Wohnung bewerten: Bewertung + Verkehrswert! Wert einer Eigentumswohnung

Bewertung einer Eigentumswohnung – Ganz egal welche Wohnungsart Sie bewerten wollen, die Bewertung der Immobilie folgt immer den gleichen Mustern und Verfahren. Ziel ist immer die Ermittlung vom aktuellen Verkehrswert (Marktwert) der Wohnung – für den Wohnungsverkauf, Erbe, Schenkung, usw. Dafür gibt es Sachverständige (wie Makler) und Kurzgutachten (mündlich oder schriftlich), bspw. für Verkauf und Gutachter für Vollgutachten, bspw. wenn Sie die Bewertung für Ämter oder das Gericht benötigen. In allen Fällen kommt 1 von 3 Bewertungsverfahren zur Bewertung (Verkehrswert) zum Einsatz.

Bewertung einer Eigentumswohnung

Wertfaktoren – Für die Bewertung einer Eigentumswohnung gibt es typische Wertfaktoren, die den Großteil der Bewertung ausmachen. Sie können eine Wohnung selbst grob bewerten, wenn Sie nur ein Gefühl für den aktuellen Wert haben wollen, die wichtigsten Wertfaktoren (Lage, Fläche, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten) lernen Sie gleich kennen.

Sollte eine Wohnung verkauft werden, vererbt, verschenkt, sollten Sie auf die Bewertung eines Sachverständigen (oder Gutachters) vertrauen. Warum, sehen Sie gleich in den Vorteilen einer Bewertung.

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Ratgeber im Überblick

In diesen 5 Teilen lernen Sie die Bewertung einer Eigentumswohnung kennen:

  1. Bewertung (Eigentümer): Wer macht was?
  2. Bewertung (Käufer): Schnell bewerten
  3. Wertfaktoren: Eigentumswohnung Allgemein
  4. Verkehrswert: Marktwert einer Wohnung
  5. Bewertung: 3 Bewertungsmethoden

Zunächst das Wichtigste, diese Vorteile bringt eine Bewertung mit sich:

Vorteil einer Wohnungsbewertung

Was schafft eine fundierte Bewertung?

  • Realistische Werteinschätzung für Verkäuferseite
  • Attraktiver Kaufpreis (nicht günstig!) bringt Interessenten
  • Gute Verhandlungsposition durch belegbare Werte
  • Wohnungsverkauf im Zeitplan

Für alle Wohnungstypen. Ländliche Dachgeschosswohnungen:

Photo: 1000 Words / shutterstock.com

Eigentumswohnungen in Wohnanlagen größerer Städte:

Eigentumswohnung grob, selbst bewerten?

Sie wollen „einfach“ nur den Wert einer Eigentumswohnung kennen, einen „schnellen“ Preis?

Dann sollten Sie sich diese einfache Methode anschauen – Sie brauchen dafür keinen Makler, keinen Gutachter und keinen anderen Experten. Mit dieser einfachen Methode, können Sie alle Immobilienarten (auch Häuser und Grundstücke) selbst bewerten. Wenn Sie schnell und unkompliziert an eine Bewertung kommen wollen, empfehlen wir diesen, kleinen und einfachen Trick:

Nutzen Sie Immobilienportale für Ihre grobe Bewertung einer Eigentumswohnung – schnell und kostenlos

Solch eine schnelle Bewertung ersetzt nicht die Expertise eines Sachverständigen (wie Makler), sie ist aber ein guter Preis-Indikator für den Wert einer Wohnung.

Lernen Sie hier mehr:

Bewertung: Wer macht was?

Der schnellste Weg zu einer soliden Bewertung, ist ein Kurzgutachten eines Sachverständigen. Das sind Personen, mit langjähriger Branchenerfahrung, typischerweise Immobilienmakler, Architekten, etc. Sollten Sie eine Bewertung für eine Behörde oder das Gericht benötigen, lassen Sie ein umfangreiches Vollgutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter erstellen.

Dafür müssen sie, also Sachverständige, Gutachter, vom Gesetz her, mindestens 1 von 3 Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und / oder Sachwertverfahren) anwenden.

Tipp! Fast alle Immobilienmakler bewerten Ihre Wohnung kostenlos.

Ziel ist immer die Ermittlung vom Verkehrswert.

Verkehrswert: Tatsächlicher Marktwert einer Wohnung

Der Verkehrswert ist gleichbedeutend mit einem tatsächlichen Marktwert der Wohnung. Manche schätzen den Wert einer Wohnung selbst, das führt dazu das viele Emotionen mit einspielen. Beispielsweise schöne Erinnerungen an damals oder auch persönliche Beziehungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite. Der Verkehrswert gibt Ihnen einen objektiven Marktwert einer Eigentumswohnung.

Damit Sie wissen, welche Faktoren den Wert einer Wohnung ausmachen, hier ein Überblick! Außerdem lernen Sie die Ermittlung vom Verkehrswert kennen, mit den drei einzelnen Bewertungsverfahren.

Kurz zusammengefasst:

  • Ziel: Verkehrswert ermitteln (Marktwert)
  • Kurzgutachten für Verkauf, bspw. durch Makler
  • Vollgutachten für Ämter, Gericht, durch Gutachter

Starten wir zunächst mit den maßgeblichen, allgemeinen Wertfaktoren, die in die Wohnungsbewertung mit einfließen.

Wohnungsbewertung für Käufer: Schnell bewerten

Ein kurzer Einschub für die, die eine Wohnung kaufen wollen.

In unserem Ratgeber für Einsteiger stellen wir Ihnen die kaufmännische Bewertung vor. Einfach gesagt, eine Bewertungsmethode vom Schreibtisch aus. Hier überprüfen Sie die Kennzahlen einer Wohnung schon im Immobilienportal oder im Exposé. Sie prüfen Immobilien anhand von Kennzahlen, die Sie in Ihren Kauf-Kriterien aufgestellt haben. Beispielsweise die Lage, Wohnfläche, Baujahr, Rendite (wenn Kapitalanleger).

Käufer Tipp! So prüfen Sie Häuser schon vom Schreibtisch aus: Kaufmännische Bewertung

So eine schnelle Bewertung spart viel Zeit. Sollten Sie anhand der Zahlen für ein Objekt interessieren, folgt die technische Bewertung Vorort.

Faktoren: Das macht den Wert einer Wohnung aus

In jeder Bewertung geht es letztendlich um die Frage: Wer kauft eine Eigentumswohnung und für welchen Preis? Dafür gibt es 4 zentrale Kriterien, die den größten Einfluss in der Bewertung haben.

Wichtige Wertfaktoren einer Wohnung

Im Folgenden werfen wir einen Blick auf:

  1. Lage der Eigentumswohnung
  2. Bau und Zustand
  3. Größe und Zuschnitt
  4. Nutzungsmöglichkeiten

Lage der Eigentumswohnung

Die Lage einer Wohnung entscheidet

Maßgeblich für die Lage:

  • A-Lagen in Ballungsgebieten
  • B-Lagen im Speckgürtel großer Städte
  • C-Lagen in wirtschaftlich schwachen Regionen
  • Danach Mikrolage > Stadtteile, Nachbarschaft

Lage (Makrolage) und Nachbarschaft (Mikrolage) haben den höchsten Einfluss.

Bausubstanz, Zustand, Sanierung von Wohnung und Haus

Maßgeblich für Bausubstanz und Zustand:

  • Keller bis Dach
  • Mauerwerke
  • Grundstück, Außenflächen
  • Innenflächen, Räume und Flure
  • Technische Anlagen
  • Leitungsnetz

Ausstattung und Extras

  • Fußbodenheizung
  • Carport

Insbesondere technische Anlagen und Leitungssysteme sollten nicht vernachlässigt werden:

Dämmung, letzte Sanierung, … die Checkliste ist lang.

