Vermietet vs unvermietet kaufen? Renovierung, Mietverträge, Neuvermietung, usw. – Vorteile & Nachteile

Vermietet oder unvermietet kaufen – Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigennutz kaufen. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können. Vermietet oder unvermietet kaufen? Wie sich das auf Ihren Vermögensaufbau auswirkt, hier sind alle Vorteile und Nachteile auf einen Blick! Zurück zur Übersicht: Immobilie kaufen.

Vermietet oder unvermietet kaufen bei Eigennutz

Stellen wir die Frage zunächst für die, die eine Immobilie für den Eigennutz kaufen.

Ganz anders als Kapitalanleger, wollen Eigennutzer natürlich am liebsten sofort einziehen, einrichten und gestalten. Eine unvermietete Eigentumswohnung oder ein unvermietetes Haus sind da natürlich die besten Möglichkeiten, denn es geht schnell.

Doch was ist, wenn Sie eine vermietete Immobilie finden, die „perfekt“ auf Ihre Ziele und Immobilien Kriterien passt? Müssen Sie solche Immobilien ignorieren? Nein.

Eigenbedarfskündigung bei vermieteter Immobilie

Wann dürfen Vermieter aus Eigenbedarf kündigen?

Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält, das sind 3 bis 9 Monate.

Grundsätzlich gilt, Sie als Eigentümer (dann auch Vermieter) müssen die Wohnung oder das Haus dringend benötigen. Der reine Wunsch genügt nicht. Im Zweifelsfall muss es nachvollziehbare Gründe geben, die Sie nennen können, warum Sie (oder eine begünstigte Person) in die Immobilie zieht.

• Kündigung auf Eigenbedarf möglich
• Gesetzliche Fristen zwischen 3-9 Monaten
• Nachvollziehbarer Grund (Sie oder begünstigte Person ziehen ein)

In Einzelfällen, kann es zu Ausnahmen kommen, wie bei Krankheit, im hohen Alter oder auch bei Alleinerziehenden. Es gibt aber auch eine Sperrfrist, etwa dann, wenn ein Miethaus in Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft wird.

Kommen wir zu den Vorteilen und Nachteilen, die vermietete bzw. unvermietete Immobilien für Kapitalanleger haben.

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Vermietet kaufen als Kapitalanlage

Wie immer gibt es keinen goldenen, einzigen Weg. Auch die Frage nach vermietet oder unvermietet, lässt sich nicht für alle gleich beantworten. Schauen Sie sich deshalb die einzelnen Vorteile und Nachteile an und überlegen Sie, was Ihnen im Hinblick auf Ihre individuellen Ziele den größten Mehrwert bringt.

Vorteile und Nachteile bereits vermieteter Objekte

Zu den 3 großen Vorteilen vermieteter Immobilien zählen:

• Sie haben keinen Stress und Zeitaufwand für die Neuvermietung
• Zahlungsmoral und Verhalten der bestehenden Mieter ist bekannt
• Zu Beginn ist das Risiko für Leerstand gering

Zu den 2 zentralen Nachteilen zählen:

• Vermietung meist unter aktuellem Marktwert
• Sie müssen bestehende Mietverträge übernehmen, oft fehlerhaft und ggf. zu Ihrem Nachteil formuliert

Auch wenn das Objekt häufig unter dem aktuellen Marktwert vermietet wird, können Sie direkt nach dem Kauf passives Einkommen anhand von Mieteinnahmen generieren. Denn steht die Immobilie erst mal leer, verlieren Sie Geld.

Vergleichen wir die vermietete Immobilie nun mit einem unvermieteten Objekt.

Unvermietet kaufen als Kapitalanlage

Das sind die wichtigsten Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte für Sie als Kapitalanleger.

Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte

Vorteile für Sie:

• Renovierungsarbeiten können unmittelbar durchgeführt werden (absetzbar)
• Marktüblicher Mietpreis bei Neuvermietung
• Sie können einen aktuellen / Ihren Mietvertrag nutzen

Das sind die Nachteile:

• Leerstand, direkt zu Beginn
• Leerstand heißt: Mietausfall und Unterdeckung der Immobilie
• Aufwand für Renovierung und Neuvermietung

Wenn wir schon beim Thema Neuvermietung sind.

Tipp zu Mietverträgen! Umlagefähige Nebenkosten

Achten Sie immer darauf, dass Sie die Nebenkosten auf den Mieter umlegen können. Diese müssen Sie nicht einzeln aufschlüsseln. Umlagefähige Nebenkosten wie Grundsteuer, Aufzug, Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister, Straßenreinigung,, usw. können pauschal als „Betriebskosten“ benannt werden.

Hilfe in solchen Themen bekommen Sie lokal, zum Beispiel beim Haus & Grundbesitzer Verein.

Entscheiden Sie nun selbst, welche Faktoren für Ihre Ziele den größten Mehrwert liefern. Je nach dem, wird eine unvermietete oder vermietete Immobilie besser in Ihre persönliche Strategie passen.

Der nächste Schritt: Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einziehen soll – unabhängig ob Haus oder Wohnung. Lesen hier weiter!

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Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können.

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