Wohnfläche berechnen (WoflV): Haus, Wohnung, Grundsteuer – Was gehört dazu?

Wohnfläche berechnen – Wie berechnet man die Wohnfläche? Ist Ihr Flur Wohnfläche oder Nutzfläche? Was ist mit dem Balkon, Ihrem Treppenhaus, Keller und der Terrasse? Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche? Lernen Sie hier, was zur Wohnfläche zählt und was nicht, mit praktischem Rechenbeispiel. So können Sie Ihre Wohnfläche berechnen (nach WoflV = Wohnflächenverordnung)!

Schnell erklärt: Was bedeutet Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist oft ausschlaggebend für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, egal ob zum Eigennutz oder als Kapitalanlage. Nicht nur im Maklerexposé, auch im Mietvertrag ist die Größe der Wohnung in Quadratmeter angegeben. Die Fläche lässt sich allerdings auf zwei Arten berechnen: Zum einen anhand der Wohnflächenverordnung (WoFIV) und zum andern mit Hilfe von DIN 277. Die Berechnung der Wohnfläche ist sowohl für Verkäufer, Käufer und Eigentümer als auch aktuell für die Grundsteuerreform von Bedeutung. Starten wir zuerst mit einem Überblick.

Um die Wohnfläche einer Immobilie zu ermitteln, addieren Sie die m² der einzelnen Flächen miteinander. Dabei ist entscheidend, ob nach Wohnflächenverordnung oder nach DIN277 ermittelt wird.

Je nach Berechnungsart werden andere Gebäudeteile zur Wohnfläche dazu gezählt. Schauen wir uns nun in Form einer Tabelle an, welche Gebäudeteile und Räume zur Wohnfläche dazu zählen.

Was gehört zur Wohnfläche, was nicht?

Diese Räume und Gebäudeteile zählen je nach DIN277 oder nach Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche.

Räume Wohnfläche
nach WoflV
Wohnfläche nach DIN277
Wohnzimmer Ja Ja
Schlafzimmer Ja Ja
Kinderzimmer Ja Ja
Badezimmer Ja Ja
Küchen Ja Ja
Arbeitszimmer Ja Ja
Flure (im Wohnbereich) Ja Ja
Flure (außerhalb vom Wohnbereich) Nein Ja
Balkon, Loggien
und Terrasse
Ja (anteilig, 25-50%) Ja
ausgebaute Dachböden; Räume mit Dachschrägen Ja (wenn Deckenhöhe über 2m, darunter anteilig) Ja
Wintergarten (beheizt) Ja Ja
Wintergarten (unbeheizt) Ja (anteilig, 25-50%) Ja
Treppenhäuser Nein Ja
Heizungs- / Betriebsraum Nein Ja
Abstellkammern (in der Wohnung) Ja Ja
Abstellkammern (außerhalb der Wohnung) Nein Ja
Keller Nein Ja
Dachboden (unausgebaut) Nein Ja

Wohnflächenberechnung: Wohnflächenverordnung vs. DIN 277

Wohnflächen lassen sie auf Grundlage zweierlei Richtlinien berechnen.

Die DIN 277 ist genau wie die Wohnflächenverordnung eine Grundlage, um die Wohnfläche einer Immobilie zu ermitteln. Auch wenn im Miet- oder Kaufvertrag die Wohnfläche festgeschrieben steht, lohnt sich Nachrechnen in manchen Fällen. Wenn der Kauf- oder Mietpreis Ihnen zu hoch erscheint, kann dies an einer Falschen Wohnflächenzahl liegen.

Allerdings sollten Sie immer darauf achten, ob die Berechnungen mit Grundlage der DIN 277 oder der Wohnflächenverordnung erstellt wurden. Je nach Berechnungsart fällt die Größe der Wohnfläche anders aus. Schauen wir uns nun zunächst die 2004 ins Leben gerufene Wohnflächenverordnung an.

Wohnflächenverordnung: Übersicht und Merkmale

Die Wohnflächenverordnung wurde im Januar 2004 eingeführt und regelt seitdem die Berechnung der Wohnflächen. Neben der immer noch geltenden DIN 277 hat sich diese Art zur Wohnflächenberechnung weitgehend durchgesetzt und ist für öffentlich geförderten Wohnraum verpflichtend anzuwenden.

Hier ein Überblick über die Regeln zur Wohnflächenberechnung nach WoFIV:

  • die Grundfläche ist nicht identisch zur Wohnfläche
  • unter Schrägen und Treppen zählt eine Höhe von unter einem Meter nicht zur Wohnfläche
  • von einem Meter bis 1,99 Meter zählt die Fläche zur Hälfte
  • ab zwei Metern Raumhöhe wird die Fläche zu 100 Prozent angerechnet
  • Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche mit einberechnet, höchstens zur Hälfte.
  • Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche, beheizte zählen ganz
  • Tür-, Fenster- und Wandnischen, zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und sie mindestens 13 Zentimeter tief sind
  • Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt

Infografik : Wohnfläche im Haus (Wohnflächenverordnung)

Hier vereinfacht dargestellt, die gesamte Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung am Beispiel Einfamilienhaus.

DIN 277: Übersicht und Merkmale

Auch DIN 277 ist eine einheitliche Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche von Immobilien. Sie wird meist für die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau, und des Grundstücks, angewendet. Sie findet besonders bei Bauträgern Anwendung. Zudem darf nur im freifinanzierten Wohnungsbau genutzt werden.

Die Berechnungsgrundlage der DIN 277 basiert auf der gesamten Fläche der Immobilie, womit Grundfläche ist gleich der Wohnfläche gilt. Jeder zur Wohnung zugehörige Raum, Anbau oder Außenfläche wird zu 100% zur Berechnung dazu gezählt. Dabei wird die Grundfläche wird in Nutz– und Verkehrsfläche einer Wohnung aufgeteilt.

Hier ein Überblick über die Regeln zur Wohnflächenberechnung nach DIN 277:

  • die Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche
  • die Raumhöhe spielt keine Rolle
  • Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen zur Wohnfläche
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden mit einberechnet
  • Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Wohnfläche, egal ob beheizt oder nicht

Beispiel: Wohnfläche vom Haus berechnen

Hier ein kurzes Beispiel, um die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung besser zu veranschaulichen:

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Raum Größe in m²
Wohn- / Esszimmer 36
Schlafzimmer 11
Flur (Innerhalb der Wohnung) 5
Kinderzimmer 16
Badezimmer 10
Küche 14
Wintergarten (beheizt) 18
Abstellraum 6
Summe in m² 116

Unterschiede bei der Wohnflächenberechnung

Auch wenn man mit beiden Arten die Wohnfläche berechnen kann, gibt es essentielle Unterschiede, die es zu beachten gilt. Je nach Berechnung zählt mehr oder weniger zur Wohnfläche. Egal ob Sie eine Wohnung verkaufen oder kaufen, in der Wohnungsanzeige steht die Quadratmeteranzahl der Wohnfläche. Achten Sie darauf, mit welcher Berechnungsart diese Angaben gemacht wurden, um abschätzen zu können, wie groß die wirkliche Wohnfläche schlussendlich ist.

Um einen besseren Überblick zu bekommen, haben wir hier einen Überblick über die Unterschiede zwischen DIN 277 und der Wohnflächenverordnung für Sie.

Unterschiede im Überblick

Hier die Unterschiede in einer Tabelle zusammengefasst. Darauf müssen Sie achten!

Wohnflächenverordnung DIN 277
Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche Grundfläche entspricht Wohnfläche
Raumhöhe spielt eine Rolle Raumhöhe spielt keine Rolle
Fläche von Terrassen, Loggien und Balkonen zählt zu 25 bis 50 Fläche von Terrassen, Loggien und Balkonen zählt ohne Abzüge
Räume außerhalb einer Wohnung zählen nicht zu Wohnfläche Räume außerhalb einer Wohnung zählen zur Wohnfläche
unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten zählen 50%

beheizte Schwimmbäder und Wintergärten zählen 100%

Jede Art von Wintergärten und Schwimmbädern zählen voll als Wohnfläche

Wohnfläche: Vergleich zur Grundfläche / Wohnfläche

In unserem Ratgeber: Grundfläche, Nutzfläche & Wohnfläche, haben wir die 3 Arten von Flächen schon vorgestellt: Nutzfläche, Wohnfläche und Gesamtfläche (unterteilt in Verkehrsfläche und Funktionsfläche). Kurz zusammengefasst mit Beispielen heißt das:

1) Grundfläche umfasst die gesamte Nutzfläche und noch das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche).

2) Nutzfläche, also das, was wirklich im Haus genutzt werden kann. Dazu zählt zum Beispiel nicht mehr das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche).

3) Die Wohnfläche ist definiert, als der tatsächlich bewohnbare Raum.

Schnell erklärt: 3 Arten der Berechnung

Vor der detaillierten Erklärung, hier kurz definiert, was dazu zählt:

  1. Nutzfläche (alles außer Verkehrsfläche / Funktionsfläche)
  2. Wohnfläche (abzüglich Nutzfläche, die nicht bewohnt wird, Beispiel: Keller)
  3. Grundfläche / Gesamtfläche (Nutzung + Verkehr + Funktion)
    1. Verkehrsfläche (Treppenhaus, Flure im Haus)
    2. Funktionsfläche (Heizungsraum)

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