Grundsteuerreform 2022 / 2025: Änderungen, Berechnung für Haus, Wohnung & Grundstück – Aktueller Stand

Grundsteuerreform 2022 / 2025 – Einmal im Jahr bezahlen alle Eigentümer von Grundstücken Grundsteuer. Nach vielen Jahrzehnten, gibt es in Deutschland wieder eine Grundsteuerreform. 35 Millionen Immobilien werden mit der Reform der Grundsteuer neu bewertet. Hier ist der aktuelle Stand für NRW, Bayern, Berlin & Co. Was ist Grundsteuer? Was ändert sich durch die Grundsteuerreform? Wen betrifft die neue Grundsteuer? Ein ausführlicher Überblick für Eigentümer.

Reform: 35 Millionen Immobilien werden neu bewertet

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf den Besitz von Immobilien und Grund, erhoben wird. Damit sorgt die Grundsteuer für stetige Kosten beim Immobilieneigentümer. Steigt die Grundsteuer, hat es direkte Effekte auf Ihr Vermögen.

Maßgeblich für die Höhe ist der sogenannte Einheitswert – das Kernstück der Grundsteuer Reform. Dieser Einheitswert berechnet sich auf Grundlage von Zahlen aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) und dem Jahr 1935 (neue Bundesländer). Als Bemessungsgrundlage sind die Zahlen also längst veraltet.

2018 beurteilt das Bundesverfassungsgericht, die derzeitige Grundsteuer Berechnung als „rechtswidrig“. Am 01.01.2022 startete die Feststellung der neuen Grundsteuer, die Grundbesitzer und Eigentümer von Häusern und Wohnungen unmittelbar betrifft. Die Reform muss bis spätestens 31.12.2024 umgesetzt sein.

Die Grundsteuerreform sorgt derzeit für viele Bedenken, denn es könnte noch bürokratischer werden, als ohnehin. Mit Erneuerung der Bemessungsgrundlage, erhöht sich aber auch der Grundsteuerbetrag.

  • Bundesverfassungsgericht urteilt: Grundsteuer Berechnung „rechtswidrig“
  • Bemessungsgrundlage aus 1964 bzw. 1935 (neue Bundesländer)
  • Neue Feststellung startete am 01.01.2022
  • Grundsteuer Reform Umsetzung bis 2025 (bzw. 31.12.2024)

Lernen Sie hier, was die Grundsteuer für Eigentümer bedeutet und was sich mit der Grundsteuerreform ändern soll.

Was bedeutet Grundsteuer und warum gibt es sie?

Wie schon zu Beginn erwähnt, die Grundsteuer fällt für Immobilien und Grundbesitz an.

Warum wird die Grundsteuer erhoben?

Mit ihr werden alle ortsansässigen Eigentümer an den Kosten der kommunalen Infrastruktur beteiligt.

Für Kommunen erfüllt die Grundsteuer einen großen Zweck, denn neben der Grunderwerbsteuer, gehört sie zu den Haupteinnahmenquellen.

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Unabhängig ob Privatperson oder Firma, Immobilien- und Grundbesitzer, denen Wohneigentum, Baufläche oder auch land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche gehört, sind von der Steuer betroffen. Erhoben wird die Steuer also auf bebaute und auch auf unbebaute Grundstücke.

Steuerpflicht für:

  • Immobilien und Grundbesitz in Deutschland
  • Wohneigentum
  • Baufläche
  • Land- oder forstwirtschaftliche Nutzfläche

Für verschiedene Immobilienarten gibt es eigene Regelungen der Grundsteuer, von der Eigentumswohnung über Mehrfamilienhäuser bis zu Grundstücken.

Jetzt in den Immobilien Nachrichten: Schock für Grundbesitzer! 35 Millionen Immobilien in Deutschland müssen neu bewertet werden! Grundsteuerreform 2022

Berechnung der Grundsteuer

Wie berechnet sich die neue Grundsteuer ab 2025?
Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz – Das sind die 3 Variablen, die Sie zur Ermittlung der Grundsteuerhöhe benötigen.

Wie wird die Höhe der Grundsteuer berechnet?

Neben der Immobilienart (Grundsteuermesszahl), gibt es eine weitere Variable in der Berechnung der Grundsteuer, die Lage. Denn die Grundsteuer variiert, je nach Kommune (Kommunaler Hebesatz). So können Kommunen durch niedrige Steuersätze, attraktiver für Eigentümer werden. Mit der dritten Variable, dem festgestellten Immobilienwert (Einheitswert), können Sie die Grundsteuer berechnen.

Insgesamt gibt es dann 3 Variablen zur Berechnung der Grundsteuer:

  • Einheitswert – Festgestellter Immobilienwert
  • Grundsteuermesszahl – Immobilienart (Haus, Doppelhaus, Wohnung, sonstige); unterscheidet sich in alten und neuen Bundesländern
  • Hebesatz – Individueller Hebesatz der Gemeinde

Sie müssen also 1) den Wert Ihrer Immobile (Einheitswert) kennen, 2) die Grundsteuermesszahl für Ihre Immobilienart und 3) den kommunalen Hebesatz (B).

