Kaufpreis Höhe: Wie viel Immobilie kann ich finanzieren?
Kaufpreis Höhe – Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einfluss Kriterien, dazu gehören Ihre Bonität, im Bezug auf Vermögen und Ihre monatliche Vermögensbilanz (Rückzahlung), Eigenkapital und der Beleihungswert Ihrer (gewünschten) zu finanzierenden Immobilie. Sie sind die Entscheidungsgrundlage für Ihre Bank, wenn es um die Finanzierung von Eigentumswohnung und Haus geht. Lernen Sie die Faktoren zur maximalen Kaufpreisermittlung kennen.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Damit Sie diese Frage für sich beantworten können, ermitteln Sie Ihr maximales Anlagevolumen, den maximalen Kaufpreis. Jeder Immobilienkäufer ist ein einer individuellen Situation und verfolgt individuelle Ziele.
Prinzipiell gilt für alle Finanzierer: Sie geben einen Teil X Eigenkapital und die Bank gibt Ihnen einen Kredit Y. Durch die Finanzierung einer Bank, können Sie sich also “mehr” Immobilie leisten, als es Ihr eigentliches Vermögen erlaubt. Wie viel Kredit bekommen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung und wovon hängt die Höhe ab?
Ein exakter Wert, ein maximaler Kaufpreis, wird deshalb schwer festzulegen, es gibt aber ein paar grundlegende Faktoren, mit denen wir die Höhe der Summe eingrenzen können.
- Ihre Bonität
- Beleihungswert der Immobilie
- Eigenkapitalanteil in Abhängigkeit zur Bonität
- Monatliche Belastung
Wenn Sie unseren Ratgeber zur Selbstauskunft schon gelesen haben, dann haben Sie sich mit Ihrer individuellen, finanziellen Lage vielleicht schon ausführlicher beschäftigt.
Selbstauskunft kurz erklärt: Bonitätsnachweis
Mit der Selbstauskunft, fertigen Sie einen strukturierten Überblick Ihrer finanziellen Verhältnisse an. In Ihr formulieren Sie Ihren Finanzierungsanfrage und geben Ihrer Bank einen Einblick in Ihre Vermögenssituation der monatlichen Einnahmen und Ausgaben, aber auch Guthaben und Verbindlichkeiten, sowie Schufa-Auskunft und Nachweise (Gehaltsnachweise für Angestellte oder Steuererklärungen für Selbstständige).
Damit ist die Selbstauskunft eine Entscheidungsgrundlage für die Bank, für die allgemeine Zusage der Finanzierung Ihrer Immobilie, von ihr hängen aber auch Kredithöhe und Konditionen der Finanzierung ab.
Lesen Sie hier mehr zur Selbstauskunft.
Daher nun unsere Frage nach dem möglichen, maximalen Kaufpreis: Wie viel können Sie finanzieren? Was beeinflusst die Bewertung?
Ihre Bonität: Vermögenswerte
Faktor: Bonität – Die Höhe der Finanzierung und ihre Konditionen hängen, wie eben gesehen, stark von Ihrer persönlichen Bonität ab. In einer Bonitätsprüfung werden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gegenübergestellt. Die Vermögensbilanz muss positiv sein. Banken gründen Ihre Finanzierungsentscheidungen auf diese Bewertung der Kreditwürdigkeit.
Im Umkehrschluss heißt das, je geringer Ihrer Kreditwürdigkeit, desto mehr Eigenkapital müssen Sie einbringen. Je höher Ihre Kreditwürdigkeit, desto weniger Eigenkapital wird gefordert.
Faktor Bonität heißt:
- Persönliche Bonität
- Je höher die Bonität, desto geringer der Eigenkapitalanteil
- Je geringer die Bonität, desto höher der Eigenkapitalanteil
Beleihungswert der Immobilie: 20% unter Marktwert
Faktor: Beleihungswert der Immobilie – Es gibt den Verkehrswert (Marktpreis) und es gibt einen Beleihungswert (Verkehrswert abzgl. ~ 20%).
Verkehrswert – Der Verkehrswert beschreibt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie, unter den aktuellen Marktgegebenheiten. Den Verkehrswert könnten Sie auch als “theoretischen Marktwert” bezeichnen. Wenn Banken eine Immobilie als Sicherheit akzeptieren, verwenden sie den Beleihungswert.
Beleihungswert – Der Beleihungswert liegt meist circa 20% unter dem angesetzten Verkehrswert. Warum ist das so? Banken bewerten Immobilien, die als Sicherheit (Finanzierung) hinterlegt werden, geringer als den Marktpreis. So reduzieren sie das Kreditausfallrisiko. Einfach gesagt, diesen Betrag würde die Bank, im Falle eines Verkaufs oder sogar einer Zwangsversteigerung, auf jeden Fall bekommen.
Lage spielt eine Rolle, aber auch die Bausubstanz. Befindet sich die Immobilie auch noch in einem schlechten Zustand, reduziert sich der Beleihungswert weiter. Der Beleihungswert hat, ebenso wie der Verkehrswert.
