Fix & Flip Steuern: Rechtsformen, Körperschaftssteuer & Gewerbesteuer- Welche Steuern fallen an?
Fix & Flip Steuern – Die Fix & Flip Strategie ist eine gute Methode als Immobilieninvestor Ihr Vermögen aufzubauen und Gewinn mit Immobilien zu erwirtschaften. Doch wie bei allen Geschäften bei denen Gewinn gemacht wird, muss dieser auch versteuert werden. Je nach Rechtsform fallen für Sie als Immobilienhändler unterschiedliche Steuern an. Als Einzelunternehmer zahlen Sie Einkommenssteuer, während eine GmbH Gewerbesteuern und Körperschaftssteuern zahlt. Doch für welche Rechtsformen sollten Sie sich als Flipper entscheiden? Und welche Steuern müssen Sie in welcher Rechtsform zahlen? Das alles in diesem Beitrag. Zurück zu: Fix & Flip Ratgeber.
Steuern & Rechtsformen: Was müssen Sie beachten?
Grundsätzlich gilt, jeder kann auch ohne ein Gewerbe anzumelden in Immobilien investieren, diese aufwerten und verkaufen. Wenn es sich beispielsweise um nur eine Immobilie handelt liegt kein gewerblicher, dauerhafter Zweck vor und dementsprechend muss kein Gewerbe angemeldet werden. Hier gibt es jedoch auch Ausnahmen, wie die drei Objekte Regel. Diese besagt, dass spätestens nach dem dritten Objekt ein Gewerbe angemeldet werden muss.
Als Privatperson gilt, prinzipiell sind Einnahmen von 15.000 Euro steuerfrei, sie fallen unter den Steuerfreibetrag.
Gleiches gilt auch für Selbstständige, sie haben sich ein Gewerbe angemeldet und können den Freibetrag steuerfrei verbuchen. Gehen die Gewinne über diesen Freibetrag hinaus, fallen Steuern an – für Selbstständige, Einzelperson, genauso wie für andere Unternehmensformen, bis hin zur GmbH und AG.
Die Frage ist also, handelt es sich um ein einziges Objekt, das gepflückt werden soll oder streben sie ein gewerbliches Modell an, in denen sie häufiger aufwerten und wieder verkaufen?
Wer also ein geerbtes Haus aufwerten will und danach verkaufen, muss nicht extra ein Gewerbe anmelden.
Rechtsformen für Fix & Flip: Einzelunternehmer & GmbH
Bevor Sie die Kalkulation der Steuern beginnen, sollten Sie sich klarmachen ob Sie Fix & Flip als Einzelunternehmer oder als GmbH betreiben wollen. Bei beiden fallen verschiedene Steuern an und diese werden auch unterschiedlich berechnet. Während Sie als Einzelunternehmer Objekte Privat verkaufen können, muss eine GmbH erstmal gegründet und angemeldet werden.
Die Rechtsformen & Steuern bei Fix & Flip im Überblick
Die Rechtsformen & Steuern, welche wichtig für Ihre Fix & Flip Strategie sind zusammengefasst:
- Einzelunternehmer als Rechtsform
- haften mit ihrem Privatvermögen
- Zahlen Einkommenssteuer nach Steuerprogression
- Gesellschaft mit beschränkter Haftung als Rechtsform
- haften nur mit Ihrem Stammkapital
- Zahlen Gewerbesteuer & Körperschaftssteuer
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Schauen wir uns beide Rechtsformen nochmal im Detail an.
Einzelunternehmer: Haftung mit Privatvermögen
Als Einzelunternehmer müssen Sie sich dann in das Handelsregister eintragen, wenn Sie gewerblich im Immobilienhandel tätig sind. Als gewerblicher Immobilienhändler gelten Sie erst, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert haben.
Gewerbetätig bei über 3 Immobilien in 5 Jahren
Als Einzelunternehmer haften Sie deshalb auch persönlich und grundsätzlich unbeschränkt mit Ihrem gesamten Vermögen. Mit der Eintragung in das Handelsregister haben Sie dann das Recht eine Firma zu gründen und zu führen.
Wer aber sicherer mit seinem Privatvermögen sein möchte, der gründet eine GmbH.
Gesellschaft mit beschränkter Haftung als Rechtsform
Die Gründung einer GmbH lohnt sich dann, wenn Sie vorhaben Immobilienhandel volltätig zu betreiben. Eine GmbH gehört zu der Rechtsform der Kapitalgesellschaften. Sie kann als Einzelperson oder als Team gegründet werden.
Wie der Name schon verrät haften der oder die Gesellschafter der GmbH nicht mit ihrem Privatvermögen, sondern mit dem Gesellschaftsvermögen. Das dient bei Haftungsschäden zum Schutz der eigenen Existenz.
Um aber mit dem Gesellschaftsvermögen haften zu können, muss bei der Gründung einer GmbH ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro erreicht werden. Für die Gründung allein muss bereits die Hälfte des Stammkapitals, also 12.500 Euro, vorliegen. Die andere Hälfte sollte zeitnah nach der Gründung eingereicht werden, um ausstehende Stammeinlagen zu vermeiden.
Die GmbH im kurz zusammengefasst:
- Rechtsform der Kapitalgesellschaften
- Gründung als Einzelperson oder im Team
- Haftung mit Gesellschaftsvermögen
- Stammkapital von 25.000 Euro
- Bei der Gründung mindestens 12.500 Euro
Welche Steuer Sie dabei zahlen müssen hängt ganz von der Rechtsform ab. Ein genaueren Blick auf die Steuern im folgenden.
Welche Steuern fallen an? Einkommenssteuer & Gewerbesteuer
Abhängig von Ihrer gewählten Rechtsform fallen für Sie unterschiedliche Steuern an. Während Sie als Einzelunternehmer Ihren Gewinn mit der Einkommenssteuer berechnen müssen, zahlen Sie als Gesellschafter einer GmbH die Gewerbesteuer sowie die Körperschaftssteuer.
Schauen wir uns die Steuern nochmal genauer im Detail an.
Einkommenssteuer als Einzelunternehmer & Privatperson
Als Einzelunternehmer wird Ihr erwirtschafteter Gewinn wie bei Angestellten mit der Einkommenssteuer verrechnet. Die Einkommenssteuer richtet sich je nach Höhe des Einkommenssteuerklasse. Bei der Berechnung wird zuerst der Gewinn vor der Steuer kalkuliert indem man die Ausgaben dem Einkommen abzieht. Dieser Gewinn wird dann auf Basis der Einkommenssteuerklasse mit Hilfe der Einnahmenüberschussrechnung versteuert. Sie haben einen Freibetrag bis zu 15.000 Euro im Jahr. Ein Höheres Einkommen wird dann versteuert.
Die verschiedenen Einkommenssteuerklassen werden in der Steuerprogression festgehalten
Wie sieht die Steuer bei einer GmbH aus?
Gewerbesteuer & Körperschaftssteuer als GmbH
Da eine GmbH als juristische Person gilt fallen hier andere Steuerarten an als bei einem Einzelunternehmer. Anstelle der Einkommenssteuer zahlen Sie bei einer GmbH die Körperschaftssteuer und die Gewerbesteuer. Die Körperschaftssteuer beträgt 15%. Zusätzlich zahlen Sie einen Solidaritätszuschlag auf die 15% von 5,5%. Daraus folgt eine steuerliche Belastung von 15,825% für die Körperschaftssteuer.
Die Gewerbesteuer wird mit einem Pauschalanteil zuzüglich eines Hebesatzes berechnet. Der Pauschalanteil der Gewerbesteuer beträgt 3,5%. Darauf wird der Hebesatz multipliziert, der abhängig von der ansässigen Gemeinde ist. Der Hebesatz können Sie bei der jeweiligen Gemeinde erfahren.
Die Steuern einer GmbH zusammengefasst:
- GmbHs zahlen Körperschaftssteuer & Gewerbesteuer
- Körperschaftssteuer zuzüglich Zuschlag: 15,825%
- Gewerbesteuer zuzügliche regionaler Hebesatz: 3,5% x Hebesatz
Fix & Flip Rechner: Steuern, Kosten & Gewinn
Einen Überblick bekommen Sie am besten in der Praxis! Mit unserem Fix & Flip Rechner können Sie einfach Ihr Beispiel durchrechnen und bekommen alle Kennzahlen einfach und unkompliziert.
Fix & Flip Spekulationssteuer: Wann ist sie fällig?
