Vermietet vs unvermietet kaufen? Renovierung, Mietverträge, Neuvermietung, usw. – Vorteile & Nachteile
Vermietet oder unvermietet kaufen – Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Wohnung und Haus für Eigennutz ist unvermietet vorteilhaft, dennoch haben Sie die Möglichkeit vermietet zu kaufen, im Anschluss kündigen Sie auf Eigenbedarf. Für Kapitalanleger wäre eine unvermietete Immobilie zeitaufwendiger, da sie neu vermietet werden muss, gleichzeitig sind Sie dann aber nicht an bestehende Mieten bzw. Mietverträge gebunden. Vermietet oder unvermietet kaufen? Hier sind alle Vorteile und Nachteile für Sie und Ihre erste Immobilie!
Vermietet oder unvermietet kaufen bei Eigennutz
Stellen wir die Frage zunächst für die, die eine Immobilie für den Eigennutz kaufen.
Ganz anders als Kapitalanleger, wollen Eigennutzer natürlich am liebsten sofort einziehen, einrichten und gestalten. Eine unvermietete Eigentumswohnung oder ein unvermietetes Haus ist da natürlich die beste Möglichkeit, denn es geht schnell.
Doch was ist, wenn Sie eine vermietete Immobilie finden, die “perfekt” auf Ihre Ziele und Immobilien Kriterien passt? Müssen Sie solche Immobilien ignorieren? Nein.
Eigenbedarfskündigung bei vermieteter Immobilie
Wann dürfen Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?
Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält, das sind 3 bis 9 Monate.
Grundsätzlich gilt, Sie als Eigentümer (dann auch Vermieter) müssen die Wohnung oder das Haus benötigen. Das heißt auch, Sie müssen die Immobilie wirklich benötigen. Der reine Wunsch genügt nicht. Im Zweifelsfall muss es nachvollziehbare Gründe geben, die Sie nennen können, warum Sie (oder eine begünstigte Person) in die Immobilie zieht.
- Kündigung auf Eigenbedarf möglich
- Gesetzliche Fristen zwischen 3-9 Monaten
- Nachvollziehbarer Grund (Sie oder begünstigte Person ziehen ein)
In Einzelfällen, kann es zu Ausnahmen kommen, wie bei Krankheit, im hohen Alter oder auch bei Alleinerziehenden. Es gibt aber auch eine Sperrfrist, wenn ein Miethaus in Eigentumswohnung umgewandelt wird, danach verkauft. Lesen Sie hier noch mehr zum Thema:
Kommen wir zu den Vorteilen und Nachteilen, die vermietete bzw. unvermietete Immobilien für Kapitalanleger haben.
Vermietet kaufen als Kapitalanlage
Wie immer gibt es keinen goldenen, einzigen Weg. Auch die Frage nach vermietet oder unvermietet, lässt sich nicht für alle gleich beantworten. Schauen Sie sich deshalb die einzelnen Aspekte der Vorteile und Nachteile, für Ihre Immobilien Ziele an und überlegen, was Ihnen den größten Mehrwert bringt.
Vorteile und Nachteile bereits vermieteter Objekte
Zu den 3 großen Vorteilen vermieteter Immobilien zählen:
- Sie haben keinen Stress und Zeitaufwand für die Neuvermietung
- Zahlungsmoral und Verhalten der bestehenden Mieter ist bekannt
- Zu Beginn ist das Risiko für Leerstand gering
Zu den 2 zentralen Nachteilen zählen:
- Vermietung meist unter aktuellem Marktwert
- Sie müssen bestehende Mietverträge übernehmen, oft fehlerhaft und ggf. zu Ihrem Nachteil formuliert
Vergleichen wir die vermietete Immobilie nun mit einer unvermieteten:
Unvermietet kaufen als Kapitalanlage
Das sind die wichtigsten Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte für Sie als Kapitalanleger und für die, die Fix & Flip betreiben
Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte
Vorteile für Sie:
- Renovierungsarbeiten können unmittelbar durchgeführt werden (absetzbar)
- Marktüblicher Mietpreis bei Neuvermietung
- Sie können einen aktuellen / Ihren Mietvertrag nutzen
Das sind die Nachteile:
- Leerstand, direkt zu Beginn
- Leerstand heißt: Mietausfall und Unterdeckung der Immobilie
- Aufwand für Renovierung und Neuvermietung
Wenn wir schon beim Thema Neuvermietung sind.
Tipp zu Mietverträgen! Umlagefähige Nebenkosten
Achten Sie immer darauf, dass Sie die Nebenkosten voll auf den Mieter umlegen können. Diese müssen Sie nicht einzeln aufschlüsseln. Umlagefähige Nebenkosten wie Grundsteuer, Aufzug, Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister, Straßenreinigung,, usw. können pauschal als “Betriebskosten” benannt werden.
Hilfe in solchen Themen bekommen Sie lokal, zum Beispiel beim Haus & Grundbesitzer Verein.
Fazit für Kapitalanleger
Entscheiden Sie nun selbst, welche Faktoren für Ihre Ziele den größten Mehrwert liefern. Je nach dem, wird eine unvermietete oder vermietete Immobilie besser in Ihre persönliche Strategie passen.
Der nächste Schritt (5): In welcher Stadt kaufen?
Die erste Frage Schritt 5 der Checkliste: A-, B-, C-Lage von Immobilien. Wer eine Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, der verfolgt seine ganz individuellen Ziele: Eigennutz oder Kapitalanlage? Wenn Kapitalanlage (unsere Empfehlung), dann Rendite oder Investment Immobilie? Für alle Kapitalanleger, doch auch für Eigennutzer wichtig, die Lage der Immobilie. A-, B-, C-Lage, was heißt das und wo liegen die Unterschiede? Lernen Sie hier die Vorteile, Risiken und Käufertypen der einzelnen Lagetypen.
Zurück zu (3): Ihre Minimale Mietrendite
Hier kommen Sie zurück zu Schritt 3: Die Berechnung Ihrer minimalen Mietrendite. Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage nicht “nur” rentiert, sondern, dass der Mieter Ihre Immobilie im Idealfall abzahlt und Sie nicht jeden Monat für Tilgung und Zinsen aufkommen müssen. Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Ist sie es nicht, zahlen Sie jeden Monat drauf. Ein erster Einblick in die Mietrendite und die Frage: Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein?
Checkliste: 11 Kriterien für Ihre Wohnungssuche
Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.
Legen Sie 11 Kriterien fest, bevor Sie Ihr die Wohnungssuche beginnen:
