Kriterien Wohnung kaufen: 11-Punkte Checkliste – vor (!) der Wohnungssuche

Wohnungssuche, Kriterien festlegen – Der Kauf einer Wohnung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht sein sollte. Um ein passendes Objekt zu finden, ist es hilfreich, bereits im Vorfeld eine Checkliste mit den wichtigsten Kriterien zu erstellen. Von der ersten Entscheidung zwischen Eigennutz und Kapitalanlage, über den richtigen Standort und die Lage, bis hin zu den Mängeln nach Baujahren – mit diesen 11 Punkten unserer Checkliste, bestimmen Sie die Grundlagen, die Kriterien, Ihrer Immobiliensuche. Lesen Sie weiter, um mehr zu erfahren! Zurück zur Übersicht: Immobilie kaufen.

Ziele für Ihr Immobilien Investment

Damit die Entscheidung für eine Immobilie die richtige ist, sollten Sie schon vor der aktiven Immobiliensuche Kriterien für Ihre Immobilie aufstellen. Das erleichtert Ihnen später auch die Entscheidung, welche Immobilie gut zu Ihren Zielen passt.

  1. Checkliste mit Kriterien spart Zeit
  2. Erleichtert Ihre Entscheidung

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Individuelle Zielsetzung

Wie schon in den häufigsten Fehlern beim Immobilienkauf beschrieben, Sie dürfen Immobilien nie aus emotionalen Gründen kaufen (mit Ausnahme beim Eigennutz). Treffen Sie Ihren Entscheidung aufgrund von betriebswirtschaftlichen Fakten und Kennzahlen. So können Sie Kennzahlen miteinander vergleichen, ähnlich wie bei der Mietrendite, in der Sie die Rentabilität von verschiedenen Immobilien miteinander vergleichen.

Beispiel Lage: Subjektive Sicht

Checkliste mit einer Lupe davor

Jeder definiert eine gute Lage subjektiv anders. Kapitalanleger und Eigennutzer zum Beispiel. Regionale Unterschiede spiele eine wichtige Rolle bei der Entscheidung. Von der Entwicklung der Immobilienpreise vor Ort, über zukünftige, geplante Veränderungen im Stadtbild. Diese und viele weitere Aspekte manchen einen Begriff wie „Lage“ nicht eindeutig, für alle gleich, definierbar.

Je nach Nutzungsart einer Immobilie definiert sich eine „gute Lage“ anders.

Wenn Sie mit einem Immobilienkäufer in bester Lage sprechen, wie München oder Teilen von Frankfurt, Hamburg und diesem 3% Mietrendite in der Innenstadt bieten, wird er oder sie das als eine wirklich gute Rendite empfinden, mitten in der Innenstadt. In Düsseldorf oder Köln würden Sie über 4% erwarten. Nur 3% bei Innenstadtlage? Nicht gut genug.

Eigene Ziele, eigene Recherchen: Tool Kit

Je nachdem, welche Ziele Sie für Ihr Immobilien Investment haben, werden sich die Kriterien unterscheiden, die Sie aufstellen. Welche Kriterien Ihnen, vor Ort, die besten Ergebnisse bringen, können wir pauschal nicht sagen. Diese Informationen müssen Sie recherchieren und so herausfinden. Wir wollen Ihnen hier die richtigen Tools vorstellen!

Die Frage ist also zunächst:

Warum, wollen Sie Immobilien kaufen?

Beispiele könnten sein:

  • Erste Wohnung als Kapitalanlage, stetiger Aufbau zu 2, 3, 4, 5. Eigene Mitverwaltung, …
  • Erste Wohnung als Kapitalanlage, schnelles Wachstum auf 5, 10, 20. Externe Mieterverwaltung, …
  • Immobilie zum Eigennutz, gleichzeitig Immobilie als Kapitalanlage, halten und jeweils nach Spekulationsfrist veräußern
  • Wohnung kaufen und renovieren, dann nach X Jahren verkaufen, parallel andere Wohnungen entwickeln
  • Zwei Wohnungen, mit externer Verwaltung, dann Mehrfamilienhaus, halten. Vermietung im Fokus.

Überlegen Sie also, welche Kriterien für Sie wichtiger sind, welche weniger:

Ab jetzt geht es darum, dass Sie Ihre Ziele kennen.

Ziele für Ihr Immobilien Investment

Zielsetzung und Motivation definieren, heißt:

  1. Eigennutz vs Kapitalanlage?
  2. Maximaler Kaufpreis?
  3. Minimale Bruttomietrendite?
  4. Vermietet vs unvermietet kaufen?
  5. Welche Städte kommen in Frage?
  6. Der perfekte Standort?
  7. Bestand oder Neubau?
  8. Wie alt darf eine Immobilie sein?
  9. Wie groß muss eine Immobilie sein?
  10. Erbpacht? Ja oder nein
  11. Sozialbindung oder Nachbindung? Ja oder Nein

Starten wir jetzt mit den 11-Punkten!

