Sozialbindung: Immobilie, Sozialwohnung, Verpflichtung, Mietpreisbindung und Fristen

Sozialbindung – Ist es eine gute Idee, eine Immobilie mit Sozialbindung zu kaufen? Lernen Sie hier die Aspekte, Vorteile und Nachteile der Sozialbindung im Wohnbau kennen. Von zinsgĂŒnstigen Darlehen durch öffentliche Hand fĂŒr Sozialwohnungen (Bau und Kauf), ĂŒber Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch fĂŒr Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich fĂŒr Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen? Finden Sie es hier heraus!

Sozialbindung: Förderung und BindungZwei HÀnde geben sich einen HÀndedruck vor einem Vertrag

Was heißt Sozialbindung? Im Wohnungsbau bedeutet Sozialbindung, dass gĂŒnstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel gefördert werden. Das heißt, zinsgĂŒnstige Darlehen oder Förderungen fĂŒr Investoren, gegen die Verpflichtung gĂŒnstiger Mieten.

Sehen wir uns die Sozialbindung im Detail an:

ZinsgĂŒnstige Darlehen und Wohnberechtigungsschein

Sie bekommen sehr gute Konditionen, zinsgĂŒnstige Darlehen oder ZuschĂŒsse von öffentlicher Hand DafĂŒr verpflichten Sie sich, diesen gĂŒnstigen Wohnraum an einkommensschwache Personen zu vermieten. Nur Personen mit Wohnberechtigungsschein, dĂŒrfen hier mieten.

Beispiel: Wohnberechtigungsschein

Wohnberechtigungsschein Stadt Emmerich, 1992.jpg
Von gov – Scan by Raimond Spekking, Gemeinfrei, Link.

Nachbindung: RĂŒckzahlung und Frist

Wie lange sind Sozialwohnungen gebunden? KĂ€ufer sind so lang gebunden, bis die öffentlichen Darlehen zurĂŒckgezahlt wurden. Nach RĂŒckzahlung, mĂŒssen Sie noch 10 Jahre weitere warten (Nachbindungsfrist), bis die Sozialbindung endet.

Begrenzte Miethöhe und Mieterhöhung

Ihr maximaler Mietpreis wird dann durch die „Kostenmiete“ begrenzt. Diese Mietzahlung, berĂŒcksichtigt die tatsĂ€chlichen laufenden Kosten, Finanzierungkosten und öffentliche Baudarlehen, aber nicht mehr. Dieser preisgebundenen Wohnungsbaus soll sicher stellen, dass von Mietern nur die Kostenmieten verlangt wird.

Erhöht werden darf die Miete in diesem Zeitraum nur alle 3 Jahre, nach Verbraucherpreisindex. Sobald die Nachbindungsfrist endet, können Sie die Mieten regulÀr nach §558 BGB anpassen.

Beispiel – Mieterhöhung nach §558 BGB, nach RĂŒckzahlung, nach 10-jĂ€hriger Nachbindungsfrist.

Sozialbindung zusammengefasstCheckliste mit einer Lupe davor

Hier schon einmal, alle wichtigen Aspekte, der Sozialbindung zusammengefasst:

  • GĂŒnstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel
  • Sehr gute Konditionen fĂŒr Darlehen oder ZuschĂŒsse
  • Verpflichtung zu Vermietung an einkommensschwache Personen
  • Maximaler Mietpreis durch „Kostenmiete“ begrenzt
  • Nachbindungsfrist endet erst 10 Jahre nach vollstĂ€ndiger RĂŒckzahlung der öffentlichen Darlehen

Beispiel: Rendite und Kaufpreis

Sagen wir, auf dem freien Markt, bekommen Sie fĂŒr eine Immobilie in Frankfurt 11 Euro pro Quadratmeter, mit Sozialbindung nur noch 5,80 Euro, sind das -47,4% Mieteinnahmen. Ihre Rendite mindert sich stark.

Hat aber auch zur Folge, dass Sie solche Immobilien oft gĂŒnstiger kaufen können, denn diese schwĂ€chere Rendite nimmt natĂŒrlich Einfluss auf den Ver- / Kaufpreis.

  • Rendite stark reduziert
  • Kaufpreis oft reduziert

Sozialbindung fĂŒr Eigennutz und Kapitalanleger?

Das sollten Sie als Kapitalanleger und Eigennutzer, in Bezug auf die Sozialbindung in Deutschland, außerdem wissen:

Haus / Wohnung kaufen mit Sozialbindung fĂŒr Eigennutz

Wie schon vorab in „ZinsgĂŒnstige Darlehen und Wohnberechtigungsschein“ gelernt, Sozialbindung heißt auch, dass nur Personen mit Wohnberechtigungsschein solche Immobilien bewohnen dĂŒrfen. Das gilt auch fĂŒr den Eigennutz.

Eine Immobilie mit Sozialbindung, fĂŒr den Eigennutz kaufen, funktioniert also nur, bei sehr geringen Einkommen der KĂ€ufer.

Verdienen Sie als KĂ€ufer mal mehr, mĂŒssen Sie extra eine Freistellung beantragen. Außerdem mĂŒssen Sie eine „Fehlbelegungsabgabe“ zahlen, eine Art Ausgleichszahlungen fĂŒr den entzogenen sozialen Wohnraum. Das erhöht Ihre Nebenkosten deutlich.

Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage

Kapitalanleger mĂŒssen bedenken, dass diese Art Immobilie, sehr langfristiges Denken von 15-20 Jahren erfordert.

Zum einen wird Ihre Immobilie in der Regel immer eine Unterdeckung aufweisen, das heißt, Sie zahlen jeden Monat drauf, dass die Mieteinnahmen die monatliche RĂŒckzahlung um Tilgung und Zinsen, sowie die Instandhaltung, nicht vollstĂ€ndig denken. Das heißt zum anderen, Sie mĂŒssen die Zeit bis zum Ende der Nachbindungsfrist (10 Jahre nach RĂŒckzahlung) ĂŒberbrĂŒcken.

Wirklich interessant als Geldanlage, sind Immobilien mit Sozialbindung fĂŒr Kapitalanleger also nur, wenn sich die geringe Rendite in einem gĂŒnstigen Kaufpreis auswirkt und Ihr Ziel auf steuerfreien Wertzuwachs liegt (Spekulationsfrist von 10 Jahren).

Der nĂ€chste Schritt: KaufmĂ€nnische PrĂŒfung

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Frage nach der Finanzierung haben wir bereits in den Kriterien der Immobilien Auswahl besprochen. Jetzt geht es um die kaufmĂ€nnische PrĂŒfung, damit das von Ihnen bestimmte und festgelegte Budget eingehalten wird.

ZurĂŒck zu: Erbpacht

Lernen Sie in Schritt 10 der Checkliste die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht kennen. Wie funktioniert eine Erbpacht? Ist Erbpacht sinnvoll? Wann lassen sich die Kosten fĂŒr Erbpacht (Erbpachtzins) von der Steuer absetzen? Lassen sich die Kosten auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier die Erbpacht kennen fĂŒr Eigennutz und Kapitalanlage, ihre Vorteile aber auch Nachteile.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

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