Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage: Vorteile, Nachteile, einfach erklärt

Eigennutz oder Kapitalanlage – Eine Immobilie kaufen, aber wofür? Eine eigene Bleibe, die man liebt und genießt oder eine Investition, die langfristige Renditen verspricht? Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die es zu berücksichtigen gilt. In diesem Artikel tauchen wir tief in diese Thematik ein und helfen Ihnen, die für Sie perfekte Entscheidung zu treffen. Wir erklären, warum Eigennutz das teuerste Wohnen ist und warum die darauf bezogene Aussage „Ich will im Alter mietfrei wohnen“, nicht ganz richtig ist. Lesen Sie weiter, um mehr zu erfahren! Zurück zur Übersicht: Immobilie kaufen.

Immobilie zum Eigennutz oder als Kapitalanlage?

Im letzten Schritt unseres „Immobilie kaufen Guides“ haben Sie gelernt, wie sich die Inflation auf Ihre gesetzliche / private Rente auswirkt und was es bedeutet, eine Immobilie als Altersvorsorge nutzen zu können. In diesem Artikel beschäftigen wir uns nun mit der Investitionsform: Immobilie zum Eigennutz, oder als Kapitalanlage kaufen?

Wichtigste zu Eigennutz vs. Kapitalanlage

Wie schon in der Einleitung gelernt, der unmittelbare Unterschied ist folgender.

  • Eigennutz bedeutet kaufen und selbst bewohnen
  • Kapitalanlage bedeutet kaufen und vermieten
  • Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens
  • Eigennutz hat weniger Vorteile als eine Kapitalanlage

Eine Immobilie zum Eigennutz: Nachteile

Ja, Eigennutz ist immer die teuerste Art des Wohnens! In diesem Artikel, möchten wir Ihnen mit Rechenbeispiel kurz gegenüberstellen, wo die Vorteile und Nachteile beider Formen liegen. Wenn Sie aus emotionalen Gründen unbedingt eine Immobilie für den Eigennutz haben wollen, dann möchten wir Sie nicht davon abbringen, aber … finanziell ist Eigennutz nicht die cleverste Idee. Warum, zeigen wir Ihnen hier!

Eigennutz:

Beim Eigennutz, zahlen Sie als Eigentümer sämtliche Kosten und Aufwendungen, die jetzt und in Zukunft anfallen, selbst. Sie bekommen weder Geld von Finanzamt, noch von Ihrem Mieter.

Eigennutz = Negativer Cashflow

Eine Immobilie als Kapitalanlage: Vorteile

Kapitalanleger:

Alle Kosten und Aufwendungen tragen primär Mieter und Finanzamt. Nach Steuern, tragen Sie als Kapitalanleger also kaum noch Kosten. Bei guter Rendite zahlen Sie gar nichts.

Immobilie als Kapitalanlage = Positiver Cashflow

So bauen Sie effektiv Vermögen auf!

Es gibt aber noch weitere wichtige Aspekte. Kapitalanleger können unter anderem, die Zinsen (für den Kredit) von der Steuer absetzen, Eigennutzer nicht. Zusätzlich können Sie den Kaufpreis, über die Abschreibung, Stück für Stück, absetzen. Wenn wir von 2 % auf 250.000 Euro ausgehen (Beispiel folgt), sind das schon 5.000 Euro. Genauso ist es mit Reparaturen. Als Kapitalanleger können Sie einige Kosten auf den Mieter umlegen.

Tipps im Podcast anhören

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Nachteile und Vorteile im Vergleich

Vergleichen wir hier noch einmal die Nachteile und Vorteile der beiden Anlageformen.

Nachteile vom Eigennutz:

  • Sämtliche Kosten der Immobilie, wie Reparaturen, Bewirtschaftung, tragen Sie als Eigennutzer
  • Kaufpreis (Finanzierung) plus Zinsen können nicht abgesetzt werden, tragen Sie als Eigennutzer
  • Bonität wird durch Darlehensvolumen eingeschränkt für weitere Investments
  • Nie wirklich „Mietfrei“, denn als Eigennutzer tragen Sie immer die Betriebskosten

Vorteile der Kapitalanlage:

  • Bewirtschaftungskosten trägt primär der Mieter
  • Kosten wie Modernisierung, ggf. Reparaturen tragen Mieter / Finanzamt
  • Zinsen von Steuer absetzbar
  • Bonität steigt spätestens nach dem 1 Jahr, da Bank bewiesen wurde, dass Sie Ihren Darlehensverpflichtungen nachkommen und ggf. durch Mietüberschüsse
  • Ausgangspunkt für Immobilie 2, 3, 4 usw.

Kostenrechnung: Wer bezahlt?

Beispiele helfen immer beim Verständnis. Deshalb kaufen wir eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro.

Eigennutz: Immobilie kaufen und selbst nutzen

Sie haben bereits gelernt: Eigennutzer tragen alle Kosten, Sie können Aufwendungen wie Reparaturen nicht absetzen und wirklich mietfrei, ist man mit einer einzigen Immobilie nie. Denn die Betriebskosten bleiben nie aus.

Immobilienunterlagen mit einem Taschenrechner daneben

Sagen wir, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Bonn für 250.000 Euro. Die wenigsten haben die finanziellen Mittel, also wird die Immobilie mit Finanzierung einer Bank gekauft.

Wer zahlt die 250.000 plus Zinsen, bei Eigennutz?

Bei Eigennutz trägt der Eigentümer 100% aller Kosten selbst.

Sie können weder die Zinsen noch schon besagte Reparaturen von der Steuer absetzen. Egal, welche Kosten in den nächsten 5, 10, 20 oder auch 30 Jahren entstehen, Sie zahlen. Aufwendung, Zinsen, Tilgung, Reparaturen, Bewirtschaftung aus der eigenen Tasche.

Jetzt drehen wir unser Beispiel um!

Kapitalanlage: Immobilie kaufen und vermieten

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage? Wer zur Miete wohnt und eine Immobilie kaufen möchte, muss sich zwischen der Frage entscheiden: Eigennutz oder Kapitalanlage? Auch wenn Sie sich für die Kapitalanlage entscheiden, zahlen Sie weiterhin Ihre Miete, auch Aufwendungen. Allerdings können Sie durch die Mieteinnahmen die Kosten für Ihr Darlehen, bzw. später Ihre Miete pro Monat decken.

Bei Vermietung hilft Ihnen außerdem das Finanzamt, zum Beispiel durch Steuererleichterungen oder auch durch absetzbare Kosten, wie zuvor schon beschrieben. Ihre Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, zahlt sich also „von selbst“ ab, bzw. dank Ihres Mieters und dem Finanzamt.

Mit passender Nettomietrendite (jährliche Mieteinnahmen durch Kaufpreis), schaffen Sie sich so eine stetige Einkommensquelle, für die Sie im Idealfall nichts bezahlt haben. Das sorgt für steigende Bonität und ist die ideale Voraussetzung für Ihre zweite, dritte und vierte Immobilie.

Eine Kapitalanlage mit guter Rendite verspricht ein mietfreies und sorgenfreies Leben!

Daher spielt es für Sie überhaupt keine Rolle, ob Sie 1.000 Euro oder 2.000 Euro Miete zahlen, da Sie auf der anderen Seite die Einnahmen haben, durch die Kapitalanlage(n). So, dass Sie wirklich mietfrei wohnen.

Wirklich „mietfrei“ leben: Immobilien als Altersvorsorge

Zur Erinnerung:

Mit nur 1 Immobilie werden Sie niemals „mietfrei“ sein. Betriebskosten fallen immer an. Im Endeffekt senken Sie Ihre Bonität und bleiben immer darauf angewiesen, arbeiten zu gehen. Im Rentenalter geht die Heizungsanlage kaputt, Ihnen fehlt der nötige Cashflow (Einnahmen) und Sie müssen verkaufen. Von Tag 1 an: Sie zahlen alles. Kapitalanleger haben Mieter und Finanzamt, die primär alle Lasten übernehmen.

Wer wirklich sorgenfrei für das Alter vorsorgen will (und auch schon heute Früchte ernten), der kauft Immobilien als Kapitalanlage.

Sorgenfrei in der Rente: Kapitalanleger

Wenn Sie gut vorgesorgt haben, das heißt, dank Mieter und Finanzamt stets das eigene Vermögen gesteigert haben, können Sie Ihre 3, 4, 5 Immobilien im Ruhestand veräußern und sich die perfekte Immobilie für den Ruhestand kaufen, mit allem Komfort und Luxus.

Eine Immobilie halten Sie, als Einnahmequelle. Denn Sie wissen ja, Betriebskosten fallen immer an. Sagen wir, Sie halten Ihre erste Eigentumswohnung, die Sie damals für 250.000 Euro gekauft haben. Nach 30 Jahren (Inflation) bekommen Sie statt 500 Euro Miete, vielleicht 1.000 oder 1.500 Euro im Monat. Die Wohnung ist längst ab bezahlt und die Mieteinnahmen fließen fast vollständig an Sie.

Fazit: Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

Daraus schließen wir:

  • Eigennutz: Sie zahlen Wohnung ganz alleine. Modernisierung, etc. keiner beteiligt sich daran
  • Kapitalanlage: Zahlt primär Mieter und Finanzamt, Bonität steigt, Grundlage für Immobilien Portfolio

Auf beiden Seiten Wertsteigerung. Aber, wenn die Immobilien vom Kapitalanleger abbezahlt sind, haben Sie starke monatliche Einnahmen und können von der Vermietung Ihrer Immobilien sorgenfrei leben, zusätzliches Vermögen aufbauen und passives Einkommen generieren.

Der nächste Schritt: Rendite vs. Investment Immobilie

Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investmentimmobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. In diesem Ratgeber lernen Sie den Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen kennen.

Zurück zu: Immobilien als Altersvorsorge!

Im Folgenden erklären wir Ihnen den Effekt von Inflation und Abgaben auf Ihre spätere Rente und stellen die Frage, ob eine Immobilie nicht die attraktivere Geldanlage ist? Lernen Sie hier alles über Immobilien als Altersvorsorge.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

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