Checkliste: Ziele und Kriterien für Ihre WohnungHaus mit einer Checkliste daneben

Hier finden Sie alle 11-Punkte der Checkliste mit eigenem, speziellen Ratgeber. Danach können Sie Ihre Kriterien für die Wohnungssuche festlegen.

Eigennutz vs Kapitalanlage? – Step 1

Wohnung kaufen für Eigennutz oder als Kapitalanlage? „Ich will im Alter mietfrei wohnen“, der Traum von vielen, doch die Aussage stimmt nicht ganz, denn Sie bezahlen immer die Betriebskosten. Das heißt, schon für diesen Traum, brauchen Sie eine zweite Immobilie als Kapitalanlage, um die Betriebskosten Ihrer Immobilie zu decken. Zinsen und Tilgung bei der Bank, Kosten für Reparaturen und Modernisierung, als Eigennutzer bezahlen Sie alles, zu 100%, selbst. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.

Durchschnittlich:

Formel: Eigenkapital * 10

PS: Sie geben 10%, die Bank gibt den Rest. Ein starker Hebeleffekt. Mit dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, investieren Sie 100.000 Euro und bekommen die Mieteinnahmen, für eine Immobilie im Wert von 1.000.000.

Maximaler Kaufpreis? – Step 2

Kaufpreis Höhe – Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einfluss Kriterien, dazu gehören Ihre Bonität, im Bezug auf Vermögen und Ihre monatliche Vermögensbilanz (Rückzahlung), Eigenkapital und der Beleihungswert Ihrer (gewünschten) zu finanzierenden Immobilie.  Sie sind die Entscheidungsgrundlage für Ihre Bank, wenn es um die Finanzierung von Eigentumswohnung und Haus geht. Lernen Sie die Faktoren zur maximalen Kaufpreisermittlung kennen.

Minimale Bruttomietrendite? – Step 3

Mindest-Mietrendite – Im großen Ratgeber zur Mietrendite, werden Sie die Rendite noch im Detail kennen lernen. Hier wollen wir vorab, einen Blick auf die einzelne Frage werfen: Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage nicht „nur“ rentiert, sondern, dass der Mieter Ihre Immobilie im Idealfall abzahlt und Sie nicht jeden Monat für Tilgung und Zinsen aufkommen müssen.

Formel: Jahresmiete / Kaufpreis * 100

Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Ist sie es nicht, zahlen Sie jeden Monat drauf. Ein erster Einblick in die Mietrendite und die Frage: Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein?

Exkurs: Mietrendite und Kaufpreisfaktor

Mietrendite und Kaufpreisfaktor – Hier finden Sie einen noch detaillierteren Blick auf die Renditeberechnung:

Vermietet vs unvermietet kaufen? – Step 4

Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Wohnung und Haus für Eigennutz ist unvermietet vorteilhaft, dennoch haben Sie die Möglichkeit vermietet zu kaufen, im Anschluss kündigen Sie auf Eigenbedarf. Für Kapitalanleger wäre eine unvermietete Immobilie zeitaufwendiger, da sie neu vermietet werden muss, gleichzeitig sind Sie dann aber nicht an bestehende Mieten gebunden. Vermietet oder unvermietet kaufen? Hier sind alle Vorteile und Nachteile für Sie!

Exkurs: Kündigung auf Eigenbedarf

Im Artikel vermietet oder unvermietet kaufen haben wir schon über die Eigenbedarfskündigung gesprochen. Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einzieht, unabhängig ob Haus oder Wohnung. Tipp! Nach den Grundlagen zum Eigenbedarf, haben wir noch eine kostenfreie Eigenbedarfskündigung Vorlage, als Doc und Pdf, zum Download für Sie.

Welche Städte kommen in Frage? – Step 5

A-, B-, C-Lage von Immobilien – Wer eine Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, der verfolgt seine ganz individuellen Ziele: Eigennutz oder Kapitalanlage? Wenn Kapitalanlage (unsere Empfehlung), dann Rendite oder Investment Immobilie? Für alle Kapitalanleger, doch auch für Eigennutzer wichtig, die Lage der Immobilie. A-, B-, C-Lage, was heißt das und wo liegen die Unterschiede? Lernen Sie hier die Vorteile, Risiken und Käufertypen der einzelnen Lagetypen.