Beispiel Berechnung: Grundsteuer für 100.000 Euro

Damit Sie direkt ein praktisches Beispiel haben, hier die Berechnung der Grundsteuer, beispielhaft:

  • Festgestellter Einheitswert: 100.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,35%
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz: 1.645 Euro

Berechnung: 100.000 x 0,0035 * 4,7 = 1.645 Euro

Die jährliche Grundsteuer liegt in unserem Beispiel also bei 1.645 Euro.

Tipp! Grundsteuermesszahl, Hebesätze A & B, all das finden Sie hier im Ratgeber Grundsteuer.

Einheitswert: Festgestellter Immobilienwert

Der Einheitswert bildet die Grundlage Ihrer Berechnung zur Grundsteuer.

Der Einheitswert wird von Ihrem zuständigen Finanzamt (bzw. Lagefinanzamt) festgelegt und ermittelt. Bei einer Änderung des Eigentumsverhältnis bekommt das Finanzamt bescheid und ermittelt einen neuen Einheitswert. Maßgeblich für die Ermittlung der Höhe sind Baukosten und Anschaffungskosten.

Die Höhe des festgestellten Einheitswerts hat also erhebliche Auswirkungen auf Ihre Grundsteuerlast. Wird die Grundsteuer ab 2025 teurer? Bisher hat die Bundesregierung betont, dass es im Schnitt durch die Neuregelung, keine höhere Steuerbelastung für Eigentümer geben wird.

Die exakte Höhe des festgestellten Einheitswerts wird Immobilieneigentümern im Steuerbescheid mitgeteilt, im Bescheid der gesonderten und einheitlichen Feststellung.

Einheitswert zusammengefasst:

  • Wertfeststellung durch Finanzamt Ihrer Immobilie
  • Höhe entnehmen Sie dem Steuerbescheid
  • Grundlage der Grundsteuer Berechnung
  • Zuständig: Finanzamt (Lagefinanzamt)

Grundsteuermesszahl (Hebesatz A oder B): Immobilienart

Nach dem Einheitswert folgt die Grundsteuermesszahl in der Berechnung der Grundsteuer. Mit ihr ermitteln Sie den Grundsteuermessbetrag.

Die Höhe der Grundsteuermesszahl orientiert sich zunächst an der Frage, ist Ihre Immobilie in den alten oder neuen Bundesländern? Beide unterscheiden sich derzeit in der Berechnung.

Alte Bundesländer – Hier variiert die Höhe der Grundsteuermesszahl aufgrund der Immobilienart. Für eine typische Eigentumswohnung, setzen Sie beispielsweise 0,35% an. Die genauen Werte für Wohnungen, Häuser, Doppelhäuser & Co. finden Sie im Ratgeber Grundsteuer.

Neue Bundesländer – Hier ist die Berechnung etwas anders. Sie unterscheiden 1) die Immobilienart, auch deren Alter und 2) die Einwohnerzahl der Kommune. Details finden Sie ebenso im Ratgeber: Grundsteuer.

Grundsteuermesszahl zusammengefasst:

  • Schritt 2 der Grundsteuer Berechnung
  • Grundsteuermesszahl abhängig von Immobilienart
  • In neuen Bundesländern zusätzlich Alter und Einwohnerzahl der Kommune

Rechenbeispiel:

  • Festgestellter Einheitswert: 100.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,35%
  • = Grundsteuermessbetrag: 350 Euro

Danach folgt Schritt 3: Der Hebesatz.

Kommunaler Hebesatz: Individueller Hebesatz der Gemeinde

Mit dem Hebesatz gehen Sie in den letzten Schritt der Grundsteuer Berechnung.

Der Hebesatz wird jährlich neu von den einzelnen Kommunen festgelegt. So kann die Kommune gut berechnen, von welchen Steuereinnahmen sie, durch die zuvor festgelegten Einheitswerte, ausgehen kann. Durch einen geringen Hebesatz, können sich Kommunen aber auch attraktiv für Käufer von Eigentum machen.

Hebesatz zusammengefasst:

  • Schritt 3 der Grundsteuer Berechnung
  • Hebel für Steuereinnahmen der Kommunen
  • Jährlich neu festgelegt durch einzelne Kommunen

Mit allen 3 Variablen können Sie nun die Höhe Ihrer Grundsteuerlast berechnen.

Rechenbeispiel:

  • Festgestellter Einheitswert: 100.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,35%
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz: 1.645 Euro

Grundsteuer: Reform 2022 / 2025

Wie zuvor erwähnt, die Bemessungsgrundlage vor Einheitswert sind die vom Finanzamt angesetzten Baukosten und Anschaffungskosten. Diese richten sich allerdings nach veralteten Daten. In den alten Bundesländern orientieren sich die Kosten am Jahr 1964, in den neuen Bundesländern am Jahr 1935.

