Eigenkapital: Immobilie, Eigenkapitaleinsatz, monatliche Belastung und rollierendes EK
Eigenkapital – In diesem Ratgeber lernen Sie das Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung kennen, für Kapitalanleger und Eigennutzung. Vom Eigenkapitaleinsatz, bis zum Unterschied für beide Käufer-Typen durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Wie viel Eigenkapital benötigen Sie? Danach ein Blick auf die monatlichen Kosten, die Sie als Immobilienkäufer ebenso, wie die Investitionskosten, im Blick haben müssen. Danach haben wir noch einen starken Tipp für Kapitalanleger, die Vollfinanzierung Ihrer Immobilie.
Eigenkapitaleinsatz beim Immobilienkauf
Für Eigennutz und für Immobilien als Kapitalanlage, ist eines besonders wichtig, beim Kauf der ersten Immobilie, die Höhe des von Ihnen einzubringenden Eigenkapitals. Also, wie viel Eigenkapital sollte man beim Immobilienkauf haben?
Als grundsätzliche Regel:
- Eigennutz = So viel wie möglich Eigenkapital
- Kapitalanlage = So wenig wie möglich Eigenkapital
Warum ist das so?
Ihre Bank rechnet so: Eigenkapital
Für die Finanzierung einer Immobilie, verlangt Ihre Bank eine gewisse Sicherheit, Ihr Eigenkapital. Je besser Ihre Bonität, desto weniger Eigenkapital müssen Sie einbringen (10-15% für die erste Immobilie).
Typisches Beispiel:
- Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
- Eigenkapital nach Bank (15%): 37.500
- _____________________
- Darlehenssumme: 212.500
Dieses Darlehen, zahlen Sie durch monatliche Tilgung zurück. Zusätzlich, zahlen Sie Zinsen für das noch offene Darlehen. Dieser Aspekt wird jetzt wichtig! Denn, Eigennutzer können Zinsen steuerlich nicht absetzen, Kapitalanleger schon.
- Rückzahlung: Tilgung + Zinsen für Darlehenssumme
Betrachten wir beide Käufer-Typen, mit Blick auf ihren (zu empfehlenden) Eigenkapitaleinsatz. Im Folgenden lernen Sie:
- Eigenkapitaleinsatz
- Monatliche Belastungen
- Rollierendes Eigenkapital
Eigennutz: So viel Eigenkapital wie möglich
Die Zinsen der Finanzierung, können Sie bei Eigennutzung, anders als für Kapitalanleger, nicht von der Steuer absetzen.
Damit die Zinslast für Eigennutzer niedrig bleibt, lohnt es sich mehr Eigenkapital einzubringen, denn so verbessern sich auch die Konditionen, also die Zinsen, des Darlehens. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Risiko besteht für die finanzierende Bank und desto geringer werden die Zinsen kalkuliert. Langfristig haben Sie so, durch kleineres Darlehen, kleinere Zinsbelastung) auch eine geringere, monatliche Zahllast.
- Eigennutz: Zinsen nicht steuerlich absetzbar
- Mehr Eigenkapital, bessere Konditionen (Zinsen)
Wenn Sie Ihre Immobilie für die Eigennutzung kaufen, achten Sie darauf, mindestens 20% Eigenkapital einzubringen.
Hier noch ein Tipp! Banken sehen erbrachte Eigenleistungen der Eigentümer als Eigenkapital an, dazu gehört beispielsweise eine Renovierung in Eigenleistung.
Eigenkapitaleinsatz für Eigennutz:
Über 20% Eigenkapital für Eigennutz
Kapitalanlage: So wenig Eigenkapital wie möglich
Der große Unterschied zum Eigennutz und Grund dafür, mit so wenig Eigenkapital wie möglich zu finanzieren, als Kapitalanleger können Sie die Zinsen vollständig von der Steuer absetzen! Noch besser, bei ausreichend Bruttomietrendite, zahlt Ihr Mieter sogar indirekt Ihre Zinsen.
- Zinsen sind vollständig absetzbar
- Mieter zahlt Zinsen (bei entsprechender Rendite)
Ein weiterer, wichtiger Nachteil für Kapitalanleger, wenn zu viel Eigenkapital eingebracht wird: Die Immobilie erwirtschaftet schneller Überschüsse, die natürlich voll versteuert werden müssen.
Statt viel Eigenkapital in nur eine Immobilie zu investieren, streuen Sie Ihr Eigenkapital besser auf mehrere, vermietete Immobilien.
Für den Eigenkapitaleinsatz können Sie sich in etwa merken, Sie als Käufer sollten im Idealfall (nur) die Kaufnebenkosten zahlen. Das sind Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Gerichtskosten und die Maklerkosten.
Eigenkapitaleinsatz für Kapitalanleger:
Weniger als 10-15 % Eigenkapital für Kapitalanlage
Das waren schon einmal die ersten, wichtigen Grundlagen.
Eigenkapital zügig von der Bank zurückbekommen? Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu investieren? Gehen wir gemeinsam weiter in die Tiefe.
Monatliche Kosten der Immobilie
Welche monatlichen Kosten sind für Sie tragbar? Betrachten wir erneut gemeinsam, die Eigennutzer- und die Kapitalanleger-Seite.
Kosten pro Monat für Eigennutz
Bei welchem Gehalt welches Haus? Banken und erfahrende Investoren rechnen so: Monatlich sollten Ihre Kosten für das Darlehen 40% Ihres verfügbaren Einkommens (Netto, nach Steuern) nicht übersteigen.
Für Eigennutz:
Eigennutz < 40% des Einkommens (Netto, nach Steuern)
Rechenbeispiel:
- Einkommen (Netto): 2.800 Euro
- 40% = 1. 120 Euro
Demnach sollte Ihre monatlichen Belastung für die Immobilienfinanzierung, das heißt Zinsen und Tilgung, nicht über 1.120 Euro liegen.
Zinsen / Kosten können sich ändern
Erst seit der Wirtschaftskrise (2008) liegt der Zinssatz unter 2%. In den Jahren davor, zum Beispiel um 1990, gab es noch Zinsen von 8%. Ein extremer Unterschied. Die Kosten müssen ebenso bei späteren Neu- oder Umfinanzierungen bezahlt werden.
Kosten müssen Sie nicht nur bezüglich Zinsen im Blick haben, dazu kommen noch Ihre Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Das sind zum Beispiel Ausgaben für Wasser, Gas, Strom oder auch Versicherungen. Diese sind in den letzten Jahren um über 5% pro Jahr gestiegen.
Zinsen und Bewirtschaftungskosten sind zwei Faktoren, die sich schnell in Ihren monatlichen Ausgaben bemerkbar machen. Denken Sie deshalb an die grobe Formel von < 40% Ihres monatlich verfügbaren Nettoeinkommens.
Kosten pro Monat für Kapitalanleger: Zusatz
Viele Kapitalanleger machen den Fehler, dass Sie Ihre Netto-Unterdeckung bzw. den Netto-Übertrag berechnen. Die Formel sieht so auch:
Was ist aber ist mit Reparaturen und Instandhaltung, die unvorhergesehen passieren? Unsere Empfehlung, berechnen Sie die Brutto-Unterdeckung / – Übertrag auf folgendem Weg:
Brutto-Unterdeckung / Übertrag = Brutto-Mieteinnahme – Hausgeld – Zinsen – Tilgung – Zusätzliche Rücklage (30-80 Cent / m²)
Rollierendes Eigenkapital: Schneller Re-Investieren
Rollierendes Eigenkapital heißt einfach gesagt: Wie bekommen Sie Ihr eingesetztes Eigenkapital, so schnell wie möglich, wieder aus einem Immobilien Investment heraus?
Eigenkapital und Hebeleffekt (Darlehen der Bank)
Wenn Sie auf dem Weg zur ersten Immobilie sind, verstehen Sie vielleicht schon, wie Effektiv der Einsatz von Eigenkapital ist. Mit Hilfe der Bank kommen Sie schon auf Eigenkapital x 10.
Mit 100.000, können Sie also eine Immobilie im Wert von 1.000.000 kaufen. Mit diesem Wissen, möchten Sie wahrscheinlich gern, sofort viele Immobilien kaufen. Ihr wahrscheinlichstes Problem ist also Eigenkapital, dass Sie für weitere Investitionen benötigen.
So kommen Sie wieder zur Frage: Wie bekommen Sie Ihr eingesetztes Eigenkapital wieder aus einem Immobilien Investment heraus, so schnell wie möglich?
Gebundenes Eigenkapital
Erinnern Sie sich an unser Beispiel vom Beginn:
- Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
- Eigenkapital nach Bank (15%): 37.500
- _____________________
- Darlehenssumme: 212.500
In unserem Beispiel wären also 32.500 Euro Eigenkapital gebunden. Bis zum Verkauf Ihrer Immobilie, können Sie nicht auf das Eigenkapital zugreifen.
Vollfinanzierung Ihrer Immobilie
Tipp! Finanzieren Sie mit einer sogenannten Vollfinanzierung. Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der Kaufpreis zzgl. Nebenkosten vollständig finanziert werden. Sie hinterlegen Ihre Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit. Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.
Solch eine Vollfinanzierung können Sie gut argumentieren, denn Ihr Eigenkapital dient zur Sicherheit und Risikominimierung, für die Bank. Wenn Sie Ihren Kredit voll abgezahlt haben, hat die Bank kein Risiko mehr.
Ihre neue Rechnung sieht also wie folgt aus:
- Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
- _____________________
- Darlehenssumme: 250.000
Zusätzlich:
- Abgetretene Sicherheit (Konto oder Depot): 37.500
Mit einer Tilgungsrate von 3%, hätten Sie nach circa 5 Jahren, die Summe von 37.500 Euro zurückbezahlt, so dass Ihr Eigenkapital von der Bank, wieder freigegeben werden kann.
Tilgungsplan: Eigenkapital zurück nach 5 Jahren
Tabelle mit Berechnung der Tilgung (3% p.a.):
| Jahr | Darlehen | Rest | Getilgt |
| 1 | 250.000 | 242.500 | 7.500 |
| 2 | 242.500 | 235.225 | 14.775 |
| 3 | 235.225 | 228.168 | 21.832 |
| 4 | 228.168 | 221.323 | 28.677 |
| 5 | 221.323 | 214.684 | 35.316 |
| 6 | 214.684 | 208.243 | 41.757 |
Ideal für Kapitalanleger!
Nicht für Eigennutzer. Denn wie schon gelernt, Sie können Zinsen nicht von der Steuer absetzen. Sie sollten also so schnell wie möglich abzahlen.
Nächster Schritt: Kaufmännische Prüfung der Wohnung
Kaufmännische Prüfung vor dem Wohnungskauf – Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Frage nach der Finanzierung haben wir bereits in den Kriterien der Immobilien Auswahl besprochen. Jetzt geht es um die kaufmännische Prüfung, damit das von Ihnen bestimmte und festgelegte Budget eingehalten wird. Durch die Prüfung minimieren Sie Fehler und unerwartete Kosten. Dazu gehört zum Beispiel das Wissen, um Mängel nach Baujahren, ebenso wie Instandhaltung und Reparaturstau.
Schritt zurück: Immobilien Kriterien festlegen
Wohnungssuche, Kriterien festlegen – Mit diesen 11 Punkten unserer Checkliste, bestimmen Sie die Grundlagen, die Kriterien, Ihrer Immobiliensuche. Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.
Immobilie kaufen: Lernen von A-Z
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