Exkurs: Makro-, Meso-, Mikro-Lage

Makro-, Meso-, Mikro-Lage – Wo investieren? Bevor Sie wissen, in welcher Straße Sie exakt kaufen, gehen Sie in die Analyse. Ihr Ziel, Sie wollen wissen, in welcher Stadt Sie investieren (Stichworte wie Kaufpreis, Rendite, Wiederverkaufswert). Im zweiten Schritt vergleichen Sie Stadtteile und danach konkrete Nachbarschaften. So funktioniert die Analyse der Makro-, Meso-, Mikro-Lage, ein kleiner Exkurs:

Der perfekte Standort? – Step 6

Was ist der perfekte Standort für Ihre Immobilie? Eigennutzer und Kapitalanleger verfolgen unterschiedliche Ziele, dementsprechend ist auch die Standort-Entscheidung eine andere. Nach unserem Ratgeber zu den A-, B- und C-Lagen, schauen wir nun auf den „perfekten“ Standort. Was sind gute Standorte für Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

Bestand oder Neubau? – Step 7

Bestand oder Neubau – Beide Formen, Bestandsimmobilien und neu gebaute Immobilien, haben für Käufer Vorteile und Nachteile. Auch in dieser Entscheidung spielen Ihre persönlichen Ziele, Ihre persönliche Anlagestrategie mit ein, Eigennutz oder Kapitalanlage, für Kapitalanleger ebenso die Mietrendite (jährliche Miete in Verhältnis zum Kaufpreis). Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die Unterschiede auf, vergleicht die Vorteile und Nachteile von Bestand und Neubau.

Wie alt darf eine Immobilie sein? – Step 8

Baujahr und Mängel einer Immobilie – Baujahr 1900, 1950, 1960 1970, 1980, usw. Alte Immobilien, Häuser und Wohnungen, bringen ihre Nachteile mit sich, aber auch Vorteile. Doch worauf müssen Sie, je nach Alter der Immobilie (Baujahr) achten?

Hätten Sie gedacht, dass über 2.650.000 Immobilien in Deutschland noch vor 1919 gebaut wurden? Vor 1949 sogar ganze 5.000.000. All diese Gebäude sind nach wie vor im Markt. Diese und andere, erbaut nach den 50er Jahren, können Schnäppchen sein, tragen aber auch Risiken in sich.

Welche Unterschiede und typische Mängel gibt es, je nach Alter der Immobilie? Und, lohnt es sich ein altes Haus / eine alte Wohnung zu kaufen? Lernen Sie hier, im direkten Vergleich, die Fakten, Mängel, Nachteile, aber auch Vorteile, der einzelnen Baujahre.

Wie groß muss eine Immobilie sein? – Step 9

Größe einer Immobilie – 50, 80, 100 m² kaufen? Mikro-Apartment, 2, 3, 4 oder sogar noch mehr Zimmer? Wie groß sollte eine Immobilie sein? In diesem kurzem Ratgeber vergleichen wir Wohnflächen für Eigennutz und Kapitalanlage, also zur Vermietung. Im Bezug auf die optimalen Wohnfläche unterscheiden Sie wieder zuerst, anhand Ihrer persönlicher Strategie, also Eigennutz oder Kapitalanlage. Danach geht es, insbesondere für Kapitalanleger, um Quadratmeter und Zimmeraufteilung.

Für Sie, hier noch 4 Tipps, direkt aus der Praxis!

Erbpacht? Ja oder nein – Step 10

Wie funktioniert eine Erbpacht? Ist Erbpacht sinnvoll? Wann lassen sich die Kosten für Erbpacht (Erbpachtzins) von der Steuer absetzen? Lassen sich die Kosten auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier die Erbpacht kennen für Eigennutz und Kapitalanlage, ihre Vorteile aber auch Nachteile.

Sozialbindung? Ja oder nein – Step 11

Lernen Sie hier die Aspekte, Vorteile und Nachteile der Sozialbindung im Wohnbau kennen. Schritt 11 von 11, der Checkliste: Vor der Wohnungssuche. Von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlager) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Checkliste in kurz: 11 Fragen für den WohnungskaufCheckliste mit einer Lupe davor

Diese 11 Schritte bilden die Grundlage, die Kriterien Ihrer Immobiliensuche.

  1. Eigennutz vs Kapitalanlage?
  2. Maximaler Kaufpreis?
  3. Minimale Bruttomietrendite?
  4. Vermietet vs unvermietet kaufen?
  5. Welche Städte kommen in Frage?
  6. Der perfekte Standort?
  7. Bestand oder Neubau?
  8. Wie alt darf eine Immobilie sein?
  9. Wie groß muss eine Immobilie sein?
  10. Erbpacht? Ja oder nein
  11. Sozialbindung oder Nachbindung? Ja oder Nein

Nächster Schritt: Vermietet oder unvermietet?

Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können.

Schritt zurück: Fehler beim Immobilienkauf

Fehler beim Immobilienkauf kosten viel Geld, schließlich sind Sie an den Kauf Ihrer Immobilie gebunden. Was ist, wenn Sie in schlechter Lage kaufen und Ihre Immobilie über Monat leer steht? Nur eine Fehler, aus unserer Checkliste für Sie! Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

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