Fix & Flip Finanzierung: Erklärung, Schwierigkeiten bei der Bank & Tipps

Fix & Flip Finanzierung – Sie interessieren sich für eine Immobilie, wollen diese kaufen, aufwerten und wieder weiter verkaufen? Wie Sie Ihr Fix und Flip Projekt finanzieren können, lernen Sie hier. Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung gibt es in unserem Ratgeber: Finanzierung Immobilie.

Was ist Fix und Flip?

Fix und Flip beschreibt das Konzept des Immobilienhandels, bei dem man Immobilien für einen möglichst niedrigen Preis einkauft, durch Modernisierungsarbeiten aufwertet bzw. den Immobilienwert steigert und wieder verkauft. Besonders attraktiv ist diese Art von Eigenkapitalsteigerung gerade für Handwerker oder Personen mit Handwerkerkontakten. Wer allerdings ein solches Projekt angehen möchte, braucht in der Regel im ersten Schritt ein Darlehen bzw. Kredit, um die Immobilie zu kaufen.

Fix & Flip schnell erklärt:

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  • Immobilienhandel
  • kaufen, sanieren und verkaufen
  • Ziel: Gewinn erzielen

Banken, die Fix & Flip finanzieren

Durch Fix und Flip kann man einen hohen Gewinn erzielen, allerdings gestaltet sich die Finanzierung von gewerblichen Grundstückshandel nicht ganz so leicht, wie man denken könnte. Einige Banken schrecken vor Fix und Flip Projekten zurück, selbst wenn man 100 Prozent Eigenanteil (Eigenkapital) einbringt. Das liegt daran, dass eine solche Finanzierung oftmals ein hohes Risiko für die Bank darstellt.

Denn Sie als Kreditnehmer wollen sich eine relativ geringe Summe für wenige Monate leihen und das zu wenigen Zinsen. Die Bank trägt dafür das volle Risiko. Im Gegensatz zu einem Kauf einer Immobilie zur Vermietung bei dem die Bank mit sicheren Mieteinträgen rechnen kann, ist der Verkauf beim Fix und Flip nicht sicher und auch der Verkaufspreis ist ungenau und nicht vorherzusehen. Für ein Kreditinstitut bedeutet eine Fix und Flip Finanzierung also viel Aufwand und wenig Ertrag.

Daher sollten Sie sich im ersten Schritt an mehrere regionale Banken wenden. Privatbanken für Fix und Flip zu begeistern, ist schwieriger, aber nicht unmöglich. Sollten Sie kein zufriedenstellendes Angebot von den regionalen Banken erhalten, sollten Sie Ihre Chancen auf Privatbanken ausweiten.

Auf diese Banken sollten Sie setzten:

  • regionale Banken
  • Privatbanken als zweite Anlaufstelle

Eine Besonderheit bei der Finanzierung von Fix Und Flip, die Sie kennen sollten. Die Bank kann ein Strukturierungsentgeld verlangen. Da ist eine Art Bearbeitungsgeld für die Transaktionskosten. Dieses ist im gewerblichen Bereich erlaubt und wird für den Aufwand der Bank für die Finanzierung erhoben.

Worauf Sie achten sollten damit Sie eine gutes Angebot bekommen, lernen Sie hier.

Fix und Flip finanzieren: Tipps und Tricks

Der Aufwand den man betreibt, um die Finanzierung bei einer Bank für ein Fix und Flip Projekt zu erhalten ist zwar hoch, dennoch kann sich das Ganze für Sie enorm lohnen. Was können Sie also machen, um eine gute Finanzierung zu erlangen? Worauf achtet die Bank und was ist für Sie als Kreditnehmer überhaupt wichtig? So finden Sie die richtige Bank mit passenden Konditionen.

Kurzfristige Laufzeit – Sondertilgungen

Generell sollten Sie bedenken, dass für die Bank eine schnelle Finanzierung am risikoärmsten ist. Denn wenn die Sanierung sehr langfristig ist, steigen für die Bank die Aufwandskosten. Auch für den Kreditnehmer ist ein so kurzfristig wie mögliches Darlehen attraktiv. Aufgrund dessen ist es ratsam auf jeden Fall die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren, um die Kreditlaufzeit flexibel verkürzen zu können.

Top Immobilie – A & B-Lagen

Wichtig ist besonders eins. Die Immobilie sollte erfolgsversprechend sein. Die Bank muss einen hohen Immobilienwert in dem Objekt erkennen können. Eine attraktive und gefragte Lage (A-Lage) ist eine Kennzahl, welche die Bank hier betrachtet. Des Weiteren spielt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis eine große Rolle in der Prüfung des Kreditgebers. Ist die Kredithöhe zu gering beispielsweise 50.000 Euro, ist das sehr unattraktiv für die Bank auch wenn es für Sie als Neuling in der Branche von Vorteil ist klein anzufangen und sich erstmals auszuprobieren. Kleinkredite im Fix und Flip Bereich zu bekommen ist also eine Herausforderung.

Selbstpräsentation & Projektmappengestaltung

Viel ausmachen bei der Bak kann außerdem die Präsentation von einem selbst und die des Projekts. Die intensive Ausarbeitung einer Projektmappe kann Ihre Chancen um einiges erhöhen. Professionell aufgearbeitete Dokumente für die Bank sollten folgendes beinhalten:

  • Haushaltsrechnung
  • Vermögensbilanz
  • Objektunterlagen
  • Projektmappe (Risikoanalyse)

Die Haushaltsrechnung ist eine Gegenüberstellung des Einkommen und der monatlichen Auskünfte des Kreditnehmers. Es sollte am Ende immer ein übriges Plus zu erkennen sein, um so zu zeigen, dass man gut haushalten kann. Angaben zur eigenen Person beinhalten neben dem Einkommen auch sogenannte „track records“. Track Records sind Referenzlisten über einen gewissen Zeitraum, anhand derer man Erfahrungen und Erfolge von Investitionen erkennen kann.

Die Vermögensbilanz ist ein Nachweis über Ihr Vermögen, dass Sie der Bank zur Prüfung geben. Hier sollte klar erkennbar gemacht werden, welches Vermögen Sie haben. Dabei sollten sie genau arbeiten und Ihr gesamtes Eigentum aufzeigen. Dazu gehört Guthaben, Konten, Depot, Vermögenswerte und Immobilieneigentum.

Zu den Objektunterlage zählen der Grundbuchauszug, eine Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung und mehr. Hier sind alle wichtigen Dokumente für die Bank aufgelistet:

Eine erfolgsversprechende Projektmappe sollte folgendermaßen aussehen. Als erstes sollte eine Projektbeschreibung vorgenommen werden. Angaben zur Mikro- und Makrolage gehören hier dazu. Um das Projekt für die Bank verständlich und greifbar zu machen ist ein Zeitstrahl hilfreich, in dem Sie die einzelnen Schritte und Aufwendungen beschreiben sowie die geschätzte Zeit, die das Projekt in Anspruch nimmt aufzeigen.

Vorher-Nacher-Bilder können als visuelle Unterstützung zur Veranschaulichung genutzt werden. Sie können auch Skizzen anfertigen oder das geplante Endergebnis grafisch in 3d aufbereiten. Eine Risikoanalyse ist besonders wichtig, um mögliche Bedenken und Ängste des Bänkers anzusprechen und aus dem Weg zu räumen. Hier sollten Sie das Worst Case und Best Case Verkaufszenario darstellen sowie das Durchnittsszenario. Das Motto bei diesem Schritt ist es sehr genau zu arbeiten.

Bei Gesprächen mit der Bank sollten Sie den Eindruck vermitteln ein unternehmerisches Talent zu besitzen, um vertrauenswürdig zu wirken. Treten Sie als Unternehmer auf, schätzt ein Bänker Ihr Projekt besser ein, da es wirkt als hätten Sie sich intensiv mit dem Thema beschäftigt und Risiken für sich ausgeschlossen.

Allgemeine Tipps zur Finanzierung

Um das ein oder andere Makel in der Bonität auszugleichen ist es ratsam für Sie Geld auf der Seite zu haben. Die Zinsbindung sollten Sie solange wie möglich planen. Erstens kommt das besser bei der Bank an und Zweitens gibt es Ihnen mehr Planungssicherheit solange wie Sie planen zu renovieren. Außerdem ist eine endfällig Tilgung in der Regel empfehlenswert.

Alle Tipps auf einen Blick:

  • kurze Laufzeit vereinbaren
  • Möglichkeit von Sondertilgungen abklären
  • A & B-Lage bzw. attraktive Immobilie
  • professionelle Unterlagen und Projektmappe
  • unternehmerisches Auftreten
  • gute Bonität
  • Zinsbindung für Planungssicherheit

Welche Arten der Finanzierung gibt es?

Fix und Flip Projekte können hohe Gewinne abwerfen, daher überlegen sich viele Immobilieninvestoren in eine Fix und Flip Immobilie zu finanzieren. Grundsätzlich gestaltet sich die Finanzierung wie bei einer üblichen Immobilienfinanzierung.

Wenn Sie die Immobilie nicht allein durch eigene Mittel finanzieren wollen oder können, müssen Sie eine passende Wahl eines Kredites treffen. Das am häufigsten durchgeführte Darlehen ist das Annuitätendarlehen. Aber auch das Festdarlehen, Volltilgerdarehen, Hypothekenkredit, Bausparvertrag und andere Formen des Tilgungsdarlehen haben Ihre Vorzüge. Wir erklären Ihnen die Vor- und Nachteile verschiedenster Kreditarten, sodass Sie Ihre ideale Finanzierung finden.

Finanzierungsarten:

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