Fix & Flip Immobilien: Kaufen, Aufwerten & Verkaufen – Vermögensaufbau mit Immobilienhandel

Fix & Flip – Die Steigerung des Eigenkapitals ist das Ziel eines jeden Immobilieninvestors. Um das Eigenkapital zu steigern gibt es einige Methoden, die auch sehr beliebt sind. Eine der beliebtesten Methoden allerdings ist die Fix & Flip Methode. Sie bietet die Möglichkeit kurzfristig das Eigenkapital zu erhöhen ohne langfristige Kredite abzuschließen. Dabei fällt jedoch auch die Cashflow-Generierung weg.  Doch was genau ist Fix & Flip eigentlich? Wie können Sie damit Ihr Eigenkapital erhöhen? Und was sind die Risiken, die Sie beachten sollten? All das erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist Fix & Flip? Methoden, Strategien & Erfolg

Der Prozess des Fix & Flip Geschäft ist im Grunde genommen einfach erklärt. Sie kaufen eine Immobilie, werten diese auf einen modernen Stand auf, und verkaufen diese dann wieder für einen höheren Verkaufspreis. Der Gewinn entsteht dabei aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis plus die Sanierungskosten und des Verkaufspreis. Grundgedanke bei dieser Methodik ist, dass Sie alte, renovierungsbedürftige Immobilien, die sowieso schwer verkauft werden, aufkaufen, um diese dann nach modernen Ansprüchen aufwerten zu lassen. Solche Immobilien sind meistens auch für niedrige Preis zu haben.

Fix & Flip schnell erklärt:

  • Methode des Immobilienhandel
  • Kaufen, Sanieren und Verkaufen
  • Ziel: Gewinn erzielen durch Verkauf

Anders wie mit der Buy & Hold Methode, bei der Sie Immobilien als Renditeobjekt benutzen, um einen passiven, langfristigen Cashflow zu generieren, wird bei Fix & Flip darauf verzichtet und kurzfristig sein Eigenkapital erhöht.

Fix & Flip ermöglicht eine kurzfristige Eigenkapitalsteigerung

Für die Sanierung, Renovierung und Aufwertung Ihrer gekauften Immobilie benötigen Sie jedoch gezieltes Fachwissen zu der anstehenden Arbeit oder ein passendes Handwerker-Netzwerk. Um bei diesem wichtigen Schritt möglichst viel Kosten zu sparen, ist die richtige Planung der Arbeit fast am wichtigsten.

Günstige Baufinanzierung für Fix & Flip: Vergleich

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Vorteile: Schnelles Einkommen ohne Kreditrisiko

Fix & Flip bringt Ihnen als Immobilieninvestor viele, unterschiedliche Vorteile. Zum einen bietet die Methode eine schnelle Generierung von Eigenkapital. Außerdem tragen Sie bei einem Kauf kein dauerhaftes Kreditrisiko, da Sie sich nicht langfristig an Kredite binden müssen. Das ganze Fix & Flip Projekt beschränkt sich meist auf wenige Wochen oder Monate. Außerdem sammeln Sie Erfahrung über Immobilien und Sanierungsarbeiten, welche für Ihr späteres Immobilienportfolie sehr nützlich sind.

Die Vorteile nochmal im Überblick:

  • schnelle Generierung von Eigenkapital
  • kein dauerhaftes Kreditrisiko
  • keine langfristige Kreditbindung
  • Erfahrung für späteres Immobilienportfolio

Nachteile: fehlende Absicherung durch passives Einkommen

Neben den Vorteilen der Fix & Flip Methode müssen Sie auch mit einigen Nachteilen zu rechnen. Zum einen haben Sie anders wie bei der Buy & Hold Strategie kein passives Einkommen. Sie benötigen ein überdurchschnittliches Wissen für Sanierung, Renovierung & Modernisierung oder eine umfangreiches Handwerkernetzwerk. Außerdem biete Ihnen eine vermietete Wohnung eine Altersabsicherung, was ein Direktverkauf nicht kann.

