Vermietet vs unvermietet kaufen? Renovierung, Mietverträge, Neuvermietung, usw. – Vorteile & Nachteile
Vermietet oder unvermietet kaufen – Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz oder als Kapitalanlage kaufen. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können. Vermietet oder unvermietet kaufen? Hier sind alle Vorteile und Nachteile für Sie und Ihre erste Immobilie! Zurück zur Übersicht: Immobilie kaufen.
Vermietet oder unvermietet kaufen bei Eigennutz
Stellen wir die Frage zunächst für die, die eine Immobilie für den Eigennutz kaufen.
Ganz anders als Kapitalanleger, wollen Eigennutzer natürlich am liebsten sofort einziehen, einrichten und gestalten. Eine unvermietete Eigentumswohnung oder ein unvermietetes Haus ist da natürlich die beste Möglichkeit, denn es geht schnell.
Doch was ist, wenn Sie eine vermietete Immobilie finden, die „perfekt“ auf Ihre Ziele und Immobilien Kriterien passt? Müssen Sie solche Immobilien ignorieren? Nein.
Eigenbedarfskündigung bei vermieteter Immobilie
Wann dürfen Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?
Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält, das sind 3 bis 9 Monate.
Grundsätzlich gilt, Sie als Eigentümer (dann auch Vermieter) müssen die Wohnung oder das Haus benötigen. Das heißt auch, Sie müssen die Immobilie wirklich benötigen. Der reine Wunsch genügt nicht. Im Zweifelsfall muss es nachvollziehbare Gründe geben, die Sie nennen können, warum Sie (oder eine begünstigte Person) in die Immobilie zieht.
- Kündigung auf Eigenbedarf möglich
- Gesetzliche Fristen zwischen 3-9 Monaten
- Nachvollziehbarer Grund (Sie oder begünstigte Person ziehen ein)
In Einzelfällen, kann es zu Ausnahmen kommen, wie bei Krankheit, im hohen Alter oder auch bei Alleinerziehenden. Es gibt aber auch eine Sperrfrist, wenn ein Miethaus in Eigentumswohnung umgewandelt wird, danach verkauft. Lesen Sie hier noch mehr zum Thema:
Kommen wir zu den Vorteilen und Nachteilen, die vermietete bzw. unvermietete Immobilien für Kapitalanleger haben.
Tipps im Podcast anhören
Hören Sie „#10 / 30 Immobilie vermietet oder unvermietet kaufen?“ kostenlos mit unserem Immobilien Podcast!
Vermietet kaufen als Kapitalanlage
Wie immer gibt es keinen goldenen, einzigen Weg. Auch die Frage nach vermietet oder unvermietet, lässt sich nicht für alle gleich beantworten. Schauen Sie sich deshalb die einzelnen Aspekte der Vorteile und Nachteile, für Ihre Immobilien Ziele an und überlegen, was Ihnen den größten Mehrwert bringt.
Vorteile und Nachteile bereits vermieteter Objekte
Zu den 3 großen Vorteilen vermieteter Immobilien zählen:
- Sie haben keinen Stress und Zeitaufwand für die Neuvermietung
- Zahlungsmoral und Verhalten der bestehenden Mieter ist bekannt
- Zu Beginn ist das Risiko für Leerstand gering
Zu den 2 zentralen Nachteilen zählen:
- Vermietung meist unter aktuellem Marktwert
- Sie müssen bestehende Mietverträge übernehmen, oft fehlerhaft und ggf. zu Ihrem Nachteil formuliert
Vergleichen wir die vermietete Immobilie nun mit einer unvermieteten:
Unvermietet kaufen als Kapitalanlage
Das sind die wichtigsten Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte für Sie als Kapitalanleger und für die, die Fix & Flip betreiben
Vorteile und Nachteile unvermieteter Objekte
Vorteile für Sie:
- Renovierungsarbeiten können unmittelbar durchgeführt werden (absetzbar)
- Marktüblicher Mietpreis bei Neuvermietung
- Sie können einen aktuellen / Ihren Mietvertrag nutzen
Das sind die Nachteile:
- Leerstand, direkt zu Beginn
- Leerstand heißt: Mietausfall und Unterdeckung der Immobilie
- Aufwand für Renovierung und Neuvermietung
Wenn wir schon beim Thema Neuvermietung sind.
Tipp zu Mietverträgen! Umlagefähige Nebenkosten
Achten Sie immer darauf, dass Sie die Nebenkosten voll auf den Mieter umlegen können. Diese müssen Sie nicht einzeln aufschlüsseln. Umlagefähige Nebenkosten wie Grundsteuer, Aufzug, Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister, Straßenreinigung,, usw. können pauschal als „Betriebskosten“ benannt werden.
Hilfe in solchen Themen bekommen Sie lokal, zum Beispiel beim Haus & Grundbesitzer Verein.
Entscheiden Sie nun selbst, welche Faktoren für Ihre Ziele den größten Mehrwert liefern. Je nach dem, wird eine unvermietete oder vermietete Immobilie besser in Ihre persönliche Strategie passen.
Der nächste Schritt: Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einziehen soll – unabhängig ob Haus oder Wohnung. Lesen hier weiter!
Zurück zu: Vermietet oder unvermietet?
Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können.
Immobilie kaufen: Lernen von A-Z
Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.
✓ Ein Ratgeber ✓ alle Fakten ✓ Insider-Tipps ✓ Kauf-Checklisten zu den Fragen, die Immobilien Einsteiger beim Kauf der Wohnung haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps!
