Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage: Vorteile, Nachteile, einfach erklärt

Wohnung kaufen für Eigennutz oder als Kapitalanlage? „Ich will im Alter mietfrei wohnen“, der Traum von vielen, doch die Aussage stimmt nicht ganz, denn Sie bezahlen immer die Betriebskosten. Das heißt, schon für diesen Traum, brauchen Sie eine zweite Immobilie als Kapitalanlage, um die Betriebskosten Ihrer Immobilie zu decken. Zinsen und Tilgung bei der Bank, Kosten für Reparaturen und Modernisierung, als Eigennutzer bezahlen Sie alles, zu 100%, selbst. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.

Warum Eigennutz das teuerste Wohnen ist?

Ja, Eigennutz ist immer die teuerste Art des Wohnens! In diesem Artikel, wollen wir Ihnen mit Rechenbeispiel kurz Gegenüberstellen, wo die Vorteile und Nachteile beider Formen liegen. Wenn Sie aus emotionalen Gründen unbedingt eine Immobilie für den Eigennutz haben wollen, dann wollen wir Sie nicht davon abbringen, aber… finanziell ist Eigennutz nicht die cleverste Idee. Warum, zeigen wir Ihnen hier!

Wie schon in der Einleitung gelernt, der unmittelbare Unterschied ist Folgender.

Eine Immobilie zum Eigennutz heißt für Sie: Nachteile

Eigennutz:

Beim Eigennutz, zahlen Sie als Eigentümer sämtliche Kosten und Aufwendungen, die jetzt und in Zukunft anfallen. Sie bekommen weder Geld von Finanzamt, noch von Ihrem Mieter.

Eigennutz = Negativer Cashflow

Eine Immobilie als Kapitalanlage heißt für Sie: Vorteile

Kapitalanleger:

Alle Kosten und Aufwendungen tragen primär Mieter und Finanzamt. Nach Steuern, tragen Sie als Kapitalanleger also kaum noch Kosten. Bei guter Rendite zahlen Sie gar nichts.

Immobilie als Kapitalanlage = Positiver Cashflow

So bauen Sie effektiv Vermögen auf!

Es gibt aber noch weitere wichtige Aspekte. Zum Bespiel können Kapitalanleger die Zinsen (für den Kredit) von der Steuer absetzen, Eigennutzer nicht. Zusätzlich können Sie den Kaufpreis, über die Abschreibung, Stück für Stück, absetzen (Afa). Wenn wir von 2% auf 250.000 Euro ausgehen (Beispiel folgt), sind das schon 5.000 Euro. Genauso ist es mit Reparaturen. Als Kapitalanleger können Sie einige Kosten auf den Mieter umlegen.

Nachteile und Vorteile im Vergleich

Vergleichen wir hier noch einmal die Nachteile und Vorteile der beiden Anlageformen.

Nachteile vom Eigennutz:

  • Sämtliche Kosten der Immobilie, wie Reparaturen, Bewirtschaftung, tragen Sie als Eigennutzer
  • Kaufpreis (Finanzierung) plus Zinsen können nicht abgesetzt werden, tragen Sie als Eigennutzer
  • Bonität wird durch Darlehensvolumen eingeschränkt für weitere Investments
  • Nie wirklich „Mietfrei“, denn als Eigennutzer tragen Sie immer die Betriebskosten

Vorteile der Kapitalanlage:

  • Bewirtschaftungskosten trägt primär der Mieter
  • Kosten wie Modernisierung, ggf. Reparaturen tragen Mieter / Finanzamt
  • Zinsen von Steuer absetzbar
  • Bonität steigt spätestens nach dem 1 Jahr, da Bank bewiesen wurde, dass Sie Ihren Darlehensverpflichtungen nachkommen und ggf. durch Mietüberschüsse
  • Ausgangspunkt für Immobilie 2, 3, 4, usw.

Kosten Rechnung: Wer bezahlt?

Beispiele helfen immer beim Verständnis. Deshalb kaufen wir eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro.

Eigennutz: Immobilie kaufen und selbst nutzen

Sie haben bereits gelernt: Eigennutzer tragen alle Kosten, Sie können Aufwendungen wie Reparaturen nicht absetzen und wirklich mietfrei, ist man mit einer einzigen Immobilie nie. Denn die Betriebskosten bleiben nie aus.

Sagen wir, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Bonn für 250.000 Euro. Die wenigsten haben die finanziellen Mittel, also wird die Immobilie mit Finanzierung einer Bank gekauft.

Wer zahlt die 250.000 plus Zinsen, bei Eigennutz?

Sie. Kein anderer.

Sie können weder die Zinsen, noch schon besagte Reparaturen von der Steuer absetzen. Egal welche Kosten in den nächsten 5, 10, 20 oder auch 30 Jahren entstehen, Sie zahlen. Aufwendung, Zinsen, Tilgung, Reparaturen, Bewirtschaftung aus der eigenem Tasche.

Jetzt drehen wir unser Beispiel um!

Kapitalanlage: Immobilie kaufen und vermieten

Sie wohnen zur Miete und zahlen 1.000 Euro im Monat. Jetzt treffen Sie Ihre Entscheidung, Schritt 1 beim Immobilienkauf: Eigennutz oder Kapitalanlage? Sie entscheiden sich dafür: Kein Eigennutz, sondern kaufen und vermieten.

Ja, Sie zahlen weiterhin Ihre Miete, auch Aufwendungen. Aber … Ihr Mieter zahlt Ihnen 1.000 Euro Miete pro Monat.

Er zahlt Zinsen, Tilgung, Modernisierung (wenn energetisch). Das beste, auch das Finanzamt hilft, zum Beispiel durch Steuererleichterungen oder auch absetzbare Kosten, wie zuvor schon beschrieben. Ihre Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, zahlt sich also „von selbst“ ab, bzw. dank Ihrem Mieter und dem Finanzamt.

Mit passender Rendite (genauer Bruttomietrendite [einfach: jährliche Mieteinnahmen durch Kaufpreis]), schaffen Sie sich so eine stetige Einkommensquelle, für die Sie im Idealfall nichts bezahlt haben. Das sorgt für steigende Bonität und ist die ideale Voraussetzung für Ihre zweite, dritte und vierte Immobilie.

Irgendwann ist Wohnung abgezahlt. Jetzt haben Sie einen starken Wert. Im Idealfall haben Sie, mit Ihrer guten Bonität, durch stetige Einnahmen (Miete) und Vermögensgegenstände (Immobilie), parallel weitere Immobilien gekauft.

Das ist wirkliches, mietfreies und sorgenfreies Leben!

Daher spielt es für Sie überhaupt keine Rolle, ob Sie 1.000 Euro oder 2.000 Euro Miete zahlen, da Sie auf der anderen Seite die Einnahmen haben, durch die Kapitalanlage(n). So, dass Sie wirklich mietfrei wohnen.

Wirklich „mietfrei“ leben: Immobilien als Altersvorsorge

Zur Erinnerung:

Mit nur 1 Immobilie werden Sie niemals „mietfrei“ sein. Betriebskosten fallen immer an. Im Endeffekt senken Sie Ihre Bonität und bleiben immer darauf angewiesen, arbeiten zu gehen. Im Rentenalter geht die Heizungsanlage kaputt, Ihnen fehlt der nötige Cashflow (Einnahmen) und Sie müssen verkaufen. Von Tag 1: Sie zahlen alles. Kapitalanleger haben Mieter und Finanzamt, die primär alle Lasten übernehmen.

Wer wirklich sorgenfrei für das Alter vorsorgen will (und auch schon heute Früchte ernten [Cashflow]), der kauft Immobilien als Kapitalanlage.

Sorgenfrei in der Rente: Kapitalanleger

Wenn Sie gut vorgesorgt haben, dass heißt, dank Mieter und Finanzamt stets das eigene Vermögen gesteigert haben, können Sie Ihre 3, 4, 5 Immobilien im Ruhestand verkaufen und sich die perfekte Immobilie für den Ruhestand kaufen, mit allen Komfort und Luxus.

Eine Immobilie halten Sie, als Einnahmequelle. Denn Sie wissen ja, Betriebskosten fallen immer an. Sagen wir, Sie halten Ihre erste Eigentumswohnung, die Sie damals für 250.000 Euro gekauft haben. Nach 30 Jahren (Inflation) bekommen Sie statt 500 Euro Miete, vielleicht 1.000 oder 1.500 Euro im Monat. Die Wohnung ist längst ab bezahlt und die Mieteinnahmen fließen fast vollständig an Sie.

Fazit: Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

  • Eigennutz – Sie zahlen Wohnung ganz alleine. Modernisierung, etc. keiner beteiligt sich daran
  • Kapitalanlage – Zahlt primär Mieter und Finanzamt, Bonität steigt, Grundlage für Immobilien Portfolio

Auf beiden Seiten Wertsteigerung. Aber, wenn die Immobilien vom Kapitalanleger ab bezahlt sind, haben Sie starke monatliche Einnahmen und können von Immobilien bzw. der Vermietung Ihrer Immobilien sorgenfrei leben.

Learnings wiederholen! Quiz

Starten Sie jetzt den 6-Fragen-Check zum Thema Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage? Wiederholen Sie die wichtigsten Inhalte in neuer Form und vertiefen Sie so Ihr neues Wissen im Schnelldurchlauf.

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Der nächste Schritt: Rendite oder Investment Immobilie?

Rendite oder Investment Immobilie – In diesem Ratgeber lernen Sie den Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen kennen.

Kurz erklärt: Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Solche Immobilien finden Sie vor allem in B- und C-Lagen. Der Nachteil: Rendite Immobilien haben geringere Wertsteigerungen, als Investment Immobilien in A-Lage. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Dazwischen müssen Sie all die Jahre das Defizit tragen (Miete deckt die Kosten nicht).

Zurück zu: Altersvorsorge durch Rente?

Hier kommen Sie noch einmal zurück zum Ratgeber: Altersvorsorge durch Rente? In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen den Effekt von Inflation und Abgaben auf Ihre spätere Rente und stellen die Frage, ob eine Immobilie nicht die attraktivere Geldanlage ist, im Vergleich zur privaten Rentenvorsorge durch Finanzprodukte (wie Riester-Rente & Co). Sehen Sie hier, wie Sie nach 35 Jahre Arbeit als Gutverdiener ( > 60.000 Brutto / Jahr) von 2.393,30 Euro Bruttorente, nach Inflation (2%) und Abzügen (Steuer, Kranken- und Pflegeversicherung), noch 739,91 Euro übrig bleiben.

Was tun? Ein Teil der Lösung: Investment Immobilien.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen. Unter dem Link kommen Sie noch einmal zum vorherigen Thema XY. Zum Schluss finden Sie noch einmal den großen Ratgeber am Beispiel für Immobilien Einsteiger: Wohnung kaufen.

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