Vermietet vs unvermietet kaufen? Renovierung, Mietverträge, Neuvermietung, usw. – Vorteile & Nachteile

Vermietet oder unvermietet kaufen – Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz oder als Kapitalanlage kaufen. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können. Vermietet oder unvermietet kaufen? Hier sind alle Vorteile und Nachteile für Sie und Ihre erste Immobilie! Zurück zur Übersicht: Immobilie kaufen.

Vermietet oder unvermietet kaufen bei Eigennutz

Stellen wir die Frage zunächst für die, die eine Immobilie für den Eigennutz kaufen.

Ganz anders als Kapitalanleger, wollen Eigennutzer natürlich am liebsten sofort einziehen, einrichten und gestalten. Eine unvermietete Eigentumswohnung oder ein unvermietetes Haus ist da natürlich die beste Möglichkeit, denn es geht schnell.

Doch was ist, wenn Sie eine vermietete Immobilie finden, die „perfekt“ auf Ihre Ziele und Immobilien Kriterien passt? Müssen Sie solche Immobilien ignorieren? Nein.

Eigenbedarfskündigung bei vermieteter Immobilie

Wann dürfen Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?

Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält, das sind 3 bis 9 Monate.

Grundsätzlich gilt, Sie als Eigentümer (dann auch Vermieter) müssen die Wohnung oder das Haus benötigen. Das heißt auch, Sie müssen die Immobilie wirklich benötigen. Der reine Wunsch genügt nicht. Im Zweifelsfall muss es nachvollziehbare Gründe geben, die Sie nennen können, warum Sie (oder eine begünstigte Person) in die Immobilie zieht.

  • Kündigung auf Eigenbedarf möglich
  • Gesetzliche Fristen zwischen 3-9 Monaten
  • Nachvollziehbarer Grund (Sie oder begünstigte Person ziehen ein)

In Einzelfällen, kann es zu Ausnahmen kommen, wie bei Krankheit, im hohen Alter oder auch bei Alleinerziehenden. Es gibt aber auch eine Sperrfrist, wenn ein Miethaus in Eigentumswohnung umgewandelt wird, danach verkauft. Lesen Sie hier noch mehr zum Thema:

Kommen wir zu den Vorteilen und Nachteilen, die vermietete bzw. unvermietete Immobilien für Kapitalanleger haben.

Tipps im Podcast anhören

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Vermietet kaufen als Kapitalanlage

Wie immer gibt es keinen goldenen, einzigen Weg. Auch die Frage nach vermietet oder unvermietet, lässt sich nicht für alle gleich beantworten. Schauen Sie sich deshalb die einzelnen Aspekte der Vorteile und Nachteile, für Ihre Immobilien Ziele an und überlegen, was Ihnen den größten Mehrwert bringt.

Vorteile und Nachteile bereits vermieteter Objekte

Zu den 3 großen Vorteilen vermieteter Immobilien zählen:

  • Sie haben keinen Stress und Zeitaufwand für die Neuvermietung
  • Zahlungsmoral und Verhalten der bestehenden Mieter ist bekannt
  • Zu Beginn ist das Risiko für Leerstand gering

Zu den 2 zentralen Nachteilen zählen:

  • Vermietung meist unter aktuellem Marktwert
  • Sie müssen bestehende Mietverträge übernehmen, oft fehlerhaft und ggf. zu Ihrem Nachteil formuliert

Vergleichen wir die vermietete Immobilie nun mit einer unvermieteten:

Unvermietet kaufen als Kapitalanlage

Das sind die wichtigsten Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte für Sie als Kapitalanleger und für die, die Fix & Flip betreiben

Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte

Vorteile für Sie:

  • Renovierungsarbeiten können unmittelbar durchgeführt werden (absetzbar)
  • Marktüblicher Mietpreis bei Neuvermietung
  • Sie können einen aktuellen / Ihren Mietvertrag nutzen

Das sind die Nachteile:

  • Leerstand, direkt zu Beginn
  • Leerstand heißt: Mietausfall und Unterdeckung der Immobilie
  • Aufwand für Renovierung und Neuvermietung

Wenn wir schon beim Thema Neuvermietung sind.

Tipp zu Mietverträgen! Umlagefähige Nebenkosten

Achten Sie immer darauf, dass Sie die Nebenkosten voll auf den Mieter umlegen können. Diese müssen Sie nicht einzeln aufschlüsseln. Umlagefähige Nebenkosten wie Grundsteuer, Aufzug, Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister, Straßenreinigung,, usw. können pauschal als „Betriebskosten“ benannt werden.

Hilfe in solchen Themen bekommen Sie lokal, zum Beispiel beim Haus & Grundbesitzer Verein.

Entscheiden Sie nun selbst, welche Faktoren für Ihre Ziele den größten Mehrwert liefern. Je nach dem, wird eine unvermietete oder vermietete Immobilie besser in Ihre persönliche Strategie passen.

Der nächste Schritt: Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einziehen soll – unabhängig ob Haus oder Wohnung. Lesen hier weiter!

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Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

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