Antrag auf zentrales Immobilienregister: So nutzen Immobilienbesitzer die drohende Enteignung als Vermögensaufbau

Zentrales Immobilienregister – So nutzen Immobilienbesitzer die drohende Enteignung als Vermögensaufbau – In einem Antrag im Bundestag mit dem Titel “Zentrales Immobilienregister sofort einführen” forderten die Linken am 27.04.2022 mehr Transparenz über Eigentumsverhältnisse bezüglich deutscher Immobilien. Zuspruch erhielten sie von Politikern der SPD und Grüne. Kritiker sehen diesen Antrag als Weichenstellung für eine zukünftige Enteignung von Eigentümern und Investoren. Warum das so ist und was Sie im Falle einer tatsächlich eintretenden Enteignung tun können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Antrag auf zentrales Immobilienregister – Erster Schritt zur Enteignung?

Laut Abgeordneten der Linke sollen mit einem bundesweiten zentralen Register Spekulationen und Geldwäsche auf dem Immobilienmarkt eingeschränkt werden. Zudem sei durch ein zentrales Immobilienregister ein europaweiter Datenaustausch besser möglich.

Kritik: Immobilienstandort Deutschland „Geldwäsche-Paradies“

Deutschland wird medial gerne als Geldwäsche-Paradies bezeichnet, da sich Schwarzgeld relativ einfach in Immobilien anlegen lässt, ohne dass nachgewiesen werden muss, woher das Geld stammt. Jedoch ist bisher kein Gutachten bekannt, welches das Ausmaß an Geldwäsche in Deutschland offenlegen würde. Somit ist fraglich, ob eine derartige Gesetzgebung überhaupt gerechtfertigt wäre.

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Worüber medial kaum berichtet wurde, was aber im Antrag selbst zu lesen ist:

Wer sich weigert, seine Eigentumsverhältnisse transparent zu machen, soll laut Linke, mit Bußgeldstrafen und eventueller Enteignung rechnen müssen.

Daher entsteht bei manchen der Verdacht, dass das Geldwäsche-Thema nur vorgeschoben sein könnte und als Rechtfertigung für eine Enteignung gegenüber Immobilienbesitzern dienen soll.

Gesetzgebung […] als Weichenstellung für weitere Enteignungen

Klar ist, dass die Kriege und Krisen der vergangenen Jahre für eine hohe staatliche Schuldenlast gesorgt haben und dass jetzt Wege gefunden werden müssen, um diese wieder auszugleichen. Sich einen Überblick über das Vermögen der Bürger zu verschaffen, wäre ein erster Schritt. Eine Gesetzgebung wie die vorgeschlagene könnte zu ersten Enteignungen führen.

Wäre eine solche Gesetzgebung etabliert, könnte diese auch als Weichenstellung für weitere Enteignungen dienen. Immobilienbesitzer stünden dann generell unter Verdacht, Kriminelle zu sein, und somit wäre mit weniger Empörung aus der Bevölkerung zu rechnen. Ein Präzedenzfall wäre geschaffen, um auch weitere Asset-Klassen mit Enteignung zu bedrohen, da diese ja ebenfalls für Geldwäsche genutzt werden könnten.

Zentrales Immobilienregister: Was ist das?

Was ist das und was wird erfasst? In Zukunft sollen mit dem zentralen Immobilienregister folgende Informationen über alle Grundstücke erfasst und gespeichert werden:

  • Eigentümerschaft, sowie sonstige Nutzungsrechte unter Nennung der Nutzungsberechtigten
  • Übersicht über Erwerbsrechte und Verwertungsrechte, einschließlich der Nennung der Rechtsinhaber
  • Übersicht über die wirtschaftliche Berechtigung, in- und ausländischer natürlicher und juristischer Personen, über die genannten Rechte

Wie groß ist die Gefahr für Sie als Immobilienbesitzer?

Wenn Sie ohnehin nichts dagegen haben, Ihre Eigentumsverhältnisse öffentlich zu machen, ändert sich für Sie im Falle einer solchen Gesetzgebung spürbar wenig. Jedoch hätten Sie dann auch nicht mehr die Wahl, Ihre Daten ohne Konsequenzen zurück zu halten.

„Geldbußen und im Härtefall […] Enteignung“

Wer sich im Falle einer Gesetzgebung weigert, Eigentumsverhältnisse öffentlich zu machen, muss mit Geldbußen und im Härtefall mit einer Enteignung rechnen. Doch wie wahrscheinlich ist es, dass die Linke ihre Forderung durchsetzt?

Der Zuspruch aus Parteien der SPD und Grüne im Bundestag suggeriert, dass eine Gesetzgebung tatsächlich drohen könnte. Jedoch gibt es auch valide Punkte, die dagegen sprechen:

  • Es ist nicht klar, ob ein Gesetzgebungsbedürfnis tatsächlich existiert. Medial aufbereitete Einzelfälle reichen nicht aus, um zu verifizieren, dass in Deutschland ein signifikantes Problem aufgrund Immobilienschwarzgeld besteht. Ein Gutachten dazu ist nicht bekannt.
  • Bereits in der Vergangenheit wurde ein solcher Antrag für ein zentrales Immobilienregister abgelehnt, weil dies mit einem enormen bürokratischen Aufwand verbunden wäre. Das wäre auch heute noch der Fall.
  • Es ist fraglich, ob ein bundesweites Register überhaupt effektiv Geldwäsche verhindern würde.

Übrigens könnte für manche eine solche Gesetzgebung als Chance dienen, steuerbegünstigten Vermögensaufbau zu betreiben. Warum das so ist, erfahren Sie im weiteren Text.

Wie läuft eine Enteignung ab?

Grundsätzlich kann in Deutschland enteignet werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Diese Rechtfertigung ist natürlich recht unkonkret formuliert. In der Vergangenheit hat eine Enteignung vor allem aus Infrastruktur-Projekten heraus stattgefunden. Zum Beispiel wenn eine Autobahn, ein Zug-Gleis oder Flughafen gebaut werden sollte.

Im ersten Schritt wird in einem solchen Fall dem Eigentümer ein Kaufangebot gemacht, dem er zustimmen oder das er ablehnen kann. Lehnt er ab, landet der Fall auf der Enteignungsbehörde, wo abgestimmt wird, ob eine Zwangsenteignung gerechtfertigt wäre. Falls ja, wird der Eigentümer enteignet und enthält dafür eine Entschädigung auf Basis eines Wertgutachtens.

Wie können Sie sich generell vor einer Enteignung schützen?

Gegen eine Enteignung können Sie sich juristisch zur Wehr setzen. Damit die Enteignungsdurchsetzung berechtigt ist, muss sie gewisse Kriterien erfüllen:

  • Ein Bundes- oder Landesgesetz muss die Enteignung legitimieren
  • Vorab muss es ernsthafte Bemühungen gegeben haben, Ihr Grundstück auf konventionellem Weg zu erwerben
  • Es muss plausibel dargestellt werden können, dass Ihr Grundstück benötigt wird, um den genannten Zweck zu erfüllen
  • Ihnen muss geeignetes Ersatzland angeboten werden, falls möglich

Diese Regelung kann allerdings gelockert werden, sofern zwingende Gründe des Städtebaus vorliegen.

Grundsätzlich kann Immobilieneigentum dadurch geschützt werden, indem es dem Staat schwer gemacht wird, die Rechte einfach einzuziehen. Es folgen weitere Tipps, die aber auf den jeweiligen Fall gesehen geprüft werden müssen:

Nießbrauchrecht: Lebenslanges Nutzungsrecht

Nießbrauchrecht – Das Nießbrauchrecht ist laut § 1030 BGB das “unabdingbare Recht eine Wohnung oder ein Haus lebenslang zu nutzen”. Das bedeutet, dass Sie im Falle eines Eigentümerwechsels trotzdem die Immobilie weiterhin bewohnen, nutzen oder die Mieterträge kassieren dürfen. Das bedeutet: Ihnen gehört die Immobilie nicht mehr offiziell, man kann sie Ihnen also auch nicht wegnehmen, Sie haben aber das Recht, die Immobilie nach einer Enteignung des Eigentümers weiter zu nutzen. Wichtig: Das Nießbrauchrecht auf eine Person – z.B. Kinder –  eintragen, die nicht als Eigentümer im Grundbuch steht.

Auflassungsvormerkung: Kaufangebot über Zeitraum X

Auflassungsvormerkung – Die Absicherung über eine Auflassungsvormerkung funktioniert folgendermaßen: Sie als Immobilieneigentümer können einer Person ein Kaufangebot abgeben, das z. B. für 5 Jahre gilt ist. Durch das Kaufangebot (welches nicht angenommen werden muss) kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden, wodurch das Grundbuch blockiert wird. Sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann kein Zweiter die Immobilie erwerben oder ersteigern.

Foto: Flamingo Images

Drohende Enteignung für den Vermögensaufbau nutzen

Jetzt zur entscheidenden Frage, wie Sie eine drohende Enteignung für den Vermögensaufbau nutzen können.

Ein interessanter Fakt: Sollte Ihnen Ihre Immobilie enteignet werden, erhalten Sie eine Entschädigung auf Basis des Werts der Immobilie. Die gute Nachricht: Laut Bundesfinanzhof gilt dies nicht als Veräußerung und der Betrag muss daher auch nicht versteuert werden. Auf der Homepage des Bundesfinanzhofs ist Folgendes zu lesen:

Der Eigentumsverlust durch Enteignung ist keine Veräußerung i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 23.07.2019 IX R 28/18 zu § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) entschieden, da der Entzug des Eigentums ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet.

Das bedeutet, dass eine Enteignung wie von den Linken angedacht für manche Investoren ein profitables Geschäft sein kann. Denn sie können sich schlichtweg weigern, ihre Eigentumsverhältnisse öffentlich zu machen, ihre Immobilie wird enteignet, sie erhalten eine Entschädigung – und müssen diese nicht versteuern, auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.

Lastenausgleich 2025: Vermögensabgabe und EU-Register

Lastenausgleich – Seit geraumer Zeit wird in der Politik über die „Einführung eines Lastenausgleichs“ diskutiert. Genauer, einen indirekten Lastenausgleich durch die Grundsteuerreform. Mit ihr werden 35 Millionen Immobilien in Deutschland zur Zeit neu bewertet. Doch wer und was ist bzw. wäre überhaupt von einem „Lastenausgleich“ betroffen? Lernen Sie hier, den Hintergrund zum Lastenausgleich kennen, wann der Ausgleich kommen soll und wie Sie sich davor schützen können.