Inbesondere 3 Faktoren haben Einfluss:
Eigenkapital Höhe: Abhängigkeit zur Bonität
Faktor: Zur Verfügung stehendes Eigenkapital – Eigenkapital stellt viele Erstkäufer vor Fragen: Brauche ich Eigenkapital? Wenn ja, wie viel? Ganz grundsätzlich verlangen Banken bei der Finanzierung einer Immobilie 20% Eigenkapital. Wie schon in Faktor 1) der Bonität gelernt, je besser die Kreditwürdigkeit ist, desto besser werden die Konditionen. Heißt: Weniger Zinsen, aber auch weniger Eigenkapital.
So können Sie Ihre erste Immobilie auch mit 15% oder nur 10% Eigenkapital finanzieren.
Die Höhe des Eigenkapitals richtet sich also voranging nach Ihrer Bonität.
Die Höhe richtet sich aber auch nach dem ermittelten Beleihungswert. Was das ist, haben Sie eben gelernt, in Faktor 2) dem Beleihungswert Ihrer Immobilie. Zur Erinnerung, dieser liegt circa 20% unter dem Verkehrswert (theoretischer Marktwert). Wenn der Kaufpreis unter dem Marktpreis liegt, reduziert sich die Höhe Ihres Eigenkapitals weiter.
- Standard: 20% Eigenkapital
- Bonität reduziert gefordertes Eigenkapital
- Kaufpreis reduziert Eigenkapital, wenn unter Marktpreis
Monatliche Belastung: Rückzahlung
Faktor: Monatliche Belastung – Ihr Vermögensbilanz wurde schon in Faktor 1) ausgewertet, anhand Ihrer Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten. Im weiteren interessiert die Bank auch Ihr monatlicher Finanzfluss, also monatliche Einnahmen und Ausgaben. Ihr zur Verfügung stehendes Einkommen ist maßgeblich, für die Rückzahlung von Zinsen und Tilgung.
Fazit: Kaufpreis, Eigenkapital Höhe und Beispiel
Sie sehen, Bonität Ihrerseits und die Immobilie andererseits, bestimmen die Konditionen Ihrer Finanzierung, von Eigenkapital bis Zinsrückzahlung.
So “viel” Immobilie können Sie sich leisten!
Als Angestellter mit regelmäßigem Einkommen und Nachweis in der Selbstauskunft, sollte es für Sie kein Problem sein, mit den gegebenen Voraussetzung auf eine Eigenkapitalquote von 10% zu kommen. Dementsprechend, ergibt sich Ihr maximaler Kaufpreis der Immobilie:
Eigenkapital x 10 = Kaufpreis der Immobilie
Merken Sie sich also als grobe Regel für Ihre Immobilienfinanzierung:
Sagen wir, Sie haben 3 Jahre monatlich 300 Euro zur Seite gelegt. Mit 36 x 400 Euro hätten Sie 14.400 Euro Vermögen zur Seite gelegt, die Sie als Eigenkapital einbringen können.
Wenn Ihre Vermögensbilanz (allgemein und monatlich) Überschuss aufweist und Sie eine Immobilie, in normaler Lage, Zustand und marktüblichen Preis, bekommen Sie sicher eine Finanzierung, die 10x so hoch ist, wie das eingebrachte Eigenkapital.
Nach Formel:
14.400 Euro x 10 = 144.000 Euro
Zusammengefasst:
- Eigenkapitalanteil: 14.400 Euro
- Finanzierung: 129.600 Euro
- Maximaler Kaufpreis: 144.400 Euro
Kaufpreis: Nebenkosten berechnen
Wie setzt sich der Kaufpreis einer Immobilie eigentlich zusammen? Sie haben vielleicht schon von den Kaufnebenkosten gehört. Zu den regulären Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten (Kaufvertrag), der Grundbucheintrag und die Maklerprovision. In diesem Ratgeber lernen Sie die einzelnen Faktoren der Berechnung kennen, damit Sie den errechneten, maximalen Kaufpreis einhalten können, denn auch die Nebenkosten müssen finanziert werden. So kommen Sie in 6 Schritte zum finalen Kaufpreis.
Der nächste Schritt (3): Ihre Minimale Mietrendite
Weiter geht es mit Schritt 3: Die Berechnung Ihrer minimalen Mietrendite.
Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage nicht “nur” rentiert, sondern, dass der Mieter Ihre Immobilie im Idealfall abzahlt und Sie nicht jeden Monat für Tilgung und Zinsen aufkommen müssen. Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Ist sie es nicht, zahlen Sie jeden Monat drauf. Ein erster Einblick in die Mietrendite und die Frage: Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein?
Zurück zu (1): Eigennutz oder Kapitalanlage?
Die absolut grundlegende Frage für Ihre Immobilien Strategie: Wohnung kaufen für Eigennutz oder als Kapitalanlage? – Der erste Schritt in Ihrer Checkliste für die Suchkriterien.
“Ich will im Alter mietfrei wohnen”, der Traum von vielen, doch die Aussage stimmt nicht ganz, denn Sie bezahlen immer die Betriebskosten. Das heißt, schon für diesen Traum, brauchen Sie eine zweite Immobilie als Kapitalanlage, um die Betriebskosten Ihrer Immobilie zu decken. Zinsen und Tilgung bei der Bank, Kosten für Reparaturen und Modernisierung, als Eigennutzer bezahlen Sie alles, zu 100%, selbst. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.
Checkliste: 11 Kriterien für Ihre Wohnungssuche
Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.
Legen Sie 11 Kriterien fest, bevor Sie Ihr die Wohnungssuche beginnen:
