Erbpacht: Grundstück, Immobilie, Steuer, Vorteile und Nachteile

Erbpacht & Erbbaurecht – Wie funktioniert eine Erbpacht? Ist Erbpacht sinnvoll? Wann lassen sich die Kosten für Erbpacht (Erbpachtzins) von der Steuer absetzen? Lassen sich die Kosten auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier die Erbpacht kennen für Eigennutz und Kapitalanlage, ihre Vorteile aber auch Nachteile.

Erbpacht einfach erklärt: Erbbaurecht

Vielleicht haben Sie schon einmal von „Erbpacht“ gehört. Was heißt das? Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind.

Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Der Erbbaurechtnehmer überlasst dem Erbbaurechtgeber ein Grundstück, zur Bebauung. Dafür bekommt der Erbbaurechtnehmer eine den sogenannten Erbpachtzins (eine monatliche oder jährliche Nutzungsgebühr).

Erbpacht kurz zusammengefasst:

  • Eigentums- und Nutzungsrecht dauerhaft getrennt
  • 2 Parteien: Erbbaurechtgeber und -rechtnehmer
  • Erbbaurechtgeber überlasst ein Grundstück zu Bebauung
  • Erbbaurechtgeber bekommt dafür Erbpachtzins

Vorteil: Günstiger Kaufpreis (Grundstück entfällt)

Wo liegt der Vorteil? Der Erbpachtnehmer baut bzw. kauft lediglich die Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück. Das senkt den Kaufpreis, denn für das Grundstück müssen Sie nichts bezahlen.

  • Erbpacht senkt Kaufpreis / Nebenkosten

Nachteil: Monatlicher Erbpachtzins (Kosten)

Der Nachteil für Sie als Erbpachtnehmer, Sie müssen dem -geber eine monatliche oder jährliche Aufwandentschädigung zahlen, die Erbzinspacht. Ein weiterer Nachteil, der Beleihungswert Ihrer Immobilie bei der Bank sinkt. Durch den fehlenden Grundstückswert und den Erbpachtzins (Kosten für Nutzung), wirkt sich das Erbbaurecht so, negativ bei der Ermittlung des Beleihungswerts, Ihrer Immobile aus.

Für Eigennutzer heißt das, die ohnehin schon hohen Nebenkosten, beim Modell Eigennutz, erhöhen sich noch weiter.

  • Ständige Zahlung der Erbzinspacht
  • Beleihungswert Ihrer Immobilie sinkt bei der Bank

Deshalb noch zwei praktische Tipps für Kapitalanleger:

Tipps für Kapitalanleger: Von der Steuer absetzen + wann kaufen?

Steuerlich absetzbar – Als Kapitalanleger können Sie den Erbbauzins nicht auf den Mieter umlegen, so steigen Ihre monatlichen Belastungen. Aber, als Kapitalanleger können Sie die Kosten von der Steuer absetzen. Das wirkt sich inbesondere bei sehr hohen Einkommen positiv aus, mit Blick auf die Steuerlast.

Wann kaufen? Erbpacht ist komplex, dementsprechend ist auch die Finanzierung mit mehr Aufwand verbunden. Damit Sie eine ungefähre Idee haben, wann man über den Kauf einer Erbpachtimmobilie nachdenken kann, achten Sie darauf:

  1. Restlaufzeit mindestens 30 Jahre und
  2. Kaufpreis zzgl. gedachten Grundstücksanteil min. 30% günstiger als im Markt

Der nächste Schritt (11): Sozialbindung

Weiter geht es mit der letzten Frage bzw. dem Schritt 11, Ihrer Checkliste vor der Immobiliensuche: Die Sozialbindung bei Immobilien (Sozialwohnung). Von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits als Vermieter (Kapitalanlager) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Zurück zu (9): Wie groß sollte eine Immobilie sein?

Hier kommen Sie noch einmal zurück zu Schritt 9, in der Vorbereitung Ihrer Immobiliensuche: Die richtige Quadratmeterzahl! 50, 80, 100 m² kaufen? Einzimmer-Apartment, 2, 3, 4 oder sogar noch mehr Zimmer? Wie groß sollte eine Immobilie sein? In diesem kurzem Ratgeber vergleichen wir Wohnflächen für Eigennutz und Kapitalanlage, also zur Vermietung. Im Bezug auf die optimalen Wohnfläche unterscheiden Sie wieder zuerst, anhand Ihrer persönlicher Strategie, also Eigennutz oder Kapitalanlage. Danach geht es, inbesondere für Kapitalanleger, um Quadratmeter und Zimmeraufteilung. Für Sie haben wir auch noch 4 Tipps aus der Praxis!

Checkliste: 11 Kriterien für Ihre Wohnungssuche

Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.

Legen Sie 11 Kriterien fest, bevor Sie Ihr die Wohnungssuche beginnen: