Grundfläche, Nutzfläche & Wohnfläche: Unterschied! + Berechnung, Beispiele und Infografik

Grundfläche, Nutzfläche & Wohnfläche – Was bedeuten diese Begriffe? Wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen, sollten Sie sich über die Bedeutung dieser Begriffe und der Werte, die dahinter stehen, im Klaren sein. Natürlich auch für die Grundsteuer und die Grundsteuerreform. Die drei Flächenangaben dienen zum Vergleich und zur Bewertung einer Immobilie und sind zudem für den Kaufpreis oft ausschlaggebend. Lernen Sie hier alles über die Angaben und Kriterien, die über die Größe eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung entscheiden und für die Wohnungssuche wichtig sind. Beispiele und Definitionen, hier finden Sie alles zur Berechnung der Grundfläche (Verkehrsfläche, Funktionsfläche), Nutzfläche und Wohnfläche.

Unterschied: Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche

Zunächst, es gibt diese 3 Flächen, die Ihnen beim Wohnungskauf begegnen werden.

Schnell erklärt: 3 Arten der Berechnung

Vor der detaillierten Erklärung, hier kurz definiert, was dazu zählt:

  1. Nutzfläche (alles außer Verkehrsfläche / Funktionsfläche)
  2. Wohnfläche (abzüglich Nutzfläche, die nicht bewohnt wird, Beispiel: Keller)
  3. Grundfläche / Gesamtfläche (Nutzung + Verkehr + Funktion)
    1. Verkehrsfläche (Treppenhaus, Flure im Haus)
    2. Funktionsfläche (Heizungsraum)

Was gehört dazu, was nicht?

Kurz zusammengefasst mit Beispielen heißt das:

1) Grundfläche umfasst die gesamte Nutzfläche und noch das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche). Danach folgt gedanklich die,

2) Nutzfläche, also das, was wirklich im Haus genutzt werden kann. Dazu zählt zum Beispiel nicht mehr das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche). Außerdem begegnet Ihnen in Immobilienexposés und -inseraten die,

3) Wohnfläche. Die Wohnfläche ist definiert, als der tatsächlich bewohnbare Raum.

Räume Nutzfläche
nach DIN 277
Wohnfläche
nach WoflV
Verkehrsfläche
nach DIN 277
Funktionsfläche
nach DIN 277
Wohnzimmer Ja Ja Nein Nein
Schlafzimmer Ja Ja Nein Nein
Kinderzimmer Ja Ja Nein Nein
Badezimmer Ja Ja Nein Nein
Küchen Ja Ja Nein Nein
Arbeitszimmer Ja Ja Nein Nein
Flure (im Wohnbereich) Ja Ja Nein Nein
Flure (außerhalb vom Wohnbereich) Nein Nein Ja Nein
Balkon, Loggien
und Terrasse
Ja Ja (nur anteilig) Nein Nein
ausgebaute Dachböden; Räume mit Dachschrägen Ja Ja (wenn Deckenhöhe über 2m, darunter anteilig) Nein Nein
Wintergarten (beheizt) Ja Ja Nein Nein
Wintergarten (unbeheizt) Ja Ja (nur anteilig) Nein Nein
Treppenhäuser Nein Nein Ja Nein
Heizungs- / Betriebsraum Nein Nein Nein Ja
Abstellkammern (in der Wohnung) Ja Ja Nein Nein
Abstellkammern (außerhalb der Wohnung) Ja Nein Nein Nein
Keller Ja Nein Nein Nein
Dachboden (unausgebaut) Ja Nein Nein Nein

Grundfläche berechnen (nach DIN 277): Was zählt dazu?

Grundfläche berechnen – Die Grundfläche beschreibt jede Fläche, an der ein Gebäude auf einem Grundstück den Boden berührt. Sie gibt also die bebaute Fläche eines Grundstücks an. Auch die Bodenflächen der oberen Geschosse fallen unter die Grundfläche.

Die 3 Bestandteile:

Kurz zusammengefasst mit Beispielen hießt das, 1) Grundfläche umfasst die gesamte Nutzfläche sowie das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und den Heizungsraum (Funktionsfläche).

Was gehört zur Grundfläche?

  • Geschlossene und überdachte Flächen
  • Überdachte, aber nicht geschlossene Flächen (wie Carports)
  • Nicht überdachte Flächen (wie Balkons)

Beispiele – Die Grundfläche ergibt sich aus allen Geschossflächen:

  • Wohnraum
  • Dachboden, Keller, Garagen und Balkons
  • Treppenhaus, Flure, … (sogenannte Verkehrsfläche)
  • Müll-, Heizungsraum, … (sogenannte Funktionsfläche)

Unterteilung der Grundfläche: Brutto-Grundfläche – Exkurs

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundfläche aller einzelnen Geschosse einer Immobilie oder eines Teilbereichs. Angegeben wir die Brutto-Grundfläche in Quadratmeter (m²). Genormt wird sie im DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau). Im Hausbau ist sie Hilfsmittel zur Berechnung der Baukosten. Die BGF kann allerdings noch weiter aufgegliedert  werden. Weiter wird in die Netto-Raumfläche unterteilt, die wiederum neben der NGF und der KGF in eine Verkehrsfläche (VF) und Technikfläche (TF) gegliedert wird.

  • Summe der Grundfläche aller einzelnen Geschosse eines Gebäudes

Die BGF wird aus einzelnen Bereichen eines Grundstücks errechnet. Den ersten Bereich bilden die geschlossenen und überdachten Flächen. Im zweiten Bereich folgen die überdachten, aber nicht geschlossenen Flächen. Den dritten und letzten Bereich bilden die nicht überdachten Flächen.

Berechnung der Grundfläche

Um die Grundfläche besser zu veranschaulichen, hier ein Beispiel:

Ein Haus wird auf 100m² Fläche gebaut.

Grundstück 240 m², Haus gebaut auf 100m² = 100m² Grundfläche

Infografik: Grundfläche im Haus

Mehrfamilienhaus in Realität:

Nutzfläche berechnen (DIN 277): Was zählt dazu?

Nutzfläche berechnen – Die Nutzfläche einer Immobilie sind Räume, die zwar einen bestimmten Nutzen haben, aber nicht zwangsweise genutzt bzw. bewohnt werden. Die Nutzfläche wird in Funktionsfläche (Flächen, die eine bestimmte Funktion erfüllen; zum Beispiel Heizungsräume) und Verkehrsfläche (Treppenhaus, Flure, etc.) unterteilt.

Danach folgt gedanklich die 2) Nutzfläche, also das, was wirklich im Haus genutzt werden kann. Dazu zählt zum Beispiel nicht mehr das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche).

Hier die Nutzfläche nochmal in kurz zusammengefasst:

  • Flächen, die einen Nutzen haben, aber nicht zwangsweise bewohnt werden
  • Wohnfläche ist Teil der Nutzfläche
  • Lässt sich in die Funktions- und Verkehrsfläche unterteilen.

Was gehört zur Nutzfläche?

Zur Nutzfläche zählen generell alle Räume oder Flächen, die typischerweise zum Wohnen genutzt werden, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer und Co. Auch der Keller oder der ausgebaute Dachboden, sowie Abstellkammern, die sich außerhalb der Wohnung befinden, zählen zur Nutzfläche.

Zur Nutzungsfläche gehört im Überblick:

  • Typischer Wohnraum (Wohnzimmer, Esszimmer,  Küche und Co.)
  • Keller und Dachboden
  • Abstellräume (Außerhalb und Innerhalb der Wohnung)
  • Wintergärten, Balkon, etc.

Was gehört nicht zur Nutzfläche?

Nicht zur Nutzfläche gehören Räume, die als Funktions- und Verkehrsflächen genutzt werden. Dazu zählen Treppenhäuser, Flure und Heizungsräume.

Nicht zur Nutzungsfläche gehören im Überblick:

  • Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser)
  • Funktionsflächen (Heizungsräume)

Beispiel: Berechnung Nutzfläche

Hier ein kurzes Beispiel, um die Nutzfläche besser zu veranschaulichen:

Nutzflächenberechnung
Raum Größe in m²
Wohn- / Esszimmer 35
Schlafzimmer 12
Flur 5
Kinderzimmer 18
Badezimmer 10
Küche 12
Terrasse 15
Abstellraum 6
Summe in m² 113

Infografik: Nutzfläche im Haus

Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser) und Funktionsflächen (Heizungsräume) gehören nicht mehr zur Nutzfläche.

Wohnfläche berechnen (nach WoflV): Was zählt dazu?

Wohnfläche berechnen – Unter Wohnfläche versteht man die gesamte anrechenbare Grundfläche von den Räumen, welche ausschließlich als Wohnraum genutzt werden. Die Wohnfläche ist zudem Teil der Nutzfläche.

Außerdem begegnet Ihnen in Immobilienexposés und -inseraten die 3) Wohnfläche. Die Wohnfläche ist definiert, als der tatsächlich bewohnbare Raum.

Wohnfläche kurz zusammengefasst:

  • Gesamte anrechenbare Grundfläche von den Räumen, welche ausschließlich als Wohnraum genutzt werden
  • Ist Teil der Nutzfläche

Was gehört zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche zählen generell alle bewohnbaren Räume wie Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Co.. Balkone und Terrassen werden mit 50% ihrer Gesamtfläche zu der Wohnfläche dazu gezählt. Räume, deren Decken mindestens zwei Meter hoch sind, werden angerechnet. Zudem Räume, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, werden zur Hälft in die Berechnung der Wohnfläche mit einbezogen.

Was gehört zur Wohnfläche im Überblick:

  • Alle bewohnbaren Räume (Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Co.)
  • Balkone und Terrasse: 25%, maximal 50%
  • Mindestens zwei Meter hohen Decken: 100%
  • Zwischen ein und zwei Meter hohe Decken: 50%
  • Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder: 50%
  • Wenn geschlossen und beheizt: Fitnessräume, Saunen, Innenpools

Was gehört nicht zur Wohnfläche?

Nicht in die Wohnfläche mit einberechnet werden dürfen Räume wie Keller, Garage, Wasch- und Fahrradräume sowie das Stiegenhaus. Dachschrägen, die weniger als einen Meter hoch sind, werden gar nicht angerechnet.

Was gehört nicht dazu im Überblick:

  • Keller
  • Garage
  • Wasch- und Fahrradraum
  • Treppenhaus und Flur (außerhalb der Wohnung)
  • Unausgebauter Dachboden
  • Abstellkammer (außerhalb der Wohnung)

Beispiel: Berechnung Wohnfläche

Hier ein kurzes Beispiel, um die Wohnfläche besser zu veranschaulichen:

In einem Mehrfamilienhaus mit 3 Stockwerken befinden sich jeweils 3 Wohnungen mit jeweils 30m² Größe.

30m² x 9 Wohnungen = 270m² Wohnfläche

Infografik: Wohnfläche im Haus

Der tatsächliche Wohnraum:

Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche im Vergleich

Nach dem Sie die verschiedenen Flächen im Detail kennen gelernt haben, hier nochmal der Vergleich.

  1. Bei der Grundfläche handelt es sich um die gesamte bebaute Fläche eines Grundstücks. Dazu zählen auch nicht nutzbare Räume im Keller oder Dachgeschoss, die somit nicht zu der Wohn-, wohl aber zu der Grundfläche zählen.
  2. Bei der Wohnfläche handelt es sich also um die Fläche aller Räume, die ausschließlich als Wohnraum genutzt werden.
  3. Die Nutzfläche fasst dazu alle Räume eines Hauses zusammen, die des Zwecks des Gebäudes entsprechend genutzt werden können.