Immobilienrendite + Kaufpreisfaktor erklärt! Rendite berechnen für Haus und Wohnung
Kaufpreisfaktor oder Mietrendite berechnen – Vor dem Immobilienkauf, kommt die Suche nach rentablen Immobilien. Wer Immobilien als Kapitalanleger kauft, will vor allem eines: Positiven Cashflow. Warum? Mit ausreichend Überschuss (Rendite) zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie ab. Doch wie finden Sie solche guten Renditeimmobilien? Das ultimative Tool, zur schnellen Bewertung der Rentabilität, ist die Mietrendite (genauer die Nettomietrendite). In diesem Ratgeber lernen Sie die Mietrendite und Ihre Vorteile kennen.
Mietrendite für Kapitalanleger: Immobilie zahlt sich “alleine” ab
Wer schon einmal von der Mietrendite gehört hat, stellt sich mitunter viele Fragen.
- Was sagt die Mietrendite aus?
- Wie berechnet man die Mietrendite?
- Und viel wichtiger für Kapitalanleger…. welche Mietrendite ist gut?
- Was unterscheidet Netto- und Bruttomietrendite
Lernen Sie all die Antworten hier kennen!
Warum Mietrendite berechnen?
Vor der ausführlichen kaufmännischen und technischen Prüfung einer Immobilie, kommt die Immobiliensuche. Wenn Sie 100 Inserate, Exposés und Angebote von Maklern prüfen wollen, wie können Sie so effektiv wie möglich vorgehen?
Die Rentabilität erlaubt Ihnen eine schnelle und unkomplizierte, erste Einschätzung, gemäß Ihrer Ziele, beim Immobilienkauf (Eigennutz oder Kapitalanlage). Für die schnelle Immobilienbewertung brauchen Sie nur ein paar, wenige Daten vom Objekt.
So berechnen Sie die Mietrendite:
Mietrendite berechnen: 2 Methoden
Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren und vermieten, also eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, dann erwirtschaften Sie Mieteinnahmen. Die Mietrendite setzt Ihre Inventionen in Relation zum Mietertrag. Das Ergebnis der Formel ist ein Prozentsatz.
Mit nur 2 Faktoren wissen Sie schnell, ob eine angebotene Immobilie die monatlichen Kosten (das sind Tilgung, Zinsen, Instandhaltung und Bewirtschaftung) durch die Mieteinnahmen deckt. Liegt dieser über 6%, sind die monatlichen Kosten, bei aktuellen Zinsniveau gedeckt. Alles was darüber geht, ist für Sie, zusätzlicher Vermögensaufbau.
Bruttomietrendite und Nettomietrendite: Unterschied
Dann gibt es 2 Methoden:
- Bruttomietrendite – ohne Instandhaltungskosten
- Nettomietrendite – mit Instandhaltungskosten (besser)
Formel: Bruttomietrendite (exkl. Instandhaltungskosten)
Wie berechnet man die Bruttorendite?
Einfach gesagt: Jährliche Miete (ohne Instandhaltungskosten) / Kaufpreis = Mietrendite
Lesen Sie hier mehr über die Bruttomietrendite.
Besser ist die Nettomietrendite! Denn, die Nettorendite beinhaltet auch die Instandhaltungskosten einer Immobilie.
Tipp! Wie Sie die jährliche Miete (einfach und schnell) berechnen können, lernen Sie etwas weiter unten im Ratgeber!
Berechnung und Formel: Ertragswert (netto)
Wie berechnet man die Nettorendite?
Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100
Lesen Sie hier mehr über die Nettomietrendite.
Was ist eine gute Rendite?
Beim derzeitigen Zinsniveau ist eine Mietrendite von 6% gut – einfach gesagt.
6% und mehr (bei 2% Zinsen)
Je höher die Rendite, desto besser
Solche Renditen finden Sie nicht in den A-Lagen. Deshalb werden Sie Ihren Fokus auch auf B, B+ Lagen richten, als Kapitalanleger.
Beispiel: Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus (Tipp für Immobilien Einsteiger) in Lübeck, B+ Lage mit Nähe zur Hamburger Metropole in A-Lage.
Gute B-Lage mit Nähe zu Hamburg. Perfekt für eine gute Mietrendite.
Warum empfehlen wir nur B-Lage (und gute C-Lage, mit etwas mehr Risiko)?
Rendite vs. Investment Immobilie
A-Lage, B-Lage, C-Lage, wo ist der Unterschied? Für Kapitalanleger ein sehr wichtiges Thema. Denn Sie wollen ja, dass “Ihr Mieter Ihre Immobilie bezahlt”. In A-Lage ist die Rendite der Mieteinnahmen geringer, deckt also nicht die monatlichen Kosten. Das heißt: Sie zahlen jeden Monat drauf.
Lernen Sie hier alles über die 3 Lagearten:
Immobilien für den Eigennutz können sich mitunter auch in A-Lage befinden.
Solche Immobilien in A-Lage, nennt man nicht mehr Rendite Immobilie, sondern als Investment Immobilie. Käufer solcher Investment Immobilien wollen keinen direkten Cashflow (Mieteinnahmen), Sie spekulieren darauf, dass die Grundstückspreise in Zukunft weiter steigen werden.
Unmittelbar, monatliche Mietrendite (B/C-Lage) oder Spekulation in der Zukunft (A-Lage)?
Wir empfehlen Ihnen eine Rendite Immobilie! Denn bei Spekulation (Wertsteigerung), bezahlen Sie als Vermieter, bei schlechter Rendite, bis zum Zeitpunkt an dem die Spekulation eintrifft, monatlich drauf. Lernen Sie hier mehr Fakten kennen:
Wie errechnen Sie die Jahresmiete? Tipp!
Dieser Schritt ist relativ simpel und auch ein sehr guter Insider-Tipp für Sie. So können Sie die voraussichtliche Jahresmiete berechnen.
Wenn Sie herausfinden wollen, wie viel jährliche Miete ein Objekt abwerfen kann, nutzen Sie Immobilienportale wie ImmoScout24, Immonet, Immowelt, usw.
Danach legen Sie Kriterien im Filter der Suche fest. Diese sind: Wohnung oder Haus, die Wohnfläche in m² und als Tipp, nutzen Sie die Umkreissuche mit 1 Kilometer. Danach bekommen Sie automatisch Suchergebnisse. Anhand der Ergebnisse und Vergleichsangebote, können abschätzen, wie hoch die Jahresmiete sein kann / wird.
Noch einmal zusammengefasst, Ihre Filterkriterien:
- Wohnung / Haus zur Miete (je nach dem)
- Wohnfläche in m²
- Umkreis 1 km
Schritt 1: Suchfilter für Miete (Beispiel, gute B-Lage in Bonn, Bad Godesberg)
Schritt 2: Vergleichsmieten
Diesen Blick nennt man übrigens Mikro-Lage. Teil der Makro-, Meso- und Mikro-Lage.
Beispielrechnung: ETW mit 100.000 Euro
Sie haben passende Immobilien gefunden, anhand Ihrer Suchkriterien. Alle ungefähr bei 100.000 Euro. Jetzt gehen Sie in die Mikrolagen der Objekte und schauen, wie viel Miete Sie an den einzelnen Standorten erzielen können.
Immobilien vergleichen
Tipp! Bereits einzelne Straßen können einen Unterschied machen. Schon an der nächsten Kreuzung können die Mieten fallen, zum Beispiel weil hier eine viel befahrener Straßenabschnitt ist.
- Objekt A: Vergleichbare ~ 280 Euro / Monat
- Objekt B: Vergleichbare ~ 360 Euro / Monat
- Objekt C: Vergleichbare ~ 310 Euro / Monat
Berechnung der Rendite
Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite
- Objekt A: 3.360 / 100.000 = 3,36 %
- Objekt B: 4.320 / 100.000 = 4,32 %
- Objekt C: 3.720 / 100.000 = 3,72 %
Der profitabelste Deal, für diese Objektauswahl, wäre also Objekt B mit einer Rendite von 4,32 %.
In München wären 4,32 % ein guter Deal, in Städten wie Bochum, Gelsenkirchen oder Ulm, würden Sie weitersuchen, idealerweise nach Objekten mit einer Rendite über 5%, noch besser 6%. Warum? München ist eine sichere Bank, Städte wie Gelsenkirchen tragen mehr Risiko.
Ab jetzt brauchen Sie nur noch Ihre 3 Parameter, für die schnelle Immobilienbewertung, bzw. Rentabilitätsbewertung:
- Kaufpreis
- Quadratmeter (für Vergleichsobjekte und Berechnung der Jahresmiete)
- Jahresmiete
Hintergrund: Warum 5%, 6%?
Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, zahlen Sie derzeit circa 2% Tilgung und 2% Zinsen. Das heißt, Ihre Rendite muss allein dafür über 4% liegen.
Als Vermieter sind Sie aber auch verantwortlich für Instandsetzung (auch wenn Sie Teile auf die Miete umlegen können) und Sie müssen Leerstand verkraften. Deshalb legen Sie zusätzliche 2% im Monat zurück (Rücklagen / Vermögensaufbau).
Mit einer Renditeimmobilie (Kaufpreis 100.000, voll finanziert) über 6% sind also alle “Umkosten” gedeckt:
- – 2.000 Zinsen / Jahr
- – 2.000 Tilgung / Jahr
- – 2.000 Rücklagen / Jahr
Der Clou:
Ihre Immobilie zahlt sich von alleine ab!
Herzlichen Glückwunsch!
Kaufpreisfaktor / Mietrendite
PS: Viele sprechen vom Kaufpreisfaktor, eigentlich nur eine Abwandlung. Der Faktor ist als Wert (…, 23, 24, 25, …) aber weniger “aussagekräftig”, als ein allgemein umgänglicher Prozentsatz.
Beide werten geben an, wie rentabel eine Immobilie ist, bei Finanzierung. Gegenübergestellt werden jeweils Kaufpreis und Mieteinnahmen der einzelnen Immobilie. Das Ergebnis gibt dann eine Einschätzung der Rentabilität.
- Lesen Sie mehr zum Unterschied: Mietrendite vs. Kaufpreisfaktor
Hier im Vergleich:
Definition: Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor hilft bei der Bewertung einer Immobilie. Der Kaufpreisfaktor stellt den Kaufpreis in Relation zu den jährlichen Mieteinnahmen. Das Ergebnis zeigt Ihnen, einfach gesagt, wie viele Jahre Sie brauchen, bis die Immobilie abgezahlt ist.
Wenn Sie dann Immobilie A, B und C vergleichen, sehen Sie, welche die profitablere ist.
Formel zur Berechnung vom Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag
Beispiel:
Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200.
31,25 = 100.000 / 3.200
Das Ergebnis ist dann, wie beschrieben, ein Wert, der in der Regel zwischen 10 – 40. Unser Beispiel Ergebnis wäre vergleichbar mit einer Stadt wie Berlin, also A-Lagen. Das heißt, wir sprechen von einer Investment Immobilie. Denn die monatlichen Einnahmen der Miete reichen nicht, um die Kosten (Tilgung, Zinsen, etc.) zu decken.
Hier noch ein Vergleich zu den verschiedenen Lagearten. Berlin hat derzeit einen Kaufpreisfaktor (je nach Immobilie) zwischen 28 und 38. In NRW liegt er aktuell meist zwischen 21 und 29, in Städten wie Köln oder 17 bis 25 in Düsseldorf.
Wenn man den Faktor verstanden hat, kann man damit rechnen. Einfach ist aber die Mietrendite!
Zum Vergleich: Berechnung der Mietrendite
Umgänglicher ist die Bruttomietrendite, oder kurz Mietrendite:
Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100
Beispiel:
Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200.
3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
Sie erwirtschaften also 3,2 % Überschuss im Monat, die Sie für die Deckung von Zinsen, Tilgung, Bewirtschaftung und Rücklagen aufbringen können.
Download Excel Rechner: Mietrendite
Kostenloser Download vom Excel Bruttomietrendite, kurz Mietrendite Rechner:
- Mietrendite Rechner – Excel
Fragen und Antworten: Kurzform
Hier noch einmal die 3 häufigsten Fragen, mit kurzer Antwort für Sie!
Was sagt die Mietrendite aus?
Die Mietrendite stellt Kaufpreis und jährliche Einnahmen (Miete) gegenüber. Mit ausreichend Rendite (5%, 6% und mehr), zahlt sich die Immobilie “von allein” ab (Einnahmen gegen Ausgaben [Tilgung / Zinsen]. Aktiver Vermögensaufbau.
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Formel zur Berechnung der Mietrendite, die Sie hier im Ratgeber kennen gelernt haben ist einfach: Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite.
Wie hoch ist eine gute Mietrendite?
Welche Brutto-Mietrendite ist gut? Wie oben beschrieben, beim aktuellen Zinsniveau, sollten Sie eine Mietrendite von 5%, besser 6% erreichen. Je mehr, desto besser.
