Kaufmännische Prüfung: Wohnung bewerten – Mietverträge, Mieten, Instandhaltung und WEG

Kaufmännische Prüfung vor dem Wohnungskauf – Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Frage nach der Finanzierung haben wir bereits in den Kriterien der Immobilien Auswahl besprochen. Jetzt geht es um die kaufmännische Prüfung, damit das von Ihnen bestimmte und festgelegte Budget eingehalten wird. Durch die Prüfung minimieren Sie Fehler und unerwartete Kosten. Dazu gehört zum Beispiel das Wissen, um Mängel nach Baujahren, ebenso wie Instandhaltung und Reparaturstau.

Kaufmännische Prüfung: Mietverträge + Kosten

Um eine Immobilie zu prüfen, gehen Sie in zwei Stufen vor. Zuerst kommt die kaufmännische Prüfung, anhand von Daten. Diese vergleichen Sie mit den Immobilien Kriterien, die Sie in den Schritten zuvor festgelegt haben. Danach kommt die technische Prüfung der Immobilie, vor Ort

Negatives notieren: Kaufpreis und Verhandlungsgrundlage

Schreiben Sie sich in der kaufmännischen Prüfung alle negativen Punkte auf. Diese brauchen Sie für Ihre Kaufpreis-Kalkulation, aber auch für die späteren Kaufpreis-Verhandlungen mit dem Verkäufer.

Dies sind die wichtigen, allgemeinen Punkte, die bei jeder kaufmännischen Prüfung einer Immobilie anstehen. Jeder einzelne Prüfpunkt bringt, je nach Immobilie, weitere Details mit sich. Diese Checkliste enthält die Grundlagen, die von Ihnen auf jeden Fall vor dem Kauf geprüft werden müssen.

Mietverträge checken

Für Kapitalanleger geht es insbesondere um bestehende Mietverträge.

  • Können Sie alle laufenden Betriebskosten auf Ihre(n) Mieter umlegen?

Tipp! Lernen Sie hier mehr zur Umlage von Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.

  • Ist eine Kaution vereinbart wurden?

Tipp! Wenn ja, fordern Sie einen Nachweis darüber an.

Mietrückstand, Mietminderung und Mieterhöhung

Tipp! Zu solchen Besonderheiten gehört beispielsweise, wenn vereinbart wurde, dass Mieter Ihre Wohnung bei Auszug, renoviert zurück geben müssen oder auch zu kurze Fristen für Schönheitsreparaturen.

  • Sind derzeit offene Mietrückstände vorhanden?

Tipp! Denken Sie hier vor allem an das Potenzial zur Mieterhöhung, wenn länger keine Anpassungen durch den bisherigen Eigentümer stattgefunden haben.

  • Wie viel Miete ließe sich bei Neuvermietung erzielen?

Nicht umlagefähige Kosten checken

Tipp! Führen Sie dafür eine schnelle Marktanalyse zum Vergleichsmieten durch.

Tipp! Prüfen Sie den Wirtschaftsplan und ermitteln Sie im Wirtschaftsplan alle, nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten. Zu hohe Instandhaltungskosten entstehen zum Beispiel durch Aufzüge. Denn, in regelmäßigen Abständen müssen verbaute Fahrstühle erneuert werden. Das wiederum verursacht Kosten, die sich anschließend nicht auf den Mieter umlegen können.

Beispiel, Auszug der Betriebskostenverordnung ($ 2, Absatz 7: die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs). Umlagefähig ist nur der Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs. Das sind „die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage[.]“

Rücklagen und Rückstände checken: Instandhaltung

Tipp! Prüfen Sie die Instandhaltungsrücklage der WEG anhand der letzten Hausgeldabrechnung. Rechnen Sie hier mit einem typischen Mittel um 1 Euro +/- 20 Cent pro Quadratmeter.

  • Sind Hausgeldrückstände der WEG vorhanden?

Tipp! Wenn es Hausgeldrückstände gibt, prüfen Sie zunächst, wie hoch die Hausgeldrückstände insgesamt sind. Gibt es einzelne Wohnungseigentümer, die seit über vier Monaten Rückstände aufweisen, dann ist die Wahrscheinlichkeit einen Ausfalls hoch. Dementsprechend können Sonderumlagen die Folge sein. Denn, tatsächlich ist es so, dass innerhalb einer Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer für die Bewirtschaftung haftbar sind.

Tipp! In der Beschlusssammlung finden Sie zum einen, Informationen über beschlossene, anstehende Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen. Zum anderen finden Sie hier Modernisierungsmaßnahmen, die bereits durchgeführt wurden.

Checkliste: Kaufmännische Prüfung in 11 Steps

Hier noch einmal zusammengefasst, die – typischen – 11 Prüfpunkte in Kurzform:

  1. Können Sie alle laufenden Betriebskosten auf Ihre/n Mieter umlegen?
  2. Ist eine Kaution vereinbart wurden?
  3. Gibt es Besonderheiten in den Mietverträgen?
  4. Sind derzeit offene Mietrückstände vorhanden?
  5. Sind aktive Mietminderungen vorhanden?
  6. Wann sind die letzten Mieterhöhungen durchgeführt wurden?
  7. Wie viel Miete ließe sich bei Neuvermietung erzielen?
  8. Erwarten Sie nicht umlagefähige Kosten?
  9. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der WEG?
  10. Sind Hausgeldrückstände der WEG vorhanden?
  11. Haben Sie die Beschlusssammlung geprüft?

Der nächste Schritt: Technische Prüfung der Wohnung

Nach der kaufmännischen Prüfung einer Wohnung, kommt die technische Prüfung. In der technischen Prüfung beurteilen Sie den Zustand der Wohnung und der Immobilie im Gesamten (Gemeinschaftseigentum). Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlussammlung. Das ist unsere Checkliste, für Ihre technische Wohnungsbewertung.

Ein Schritt zurück: Eigenkapitaleinsatz

Eigenkapital – In diesem Ratgeber lernen Sie das Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung kennen, für Kapitalanleger und Eigennutzung. Vom Eigenkapitaleinsatz, bis zum Unterschied für beide Käufer-Typen durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Wie viel Eigenkapital benötigen Sie? Danach ein Blick auf die monatlichen Kosten, die Sie als Immobilienkäufer ebenso, wie die Investitionskosten, im Blick haben müssen. Danach haben wir noch einen starken Tipp für Kapitalanleger, die Vollfinanzierung Ihrer Immobilie.

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