Fix & Flip Steuern: Wie viel von meinem Gewinn bleibt mir? Körperschaftssteuer, Gewerbesteuer & Rechtsformen

Fix & Flip Steuern – Die Fix & Flip Strategie ist eine gute Methode als Investor Ihr Vermögen mit dem erwirtschafteten Gewinn aus Immobilien aufzubauen. Doch wie bei allen Geschäften üblich, muss Gewinn auch versteuert werden. Je nach Rechtsform fallen hier unterschiedliche Steuern an. Einzelunternehmer zahlen Einkommenssteuer, während eine GmbH Gewerbesteuer und Körperschaftssteuer zahlt. Welche Rechtsform ist nun die Richtige für Fix & Flip Projekte? Das verrät dieser Beitrag. Außerdem: Spekulationssteuer erklärt. Zurück zu: Fix & Flip Ratgeber.

Steuern & Rechtsformen: Was müssen Sie beachten?

Grundsätzlich gilt, jeder kann auch ohne ein Gewerbe anzumelden, in Immobilien investieren, diese aufwerten und verkaufen. Wenn es sich beispielsweise um nur eine Immobilie handelt, liegt kein gewerblicher, dauerhafter Zweck vor und dementsprechend muss kein Gewerbe angemeldet werden. Die drei Objekte Regel besagt allerdings in Deutschland, dass spätestens nach dem dritten, veräußerten Objekt ein Gewerbe angemeldet werden muss.

Was gilt für Privatpersonen und Erbe?

Als Privatperson gilt:

Prinzipiell sind Einnahmen von 15.000 Euro steuerfrei, sie fallen unter den Steuerfreibetrag.

Wer also beispielsweise ein geerbtes Haus aufwerten und danach verkaufen will, muss nicht extra ein Gewerbe anmelden.

Was gilt für Selbstständige und Gewerbe?

Gleiches gilt auch für Selbstständige. Auch als Gewerbe kann der Freibetrag steuerfrei verbucht werden. Gehen die Gewinne über diesen Freibetrag hinaus, fallen Steuern an – für Selbstständige, Einzelperson, genauso wie für andere Unternehmensformen, bis hin zur GmbH und AG. Die Frage ist also, handelt es sich um ein einziges Objekt, das geflippt werden soll oder streben Sie ein gewerbliches Modell an, in denen Sie häufiger aufwerten und wieder verkaufen?

Die Rechtsformen & Steuern bei Fix & Flip im Überblick

Die Rechtsformen, Steuern und Regelungen, welche wichtig für Ihr Fix & Flip Geschäft sind, zusammengefasst:

  • Einnahmen von 15.000 Euro sind steuerfrei
  • nach 3 Objekten muss ein Gewerbe angemeldet werden
  • Einzelunternehmer zahlen Einkommenssteuer
  • GmbH zahlen Gewerbesteuer & Körperschaftssteuer

Als Nächstes betrachten wir die beiden Rechtsformen in Bezug auf die Steuerlast genauer.

Rechtsformen für Fix & Flip: Einzelunternehmer & GmbH

Bevor Sie mit der Kalkulation der Steuern beginnen, sollten Sie sich klarmachen, ob Sie Fix & Flip als Einzelunternehmer oder als GmbH betreiben wollen. Sie wissen bereits: bei beiden fallen verschiedene Steuern an, welche unterschiedlich berechnet werden. Während Sie als Einzelunternehmer Objekte privat verkaufen können, muss eine GmbH erst einmal gegründet und angemeldet werden.

Die beiden Rechtsformen im Vergleich:

Rechtsform Einzelunternehmer
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Haftung haften mit Privatvermögen
haften nur mit Ihrem Stammkapital
Steuern Einkommenssteuer nach Steuerprogression
Gewerbesteuer & Körperschaftssteuer

Schauen wir uns beide Rechtsformen noch weiter im Detail an.

Einzelunternehmer: Haftung mit Privatvermögen

Als Einzelunternehmer müssen Sie sich dann in das Handelsregister eintragen, wenn Sie gewerblich im Immobilienhandel tätig sind. Als gewerblicher Immobilienhändler gelten Sie erst, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert haben.

Gewerbetätig bei über 3 Immobilien in 5 Jahren

Einzelunternehmer haften deshalb auch persönlich und grundsätzlich unbeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen. Mit der Eintragung in das Handelsregister haben Sie dann das Recht eine Firma zu gründen und zu führen.

Wer aber sicherer mit seinem Privatvermögen sein möchte, der gründet eine GmbH.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung als Rechtsform

Die Gründung einer GmbH lohnt sich dann, wenn Sie vorhaben, Immobilienhandel in Vollzeit zu betreiben. Eine GmbH gehört zu der Rechtsform der Kapitalgesellschaften. Sie kann als Einzelperson oder als Team gegründet werden.

Wie der Name schon verrät, haften der oder die Gesellschafter der GmbH nicht mit ihrem Privatvermögen, sondern mit dem Gesellschaftsvermögen. Das dient bei Haftungsschäden zum Schutz der eigenen Existenz.

Um aber mit dem Gesellschaftsvermögen haften zu können, muss bei der Gründung einer GmbH ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro erreicht werden. Für die Gründung allein muss bereits die Hälfte des Stammkapitals, also 12.500 Euro, vorliegen. Die andere Hälfte sollte zeitnah nach der Gründung eingereicht werden, um ausstehende Stammeinlagen zu vermeiden.

Die GmbH in kurz zusammengefasst:

  • Rechtsform der Kapitalgesellschaften
  • Gründung als Einzelperson oder im Team
  • Haftung mit Gesellschaftsvermögen
  • Stammkapital von 25.000 Euro
  • Bei der Gründung mindestens 12.500 Euro

Welche Steuer Sie dabei zahlen müssen, hängt ganz von der Rechtsform ab. Ein genauerer Blick auf die Steuern werfen wir im Anschluss.

Welche Steuern fallen an? Einkommenssteuer & Gewerbesteuer

Abhängig von Ihrer gewählten Rechtsform fallen für Sie unterschiedliche Steuern an. Während Sie als Einzelunternehmer Ihren Gewinn mit der Einkommenssteuer berechnen müssen, zahlen Sie als Gesellschafter einer GmbH die Gewerbesteuer sowie die Körperschaftssteuer.

Wie hoch sind die Steuersätze?

Einkommenssteuer als Einzelunternehmer & Privatperson

Als Einzelunternehmer wird Ihr erwirtschafteter Gewinn wie bei Angestellten mit der Einkommenssteuer verrechnet. Der Einkommenssteuersatz richtet sich individuell nach Höhe der Einkommenssteuerklasse. Bei der Berechnung wird zuerst der Gewinn vor der Steuer kalkuliert, indem man die Ausgaben dem Einkommen abzieht. Dieser Gewinn wird dann auf Basis der Einkommenssteuerklasse mithilfe der Einnahmenüberschussrechnung versteuert. Sie haben einen Freibetrag bis zu ca. 16.000 Euro im Jahr. Ein höheres Einkommen wird dann versteuert.

Die verschiedenen Einkommenssteuerklassen werden in der Steuerprogression festgehalten.

Hier können Sie die Einkommenssteuerklassen ablesen:

Steuerprogression der Einkommenssteuer 2024: Überblick

Einkommen in Euro Tarifzone Steuersatz
0 – 10.908 Tarifzone 1 – Grundfreibetrag 0 %
10.909 – 15.999 Tarifzone 2 14 % – 24 %
16.000 – 62.809 Tarifzone 3 24 % – 42 %
62.810 – 277.825 Tarifzone 4 – Spitzensteuersatz 42 %
ab 277.826 Tarifzone 5 – Reichensteuersatz 45 %

Wie sieht die Steuer im Vergleich bei einer GmbH aus?

Gewerbesteuer & Körperschaftssteuer als GmbH

Da eine GmbH als juristische Person gilt, fallen hier andere Steuerarten an als bei einem Einzelunternehmer. Anstelle der Einkommenssteuer zahlen Sie bei einer GmbH die Körperschaftssteuer und die Gewerbesteuer. Die Körperschaftssteuer beträgt 15 %. Zusätzlich zahlen Sie einen Solidaritätszuschlag auf die 15 % von 5,5 %. Daraus folgt eine steuerliche Belastung von 15,825 % für die Körperschaftssteuer.

Die Gewerbesteuer wird mit einem Pauschalanteil zuzüglich eines Hebesatzes berechnet. Der Pauschalanteil der Gewerbesteuer beträgt 3,5 %. Darauf wird der Hebesatz multipliziert, der abhängig von der ansässigen Gemeinde ist. Der Hebesatz können Sie bei der jeweiligen Gemeinde erfahren.

Die Steuern einer GmbH zusammengefasst:

  • GmbHs zahlen Körperschaftssteuer & Gewerbesteuer
  • Körperschaftssteuer zuzüglich Zuschlag: 15,825 %
  • Gewerbesteuer zuzügliche regionaler Hebesatz: 3,5 % x Hebesatz

Weitere Steuern beim Fix & Flip: Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf den Verkauf von Immobilien erhoben wird, die innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf erworben und verkauft werden. Alles über die Spekulationssteuer bei Fix & Flip Immobilien und wie man sie vermeiden kann, in unserem Ratgeber.

Doch für welche Rechtsform sollten Sie sich im Endeffekt entscheiden?

Welche Rechtsform für Fix & Flip? GmbH vs. Einzelunternehmer

Sollten Sie planen, das Fix & Flip Geschäft länger zu betreiben, lohnt es sich eine GmbH zu gründen. Für einen einzigen Fix & Flip Verkauf lohnt es sich nicht eine GmbH zu gründen, da der Aufwand für die Gründung zu hoch ist. Bei der Umwandlung in ein dauerhaftes Geschäft lohnt sich die Gründung einer GmbH deutlich mehr.

Erstens senken Sie Ihr Risiko für Haftungsschäden, da Sie bei einer GmbH nicht mit Ihrem Eigenkapital, sondern nur mit Stammkapital der GmbH haften. Und zweitens erhöht der häufige Verkauf von Immobilien als Einzelunternehmer Ihre Steuerprogression, wodurch sich Ihr Steuersatz deutlich erhöht. Das bedeutet im Umkehrschluss, durch die Gründung einer GmbH können Sie auf Langzeit Ihren Steueraufwand senken.

Die Unterschiede im Blick:

  • GmbH lohnt sich bei Langzeitgeschäften
  • Risiko für Haftschäden sinkt
  • GmbH haftet mit dem Stammkapital
  • Als Einzelunternehmer steigt Ihre Steuerprogression
  • Mit der GmbH als Rechtsform sparen Sie Steuern

Tipp! Im Endeffekt wollen Sie Ihren Gewinn auch nach steuerlichen Abzügen wissen. Einen Überblick bekommen Sie am besten in der Praxis! Mit unserem Fix & Flip Rechner können Sie einfach Ihr Beispiel durchrechnen und bekommen alle Kennzahlen schnell und unkompliziert.

Fazit! Steuern & gewerbliche Tätigkeiten bei Fix & Flip

Das Thema Steuern spielt bei Fix & Flip eine bedeutende Rolle. Umso mehr, wenn Sie sich dafür entscheiden, auf einen längeren Zeitraum im Fix & Flip Geschäft tätig zu sein. In diesem Fall sollten Sie überlegen, eine GmbH zu gründen. Das spart Ihnen nicht nur Steuern, sondern Sie schützen Ihr gesamtes Eigenvermögen, durch die beschränkte Haftung als eine juristische Person.

Als GmbH haften Sie nur mit dem Unternehmensvermögen.

Steuer sparen Sie deshalb, da die Besteuerung dieser Rechtsform sich von der eines Einzelunternehmers unterscheidet. Während Sie als Einzelunternehmer die Einkommenssteuer abhängig Ihrer Steuerprogression zahlen, wird Ihr Einkommen bei einer GmbH mit der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer belastet.

Die Gründung einer GmbH lohnt sich also langfristig gesehen auch trotz des Aufwands.

Wenn Sie mehr zu Strategien des Fix & Flip erfahren, wollen, informieren Sie sich hier!

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Erfahren Sie alles, was Sie über das Fix & Flip Geschäft wissen müssen und welche Einwirkungen auch der Kauf und die Sanierung auf die Erzielung des Gewinns hat, in unserem Fix & Flip Ratgeber:

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