Immobilienrendite + Kaufpreisfaktor Unterschied: Rendite berechnen für Haus und Wohnung

Unterschied Nettorendite, Bruttorendite und Kaufpreisfaktor – Vor dem Immobilienkauf, kommt die Suche nach rentablen Immobilien. Wer Immobilien als Kapitalanleger kauft, will vor allem eines: Positiven Cashflow. Warum? Mit ausreichend Rendite zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie ab. Doch wie finden Sie solche guten Renditeimmobilien? Das ultimative Tool, zur schnellen Bewertung der Rentabilität, ist die Mietrendite, genauer die Nettomietrendite. In diesem Ratgeber lernen Sie die Mietrendite und Ihre Vorteile kennen, aber auch die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor (der häufiger bei größeren Investoren verwendet wird). Auch: Schnell und einfach die Jahresmiete berechnen.

Mietrendite für Kapitalanleger

Wer schon einmal von der Mietrendite gehört hat, stellt sich mitunter viele Fragen.

  • Was sagt die Mietrendite aus?
  • Wie berechnet man die Mietrendite?
  • Und viel wichtiger für Kapitalanleger… welche Mietrendite ist gut?
  • Was unterscheidet Netto- und Bruttomietrendite

Lernen Sie all die Antworten hier kennen!

Mietrendite, Bruttorendite & Kaufpreisfaktor im Podcast

Sie können diesen Ratgeber auch kostenlos in unserem Immobilien Podcast hören.

Warum Mietrendite berechnen? Schnelle Immobilien Bewertung

Vor der ausführlichen kaufmännischen Prüfung und technischen Prüfung einer Immobilie kommt die Immobiliensuche bzw. Immobilien Akquise von günstigen Objekten. Wenn Sie 100 Inserate, Exposés und Angebote von Maklern prüfen wollen, wie können Sie so effektiv wie möglich vorgehen? Die Berechnung Rentabilität (also Nettorendite) erlaubt Ihnen eine schnelle und unkomplizierte, erste Einschätzung, gemäß Ihrer Ziele, beim Immobilienkauf (Eigennutz oder Kapitalanlage).

Die Rendite sagt aus, wie viel % Profit (oder Verlust) Ihre Immobilie bringt. Deckt die Rendite die Kosten für Ihre Immobilie, haben Sie positiven Cashflow. Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie und Sie verdienen noch ein wenig extra am Objekt (Vermögensaufbau + passives Einkommen)

Für die schnelle Immobilienbewertung brauchen Sie nur ein paar, wenige Daten vom Objekt.

Neues Immobilien Angebot? Ihre Checkliste

In der Praxis nutzen Sie die Renditeberechnung quasi immer. Ein Angebot kommt rein:

  1. Kaufpreis checken
  2. Jahreskaltmiete checken
  3. Rendite berechnen

Hier ein Spoiler, der auch unser Fazit am Ende sein wird. Der Kaufpreisfaktor ist der Umkehrwert der Rendite. Einfach gesagt:

  • Rendite = Einnahmen / Investition
  • Beispiel: 5.000 / 100.000 =  5 %
  • Kaufpreisfaktor = Investition / Einnahmen
  • Beispiel: 100.000 / 5.000 = 20 Jahre

Kein anderer Weg macht die Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie so schnell und einfach. Im Folgenden lernen Sie:

  1. Berechnung und Formeln der Immobilien Rendite
  2. Höhe einer guten Immobilien Rendite
  3. Kaufpreisfaktor: Exkurs für Investoren:innen

So berechnen Sie die Mietrendite:

Mietrendite berechnen: Brutto- und Nettomietrendite

Haus mit einem Taschenrechner davor

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Darlehen kaufen und vermieten, erwirtschaften Sie Mieteinnahmen. Die Mietrendite setzt Ihre Investitionen in Relation zum Mietertrag. Das Ergebnis der Formel ist ein Prozentsatz.

Mit nur 2 Faktoren wissen Sie schnell, ob eine angebotene Immobilie die monatlichen Kosten (das sind Tilgung, Zinsen, Instandhaltung und Bewirtschaftung) durch die Mieteinnahmen deckt. Liegt dieser über 6%, sind die monatlichen Kosten, bei 2% Idealzins gedeckt. Liegt der Zins darüber, steigt die Mindestrendite, die Ihre Immobilie erwirtschaften muss. Alles, was darüber geht, ist für Sie, zusätzlicher Vermögensaufbau.

Es gibt 2 Renditen, die Bruttorendite und die Nettorendite. Die Nettorendite ist genauer, denn sie beinhaltet zusätzlich laufenden Kosten (das sind Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten).

Dann gibt es 2 Methoden:

Bruttomietrendite berechnen – nicht nutzen!

Kurz, warum „nicht nutzen“. Die Bruttorendite enthält wie beschrieben keine laufenden Nebenkosten. Ohne diese Kosten ist ihre Rendite immer höher als die Real-Rendite. Bei einer einfachen Berechnung mit 100.000 Euro sind das schnell 2.000 Euro im Jahr. Kosten, die zum Risiko werden, wenn Ihre Immobilien Kalkulation knapp ist. Trotzdem sollten Sie die Bruttorendite von Anfang an kennen.

Wie berechnet man die Bruttorendite?

Bruttomietrendite = ( [ Monatskaltmiete ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Die Bruttomietrendite beinhaltet also 3 Faktoren:

  1. Monatskaltmiete
  2. Kaufpreis
  3. Kaufnebenkosten

Damit können Sie Immobilien-Angebote und Exposés rasch als Kapitalanleger:in analysieren.

Berechnen wir ein einfaches Beispiel:

  • 6 % = ( [ 500 Euro ] * 12 ) / 100.000

Faktoren:

  • Monatsmiete: 500 Euro, das sind jährlich 6.000 Euro
  • Kaufpreis und Nebenkosten: 100.000 Euro
  • Bruttorendite = 6 %

Noch smarter, ist es der Berechnung der Bruttomietrendite einen Faktor zu ergänzen: laufende Nebenkosten. Sie mindern Ihre Rendite wie beschrieben um durchschnittlich 2%, bei älteren Häusern mitunter mehr, wenn der Instandhaltungsaufwand je nach Mängel der Baujahre höher ist.

Nettorendite berechnen – genauer Profit, unsere Empfehlung

Wie berechnet man die Nettorendite? Sehen wir uns die Rendite Formel und die Veränderung an:

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage – nicht umlagefähige Nebenkosten ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

oder schnell:

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete ] *12 – 2% vom Kaufpreis) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Den großen Unterschied machen die besagten Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Nebenkosten. Beide kalkulieren Sie in einer schnellen Rendite Berechnung pauschal mit 2%.

Berechnen wir ein einfaches Beispiel:

  • 4 % = ( [ 500 Euro  ] * 12 – 2.000 ) / 100.000

Faktoren:

  • Monatsmiete: 500 Euro, das sind jährlich 6.000 Euro
  • Kaufpreis und Nebenkosten: 100.000 Euro
  • Laufende Nebenkosten / Jahr (2%): 2.000 Euro
  • Nettorendite = 4 %

2.000 Euro Unterschied, bei nur 100.000 Euro Kaufpreis

Sie sehen, welchen Unterschied die Berechnung der Bruttomietrendite und Nettomietrendite macht. Potenziert auf einen Kaufpreis von 500.000 Euro, sagen wir in Großstädten wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf und im Speckgürtel liegt die Fehlkalkulation bei 10.000 Euro im Jahr.

Damit steigen wir auch ein in die Frage.

Was ist eine gute Rendite?

Besser gesagt, wie hoch ist eine gute Rendite?

Bei einem idealen Zinsniveau von 2% ist eine Mietrendite von mindestens 6% gut

Eine gute Rendite berechnet sich aus diesen drei Faktoren

  • 2% für Tilgung
  • 2% für Zinsen, bzw. den jeweils aktuellen Zinssatz
  • 2% für Instandhaltungsrücklage und nicht-umlagefähige Nebenkosten

Damit kommen Sie auf mindestens 6%, wenn Sie von einer guten Rendite sprechen. Sinkt oder steigt der Zins, wirkt sich das auf Ihre Mindestrendite aus:

  • Aktueller Zins 2% = 6% Rendite
  • Aktueller Zins 3% = 7% Rendite
  • Aktueller Zins 4% = 8% Rendite
  • und so weiter

Risikos! Leerstand, Zinsänderung & Co. – Effekt

In den üblichen 6 % sind aber keine zusätzlichen Risiko von Immobilienkäufern eingepreist, etwa Leerstand oder auch die deutliche höhere Anschlussfinanzierung, wenn Zinsen bis dahin steigen. Das hat auch viele Immobilieneigentümer:innen im Jahr 2021, 2022, 2023 überrascht. Nach Jahrzehnten auf niedrigem Zinsniveau, teilweise nur noch 0,5% Zinsen, stiegen die aktuellen Zinsen auf bis zu 7%. Wer jetzt von 2% in eine 7% Anschlussfinanzierung rutscht als Kapitalanleger, muss die Rendite also um plus 5% nach oben korrigieren. Idealerweise haben Sie dem bereits durch Mietpreisanpassungen entgegengewirkt.

  • Risiko Anschlussfinanzierung bei höherem Zinsniveau
  • Beispiel: 5% mehr Zinsen = 5% mehr Mindestrendite

Gleiches gilt natürlich auch bei Themen wie Leerstand. Ist Ihre Immobilie durch einen Mieterwechsel einen Monat unbewohnt, fehlt Ihnen ein Monat Mieteinnahmen. Bei 12 Monaten sind das 8,33%. Sie ahnen es, die Rendite muss dementsprechend höher sein.

  • Risiko Leerstand bei Mieterwechsel, etc.
  • Beispiel: 1 Monat Mietausfall = 8,3% weniger Jahresmieteinnahmen / mehr Mindestrendite

Rendite und Immobilienlage

Wo findet man gute Renditen? Solche Renditen finden Sie nicht in den A-Lagen. Deshalb werden Sie Ihren Fokus auch auf B, B+ Lagen richten, als Kapitalanleger. Ein typisches Beispiel wäre Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus, in Lübeck, B+ Lage, mit Nähe zur Hamburger Metropole in A-Lage. Der gute Speckgürtel einer Metropolregion.

Lübeck bei Hamburg:

Warum empfehlen wir nur B-Lage (und gute C-Lage, mit etwas mehr Risiko)?

Rendite vs. Investment Immobilie: Schnell erklärt

A-Lage, B-Lage, C-Lage, wo ist der Unterschied? Für Kapitalanleger ein essenzielles Thema. Denn Sie wollen ja, dass „Ihr Mieter Ihre Immobilie bezahlt“. In A-Lage ist die Rendite der Mieteinnahmen geringer, deckt also nicht die monatlichen Kosten. Das heißt: Sie zahlen jeden Monat darauf.

Immobilien für den Eigennutz können sich mitunter auch in A-Lage befinden. Solche Immobilien in A-Lage nennt man Investment Immobilie. Käufer solcher Investment Immobilien wollen keinen direkten Cashflow der Immobilie (Mieteinnahmen), Sie spekulieren darauf, dass die Grundstückspreise in Zukunft weiter steigen werden. Je nach Spekulationsfrist, einfach gesagt bei Eigennutz 3 Jahre, bei Vermietung 10 Jahre, wird steuerfrei verkauft und die Gewinne aus der Grundstückspreissteigerung werden mitgenommen.

Frage für Sie – Unmittelbar, monatliche Mietrendite (B/C-Lage) wenn Sie sofort Einnahmen brauchen oder Spekulation in der Zukunft (A-Lage), wenn Sie keine direkten Einnahmen aus der Vermietung brauchen?

Wir empfehlen Ihnen mit wenig Eigenkapital immer eine Renditeimmobilie! Denn bei Spekulation (Wertsteigerung), bezahlen Sie als Vermieter, bei schlechter Rendite, bis zum Zeitpunkt an dem die Spekulation eintrifft, monatlich obendrauf. Sie haben die Beispiele zur Zinserhöhung und Anschlussfinanzierung aber auch den Leerstand als Risiko kennengelernt.

Mehr zur:

Bonus-Tipp! Wie berechnet man die Jahresmiete?

Mann mit einem Fragezeichen über dem Kopf

… also ganz einfach vom Schreibtisch oder am Smartphone? Dieser Schritt ist relativ simpel und auch ein hervorragender Insider-Tipp für Sie. So können Sie die voraussichtliche Jahresmiete berechnen. Wenn Sie herausfinden wollen, wie viel jährliche Miete ein Objekt abwerfen kann, nutzen Sie Immobilienportale wie ImmoScout24, Immonet, Immowelt, usw. Wobei ImmoScout als Marktführer ausreicht.

In den Suchportalen legen Sie Kriterien im Filter der Suche fest. Diese sind: Wohnung oder Haus, die Wohnfläche in Quadratmeter und als Tipp, nutzen Sie die Umkreissuche mit 1 Kilometer! Danach bekommen Sie automatisch Suchergebnisse. Anhand der Ergebnisse und Vergleichsangebote, können abschätzen, wie hoch die Jahresmiete sein kann / wird.

Noch einmal zusammengefasst, Ihre Filterkriterien:

  • Wohnung / Haus zur Miete (je nachdem)
  • Wohnfläche in m²
  • Umkreis 1 km

Schritt 1: Suchfilter für Miete (Beispiel, gute B-Lage in Bonn, Bad Godesberg)

Schritt 2: Vergleichsmieten

Diesen Blick nennt man übrigens Mikro-Lage. Teil der Makro-, Meso- und Mikro-Lage.

Beispielrechnung: ETW mit 100.000 Euro

Sie haben passende Immobilien gefunden, anhand Ihrer Suchkriterien. Alle ungefähr bei 100.000 Euro. Jetzt gehen Sie in die Mikrolagen der Objekte und schauen, wie viel Miete Sie an den einzelnen Standorten erzielen können.

Immobilien vergleichen

Tipp! Bereits einzelne Straßen können einen Unterschied machen. Schon an der nächsten Kreuzung können die Mieten fallen, zum Beispiel weil hier eine viel befahrener Straßenabschnitt ist.

  • Objekt A: Vergleichbare ~ 280 Euro / Monat
  • Objekt B: Vergleichbare ~ 360 Euro / Monat
  • Objekt C: Vergleichbare ~ 310 Euro / Monat

Berechnung der Rendite

Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite

  • Objekt A: 3.360 / 100.000 = 3,36 %
  • Objekt B: 4.320 / 100.000 = 4,32 %
  • Objekt C: 3.720 / 100.000 = 3,72 %

Der profitabelste Deal, für diese Objektauswahl, wäre also Objekt B mit einer Rendite von 4,32 %.

In München wären 4,32 % ein guter Deal, in Städten wie Bochum, Gelsenkirchen oder Ulm, würden Sie weitersuchen, idealerweise nach Objekten mit einer Rendite über 6%, noch besser 8%, 10%, 12% und mehr. Warum? München ist eine sichere Bank, Städte wie Gelsenkirchen tragen mehr Risiko.

Ab jetzt brauchen Sie nur noch Ihre 3 Parameter, für die schnelle Immobilienbewertung, bzw. Rentabilitätsbewertung:

  • Kaufpreis
  • Quadratmeter (für Vergleichsobjekte und Berechnung der Jahresmiete)
  • Jahresmiete

Noch einmal zum Hintergrund: Warum mindestens (!) 6 %

Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, zahlen Sie derzeit circa 2% Tilgung und 2% Zinsen. Das heißt, Ihre Rendite muss allein dafür über 4% liegen. Als Vermieter sind Sie aber auch verantwortlich für Instandsetzung (auch wenn Sie Teile auf die Miete umlegen können) und Sie müssen Leerstand verkraften. Deshalb legen Sie zusätzliche 2% im Monat zurück (Rücklagen / Vermögensaufbau).

Mit einer Renditeimmobilie (Kaufpreis 100.000, voll finanziert) über 6% sind also alle „Umkosten“ gedeckt:

  • – 2.000 Zinsen / Jahr
  • – 2.000 Tilgung / Jahr
  • – 2.000 Rücklagen / Jahr

Herzlichen Glückwunsch! Das war schon alles zur Rendite einer Immobilie.

Je länger Sie als Immobilien-Investor:in tätig sind, desto häufiger hören Sie speziell bei größeren Transaktionen vom „Kaufpreisfaktor“. Damit Sie top vorbereit sind, hier noch ein Exkurs in die Investment Welt.

Kaufpreisfaktor / Mietrendite: Unterschied

Zuerst, schnell und einfach erklärt:

Der Kaufpreisfaktor hilft bei der Bewertung einer Immobilie. Der Kaufpreisfaktor stellt den Kaufpreis in Relation zu den jährlichen Mieteinnahmen. Das Ergebnis zeigt Ihnen, einfach gesagt, wie viele Jahre Sie brauchen, bis die Immobilie abgezahlt ist.

Wenn Sie dann Immobilie A, B und C vergleichen, sehen Sie, welche die profitablere ist.

Der Kaufpreisfaktor wird oft von Investoren verwendet, weniger von privaten Erstkäufern, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition vom Schreibtisch aus zu bewerten (auch technische Immobilienbewertung genannt). Der Kaufpreisfaktor berechnet das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den erwarteten jährlichen Mieteinnahmen. Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto günstiger ist die Immobilie im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen.

Formel zur Berechnung vom Kaufpreisfaktor

Kommen wir nun zum Kaufpreisfaktor berechnen.

Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag

Beispiel:

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200.

31,25 (Jahre) = 100.000 / 3.200

Das Ergebnis ist dann, wie beschrieben, ein Wert, der in der Regel zwischen 10 – 40. Unser Beispiel-Ergebnis wäre vergleichbar mit einer Stadt wie Berlin, also A-Lagen. Das heißt, wir sprechen von einer Investment Immobilie. Denn die monatlichen Einnahmen der Miete reichen nicht, um die Kosten (Tilgung, Zinsen, etc.) zu decken.

Zum Vergleich: Berechnung der Mietrendite

Umgänglicher ist die Nettomietrendite, oder kurz Mietrendite:

Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100

Beispiel:

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200.

3,2 % = 3.200 / 100.000 * 100

Sie erwirtschaften also 3,2 % Überschuss im Monat, die Sie für die Deckung von Zinsen, Tilgung, Bewirtschaftung und Rücklagen aufbringen können.

Der Kaufpreisfaktor ist also der Umkehrwert der Rendite:

  • Rendite sagt aus: Wie viel Prozent Profit oder Verlust macht eine Immobilie im Monat / Jahr
  • Kaufpreisfaktor sagt aus: In wie viel Jahren zahlt sich die Immobilie von selbst ab

Fragen und Antworten: Kurzform

Mann lächelt und hat eine leuchtende Glühbirne über dem Kopf

Hier noch einmal die 3 häufigsten Fragen, mit kurzer Antwort für Sie!

Was sagt die Mietrendite aus?

Die Mietrendite stellt Kaufpreis und jährliche Einnahmen (Miete) gegenüber. Mit ausreichend Rendite (5%, 6% und mehr), zahlt sich die Immobilie „von allein“ ab (Einnahmen gegen Ausgaben [Tilgung / Zinsen]. Aktiver Vermögensaufbau.

Wie berechnet man die Mietrendite?

Die Formel zur Berechnung der Mietrendite, die Sie hier im Ratgeber kennengelernt haben, ist einfach: Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite.

Wie hoch ist eine gute Mietrendite?

Welche Nettomietrendite ist gut? Wie oben beschrieben, beim aktuellen Zinsniveau, sollten Sie eine Mietrendite von 5%, besser 6% erreichen. Je mehr, desto besser.

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Immobilien-Rendite: Das müssen Sie beachten!

Kaufpreisfaktor oder Mietrendite berechnen – Vor dem Immobilienkauf, kommt die Suche nach rentablen Immobilien. Wer Immobilien als Kapitalanleger kauft, will vor allem eines: Positiven Cashflow. Warum? Mit ausreichend Rendite zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie ab. Doch wie finden Sie solche guten Renditeimmobilien? Das ultimative Tool, zur schnellen Bewertung der Rentabilität, ist die Mietrendite. In diesem Ratgeber lernen Sie die Mietrendite und Ihre Vorteile kennen.