Eigenkapital erklärt: Immobilie, Eigenkapitaleinsatz, monatliche Belastung & rollierendes Eigenkapital

Eigenkapital – Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss sich früher oder später mit der Finanzierung beschäftigen. Dabei steht oftmals die Frage nach dem Eigenkapital an erster Stelle. Je höher das eingesetzte Eigenkapital, desto niedriger ist das benötigte Darlehen und damit auch die monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung. Egal, ob Eigennutz oder Kapitalanlage, in diesem Artikel bringen wir Ihnen das Thema Eigenkapitaleinsatz, sowie die steuerliche Absetzbarkeit bei der Finanzierung näher. Werfen wir einen Blick auf die monatlichen Kosten, die Sie als Immobilienkäufer im Blick haben müssen. Tipp: So viel Eigenkapital sollte Sie einbringen! Zurück zum Eigenkapitalratgeber.

Eigenkapitaleinsatz beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie stellt der Eigenkapitaleinsatz eine wichtige Überlegung dar, sowohl für den Eigennutzer als auch für den Kapitalanleger. Ein höheres Eigenkapital bedeutet eine niedrigere monatliche Belastung und eine höhere Rendite bei einer Kapitalanlage. Also, wie viel Eigenkapital sollte man beim Immobilienkauf mitbringen?

Als grundsätzliche Regeln gelten:

• Bei Eigennutz: So viel Eigenkapital wie möglich einbringen
• Bei einer Kapitalanlage: So wenig Eigenkapital wie möglich einbringen

Warum ist das so?

Wie Ihre Bank mit Eigenkapital rechnet

Für die Finanzierung einer Immobilie, verlangt Ihre Bank eine gewisse Sicherheit (Ihr Eigenkapital). Je besser Ihre Bonität, desto weniger Eigenkapital müssen Sie einbringen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass ein gewisser Anteil an Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung notwendig ist.

Die meisten Banken empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises!

Wie viel Eigenkapital letztendlich nötig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Bonität des Kreditnehmers, der Höhe des Kaufpreises oder der Höhe der gewünschten Kreditsumme. Schauen wir uns in Kürze ein Beispiel an.

Typisches Beispiel:

	Betrag
Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten)	250.000 €
Eigenkapital (15 %)	37.500 €
Darlehenssumme	212.500 €

Direkt vom Experten lernen

So viel Eigenkapital sollten Sie in die Finanzierung einbringen! In der Regel empfiehlt sich ein Eigenkapitaleinsatz von 20 % des Kaufpreises. Speziell auf Ihre Finanzsituation zugeschnitten, kann aber auch eine andere Strategie für Sie günstiger sein. Keiner kennt mehr Tipps und Tricks, was die Finanzierung einer Immobilie angeht, als ein Finanzierungsvermittler. Gerade bei speziellen Finanzierungsherausforderungen wirkt die Erfahrung und Verhandlungskunst des Kreditvermittlers wahre Wunder. Holen Sie sich jetzt eine kostenlose Erstberatung beim Immobilienprofi! Finanzierungsvermittler in Berlin, Leipzig, München, Köln & Co. Hier finden Sie unsere Finanzierungsvermittler Empfehlung.

• Finanzierungsvermittler

Tipps im Podcast anhören

Hören Sie „#7 / 30 Wie viel Eigenkapital für Ihre Finanzierung?“ kostenlos mit unserem Immobilien Podcast!

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Eigenkapitaleinsatz

Das von der Bank geliehene Darlehen zahlen Sie durch monatliche Tilgung zurück. Zusätzlich, zahlen Sie monatliche Zinsen für das noch offene Darlehen. Dieser Aspekt wird jetzt wichtig! Denn, Eigennutzer können Zinsen steuerlich nicht absetzen, Kapitalanleger schon.

Je nach Nutzungsart der Immobilie verhält sich auch der zu erbringende Eigenkapitaleinsatz unterschiedlich. Sollten Sie sich schon für eine Nutzungsart entschieden haben, klären wir Sie hier über Ihr benötigtes Eigenkapital auf. Betrachten wir beide Käufer-Typen, mit Blick auf ihren (zu empfehlenden) Eigenkapitaleinsatz.

Im Folgenden lernen Sie:

1. Eigenkapitaleinsatz
2. Monatliche Belastungen
3. Rollierendes Eigenkapital

Eigennutz: So viel Eigenkapital wie möglich

Die Zinsen der Finanzierung können Sie bei Eigennutzung nicht von der Steuer absetzen. Damit die Zinslast für Eigennutzer niedrig bleibt, lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzubringen. So verbessern sich auch die Konditionen, also die Zinsen, des Darlehens. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Risiko besteht für die finanzierende Bank und desto geringer werden die Zinsen kalkuliert.

• Darlehenszinsen können bei Eigennutz nicht steuerlich abgesetzt werden
• Je höher das Eigenkapital, desto geringer die Zinsen

Wenn Sie Ihre Immobilie für die Eigennutzung kaufen, achten Sie darauf, mindestens 20 % Eigenkapital einzubringen.

Da die Darlehenszinsen beim Eigennutz nicht steuerlich absetzbar sind, verbessert ein höherer Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20% die Kreditkonditionen.

Hier noch ein Tipp! Banken sehen erbrachte Eigenleistungen der Eigentümer als Eigenkapital an, dazu gehört beispielsweise eine Renovierung in Eigenleistung.

Kapitalanlage: So wenig Eigenkapital wie möglich

Der große Unterschied zum Eigennutz ist, dass Sie als Kapitalanleger Sie die Darlehenszinsen vollständig von der Steuer absetzen können! Schüttet Ihr Objekt ausreichend Bruttomietrendite aus, zahlt Ihr Mieter sogar indirekt Ihre Zinsen.

• Zinsen sind vollständig absetzbar
• Mieter zahlt Zinsen (bei entsprechender Rendite)

Ein weiterer, wichtiger Nachteil für Kapitalanleger, wenn zu viel Eigenkapital eingebracht wird: Die Immobilie erwirtschaftet schneller Überschüsse, die natürlich voll versteuert werden müssen.

Statt viel Eigenkapital in nur eine Immobilie zu investieren, streuen Sie Ihr Eigenkapital besser auf mehrere, vermietete Immobilien.

Für den Eigenkapitaleinsatz können Sie sich in etwa merken, Sie als Käufer sollten im Idealfall (nur) die Kaufnebenkosten zahlen. Das sind Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Gerichtskosten und die Maklerkosten.

Eigenkapitaleinsatz für Kapitalanleger:

Weniger als 10-15 % Eigenkapital für Kapitalanlage

Das waren schon einmal die ersten, wichtigen Grundlagen.

Eigenkapital zügig von der Bank zurückbekommen? Kapitalanlage, ohne Eigenkapital zu investieren? Gehen wir gemeinsam weiter in die Tiefe.

Monatliche Kosten der Immobilie

Welche monatlichen Kosten sind für Sie tragbar? Betrachten wir erneut gemeinsam, die Eigennutzer- und die Kapitalanleger-Seite.

Kosten pro Monat für Eigennutz

Bei welchem Gehalt welches Haus? Banken und erfahrende Investoren rechnen so: Monatlich sollten Ihre Kosten für das Darlehen 40 % Ihres verfügbaren Einkommens (netto, nach Steuern) nicht übersteigen.

Für Eigennutz:

Eigennutz < 40% des Einkommens (Netto, nach Steuern)

Rechenbeispiel:

• Einkommen (netto): 2.800 Euro
• 40 % = 1. 120 Euro

Demnach sollte Ihre monatlichen Belastung für die Immobilienfinanzierung, das heißt Zinsen und Tilgung, nicht über 1.120 Euro liegen.

Tipp! Sie sollten nicht nur die Kosten bezüglich der Zinsen im Blick haben, dazu kommen noch Ihre Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Das sind zum Beispiel Ausgaben für Wasser, Gas, Strom oder auch Versicherungen.

Kosten pro Monat für Kapitalanleger: Zusatz

Viele Kapitalanleger machen den Fehler, dass Sie Ihre Netto-Unterdeckung bzw. den Netto-Übertrag berechnen. Die Formel sieht so auch:

• Netto-Unterdeckung / Übertrag = Brutto-Mieteinnahme – Hausgeld – Zinsen – Tilgung – Steuervorteile

Was ist aber ist mit Reparaturen und Instandhaltung, die unvorhergesehen passieren? Unsere Empfehlung berechnen Sie die Brutto-Unterdeckung / – Übertrag auf folgendem Weg:

Brutto-Unterdeckung / Übertrag = Brutto-Mieteinnahme – Hausgeld – Zinsen – Tilgung – Zusätzliche Rücklage (30-80 Cent / m²)

Rollierendes Eigenkapital: Schneller Re-Investieren

Rollierendes Eigenkapital heißt einfach gesagt: Wie bekommen Sie Ihr eingesetztes Eigenkapital, so schnell wie möglich, wieder aus einem Immobilien Investment heraus?

Eigenkapital und Hebeleffekt (Darlehen der Bank)

Wenn Sie auf dem Weg zur ersten Immobilie sind, verstehen Sie vielleicht schon, wie effektiv der Einsatz von Eigenkapital ist. Mithilfe der Bank kommen Sie schon auf Eigenkapital x 10.

Mit 100.000, können Sie also eine Immobilie im Wert von 1.000.000 kaufen. Mit diesem Wissen, möchten Sie wahrscheinlich gern, sofort viele Immobilien kaufen. Ihr wahrscheinlichstes Problem ist also Eigenkapital, dass Sie für weitere Investitionen benötigen.

So kommen Sie wieder zur Frage: Wie bekommen Sie Ihr eingesetztes Eigenkapital wieder aus einem Immobilien Investment heraus, so schnell wie möglich?

Gebundenes Eigenkapital

Erinnern Sie sich an unser Beispiel vom Beginn:

	Betrag
Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten)	250.000 €
Eigenkapital (15 %)	37.500 €
Darlehenssumme	212.500 €

In unserem Beispiel wären also 32.500 Euro Eigenkapital gebunden. Bis zum Verkauf Ihrer Immobilie, können Sie nicht auf das Eigenkapital zugreifen.

Vollfinanzierung: Finanzierung ohne Eigenkapital

Tipp! Finanzieren Sie mit einer sogenannten Vollfinanzierung. Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der Kaufpreis zzgl. Nebenkosten vollständig finanziert werden. Sie hinterlegen Ihre Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit.

Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.

Solch eine Vollfinanzierung können Sie gut argumentieren, denn Ihr Eigenkapital dient zur Sicherheit und Risikominimierung, für die Bank. Wenn Sie Ihren Kredit voll abgezahlt haben, hat die Bank kein Risiko mehr.

Ihre neue Rechnung sieht also wie folgt aus:

	Betrag
Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten)	250.000 €
Darlehenssumme	250.000 €

Zusätzlich:

• Abgetretene Sicherheit (Konto oder Depot): 37.500

Mit einer Tilgungsrate von 3 % hätten Sie nach circa 5 Jahren, die Summe von 37.500 Euro zurückbezahlt, sodass Ihr Eigenkapital von der Bank, wieder freigegeben werden kann.

Tilgungsplan: Eigenkapital zurück nach 5 Jahren

Tabelle mit Berechnung der Tilgung (3 % p.a.):

Jahr	Darlehen	Rest	Getilgt
1	250.000	242.500	7.500
2	242.500	235.225	14.775
3	235.225	228.168	21.832
4	228.168	221.323	28.677
5	221.323	214.684	35.316
6	214.684	208.243	41.757

Ideal für Kapitalanleger! Nicht für Eigennutzer. Denn wie schon gelernt, Sie können Zinsen nicht von der Steuer absetzen. Sie sollten also so schnell wie möglich abzahlen.

Nächster Schritt: Fehler vermeiden!

Fehler beim Immobilienkauf kosten viel Geld, schließlich sind Sie an den Kauf Ihrer Immobilie gebunden. Was ist, wenn Sie in schlechter Lage kaufen und Ihre Immobilie über Monat leer steht? Nur eine Fehler, aus unserer Checkliste für Sie! Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein.

Schritt zurück: Selbstauskunft für die Bank

Die 3 häufigsten Fragen für Immobilien Einsteiger: Wo bekomme ich eine Selbstauskunft her? Wie schreibe ich eine Selbstauskunft? Was muss man bei einer Selbstauskunft angeben? Lernen Sie hier alle 5 Teile der Selbstauskunft kennen.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

✓ Ein Ratgeber ✓ alle Fakten ✓ Insider-Tipps ✓ Kauf-Checklisten zu den Fragen, die Immobilieneinsteiger beim Kauf der Wohnung haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps!

• Immobilie kaufen