Die Spekulationssteuer (auch als Haltefristbesteuerung bekannt) ist eine Steuer, die in Deutschland auf den Verkauf von Immobilien erhoben wird, die innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf erworben und verkauft werden.
Alles über die Spekulationssteuer in unserem Ratgeber:
Ziel beim Fix & Flip ist die Aufwertung und der zeitnahe Verkauf der Immobilie. Wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Regel, wie zum Beispiel bei Verkäufen von Eigenheimen.
In unserem Spekulationsfrist Rechner kann der Zeitraum einfach bemessen werden.
Spekulationssteuer vermeiden: So kann sie gespart werden!
Es gibt auch einige Vorsichtsmaßnahmen, die man ergreifen kann, um die Spekulationssteuer zu vermeiden oder zu minimieren, wie zum Beispiel das Strukturieren des Kaufs und Verkaufs als Geschäftsverkauf oder das Vermieten der Immobilie länger als 10 Jahre. Außerdem spielt der Eigennutz eine entscheidende Rolle. Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst für drei Jahre und veräußern sie dann oder sie nutzen Ihre Immobilie nach einer Vermietung weitere zwei Jahre selbst, können diese steuerfrei verkauft werden.
Die Maßnahmen im Überblick:
- Fix & Flip als Geschäftstätigkeit
- Eigennutz von 3 Jahren
- Vermietung von 10 Jahren
- Vermietung mit anschließendem Eigennutz von 2 Jahren
Doch für welche Rechtsform sollten Sie sich im Endeffekt entscheiden?
Welche Rechtsform für Fix & Flip? GmbH oder Einzelunternehmer
Sollten Sie planen, das Fix & Flip Geschäft länger zu betreiben lohnt es sich eine GmbH zu gründen. Für einen einzigen Fix & Flip Verkauf lohnt es sich nicht eine GmbH zu gründen, da der Aufwand für die Gründung zu hoch ist. Bei der Umwandlung in ein dauerhaftes Geschäft lohnt sich die Gründung einer GmbH deutlich mehr.
Erstens senken Sie Ihr Risiko für Haftungsschäden, da Sie bei einer GmbH nicht mit Ihrem Eigenkapital, sondern nur mit Stammkapital der GmbH haften. Und zweitens erhöht der häufige Verkauf von Immobilien als Einzelunternehmer Ihre Steuerprogression, wodurch sich Ihr Steuersatz deutlich erhöht. Das bedeutet im Umkehrschluss durch die Gründung einer GmbH können Sie auf Langzeit Ihren Steueraufwand senken.
Die Unterschiede nochmal im Überblick:
- GmbH lohnt sich bei Langzeitgeschäften
- Risiko für Haftschäden sinkt
- GmbH haftet mit dem Stammkapital
- Als Einzelunternehmer steigt Ihre Steuerprogression
- Mit der GmbH als Rechtsform sparen Sie Steuern
Fazit! Steuern & gewerbliche Tätigkeiten bei Fix & Flip
Das Thema Steuern spielt bei Fix & Flip eine bedeutende Rolle. Umso mehr wenn Sie sich dafür entscheiden auf einen längeren Zeitraum im Fix & Flip Geschäft tätig zu sein. In diesem Fall sollten Sie überlegen eine GmbH zu gründen. Das spart Ihnen nicht nur Steuern, sondern Sie schützen Ihr gesamtes Eigenvermögen, durch die beschränkte Haftung als eine juristische Person.
Als GmbH haften Sie nur mit dem Unternehmensvermögen.
Steuer sparen Sie deshalb, da die Besteuerung dieser Rechtsform sich von der eines Einzelunternehmers unterscheidet. Während Sie als Einzelunternehmer die Einkommenssteuer abhängig Ihrer Steuerprogression zahlen, wird Ihr Einkommen bei einer GmbH mit der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer belastet.
Die Gründung einer GmbH lohnt sich also langfristig gesehen auch trotz des Aufwands.
Fix & Flip Strategie: Aufkaufen, Sanieren & Verkaufen
Erfahren Sie alles was Sie über das Fix & Flip Geschäft wissen müssen und welche Einwirkungen auch der Kauf und die Sanierung auf die Erzielung des Gewinns hat, in unserem Fix & Flip Ratgeber:
