Teilverkauf bei Erbpacht: Vorteile, Nachteile, Unterschiede & Vergleich des Erbbaurechts

Teilverkauf bei Erbpacht – Es gibt viele Wege den Wert Ihres Grundstücks in Bargeld umzuwandeln ohne Ihr Eigentum am Objekt aufgeben zu müssen. So sind der Teilverkauf an einen Teilverkauf Anbieter und die Erbpacht eines Grundstücks zwei gängige Optionen, um Ihre Liquidität auch im hohen Alter auf zu verbessern. Welches Modell für Sie das passende ist, hängt sowohl von Ihren persönlichen Umständen, als auch von Ihren Zielen ab. Außerdem: Ist der Immobilien Teilverkauf bei einer Erbpacht möglich? Das und mehr hier.

Erbpacht und Erbbaurecht erklärt

Die Erbpacht ist ein Vertrag zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks (Erbbaurechtsgeber) und dem Erwerber des Erbbaurechts. Der Erwerber des Erbbaurechts erhält das Recht, auf dem Grundstück zu bauen und zu leben, während der Erbbaurechtsgeber das Eigentum am Grundstück behält. Der Erwerber zahlt dem Erbbaurechtsgeber regelmäßig einen Erbpachtzins, der in der Regel über einen langen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten vereinbart wird.

Außerdem: Auch, wenn in der Alltagssprache die Worte Erbpacht und Erbbaurecht gleichdeutend genutzt werden, wurde die Erbpacht juristisch in Deutschland bereits 1947 abgeschafft. Stattdessen ist es nun das Erbbaurecht, dass es dem Eigentümer erlaubt, sein Grundstück für längere Zeit zu verpachten.

Zusammengefasst:

  • Erbbaurecht erlaubt Verpachtung eines Grundstücks
  • Pächter darf das Grundstück nutzen und bebauen
  • Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer
  • Entrichten eines Erbpachtzins

Zusätzliches Einkommen durch Erbpachtzins

Wie bereits erwähnt, erhält der Grundstückseigentümer regelmäßige Zahlungen vom Erbbaurechtsnehmer, auch Pächter genannt, in Form von Pachtgebühren (der so genannte Erbbauzins). Die Höhe dieser Zahlungen hängt in der Regel vom Wert des Grundstücks ab und beläuft sich oft auf 3,0 bis 5,0 Prozent des Grundstückswerts. Die Vertragsparteien regeln die Höhe des Erbbauzinses vertraglich, dieser erhöht sich üblicherweise im Laufe der Zeit aufgrund einer Indexierung.

Höhe des Erbpachtzins: 3,0 bis 5,0 Prozent des Grundstückswerts

Vertraglich festgelegte Dauer des Erbbaurechts

Neben dem generieren eines zusätzlichen Einkommens, gestaltet sich auch die vertraglich festgelegte Dauer der Erbpacht vorteilhaft. Diese liegt in der Regel zwischen 60 und 99 Jahren. Nach Ablauf dieser Laufzeit steht es den Vertragsparteien offen, die Laufzeit der Erbpacht nach Belieben zu verlängern.

Ist der Teilverkauf bei einer Erbpacht möglich?

In der Regel ist es bei Erbpachtgrundstücken nicht möglich, einen Teilverkauf durchzuführen – weder für den Pächter, noch für den Erbbaurechtgeber. Das liegt daran, dass der Erbbauberechtigte nur das Recht hat, das Grundstück für den vereinbarten Zeitraum zu nutzen. Gleichzeitig können nur Immobilien teilverkauft werden, deren Besitzer auch Eigentümer des Grundstücks ist.

Teilverkauf oder Erbpacht: Was ist besser?

Der Teilverkauf einer Erbpacht ist also nicht möglich. Möchten Sie einen Teil Ihres Immobilienvermögens freisetzen, müssen Sie sich zwischen dem Teilverkauf Ihrer Immobilie und einer Erbpacht entscheiden. Welches Modell für Sie das Richtige ist, hängt von Ihren persönlichen Umständen und Zielen ab. Schauen wir sie uns genauer an.

Teilverkauf: Käufer wird stiller Miteigentümer

Beim Teilverkauf wird ein prozentualer Anteil der Immobilie an einen Teilverkauf Anbieter veräußert. Der Teilverkäufer bekommt den Kaufpreis sofort ausgezahlt und bekommt das alleinige Nießbrauchrecht am Objekt grundbuchrechtlich zugesichert. Der Teilkäufer wird als stiller Miteigentümer im Grundbuch eingetragen und bekommt im ein monatliches Nutzungsentgelt, das für die Nutzung vom Nießbraucher entrichtet wird.

Erbpacht: Erbbaurechtgeber bleibt alleiniger Eigentümer

Die Erbpacht eignet sich insbesondere für Senioren, die ihr Grundstück nicht persönlich nutzen, es aber weiterhin in der Familie halten möchten. Durch die Erbpacht kann der Eigentümer des Grundstücks eine regelmäßige Pachteinnahme erzielen, die ihm ein stabiles Einkommen garantiert. Außerdem hat er weiterhin die Kontrolle darüber, wie das Grundstück genutzt wird.

Hier die Vor- und Nachteile von Erbpacht und Teilverkauf gegenüber gestellt:

Vorteile Nachteile
Teilverkauf
  • alleiniges Nießbrauchrecht
  • sofortige Auszahlung des Kaufpreises
  • kein Auszug nötig
  • Vermietung & Verpachtung möglich
  • Teilkäufer wird zum stillen Miteigentümer
  • Entrichten eines monatlichen Nutzungsentgelts
Erbpacht
  • Verpächter bleibt alleiniger Eigentümer
  • regelmäßige Pachteinnahme
  • vollständige Kontrolle über die Nutzung des Grundstücks
  • kann Grundstück & Immobilie nach Ablauf der Pacht behalten oder verkaufen
  • keine Sofortauszahlung
  • Grundstück kann vom Verpächter nicht selbst bewohnt / genutzt werden

Tipp: Teilverkauf nach beendeter Erbpacht

Angenommen der Erbpachtvertrag ist abgelaufen und Sie erhalten sowohl das Grundstück zurück, als auch die nun darauf befindliche Immobilie. Auch wenn der Teilverkauf bis dato nicht möglich war, können Sie nun anhand einer anteiligen Veräußerung zusätzliches Kapital generieren. Da Sie dem Pächter für die Übernahme des Hauses eine Entschädigung zahlen müssen, kann Sie die sofortige Auszahlung des Kaufpreises zeitgleich entlasten.

Fazit: Anteilige Veräußerung setzt Kapital frei

Insgesamt lässt sich sagen, dass sowohl der Teilverkauf als auch die Erbpacht ihre jeweiligen Vor- und Nachteile haben und individuell abgewogen werden sollten. Während die Erbpacht eine Möglichkeit bietet, durch eine jahrzehntelange Verpachtung zusätzliches Kapital zu generieren , kann der Teilverkauf einer Immobilie nach dem Ende des Erbpachtvertrags eine Möglichkeit sein, Kapital freizusetzen. Letztendlich hängt die Entscheidung zwischen Immobilien Teilverkauf und Erbpacht von den individuellen Umständen und Zielen ab. Entscheiden Sie sich für einen Teilverkauf, sollten Sie sich vorab ausreichend Zeit nehmen, die unterschiedlichen Teilverkauf Anbieter miteinander zu vergleichen, um das für Sie beste Angebot zu finden.