Die Nachteile zusammengefasst:

  • kein passives Einkommen wird generiert
  • Wissen über Sanierungs- & Renovierungsprozesse nötig
  • umfangreiches Handwerkernetzwerk nötig
  • fehlende Altersabsicherung bei Direktverkauf

Die 3 Schritte des Fix & Flips: Aufkaufen, Sanieren & Verkaufen

Wie oben schon beschrieben besteht der Fix & Flip Prozess aus drei grundlegenden Schritten. Dem Einkaufen von Immobilien, dem Sanieren und Aufwerten der gekauften Immobilie und dem abschließenden Verkauf der aufgewerteten Immobilie. Werden diese drei Schritte effektiv durchgeführt ermöglicht das eine enorme Gewinnmarge.

Die 3 Schritte des Fix & Flips im Überblick

Diese drei Schritte machen das Fix & Flip aus:

  1. Einkauf von Immobilien
  2. Sanieren & Aufwerten der Immobilie
  3. Verkauf der Immobilien

Tipp! Besucher lesen auch: Fix & Flip Finanzierung, Instandhaltungskosten & Deal Trader.

Wie genau diese Schritte effektiv angewandt werden schauen wir uns jetzt im Detail an.

Immobilie kaufen: Bausubstanz, Marktanalyse & Finanzierung

Der erste Schritt Ihres Fix & Flips Plans ist der Kauf der Immobilie. Dazu gehören 3 entscheidende Schritte, um den Kauf eines Fix & Flip Objekt rentabel zu machen. Zum einen müssen Sie die richtigen Objekte finden, und sie anschließend ordentlich auf Probleme und anfallende Kosten überprüfen. Als letztes müssen Sie Ihren Fix & Flip Plan bei einer Bank oder einem Kreditinstitut präsentieren, um so die Finanzierung des Plans zu initiieren.

Schauen wir uns die drei Schritte nochmals im Detail an.

Fix & Flip Objekt finden: Online Portale, Makler & Vergleiche

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie kann anfangs sehr anstrengend sein. Ihnen fehlt das nötige Wissen und die nützlichen Kontakte, um mit Ihrem Plan zu starten. Neben Online-Portalen eignen sich auch Makler zur Vermittlung. Auch persönlicher Kontakt kann Ihnen helfen eine passende Immobilie zu finden.

Alles über die Suche nach Fix & Flip Objekten in unserem Beitrag:

Nachdem Sie eine passende Immobilie gefunden haben, sollte die eine Überprüfung der Bausubstanz einleiten. So können Sie checken welche Arbeiten anstehen und wie hoch die Kosten für weitere Sanierungen sind.

Bausubstanz: Checkliste für Sanierung, Renovierung & Modernisierung

Die Feststellung der Bausubstanz ist ein wichtiger Schritt vor dem Kauf einer Immobilie. Ein umfangreicher Bericht über die Bestandsimmobilie gibt genaue Informationen über den Zustand der Immobilie und die Kostenschätzung für die restliche Sanierung wird erleichtert. Egal ob rechtlich notwendige Sanierungsarbeiten oder eine Modernisierung für ein energieeffizienteres Leben – Sie sollten bei der Erstbesichtigung ein genaues Auge auf alle möglichen Problemzonen werfen.

Auf welche Zonen Sie besonders achten sollten und welche Kosten mit der Aufwertung verbunden sind erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Bausubstanz.

Zu der Bausubstanz gehört der gesamte Bereich eines Objekts vom Keller bis zum Dach. Genauer betrachtet also der Keller, das Baufundament, die Wände, sowie Böden und das Dach.

Bestandsteile der Bausubstanz zusammengefasst:

  • Keller
  • Fundament
  • Wände
  • Böden
  • Dach

Wenn Sie eine ausführliche Besichtigung hinter sich haben und sich dafür entscheiden eine Immobilie zu kaufen, spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle.