Fläche, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten

  • Je größer, desto spezieller > weniger Käufer
  • Je typischer die Schnitte (Bad, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, etc.), desto mehr Nachfrage > mehr Käufer

Das heißt:

  • Je gewöhnlicher, desto einfacher der Verkauf
  • Je spezieller, desto aufwendiger ist die Käufersuche

Verkehrswert Eigentumswohnung: Berechnung

Kommen wir jetzt zum Kernstück einer jeden, seriösen und soliden Wohnungsbewertung: Der Verkehrswert. Sollten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, keine Sorge, der Verkehrswert gibt Ihnen einen objektiven Marktwert. Ihren Angebotspreis können Sie dann immer noch frei wählen. Wie Sie aber in den Vorteilen der Bewertung gesehen haben, können Sie mit einer Bewertung (von Sachverständigen wie Maklern) unter anderem hervorragend in Preisverhandlungen argumentieren.

Bewertungsverfahren: Verkehrswert Ermittlung

Wenn Sachverständige oder Gutachter eine Bewertung für Sie erstellen, müssen Sie nach Gesetz (ImmoWertV) mindestens 1 der 3 Verfahren in ihrer Wertermittlung anwenden. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, muss später begründbar sein und hängt von der Art der Immobilie, bzw. vom Ziel der Käuferseite (Kapitalanleger nutzen bspw. das Ertragswertfahren) ab.

Die 3 Bewertungsmethoden:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Eine Infografik sagt oft mehr als 1.000 Worte! Hier sind die 3 Bewertungsverfahren im Überblick:

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Hier noch einmal in schnell erklärt:

Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Verkäufe

Das Vergleichswertverfahren wirft einen Blick auf vergleichbare Immobilienverkäufe in der Vergangenheit.

Hier werden tatsächliche Verkaufspreise zu Rate gezogen, von vergleichbaren Immobilien (Lage, Größe, Zustand, usw). Je mehr vergleichbare Transaktionen in die Bewertung mit einfließen, desto besser wird die Ermittlung eines Durchschnittspreises. Die Daten kommen vom Gutachterausschuss.

Lernen Sie hier noch mehr über das:

Ertragswertverfahren: Für Kapitalanlage / Vermietung

Das Ertragswertverfahren wird von Kapitalanlegern verwendet, um die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Wenn Käufer die Eigentumswohnung nicht selbst nutzen, sondern vermieten, haben Sie in der Regel monatliche Kosten (Kredit, Zinsen, Instandhaltung) und Einnahmen (Miete). Stellt man Einnahmen und Ausgaben ins Verhältnis, erhält man die Mietrendite.

Berechnet man diese, hat man 1) einen Blick auf die Wirtschaftlichkeit der Investition und 2) kann die Eigentumswohnungen mit anderen Angeboten im Immobilienmarkt vergleichen.

Lernen Sie mehr zum:

Sachwertverfahren: Grundstück- und Gebäudewert

Das Sachwertverfahren betrachtet die Immobilie selbst (also Grundstück und Gebäude). Zum einen durch den Bodenwert des Grundstücks, bzw. Ihres Teileigentums. Zum anderen die Immobilie, von der eigentlichen Wohneinheit über Keller, Flure und das Dach. Sie erinnern sich jetzt sicher an die typischen Wertfaktoren vom Beginn (Lage, Zustand, etc).

Lernen Sie noch mehr über das:

Nächster Schritt: Kostenlose Bewertung und Verkauf

Sie denken schon konkreter über den Verkauf einer Wohnung nach? Lernen Sie hier bei uns noch mehr über den gesamten Verkaufsprozess.

Makler für Verkaufsvorbereitung: Kostenlose Bewertung

Wie schon in der Einleitung als Tipp mitgegeben. Für die Bewertung Ihrer Eigentumswohnung müssen Sie kein teures Vollgutachten erstellen lassen, dass bis zu 30 Seiten hat und zwischen 1.500 bis 5.000 Euro kostet. Dafür genügt ein einfaches Wertgutachten von Sachverständigen wie Maklern. Der Vorteil: Fast alle Makler geben Ihnen eine kostenlose Wohnungsbewertung. Lesen Sie hier noch mehr über die Aufgaben von Maklern für Verkäufer:

Haus verkaufen: Schritte bis zum Notar

Sie planen den Verkauf einer Eigentumswohnung? Dieser Ratgeber leitet Sie durch alle Schritte im Verkauf. Von der Verkaufsplanung und Bewertung, über Inserate, Besichtigungstermine, Verhandlungen, den Kaufvertrag und Schlüsselübergabe.

Lernen Sie hier alle Schritte im: