Kaufmännische Prüfung: Wohnung bewerten – Mietverträge, Mieten, Instandhaltung und WEG

Kaufmännische Prüfung – Die kaufmännische Prüfung einer Immobilie ist ein essenzieller Schritt beim Immobilienkauf. Sie ermöglicht eine umfassende Analyse der finanziellen und betrieblichen Aspekte einer Immobilie. In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick auf die Bedeutung und den Umfang dieser Prüfung, um Ihnen dabei zu helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und Fehler, sowie unerwartete Kosten zu vermeiden. Dazu gehört zum Beispiel das Wissen um Mängel nach Baujahren, ebenso wie über Instandhaltungskosten und Reparaturstau.

Kaufmännische PrüfungCheckliste mit einer Lupe davor

Um eine Immobilie auf Rentabilität und Zustand zu prüfen, gehen Sie in zwei Stufen vor. Zuerst kommt die kaufmännische Prüfung, anhand von Daten. Diese kann vom Schreibtisch aus durchgeführt werden, da Sie nur die entsprechenden Daten über die Immobilie benötigen. Eine kaufmännische Prüfung führen Sie anhand der Immobilien Kriterien durch, die Sie in den Schritten zuvor festgelegt haben.

Danach kommt die technische Prüfung der Immobilie, vor Ort.

Checkliste: Immobilienbewertung „vom Schreibtisch“

Diese Prüfpunkte gehen Sie in der kaufmännischen Prüfung durch:

🔎 Checkliste: Schnelle Bewertung
Können Sie alle laufenden Betriebskosten auf Ihre/n Mieter umlegen?
Ist eine Kaution vereinbart wurden?
Gibt es Besonderheiten in den Mietverträgen?
Sind derzeit offene Mietrückstände vorhanden?
Sind aktive Mietminderungen vorhanden?
Wann sind die letzten Mieterhöhungen durchgeführt worden?
Wie viel Miete ließe sich bei Neuvermietung erzielen?
Erwarten Sie nicht umlagefähige Kosten?
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der WEG?
Sind Hausgeldrückstände der WEG vorhanden?
Haben Sie die Beschlusssammlung geprüft?

Negatives notieren: Kaufpreis und Verhandlungsgrundlage

Schreiben Sie sich in der kaufmännischen Prüfung alle negativen Punkte auf.

Negative Prunkte brauchen Sie für Ihre Kaufpreis-Kalkulation, aber auch für die späteren Kaufpreis-Verhandlungen mit dem Verkäufer.

Dies sind die wichtigen, allgemeinen Punkte, die bei jeder kaufmännischen Prüfung einer Immobilie anstehen. Jeder einzelne Prüfpunkt bringt, je nach Immobilie, weitere Details mit sich. Diese Checkliste enthält die Grundlagen, die von Ihnen auf jeden Fall vor dem Kauf geprüft werden müssen.

Mietverträge checken

Für Kapitalanleger geht es insbesondere um bestehende Mietverträge.

  • Können Sie alle laufenden Betriebskosten auf Ihre(n) Mieter umlegen?

Tipp! Lernen Sie hier mehr zur Umlage von Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.

  • Ist eine Kaution vereinbart wurden?

Tipp! Wenn ja, fordern Sie einen Nachweis darüber an.

Mietrückstand, Mietminderung und Mieterhöhung

Tipp! Zu solchen Besonderheiten gehört beispielsweise, wenn vereinbart wurde, dass Mieter Ihre Wohnung bei Auszug, renoviert zurückgeben müssen oder auch zu kurze Fristen für Schönheitsreparaturen.

  • Sind derzeit offene Mietrückstände vorhanden?

Tipp! Denken Sie hier vor allem an das Potenzial zur Mieterhöhung, wenn länger keine Anpassungen durch den bisherigen Eigentümer stattgefunden haben.

  • Wie viel Miete ließe sich bei Neuvermietung erzielen?

Nicht umlagefähige Kosten checken

Tipp! Führen Sie dafür eine schnelle Marktanalyse über Vergleichsmieten durch.

Tipp! Prüfen Sie den Wirtschaftsplan der WEG und ermitteln Sie alle, nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten. Zu hohe Instandhaltungskosten entstehen zum Beispiel durch Aufzüge. Denn, in regelmäßigen Abständen müssen verbaute Fahrstühle erneuert werden. Das wiederum verursacht Kosten, die sich anschließend nicht auf den Mieter umlegen können.

Beispiel: Auszug der Betriebskostenverordnung

($ 2, Absatz 7: die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs).

„…die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage[.]“

Umlagefähig ist also nur der Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs!

Rücklagen und Rückstände checken

  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der WEG?

Tipp! Prüfen Sie die Instandhaltungsrücklage der WEG anhand der letzten Hausgeldabrechnung. Rechnen Sie hier mit einem typischen Mittel um 1 Euro +/- 20 Cent pro Quadratmeter.

  • Sind Hausgeldrückstände der WEG vorhanden?

Tipp! Wenn es Hausgeldrückstände gibt, prüfen Sie zunächst, wie hoch die Hausgeldrückstände insgesamt sind. Gibt es einzelne Wohnungseigentümer, die seit über vier Monaten Rückstände aufweisen, dann ist die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls hoch. Dementsprechend können Sonderumlagen die Folge sein. Denn, tatsächlich ist es so, dass innerhalb einer Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer für die Bewirtschaftung haftbar sind.

  • Haben Sie die Beschlusssammlung geprüft?

Tipp! In der Beschlusssammlung finden Sie zum einen, Informationen über beschlossene, anstehende Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen. Zum anderen finden Sie hier Maßnahmen, die bereits durchgeführt wurden.

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Checkliste: Kaufmännische Prüfung in 11 Steps

Hier noch einmal zusammengefasst, die – typischen – 11 Prüfpunkte in Kurzform:

🔎 Checkliste: Schnelle Bewertung
Können Sie alle laufenden Betriebskosten auf Ihre/n Mieter umlegen?
Ist eine Kaution vereinbart wurden?
Gibt es Besonderheiten in den Mietverträgen?
Sind derzeit offene Mietrückstände vorhanden?
Sind aktive Mietminderungen vorhanden?
Wann sind die letzten Mieterhöhungen durchgeführt worden?
Wie viel Miete ließe sich bei Neuvermietung erzielen?
Erwarten Sie nicht umlagefähige Kosten?
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der WEG?
Sind Hausgeldrückstände der WEG vorhanden?
Haben Sie die Beschlusssammlung geprüft?

Der nächste Schritt: Technische Prüfung

Nachdem die kaufmännische Prüfung einer Immobilie durchgeführt wurde, folgt die technische Prüfung. In der technischen Prüfung beurteilen Sie den Zustand der Wohnung und der Immobilie im Gesamten. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung. Im nächsten Schritt finden Sie unsere Checkliste für die technische Wohnungsbewertung.

Schritt zurück: Immobilie mit Sozialbindung

Weiter geht es mit der letzten Frage Ihrer Checkliste vor der Immobiliensuche: Die Sozialbindung bei Immobilien (Sozialwohnung). Von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

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