Fix & Flip Finanzierung: Planung & Schwierigkeiten bei der Bank

Für die Finanzierung Ihres Fix & Flips Plans sind mehrere Faktoren wichtig. Die Auswahl der Bank spielt eine zentrale Rolle bei der Finanzierung. Welche Bank dazu bereit ist Fix & Flip zu finanzieren hängt von der Risikobereitschaft ab. Fix & Flip ist oft mit einem hohen Risiko verbunden, weshalb eine ausgiebige Projektmappe und eine passende Selbstpräsentation wichtig sind.

Auf was genau Sie jedoch achten müssen und wie die Finanzierung genau abläuft, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Fix & Flip Finanzierung.

Nachdem die Finanzierung dann gesichert ist kommt die eigentlich Arbeit – Die Sanierung.

Photo: / shutterstock.com

Immobilie sanieren: Renovieren, Aufwerten & Modernisieren

Der zweite große Schritt Ihres Fix & Flip Plans ist das Sanieren. Achten Sie bei Ihrer Erstbesichtigung auf die richtigen Dinge, können Sie festlegen welche Sanierungarbeiten unbedingt nötig sind. Das können zum Beispiel die Wände, der Keller oder auch das Dach sein. Für eine ordentliche und kosteneffiziente Sanierung ist Fachwissen für die richtige Planung nötig.

Alles wichtige über die Aufwertung Ihrer Fix & Flip Immobilie in unserem Ratgeber.

Während eine Sanierung meist unausweichlich ist, können Sie selbst entscheiden ob und welche Modernisierungen oder Renovierungen nötig sind, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhöhen.

Die drei Hauptschritte im Überblick:

  • Sanieren
  • Renovieren
  • Modernisieren

In unserem großen Sanierungsratgeber erfahren Sie alles was Sie für Ihren Plan zur Aufwertung benötigen.

Modernisieren: Energieeffizienz durch neue Heizanlage & Elektrotechnik

Die Modernisierung Ihrer Immobilie kann von großer Bedeutung für die Wertsteigerung sein. Durch eine gezielte Modernisierung kann die Energieeffizienz der Immobilie steigen und somit langfristig Strom-, Gas– oder Ölkosten gespart werden. Manche Modernisierungsarbeiten werden staatlich vorgeschrieben. Dazu gehört zum Beispiel die Erneuerung der Heizanlage.

In unserem Modernisierung Ratgeber können Sie alles rund um ein modernes Zuhause erfahren. Von Heizungsarten, über die Elektrotechnik, bis hin zum Smart Home.

Renovieren: Verschönern & Aufwerten der Optik

Auch die Renovierung kann beim Aufwerten der Immobilie eine zentrale Rolle spielen, um den Wert der Immobilie effektiv zu steigern. Die Optik der Immobilie ist das, was die meisten Kunden bei der Besichtigung zuerst wahrnehmen. Eine ordentliche Aufmachung kann also schon der halbe Weg zum Wiederverkauf sein.

Für eine sehenswerte Optik ist der Innenausbau sehr wichtig. Eine moderne Küche und ein modernes Bad werten Ihre Immobilie für Ihre Kunden auf. In unserem Ratgeber zur Renovierung der Innenräume erfahren Sie alles was Sie wissen müssen.

Aber auch der Außenbereich ist für eine effektive Wertsteigerung wichtig zu beachten. Vor allem der Garten und die Terrasse spielen bei potentiellen Käufern oft die entscheidende Rolle, um den Vertrag abzuschließen. Alles zur perfekten Terrassen- und Gartengestaltung in unserem großen Ratgeber.

Tipp! Auch interessant für Sie? Einen Altbau sanieren! Alles rund um die Problemzonen, die Baujahre und wichtige Tipps & Tricks zur Kernsanierung in unserem Beitrag.

Nach dem erfolgreichen Aufwerten der Immobilie folgt der Verkauf.

Immobilie verkaufen: Bewertung, Preise & Home Staging

Um in Endeffekt einen Gewinn aus dem gesamten Fix & Flip Plan zu ziehen ist der Verkauf ebenso wichtig, wie die Vorbereitung und Aufwertung. Schon während den Sanierungsarbeiten kann mit der Bewertung und Preiseinschätzung der Immobilie angefangen werden. Dazu können Fachhandwerker oder Architekten Ihnen nützliches Wissen geben.

Das bedeutet auch das bei einer schnellen Bewertung die Inserate und Anzeigen früher geschaltet werden können. Dabei ist eine ansprechende Aufbereitung der Unterlagen wichtig. So können Sie so früh wie möglich einen passenden Käufer für Ihre Immobilie finden.

Auch die finanzierende Bank freut sich schließlich über Ihre funktionierende Fix & Flip Strategie.

Erfahren Sie nochmal alles über den richtigen Verkauf Ihrer Immobilie in unserem Ratgeber.

Eben so wichtig wie die frühzeitige Bewertung ist die Aufbereitung und Präsentation des sanierten Objekts.

Home Staging Fix & Flip: Inszenierung der Immobilie

Die Präsentation der frisch sanierten Immobilie spielt beim Verkauf die zentrale Rolle. Viele potentielle Mieter handeln aus emotionalen Gründen bei der Suche von Immobilien. Sie achten auf optische Details und verbinden eigene Gefühle damit. Umso wichtiger ist es dann die Immobilie für die Inserate optimal und ansprechend zu präsentieren.

Fotos von leerstehenden Räume sprechen Kunden oft nicht so an wie Fotos von belebten und eingerichteten Zimmern. Jedes Zimmer nur für Fotos einzurichten, um sie danach wieder auszuräumen kostet Sie nicht nur viel Aufwand, sondern auch Geld und Zeit.

Hier kommt das sogenannte Home Staging ins Spiel. Beim Home Staging setzt man die Immobilie „in Szene“. Ähnlich wie die Szene in einem Theater wird für Immobilie mit „Requisiten“ eine Kulisse geschaffen. Dafür verwendet man dann keine echten Möbel, sondern Pappmöbel, welche wie originale Möbel aussehen.

Solche Pappmöbel gleichen die drei obengenannten Nachteile von echten Möbeln aus. Sie sind leicht, also auch einfach zu transportieren und aufzubauen,  sind um einiges billiger als normale Möbel und sparen den Zeitaufwand eines ständigen „Umzuges“.

Erfahren Sie alles über die Vorteile von Home Staging und die Verkaufsförderungen, welche dadurch entstehen in unserem Home Staging Ratgeber.

Home Staging zusammengefasst:

  • Präsentation & Aufbereitung der Zimmer für Fotos
  • Kunden handeln aus emotionalen Entscheidungen
  • eingerichtete Zimmer sind ansprechender wie leere
  • hoher Aufwand für Möbelbeschaffung & Einrichtung
  • Möbel aus Pappe nur für Inseratfotos
  • spart den Aufwand für Geld und Zeit

Wie sieht die Gewinnrechnung nach dem erfolgreichen Verkauf aus?

Kostenrechnung für Ihren Fix & Flip Plan: Gewinn & Kalkulation

Zu dem eigentlichen Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten und Zusatzkosten hinzu. Zuerst fällt die Grunderwerbsteuer an, die sich je nach Bundesland unterscheiden können. Hinzu kommen dann die Notarkosten mit 1,5%, die Kosten für die Grundbucheintragung mit 0,5% und die Maklerprovision mit 3,57%. Zusätzlich kommen dann noch Hausgeld und Zinskosten in Höhe von 1,5% hinzu.

Kaufnebenkosten zusammengefasst:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 – 6,5%
  • Notarkosten: 1,5%
  • Grundbucheintragung: 0,5%
  • Maklerprovision: 3,57%
  • Hausgeld & Zinskosten: 1,5%

Alles zur Kostenrechnung und Gewinnkalkulation in unserem Beitrag.

Je nach Rechtsform müssen Sie Ihren erwirtschafteten Gewinn versteuern lassen.

Fix & Flip Steuern: Rechtsformen & Steuerabgaben

Wenn Sie in das Fix & Flip Geschäft einsteigen ist der Gedanke welche Rechtsform Sie für Ihr Unternehmen wählen zu beachten. Verschiedene Rechtsformen sind unterschiedlichen Steuerarten verbunden aber auch mit Aufwänden für die Gründung. Welche Steuern Sie bei welcher Rechtsform zahlen, welche sich lohnen und welche Vorteile Sie dadurch bekommen in unserem Beitrag zu Fix & Flip Steuern.

