Kaufpreis Höhe: Wie viel Immobilie kann ich finanzieren?

Kaufpreis Höhe – Der maximale Kaufpreis einer Immobilie gehört zu den zentralen Überlegungen, wenn Sie sich dazu entscheiden in eine Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigennutz zu investieren. Dabei spielen Ihre Bonität, Ihr Eigenkapital und der Beleihungswert des zu finanzierenden Objekts eine wichtige Rolle. Schließlich kommen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten der Immobilie hinzu. Vermeiden Sie teure Fehler beim Immobilienkauf und rechnen Sie aus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Damit Sie diese Frage für sich beantworten können, ermitteln Sie Ihr maximales Anlagevolumen, den maximalen Kaufpreis. Jeder Immobilienkauf individuell.

Prinzipiell gilt für alle Finanzierer: Sie geben einen Teil X Eigenkapital und die Bank gibt Ihnen einen Kredit Y. Durch die Finanzierung einer Bank, können Sie sich also “mehr” Immobilie leisten, als es Ihr eigentliches Vermögen erlaubt. Wie viel Kredit bekommen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung und wovon hängt die Höhe ab?

Ein exakter Wert, ein maximaler Kaufpreis, wird deshalb schwer festzulegen, es gibt aber ein paar grundlegende Faktoren, mit denen wir die Höhe der Summe eingrenzen können.

1. Ihre Bonität
2. Beleihungswert der Immobilie
3. Eigenkapitalanteil in Abhängigkeit zur Bonität
4. Monatliche Belastung

Wenn Sie unseren Ratgeber zur Selbstauskunft schon gelesen haben, dann haben Sie sich mit Ihrer individuellen, finanziellen Lage vielleicht schon ausführlicher beschäftigt.

Selbstauskunft kurz erklärt: Bonitätsnachweis

Mit der Selbstauskunft, fertigen Sie einen strukturierten Überblick Ihrer finanziellen Verhältnisse an. In Ihr formulieren Sie Ihre Finanzierungsanfrage und geben Ihrer Bank einen Einblick in Ihre Vermögenssituation der monatlichen Einnahmen und Ausgaben, aber auch Guthaben und Verbindlichkeiten, sowie Schufa-Auskunft und Nachweise (Gehaltsnachweise für Angestellte oder Steuererklärungen für Selbstständige).

Damit ist die Selbstauskunft eine Entscheidungsgrundlage für die Bank, für die allgemeine Zusage der Finanzierung Ihrer Immobilie, von ihr hängen aber auch Kredithöhe und Konditionen der Finanzierung ab.

Lesen Sie hier mehr zur Selbstauskunft.

Daher nun unsere Frage nach dem möglichen, maximalen Kaufpreis: Wie viel können Sie finanzieren? Was beeinflusst die Bewertung?

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Hören Sie „#14 / 30 Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ kostenlos mit unserem Immobilien Podcast!

Gehen wir nun genauer auf die 4 wichtigsten Faktoren ein, um die Frage zu beantworten: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

1. Bonität: Vermögenswerte vs. Verbindlichkeiten

Faktor: Bonität – Die Höhe der Finanzierung und ihre Konditionen hängen, wie eben gesehen, stark von Ihrer persönlichen Bonität ab. In einer Bonitätsprüfung werden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gegenübergestellt. Die Vermögensbilanz muss positiv sein. Banken gründen Ihre Finanzierungsentscheidungen auf diese Bewertung der Kreditwürdigkeit.

Im Umkehrschluss heißt das, je geringer Ihre Kreditwürdigkeit, desto mehr Eigenkapital müssen Sie einbringen. Je höher Ihre Kreditwürdigkeit, desto weniger Eigenkapital wird gefordert.

Faktor Bonität heißt:

• Persönliche Bonität
• Je höher die Bonität, desto geringer der Eigenkapitalanteil
• Je geringer die Bonität, desto höher der Eigenkapitalanteil

2. Beleihungswert der Immobilie: 20% unter Marktwert

Faktor: Beleihungswert der Immobilie – Es gibt den Verkehrswert (Marktpreis) und es gibt einen Beleihungswert (Verkehrswert abzgl. ~ 20%).

Verkehrswert  – Der Verkehrswert beschreibt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie, unter den aktuellen Marktgegebenheiten. Den Verkehrswert könnten Sie auch als “theoretischen Marktwert” bezeichnen. Wenn Banken eine Immobilie als Sicherheit akzeptieren, verwenden sie den Beleihungswert.

Beleihungswert – Der Beleihungswert liegt meist circa 20% unter dem angesetzten Verkehrswert. Warum ist das so? Banken bewerten Immobilien, die als Sicherheit (Finanzierung) hinterlegt werden, geringer als den Marktpreis. So reduzieren sie das Kreditausfallrisiko. Einfach gesagt, diesen Betrag würde die Bank, im Falle eines Verkaufs oder sogar einer Zwangsversteigerung, auf jeden Fall bekommen.

Lage spielt eine Rolle, aber auch die Bausubstanz. Befindet sich die Immobilie auch noch in einem schlechten Zustand, reduziert sich der Beleihungswert weiter.

Insbesondere 3 Faktoren haben Einfluss:

1. Grundstückswert
2. Sachwert
3. Ertragswert

3. Eigenkapital Höhe: Abhängigkeit zur Bonität

Faktor: Zur Verfügung stehendes Eigenkapital – Eigenkapital stellt viele Erstkäufer vor Fragen: Brauche ich Eigenkapital? Wenn ja, wie viel? Ganz grundsätzlich verlangen Banken bei der Finanzierung einer Immobilie 20% Eigenkapital. Wie schon in Faktor 1) der Bonität gelernt, je besser die Kreditwürdigkeit ist, desto besser werden die Konditionen. Heißt: weniger Zinsen, aber auch weniger Eigenkapital.

So können Sie Ihre erste Immobilie auch mit 15% oder nur 10% Eigenkapital finanzieren.

Die Höhe des Eigenkapitals richtet sich also voranging nach Ihrer Bonität.

Die Höhe richtet sich aber auch nach dem ermittelten Beleihungswert. Was das ist, haben Sie eben gelernt, in Faktor 2) dem Beleihungswert Ihrer Immobilie. Zur Erinnerung, dieser liegt circa 20% unter dem Verkehrswert (theoretischer Marktwert). Wenn der Kaufpreis unter dem Marktpreis liegt, reduziert sich die Höhe Ihres Eigenkapitals weiter.

• Standard: 20% Eigenkapital
• Bonität reduziert gefordertes Eigenkapital
• Kaufpreis reduziert Eigenkapital, wenn unter Marktpreis

4. Monatliche Belastung: Rückzahlung

Faktor: Monatliche Belastung – Ihre Vermögensbilanz wurde schon in Faktor 1 ausgewertet, anhand Ihrer Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten. Im Weiteren interessiert die Bank auch Ihr monatlicher Finanzfluss, also monatliche Einnahmen und Ausgaben. Ihr zur Verfügung stehendes Einkommen ist maßgeblich, für die Rückzahlung von Zinsen und Tilgung.

Fazit: Kaufpreis, Eigenkapital Höhe und Beispiel

Sie sehen, Bonität Ihrerseits und die Immobilie andererseits, bestimmen die Konditionen Ihrer Finanzierung, von Eigenkapital bis Zinsrückzahlung.

So “viel” Immobilie können Sie sich leisten!

Als Angestellter mit regelmäßigem Einkommen und Nachweis in der Selbstauskunft, sollte es für Sie kein Problem sein, mit den gegebenen Voraussetzung auf eine Eigenkapitalquote von 10% zu kommen. Dementsprechend, ergibt sich Ihr maximaler Kaufpreis der Immobilie:

Eigenkapital x 10 = Kaufpreis der Immobilie

Merken Sie sich also als grobe Regel für Ihre Immobilien Finanzierung:

Sagen wir, Sie haben 3 Jahre monatlich 300 Euro zur Seite gelegt. Mit 36 x 400 Euro hätten Sie 14.400 Euro Vermögen zur Seite gelegt, die Sie als Eigenkapital einbringen können.

Wenn Ihre Vermögensbilanz (allgemein und monatlich) Überschuss aufweist und Sie eine Immobilie, in normaler Lage, Zustand und marktüblichen Preis, bekommen Sie sicher eine Finanzierung, die 10x so hoch ist, wie das eingebrachte Eigenkapital.

Nach Formel:

14.400 Euro x 10 = 144.000 Euro

Zusammengefasst:

• Eigenkapitalanteil: 14.400 Euro
• Finanzierung: 129.600 Euro
• Maximaler Kaufpreis: 144.400 Euro

Kaufpreis: Nebenkosten berechnen

Wie setzt sich der Kaufpreis einer Immobilie eigentlich zusammen? Sie haben vielleicht schon von den Kaufnebenkosten gehört. Zu den regulären Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten (Kaufvertrag), der Grundbucheintrag und die Maklerprovision. In diesem Ratgeber lernen Sie die einzelnen Faktoren der Berechnung kennen, damit Sie den errechneten, maximalen Kaufpreis einhalten können, denn auch die Nebenkosten müssen finanziert werden. So kommen Sie in 6 Schritte zum finalen Kaufpreis.

• Kaufpreis: Nebenkosten berechnen

Der nächste Schritt: Ihre minimale Mietrendite

Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage nicht “nur” rentiert, sondern, dass der Mieter Ihre Immobilie im Idealfall abzahlt und Sie nicht jeden Monat für Tilgung und Zinsen aufkommen müssen. Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Ist sie es nicht, zahlen Sie jeden Monat drauf. Ein erster Einblick in die Mietrendite und die Frage: Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein?

Zurück zu: Der perfekte Standort

Weiter geht es mit der Standortwahl. Was ist der perfekte Standort für Ihre Immobilie? Eigennutzer und Kapitalanleger verfolgen unterschiedliche Ziele, dementsprechend ist auch die Standort-Entscheidung eine andere. Nach unserem Ratgeber zu den A-, B- und C-Lagen, schauen wir nun auf den “perfekten” Standort. Was sind gute Standorte für Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

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