Bemessungsgrundlage aus dem Jahr:

  • 1964 – Alte Bundesländer
  • 1935 – Neue Bundesländer

Entscheidung vom Bundesverfassungsgericht: „rechtswidrig“

Die alten Werte führten immer häufiger zu Rechtsstreit. Deshalb entschied das Bundesverfassungsgericht im April 2018, die derzeitige Grundsteuer Berechnung für rechtswidrig zu erklären. Begründet durch einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, nach dem deutschen Grundgesetz.

Die aktuellen Werte können demnach nur noch bis zum 31.12.2024 genutzt werden. Danach muss es spätestens eine Neuregelung geben.

Eigentümer erkennen das Problem, wenn die alten Werte angepasst werden: Was wird sich für Sie ändern?

Der Einheitswert wird steigen, wenn er sich an den aktuellen Bau- und Anschaffungskosten orientiert.

Pflicht zur Erklärung der Grundsteuer ab 1. Juli

Mit dem 01.01.2022 startete die Feststellung der neuen Grundsteuer, die Grundbesitzer und Eigentümer von Häusern und Wohnungen unmittelbar betrifft. Spätestens zum 01.07.2022 werden Eigentümer angeschrieben und auf Ihre Pflicht zur Teilnahme an der Grundsteuer Reform hingewiesen.

Eigentümer sind verpflichtet das Finanzamt bis Fristablauf, alle Daten zum Objekt zu übermitteln.

Die Übertragung der Daten finden dabei über das Elster-Portal statt, also ein Online-Formular (einfach gesagt), dass Sie vielleicht schon von Ihrer Einkommensteuererklärung kennen. Mit den neuen, übermittelten Daten, berechnen die Finanzämter im Folgenden die neuen Objektwerte. Die elektronische Übermittlung soll ebenfalls zum 01.07.2022 möglich sein. Abgabefrist ist nach jetzigem Stand der 31.10.2022 (Quelle: ZDF).

  • Anschreiben der Eigentümer ab 01.07.2022
  • Abgabefrist (aktuell): 31.10.2022

Dafür benötigt das Finanzamt Daten wie:

Steuerberater können Ihnen bei der Übermittlung helfen.

Kritik an der Grundsteuer Reform

  1. Föderalismus – Länder regeln, statt Bund
  2. Neue Kategorie – Grundsteuer C

Länder regeln Bewertungsverfahren, statt Bund

Der große Plan war ein bundesweit gültiges Verfahren.

Daraus ist nichts geworden. Die Beschlüsse der Regierung gestehen den einzelnen Bundesländern regionale Unterschiede zu. Durch diese sogenannte Öffnungsklausel, darf jedes Bundesland ein landeseigenes Verfahren einführen (Quelle: Haufe). Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen arbeiten bereits an eigenen Verfahren.

Statt vereinheitlichter Regelung, teilen sich die Bewertungsverfahren weiter auf, als bisher (alte / neue Bundesländer).

  • Geplant: Bundeseinheitliches Verfahren
  • Ergebnis: Unterschiedliche Bewertungsgrundlagen in allen Bundesländern

Grundsteuer A, B und neu: Grundsteuer C

Bisher gab es die Grundsteuer A und Grundsteuer B. Mit der Grundsteuerreform, wird es eine weitere Kategorie geben, die Grundsteuer C.

Neu ist nun noch die:

Warum eine weitere Kategorie? Jeder Grundsteuertyp hat einen eigenen Hebesatz, mit dem die Grundsteuer berechnet wird. Grundstücke in dieser Kategorie könnten einen höheren Hebesatz erhalten, was zur Bebauung dieser führen soll (Quelle: BFM).

Für den Grundstückswert soll folgende Berechnung gelten:

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Grundsteuer Reform im Überblick: Zusammenfassung

Die alten Werte werden durch neue ersetzt. Damit werden in Deutschland über 35 Millionen Immobilien neu bewertet. Das verunsichert viele Eigentümer. Die Regierung verspricht, im Schnitt zahlen Eigentümer so viel, wie zuvor. Die Grundsteuer Berechnung besteht aus 3 Schritten. Der erste ändert sich, mit der Grundsteuer C, für bebaubare Grundstücke.

Ab dem 01.07.2022 werden Eigentümer Anschreiben erhalten, die (aktuell) mit einer Abgabefrist zum 31.10.2022 versehen. Zu übermitteln sind die Daten mit dem „Online-Formular“ Elster. Bei Fragen zu den Daten oder zur Übermittlung, kontaktieren Sie einen Steuerberater in der Nähe.

  1. Alte Einheitswerte werden neu bewertet
  2. Anschreiben der Eigentümer ab 01.07.2022
  3. Abgabefrist (aktuell): 31.10.2022
  4. Erster Schritt der Berechnung ändert sich