Grundsteuerreform 2022 / 2025: Änderungen, Berechnung für Haus, Wohnung & Grundstück – Aktueller Stand

Grundsteuerreform – Durch ein Urteil vom Bundeverfassungsgericht zur Grundsteuer, müssen 35 Millionen Immobilien in Deutschland neu bewertet werden. Ab 2025 soll die neu berechnete Grundsteuer gelten.  Immobilieneigentümer in von NRW, über Bayern, Baden-Würtemberg bis Berlin fragen sich nun: Was ändert sich mit der Grundsteuerreform, wie ist der aktuelle Stand? Lernen Sie hier, was die Grundsteuer für Eigentümer bedeutet, die 3 Änderungen und Beispielberechnung (mit neuem Einheitswert und der neuen „Grundsteuer C“).

Grundsteuerreform: Was ändert sich?

Grundsteuer – Einmal im Jahr bezahlen alle Eigentümer von Grundstücken Grundsteuer. Eigentümer von unbebauten und bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, auch Betriebe aus Land- und Forstwirtschaft. Jegliche Änderungen gehen also direkt an die Geldbörse von Immobilieneigentümern.

Warum wird die Grundsteuer erhoben?

Mit der Grundsteuer werden alle ortsansässigen Eigentümer, an den Kosten der kommunalen Infrastruktur beteiligt. Für Kommunen erfüllt die Grundsteuer einen wichtigen Zweck, denn neben der Grunderwerbsteuer, gehört sie zu den Haupteinnahmenquellen.

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Unabhängig ob Privatperson oder Firma, Immobilien- und Grundbesitzer, denen Wohneigentum, Baufläche oder auch land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche gehört, sind von der Steuer betroffen. Erhoben wird die Steuer also auf bebaute und auch auf unbebaute Grundstücke.

Die Grundsteuer sorgt für stetige Kosten bei Immobilieneigentümern, sie gehört zu den Betriebskosten. Steigt die Grundsteuerlast, hätte eine Erhöhung direkte Effekte auf Ihr Vermögen, auch wenn Kapitalanleger (Vermieter) die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen können. Eigennutzer können die Grundsteuer nicht umlegen. Alle werden jetzt aufgefordert, Ihre Grundsteuererklärung abzugeben. Denn, nach vielen Jahrzehnten, gibt es in Deutschland wieder eine Grundsteuerreform.

Was sind die wichtigsten Änderungen der Reform?

Die wichtigsten Änderungen:

  1. Änderung – Einheitswert wir neu ermittelt (Wert der Immobilie > Bemessungsgrundlage)
  2. Änderung – Bundeseinheitliche Methode war geplant (Kritik)
  3. Änderung – Hebesatz C (neu für freistehende Baugrundstücke > Wohnraumförderung)

Zunächst ein Blick auf der Kernstück, den Einheitswert und das Urteil vom Bundesverfassungsgericht.

Einheitswert veraltet: Wertentwicklung

Maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert. Die Werte sind aber veraltet und aus dem Jahr 1964, in den alten Bundesländern und dem Jahr 1935, in den neuen Bundesländern. Die Kritik und letztendlich auch das Urteil: In den letzten 50+ Jahren haben sich Lagen unterschiedlich entwickelt. So kann es heute sein, dass man trotz „schlechtere“ Lage, dieselben Kosten hat, wie Eigentümer von Immobilien in einer bessern Lage.

Bemessungsgrundlage aus dem Jahr:

  • 1964 – Alte Bundesländer
  • 1935 – Neue Bundesländer

BVG Urteil: Berechnung gege Gleichheitsgrundsatz, „rechtswidrig“

Diese Ungleichheit verstößt nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts (2018) gegen den „Gleichheitsgrundsatz“. Als Bemessungsgrundlage sind die Zahlen also längst veraltet. 2018 beurteilt das Bundesverfassungsgericht, die derzeitige Grundsteuer Berechnung als „rechtswidrig“.

Vom 01. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 müssen Grundbesitzer dafür eine Grundsteuererklärung abgeben. Die Reform muss bis spätestens 31.12.2024 umgesetzt sein. Die Grundsteuerreform sorgt derzeit für viele Bedenken bei Eigentümern, denn es könnte noch bürokratischer werden, als ohnehin – dazu gleich mehr, denn statt einheitlicher Berechnung im ganzen Bundesgebiet, setzen immer mehr Bundesländer auf eigene Bemessungsmodelle. Manche sehen in der Grundsteuerreform sogar einen versteckten Lastenausgleich.

Aktueller Stand: Grundsteuerreform

Das Wichtigste kurz zusammengefasst:

  • Bundesverfassungsgericht (2018): Grundsteuer Berechnung „rechtswidrig“
  • Bemessungsgrundlage (Einheitswert) aus 1964 bzw. 1935 (neue / alte Länder)
  • Neubewertung (Finanzamt) in 2022, durch Grundsteuererklärung
  • Grundsteuer Reform Umsetzung bis 2025

Einheitswert: Änderung 1 – Neubewertung und Höhe

Wie zuvor erwähnt, die Bemessungsgrundlage vom Einheitswert sind die vom Finanzamt angesetzten Baukosten und Anschaffungskosten. Diese richten sich allerdings nach veralteten Daten. In den alten Bundesländern orientieren sich die Kosten am Jahr 1964, in den neuen Bundesländern am Jahr 1935.

Die alten Werte führten immer häufiger zu Rechtsstreit. Deshalb entschied das Bundesverfassungsgericht im April 2018, die derzeitige Grundsteuer Berechnung für rechtswidrig zu erklären. Begründet durch einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, nach dem deutschen Grundgesetz.

Die aktuellen Werte können demnach nur noch bis zum 31.12.2024 genutzt werden. Danach muss es spätestens eine Neuregelung geben. Eigentümer erkennen das Problem, wenn die alten Werte angepasst werden: Was wird sich für Sie ändern? Der Einheitswert wird steigen, wenn er sich an den aktuellen Bau- und Anschaffungskosten orientiert.

Grundsteuerhöhe: Zahlen Sie bald mehr Grundsteuer?

Nach wie vor bleibt die Lage eine Immobilie das Kriterium für die Höhe der Grundsteuer. Je besser der Stadtteil, je besser die Mikrolage im Stadtteil, desto höher setzten Kommunen ihre Hebesätze an. Mit der Grundsteuer finanzieren Kommunen wichtige Ausgaben, zum Beispiel für Straßenbau, aber auch Kindergärten.

Einfach gesagt: Ob Sie mehr oder weniger zahlen, hängt davon ab, ob Ihre nähere Umgebung sich im Vergleich zu 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer) entwickelt hat. Ist Ihre Mikrolage attraktiver geworden oder weniger attraktiv?

Verpflichtung: Erklärung der Grundsteuer

Am 01.01.2022 startete die Feststellung der neuen Grundsteuer, die Grundbesitzer und Eigentümer von Häusern und Wohnungen unmittelbar betrifft. Spätestens zum 01.07.2022 werden Eigentümer angeschrieben und auf Ihre Pflicht zur Teilnahme an der Grundsteuer Reform hingewiesen.

Eigentümer sind verpflichtet das Finanzamt bis Fristablauf, alle Daten zum Objekt zu übermitteln.

Neue Daten übermitteln: Online

Die Übertragung der Daten finden dabei über das Elster-Portal statt. Für die Übertragung nutzen Sie also ein Online-Formular (einfach gesagt), dass Sie vielleicht schon von Ihrer Einkommensteuererklärung kennen. Mit den neuen, übermittelten Daten, berechnen die Finanzämter (Lagefinanzamt) im Folgenden die neuen Objektwerte. Die elektronische Übermittlung startet zum 01.07.2022. Abgabefrist ist der 31.10.2022 (Quelle: ZDF).

  • Anschreiben der Eigentümer ab 01.07.2022
  • Abgabefrist (aktuell): 31.10.2022

Dafür benötigt das Finanzamt Daten wie:

Steuerberater können Ihnen bei der Übermittlung helfen.

Beispiel: Einheitswert aktuell

Grundlage für den Einheitswert sind zusammengefasst Bau- und Anschaffungskosten. Sagen wir, Ihre Immobilie wurde bisher vom Finanzamt mit 1.000.000 Euro bewertet.

Rechenbeispiel:

  • Festgestellter Einheitswert: 1.000.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,34 %
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz: 16.450 Euro / Jahr

Beispiel:  Einheitswert neu

Eine Bewertung von +5 % hätten folgenden Effekt:

Rechenbeispiel:

  • Festgestellter Einheitswert: 1.050.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,34 %
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz: 16.779 Euro / Jahr

Auswirkung Grundsteuerlast

Änderung (Beispiel):

+ 329 Euro / Jahr

Bewertung: Änderung 2 – Bundesländer statt Bund

Der große Plan war ein bundesweit gültiges Verfahren. Aktuell trennen sich die Methoden noch an 1) alten Bundesländern und 2) neuen Bundesländern. Gedacht war deshalb ein einheitliches Modell. Daraus ist nichts geworden.

Länder regeln Bewertungsverfahren, statt Bund

Die Beschlüsse der Regierung gestehen den einzelnen Bundesländern regionale Unterschiede zu. Durch diese sogenannte Öffnungsklausel, darf jedes Bundesland ein landeseigenes Verfahren einführen (Quelle: Haufe).

Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen arbeiten bereits an eigenen Verfahren zur Wertermittlung.

Statt vereinheitlichter Regelung, teilen sich die Bewertungsverfahren weiter auf, als bisher (alte / neue Bundesländer).

  • Geplant: Bundeseinheitliches Verfahren
  • Ergebnis: Unterschiedliche Bewertungsgrundlagen in allen Bundesländern

Grundsteuer C: Änderung 3 – Freistehende Baugrundstücke

Bisher gab es die Grundsteuer A und Grundsteuer B. Mit der Grundsteuerreform, wird es eine weitere Kategorie geben, die Grundsteuer C. Grundsteuer C fällt für freistehende Baugrundstücke an, die zwar bebaut werden könnten, es aber nicht sind. Die Bundesregierung verfolgt derzeit das Ziel 400.000 neue Wohneinheiten im Jahr zu bauen. Grundstücke in dieser Kategorie könnten einen höheren Hebesatz erhalten, was zur Bebauung dieser führen soll (Quelle: BFM). Deshalb wird die Grundsteuerreform diese neue Kategorie (Grundsteuermesszahl) mit sich bringen.

Grundsteuer A, B und neu C

Die Grundsteuermesszahl ist der zweite Schritt der Grundsteuer Berechnung. Nachdem der Einheitswert ermittelt wurde, wird dieser mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese orientiert sich an der Immobilienart:

  • Grundsteuer A – Agrar Nutzung (Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung)
  • Grundsteuer B – Bauliche Nutzung (sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke)

Neu ist nun noch die:

Beispiel: Grundsteuer A aktuell

Mit allen 3 Variablen berechnen Sie die Höhe Ihrer Grundsteuerlast. Grundsteuer C wirkt sich auf die Grundsteuermesszahl aus. In diesem Beispiel sehen Sie ein typisches Einfamilienhaus, dass in den alten Bundesländern bisher mit einem Hebel von 0,34 % angesetzt wird.

Rechenbeispiel:

  • Festgestellter Einheitswert: 1.000.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,34 %
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz: 16.450 Euro / Jahr

Beispiel: Grundsteuer C neu

Grundstücke, die bebaut werden könnten, würden dann mit einem höheren Hebelsatz versehen, beispielhaft 0,38 %.

Rechenbeispiel:

  • Festgestellter Einheitswert: 1.000.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,38 %
  • x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
  • = Grundsteuersatz: 17.860 Euro / Jahr

Auswirkung Grundsteuerlast

Änderung (Beispiel):

+ 1.410 Euro / Jahr

Grundstueck abgrenzen

Photo: DifferR / shutterstock.com

Grundsteuerreform im Überblick: Das ändert sich!

Die alten Werte werden durch neue ersetzt. Damit werden in Deutschland über 35 Millionen Immobilien neu bewertet. Das verunsichert viele Eigentümer. Die Regierung verspricht, im Schnitt zahlen Eigentümer so viel, wie zuvor. Die Grundsteuer Berechnung besteht aus 3 Schritten. Der erste ändert sich, mit der Grundsteuer C, für bebaubare Grundstücke.

Ab dem 01.07.2022 werden Eigentümer Anschreiben erhalten, die (aktuell) mit einer Abgabefrist zum 31.10.2022 versehen. Zu übermitteln sind die Daten mit dem „Online-Formular“ Elster. Bei Fragen zu den Daten oder zur Übermittlung, kontaktieren Sie einen Steuerberater in der Nähe.

Grundsteuerreform schnell erklärt:

  • Grundsteuerreform durch BVG Urteil (2018)
  • Änderung 1 – Einheitswert (Wert der Immobilie > Bemessungsgrundlage)
  • Änderung 2 – Hebesatz C (neu für freistehende Baugrundstücke > Wohnraumförderung)
  • Änderung 3 – Neue Bewertungsmethoden der Bundesländer
  • Anschreiben der Eigentümer ab 01.07.2022
  • Abgabefrist (aktuell): 31.10.2022
  • Neue Grundsteuer: 01.01.2025