Für die Fix & Flip Strategie sind zwei Rechtsformen relevant.

GmbH oder Einzelunternehmer: Einkommens- oder Körperschaftssteuer

Je nach Vorhaben können Sie entscheiden welche Rechtsform für Sie die Passende ist. Wird ihr Fix & Flip Verkauf in Zukunft der einzige bleiben lohnt es sich nicht eine GmbH zu gründen. Da die Gründung einer GmbH ein Stammkapital in Höhe von 25.000 Euro erfordert empfiehlt es sich hierbei eher das Geschäft als Einzelunternehmer zu tätigen. Dabei wird Ihr Gewinn mit der Einkommenssteuer versteuert. Der Steuersatz für die Einkommenssteuer wird durch die Steuerprogression in Tarifzonen eingeteilt.

Wollen Sie das Fix & Flip Geschäft weiter tätigen, ist die Überlegung eine GmbH zu gründen von Vorteil. Durch die weiteren Verkäufe von Immobilien würde Ihr Steuersatz der Einkommenssteuer weiter steigen und Sie würden schnell den Höchstsatz erreichen.

Bei einer GmbH zahlen Sie keine Einkommensteuer.

Da die Rechtsform der GmbH als juristische Person zählt, zahlen Sie die Gewerbesteuer und die Körperschaftssteuer. Die Körperschaftssteuer setzt sich aus der eigentlichen Steuer und einem Solidaritätszuschlag zusammen und beträgt 15,825%. Die Gewerbesteuer beträgt 3,5% mit einem zusätzlichen gemeindeabhängigen Hebesatz.

Die Rechtsformen & Steuern im Überblick:

  • Einzelunternehmer zahlen die Einkommensteuer
  • Einkommenssteuer ist abhängig vom Gewinn
  • Wird durch die Steuerprogression festgelegt
  • GmbHs zahlen Gewerbesteuer & Körperschaftssteuer
  • Diese betragen 15,825% & 3,5% x Hebesatz der Gemeinde

Auf eine längere Zeit gesehen sparen Sie durch die GmbH als Rechtsform also Steuerabgänge.

Fazit! Fix & Flip zur Eigenkapitalerhöhung mit Immobilien

Neben der Buy & Hold Strategie ist Fix & Flip ebenfalls eine beliebte Methode zur Kapitalerhöhung mit Immobilien. Fix & Flip fokussiert sich auf eine kurzfristige Eigenkapitalsteigerung. Die drei wichtigsten Schritte der Fix & Flip Strategie sind das Einkaufen, das Aufwerten und der Wiederverkauf von Immobilien. Dabei wird Gewinn in Höhe der Differenz zwischen den Kosten und dem Erlös erwirtschaften.

Bei Fix & Flip spielt vor allem die Vorbereitung und die Aufwertung eine entscheidende Rolle. Schon bei der Erstbesichtigung der Immobilie können wichtige Informationen für alle weiteren Schritte sammeln. Sei es für die Finanzierung der Bank oder den Aufwand und die Kosten für die Sanierung.

Gewinn & Vermögensaufbau durch Fix & Flip: Tipps & Tricks

Am Ende müssen Sie jedoch Gewinn erzielen. Dies erreichen Sie mit einer effizienten Verkaufsstrategie. Am besten lassen Sie die Kosten von einem Fachmann einschätzen und bereiten Ihre Unterlagen für den Verkauf entsprechend auf.

So kann einer erfolgreichen Fix & Flip Strategie nichts im Weg stehen.

Fix & Flip nochmal im Überblick:

  • Methode zur Eigenkapitalerhöhung
  • kurzfristig aktiv statt langfristig passiv
  • Einkaufen, Aufwerten & Verkaufen
  • Ziel ist es Gewinn mit billigen Immobilien zu erzielen

Wohnung Instandsetzung (Münster): Vorher / Nachher Vergleich

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