Sozialbindung: Immobilie, Sozialwohnung, Verpflichtung, Mietpreisbindung und Fristen

Sozialbindung – Lernen Sie hier die Aspekte, Vorteile und Nachteile der Sozialbindung im Wohnbau kennen. Schritt 11 von 11, der Checkliste: Vor der Wohnungssuche. Von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlager) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sozialbindung: Förderung und Bindung

Was heißt Sozialbindung? Im Wohnungsbau bedeutet Sozialbindung, dass günstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel gefördert werden. Das heißt, zinsgünstige Darlehen oder Förderungen für Investoren, gegen die Verpflichtung günstiger Mieten.

Sehen wir uns die Sozialbindung im Detail an:

Zinsgünstige Darlehen und Wohnberechtigungsschein

Sie bekommen sehr gute Konditionen, zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse von öffentlicher Hand Dafür verpflichten Sie sich, diesen günstigen Wohnraum an einkommensschwache Personen zu vermieten. Nur Personen mit Wohnberechtigungsschein, dürfen hier mieten.

Beispiel: Wohnberechtigungsschein

Wohnberechtigungsschein Stadt Emmerich, 1992.jpg
Von gov – Scan by Raimond Spekking, Gemeinfrei, Link.

Nachbindung: Rückzahlung und Frist

Wie lange sind Sozialwohnungen gebunden? Käufer sind so lang gebunden, bis die öffentlichen Darlehen zurückgezahlt wurden. Nach Rückzahlung, müssen Sie noch 10 Jahre weitere warten (Nachbindungsfrist), bis die Sozialbindung endet.

Begrenzte Miethöhe (Kostenmiete) und Mieterhöhung

Ihr maximaler Mietpreis wird dann durch die „Kostenmiete“ begrenzt. Diese Mietzahlung, berücksichtigt die tatsächlichen laufenden Kosten, Finanzierungkosten und öffentliche Baudarlehen, aber nicht mehr. Dieser preisgebundenen Wohnungsbaus soll sicher stellen, dass von Mietern nur die Kostenmieten verlangt wird.

Erhöht werden darf die Miete in diesem Zeitraum nur alle 3 Jahre, nach Verbraucherpreisindex. Sobald die Nachbindungsfrist endet, können Sie die Mieten regulär nach §558 BGB anpassen.

Beispiel – Mieterhöhung nach §558 BGB, nach Rückzahlung, nach 10-jähriger Nachbindungsfrist.

Sozialbindung zusammengefasst

Hier schon einmal, alle wichtigen Aspekte, der Sozialbindung zusammengefasst:

  • Günstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel
  • Sehr gute Konditionen für Darlehen oder Zuschüsse
  • Verpflichtung zu Vermietung an einkommensschwache Personen
  • Maximaler Mietpreis durch „Kostenmiete“ begrenzt
  • Nachbindungsfrist endet erst 10 Jahre nach vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Darlehen

Beispiel: Rendite und Kaufpreis

Sagen wir, auf dem freien Markt, bekommen Sie für eine Immobilie in Frankfurt 11 Euro pro Quadratmeter, mit Sozialbindung nur noch 5,80 Euro, sind das -47,4% Mieteinnahmen. Ihre Rendite mindert sich stark.

Hat aber auch zur Folge, dass Sie solche Immobilien oft günstiger kaufen können, denn diese schwächere Rendite nimmt natürlich Einfluss auf den Ver- / Kaufpreis.

  • Rendite stark reduziert
  • Kaufpreis oft reduziert

Sozialbindung für Eigennutz und Kapitalanleger?

Das sollten Sie als Kapitalanleger und Eigennutzer, in Bezug auf die Sozialbindung in Deutschland, außerdem wissen:

Haus / Wohnung kaufen mit Sozialbindung für Eigennutz

Wie schon vorab in „Zinsgünstige Darlehen und Wohnberechtigungsschein“ gelernt, Sozialbindung heißt auch, dass nur Personen mit Wohnberechtigungsschein solche Immobilien bewohnen dürfen. Das gilt auch für den Eigennutz.

Eine Immobilie mit Sozialbindung, für den Eigennutz kaufen, funktioniert also nur, bei sehr geringen Einkommen der Käufer.

Verdienen Sie als Käufer mal mehr, müssen Sie extra eine Freistellung beantragen. Außerdem müssen Sie eine „Fehlbelegungsabgabe“ zahlen, eine Art Ausgleichszahlungen für den entzogenen sozialen Wohnraum. Das erhöht Ihre Nebenkosten deutlich.

Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage

Kapitalanleger müssen bedenken, dass diese Art Immobilie, sehr langfristiges Denken von 15-20 Jahren erfordert.

Zum einen wird Ihre Immobilie in der Regel immer eine Unterdeckung aufweisen, das heißt, Sie zahlen jeden Monat drauf, dass die Mieteinnahmen die monatliche Rückzahlung um Tilgung und Zinsen, sowie die Instandhaltung, nicht vollständig denken. Das heißt zum anderen, Sie müssen die Zeit bis zum Ende der Nachbindungsfrist (10 Jahre nach Rückzahlung) überbrücken.

Wirklich interessant als Geldanlage, sind Immobilien mit Sozialbindung für Kapitalanleger also nur, wenn sich die geringe Rendite in einem günstigen Kaufpreis auswirkt und Ihr Ziel auf steuerfreien Wertzuwachs liegt (Spekulationsfrist von 10 Jahren).

Glückwunsch! Checkliste erledigt!

Sie haben alle 11 Kriterien in der Vorbereitung auf Ihrer Wohungssuche kennengelernt. Hier kommen Sie zurück zur Übersicht und unserer 11-Punkte Checkliste.

Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.

Zurück zu Schritt (10): Erbpacht

Hier kommen Sie noch einmal zurück zu Schritt 10, in der Vorbereitung Ihrer Immobiliensuche: Erbpacht. Wie funktioniert eine Erbpacht? Ist Erbpacht sinnvoll? Wann lassen sich die Kosten für Erbpacht (Erbpachtzins) von der Steuer absetzen? Lassen sich die Kosten auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier die Erbpacht kennen für Eigennutz und Kapitalanlage, ihre Vorteile aber auch Nachteile.