Kaufpreis Höhe: Wie viel Immobilie kann ich finanzieren?

Kaufpreis Höhe – Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hĂ€ngt von vielen Faktoren ab. GrundsĂ€tzlich gibt es aber zentrale Kriterien, um den maximalen Kaufpreis zu bestimmen. Dabei spielen Ihre BonitĂ€t im Bezug auf Vermögen und Ihre monatliche Vermögensbilanz, Ihr Eigenkapital und der Beleihungswert Ihrer zu finanzierenden Immobilie eine wichtige Rolle. Diese Kriterien sind die Entscheidungsgrundlage fĂŒr Ihre Bank, wenn es um die Finanzierung von Eigentumswohnung und Haus geht. Lernen Sie die Faktoren zur maximalen Kaufpreisermittlung kennen.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?Mann mit einem Fragezeichen ĂŒber dem Kopf

Damit Sie diese Frage fĂŒr sich beantworten können, ermitteln Sie Ihr maximales Anlagevolumen, den maximalen Kaufpreis. Jeder ImmobilienkĂ€ufer ist ein einer individuellen Situation und verfolgt individuelle Ziele.

Prinzipiell gilt fĂŒr alle Finanzierer: Sie geben einen Teil X Eigenkapital und die Bank gibt Ihnen einen Kredit Y. Durch die Finanzierung einer Bank, können Sie sich also „mehr“ Immobilie leisten, als es Ihr eigentliches Vermögen erlaubt. Wie viel Kredit bekommen Sie fĂŒr Ihre Immobilienfinanzierung und wovon hĂ€ngt die Höhe ab?

Ein exakter Wert, ein maximaler Kaufpreis, wird deshalb schwer festzulegen, es gibt aber ein paar grundlegende Faktoren, mit denen wir die Höhe der Summe eingrenzen können.

  1. Ihre BonitÀt
  2. Beleihungswert der Immobilie
  3. Eigenkapitalanteil in AbhÀngigkeit zur BonitÀt
  4. Monatliche Belastung

Wenn Sie unseren Ratgeber zur Selbstauskunft schon gelesen haben, dann haben Sie sich mit Ihrer individuellen, finanziellen Lage vielleicht schon ausfĂŒhrlicher beschĂ€ftigt.

Selbstauskunft kurz erklÀrt: BonitÀtsnachweis

Mit der Selbstauskunft, fertigen Sie einen strukturierten Überblick Ihrer finanziellen VerhĂ€ltnisse an. In Ihr formulieren Sie Ihren Finanzierungsanfrage und geben Ihrer Bank einen Einblick in Ihre Vermögenssituation der monatlichen Einnahmen und Ausgaben, aber auch Guthaben und Verbindlichkeiten, sowie Schufa-Auskunft und Nachweise (Gehaltsnachweise fĂŒr Angestellte oder SteuererklĂ€rungen fĂŒr SelbststĂ€ndige).

Damit ist die Selbstauskunft eine Entscheidungsgrundlage fĂŒr die Bank, fĂŒr die allgemeine Zusage der Finanzierung Ihrer Immobilie, von ihr hĂ€ngen aber auch Kredithöhe und Konditionen der Finanzierung ab.

Lesen Sie hier mehr zur Selbstauskunft.

Daher nun unsere Frage nach dem möglichen, maximalen Kaufpreis: Wie viel können Sie finanzieren? Was beeinflusst die Bewertung?

BonitÀt: Vermögenswerte vs. Verbindlichkeiten

Faktor: BonitĂ€t – Die Höhe der Finanzierung und ihre Konditionen hĂ€ngen, wie eben gesehen, stark von Ihrer persönlichen BonitĂ€t ab. In einer BonitĂ€tsprĂŒfung werden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gegenĂŒbergestellt. Die Vermögensbilanz muss positiv sein. Banken grĂŒnden Ihre Finanzierungsentscheidungen auf diese Bewertung der KreditwĂŒrdigkeit.

Im Umkehrschluss heißt das, je geringer Ihrer KreditwĂŒrdigkeit, desto mehr Eigenkapital mĂŒssen Sie einbringen. Je höher Ihre KreditwĂŒrdigkeit, desto weniger Eigenkapital wird gefordert.

Faktor BonitĂ€t heißt:

  • Persönliche BonitĂ€t
  • Je höher die BonitĂ€t, desto geringer der Eigenkapitalanteil
  • Je geringer die BonitĂ€t, desto höher der Eigenkapitalanteil

Beleihungswert der Immobilie: 20% unter Marktwert

Faktor: Beleihungswert der Immobilie – Es gibt den Verkehrswert (Marktpreis) und es gibt einen Beleihungswert (Verkehrswert abzgl. ~ 20%).

Verkehrswert  – Der Verkehrswert beschreibt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie, unter den aktuellen Marktgegebenheiten. Den Verkehrswert könnten Sie auch als „theoretischen Marktwert“ bezeichnen. Wenn Banken eine Immobilie als Sicherheit akzeptieren, verwenden sie den Beleihungswert.

Beleihungswert – Der Beleihungswert liegt meist circa 20% unter dem angesetzten Verkehrswert. Warum ist das so? Banken bewerten Immobilien, die als Sicherheit (Finanzierung) hinterlegt werden, geringer als den Marktpreis. So reduzieren sie das Kreditausfallrisiko. Einfach gesagt, diesen Betrag wĂŒrde die Bank, im Falle eines Verkaufs oder sogar einer Zwangsversteigerung, auf jeden Fall bekommen.

Lage spielt eine Rolle, aber auch die Bausubstanz. Befindet sich die Immobilie auch noch in einem schlechten Zustand, reduziert sich der Beleihungswert weiter. Der Beleihungswert hat, ebenso wie der Verkehrswert.

Inbesondere 3 Faktoren haben Einfluss:

  1. GrundstĂŒckswert
  2. Sachwert
  3. Ertragswert

Eigenkapital Höhe: AbhĂ€ngigkeit zur BonitĂ€tHand hĂ€lt Euro MĂŒnze

Faktor: Zur VerfĂŒgung stehendes Eigenkapital – Eigenkapital stellt viele ErstkĂ€ufer vor Fragen: Brauche ich Eigenkapital? Wenn ja, wie viel? Ganz grundsĂ€tzlich verlangen Banken bei der Finanzierung einer Immobilie 20% Eigenkapital. Wie schon in Faktor 1) der BonitĂ€t gelernt, je besser die KreditwĂŒrdigkeit ist, desto besser werden die Konditionen. Heißt: Weniger Zinsen, aber auch weniger Eigenkapital.

So können Sie Ihre erste Immobilie auch mit 15% oder nur 10% Eigenkapital finanzieren.

Die Höhe des Eigenkapitals richtet sich also voranging nach Ihrer BonitÀt.

Die Höhe richtet sich aber auch nach dem ermittelten Beleihungswert. Was das ist, haben Sie eben gelernt, in Faktor 2) dem Beleihungswert Ihrer Immobilie. Zur Erinnerung, dieser liegt circa 20% unter dem Verkehrswert (theoretischer Marktwert). Wenn der Kaufpreis unter dem Marktpreis liegt, reduziert sich die Höhe Ihres Eigenkapitals weiter.

  • Standard: 20% Eigenkapital
  • BonitĂ€t reduziert gefordertes Eigenkapital
  • Kaufpreis reduziert Eigenkapital, wenn unter Marktpreis

Monatliche Belastung: RĂŒckzahlung

Faktor: Monatliche Belastung – Ihr Vermögensbilanz wurde schon in Faktor 1) ausgewertet, anhand Ihrer VermögensgegenstĂ€nde und Verbindlichkeiten. Im weiteren interessiert die Bank auch Ihr monatlicher Finanzfluss, also monatliche Einnahmen und Ausgaben. Ihr zur VerfĂŒgung stehendes Einkommen ist maßgeblich, fĂŒr die RĂŒckzahlung von Zinsen und Tilgung.

Fazit: Kaufpreis, Eigenkapital Höhe und BeispielMann lĂ€chelt und hat eine leuchtende GlĂŒhbirne ĂŒber dem Kopf

Sie sehen, BonitĂ€t Ihrerseits und die Immobilie andererseits, bestimmen die Konditionen Ihrer Finanzierung, von Eigenkapital bis ZinsrĂŒckzahlung.

So „viel“ Immobilie können Sie sich leisten!

Als Angestellter mit regelmĂ€ĂŸigem Einkommen und Nachweis in der Selbstauskunft, sollte es fĂŒr Sie kein Problem sein, mit den gegebenen Voraussetzung auf eine Eigenkapitalquote von 10% zu kommen. Dementsprechend, ergibt sich Ihr maximaler Kaufpreis der Immobilie:

Eigenkapital x 10 = Kaufpreis der Immobilie

Merken Sie sich also als grobe Regel fĂŒr Ihre Immobilienfinanzierung:

Sagen wir, Sie haben 3 Jahre monatlich 300 Euro zur Seite gelegt. Mit 36 x 400 Euro hÀtten Sie 14.400 Euro Vermögen zur Seite gelegt, die Sie als Eigenkapital einbringen können.

Wenn Ihre Vermögensbilanz (allgemein und monatlich) Überschuss aufweist und Sie eine Immobilie, in normaler Lage, Zustand und marktĂŒblichen Preis, bekommen Sie sicher eine Finanzierung, die 10x so hoch ist, wie das eingebrachte Eigenkapital.

Nach Formel:

14.400 Euro x 10 = 144.000 Euro

Zusammengefasst:

  • Eigenkapitalanteil: 14.400 Euro
  • Finanzierung: 129.600 Euro
  • Maximaler Kaufpreis: 144.400 Euro

Kaufpreis: Nebenkosten berechnen

Wie setzt sich der Kaufpreis einer Immobilie eigentlich zusammen? Sie haben vielleicht schon von den Kaufnebenkosten gehört. Zu den regulĂ€ren Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten (Kaufvertrag), der Grundbucheintrag und die Maklerprovision. In diesem Ratgeber lernen Sie die einzelnen Faktoren der Berechnung kennen, damit Sie den errechneten, maximalen Kaufpreis einhalten können, denn auch die Nebenkosten mĂŒssen finanziert werden. So kommen Sie in 6 Schritte zum finalen Kaufpreis.

Der nÀchste Schritt: Ihre Minimale Mietrendite

Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, damit sich die Kapitalanlage nicht „nur“ rentiert, sondern, dass der Mieter Ihre Immobilie im Idealfall abzahlt und Sie nicht jeden Monat fĂŒr Tilgung und Zinsen aufkommen mĂŒssen. Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Ist sie es nicht, zahlen Sie jeden Monat drauf. Ein erster Einblick in die Mietrendite und die Frage: Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein?

ZurĂŒck zu: Der perfekte Standort

Weiter geht es mit der Standortwahl. Was ist der perfekte Standort fĂŒr Ihre Immobilie? Eigennutzer und Kapitalanleger verfolgen unterschiedliche Ziele, dementsprechend ist auch die Standort-Entscheidung eine andere. Nach unserem Ratgeber zu den A-, B- und C-Lagen, schauen wir nun auf den „perfekten“ Standort. Was sind gute Standorte fĂŒr Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

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