Wie kann ich mich vor Enteignung schützen? 4 Kriterien um sich zu wehren + 2 extra Tipps

Wie kann ich mich vor Enteignung schützen? Gegen eine Enteignung können Sie sich juristisch zur Wehr setzen. Damit die Enteignungsdurchsetzung berechtigt ist, muss sie gewisse Kriterien erfüllen. Diese stellen wir Ihnen hier kurz vor. Ein Auszug aus dem Artikel: Antrag auf zentrales Immobilienregister.

4 Kriterien gegen die Enteignung: Was „hilft“?

Schutz vor Enteignung! 4 Aspekte

Welche Kriterien müssen Sie erfüllen, um sich juristisch zur Wehr zu setzen? 4 Aspekte:

  1. Ein Bundes- oder Landesgesetz muss die Enteignung legitimieren
  2. Vorab muss es ernsthafte Bemühungen gegeben haben, Ihr Grundstück auf konventionellem Weg zu erwerben
  3. Es muss plausibel dargestellt werden können, dass Ihr Grundstück benötigt wird, um den genannten Zweck zu erfüllen
  4. Ihnen muss geeignetes Ersatzland angeboten werden, falls möglich

Diese Regelung kann allerdings gelockert werden, sofern zwingende Gründe des Städtebaus vorliegen.

Sehen wir uns die 4 Kriterien im Detail an!

Legitimation durch Bundes- oder Landesgesetzes – Kriterium #1

Die Enteignung einer Immobilie muss stets auf der Grundlage eines Bundes- oder Landesgesetzes erfolgen. Dies bedeutet, dass der Enteignungsprozess nicht willkürlich sein darf, sondern klar in der Gesetzgebung verankert sein muss. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Enteignungen einem gesetzlich festgelegten Verfahren und Zweck dienen.

Grundlage eines Bundes- oder Landesgesetzes

Ernsthafte Erwerbsversuche – Kriterium #2

Bevor eine Enteignung stattfinden kann, muss nachweislich versucht worden sein, das Grundstück auf konventionelle Weise zu erwerben. Dies impliziert, dass der Staat oder die enteignende Behörde zuerst versuchen muss, das Grundstück durch Verhandlungen mit dem Eigentümer zu einem fairen Marktpreis zu kaufen, bevor auf Enteignung zurückgegriffen wird.

Vorrang haben Verhandlungen und faierer Marktpreis

Notwendigkeit des Grundstücks – Kriterium #3

Es muss überzeugend dargelegt werden, dass das betreffende Grundstück tatsächlich benötigt wird, um den spezifizierten öffentlichen Zweck zu erfüllen. Dies stellt sicher, dass Enteignungen nicht für unwesentliche Projekte oder aus anderen Gründen erfolgen, die nicht im Einklang mit dem öffentlichen Interesse stehen.

Spezifischer, öffentlicher Nutzen muss vorliegen

Angebot von Ersatzland – Kriterium #4

Wenn möglich, sollte den betroffenen Eigentümern Ersatzland angeboten werden. Dies soll dazu beitragen, die finanzielle und emotionale Belastung für die betroffenen Personen zu mildern und ihnen die Möglichkeit geben, vergleichbare Grundstücke als Ersatz für das enteignete Land zu erhalten.

Vergleichbares Ersatzland

2 extra Tipps: Nießbrauchrecht und Auflassungsvormerkung

Grundsätzlich kann Immobilieneigentum dadurch geschützt werden, indem es dem Staat schwer gemacht wird, die Rechte einfach einzuziehen. Es folgen weitere Tipps, die aber auf den jeweiligen Fall gesehen geprüft werden müssen:

Nießbrauchrecht – Das Nießbrauchrecht ist laut § 1030 BGB das:

“unabdingbare Recht eine Wohnung oder ein Haus lebenslang zu nutzen”

Das bedeutet, dass Sie im Falle eines Eigentümerwechsels trotzdem die Immobilie weiterhin bewohnen, nutzen oder die Mieterträge kassieren dürfen. Das bedeutet: Ihnen gehört die Immobilie nicht mehr offiziell, man kann sie Ihnen also auch nicht wegnehmen, Sie haben aber das Recht, die Immobilie nach einer Enteignung des Eigentümers weiterzunutzen. Wichtig: Das Nießbrauchrecht auf eine Person – z.B. Kinder –  eintragen, die nicht als Eigentümer im Grundbuch steht.

Auflassungsvormerkung – Die Absicherung über eine Auflassungsvormerkung funktioniert folgendermaßen: Sie als Immobilieneigentümer können einer Person ein Kaufangebot abgeben, das z. B. für 5 Jahre gilt. Durch das Kaufangebot (welches nicht angenommen werden muss) kann, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden, wodurch das Grundbuch blockiert wird. Sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann kein Zweiter die Immobilie erwerben oder ersteigern.

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So nutzen Immobilienbesitzer die drohende Enteignung als Vermögensaufbau

So nutzen Immobilienbesitzer die drohende Enteignung als Vermögensaufbau – In einem Antrag im Bundestag mit dem Titel “Zentrales Immobilienregister sofort einführen” forderten die Linken am 27.04.2022 mehr Transparenz über Eigentumsverhältnisse bezüglich deutscher Immobilien. Zuspruch erhielten sie von Politikern der SPD und Grüne. Kritiker sehen diesen Antrag als Weichenstellung für eine zukünftige Enteignung von Eigentümern und Investoren. Warum das so ist und was Sie im Falle einer tatsächlich eintretenden Enteignung tun können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Eine weitere Frage aus der Community zum Thema Enteignung wird hier beantwortet.