Teilverkauf mit Nießbrauch: Rechte, Pflichten & Berechnung des Nutzungsentgelts

Teilverkauf mit Nießbrauch – Spielen Sie mit dem Gedanken Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Rahmen eines Immobilien Teilverkaufs anteilig zu veräußern? Dann können Sie sich über das lebenslange Nießbrauchrecht an Ihrem Objekt freuen. Auch wenn sich die Konditionen je nach Teilverkauf Anbieter unterscheiden, ist es wichtig, sich vorab über Ihre Rechten und Pflichten als Berechtigter zu informieren. Daher finden Sie hier alles, was Sie über das Nießbraurecht wissen sollten von den Vorteilen und Nachteilen bis zur Berechnung des Nutzungsentgelt. Außerdem: Nießbrauch bei Schenkung und Teilverkauf im Vergleich.

Was bedeutet Nießbrauch?

Beim Nießbrauch einer Immobilie handelt es sich um das uneingeschränkte Wohn- und Nutzungsrecht an einem Objekt ohne, dass der Nießbraucher selber der Eigentümer ist. Dem Nießbraucher ist es somit erlaubt, die Immobilie oder das Grundstück nach eigenem Ermessen so zu nutzen, wie er es gerne hätte. Dadurch kann er selber in der Immobilie wohnen, sie verpachten oder vermieten.

Teilverkauf mit Nießbrauch: Das Wichtigste im Überblick

Bevor wir uns den Teilverkauf mit Nießbrach im Detail anschauen, vorab das Wichtigste zusammengefasst:

  • Berechtigtem ist erlaubt Immobilie uneingeschränkt zu nutzen
  • Entrichten eines Nutzungsentgelts im Gegenzug
  • Zahlung der regelmäßigen Unterhaltungskosten
  • Aufnahmerecht von Familienmitgliedern

Das Nießbrauchrecht findet meistens in zwei Fällen Anwendung. Beim klassischsten Fall verschenkt der Eigentümer seine Immobilie zu Lebzeiten an seine Erben und lässt sich zur Absicherung das Nießbrauchrecht am Objekt eintragen.

Entscheidet sich der Eigentümer zu einer anteiligen Veräußerung seines Objekts, wird ihm auch hier das Nießbrauchrecht eingeräumt. Mit welchen Rechten und Kosten Sie dann zu rechnen haben, schauen wir uns nun genauer an.

Nießbrauch bei Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie verkaufen Sie bis zu 50% Ihres Objekts an einen Teilverkauf Anbieter. Letzterer ist von nun an stiller Miteigentümer. Das alleinige Wohn- und Nutzungsrecht an der Immobilie ist Ihnen dennoch weiter vorbehalten. Sie erhalten den Kaufpreis des veräußerten Anteils sofort ausgezahlt und das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Im Gegenzug dafür, dass Sie das Nießbrauchrecht an der Immobilie behalten dürfen, zahlen Sie von nun an ein monatliches Nutzungsentgelt. Dazu später mehr.

Vergleich: Nießbrauch bei Schenkung und Teilverkauf

Wie bereits erwähnt, können Sie sich das Nießbrauchrecht auch im Rahmen einer Schenkung sichern lassen. Das kann sich unter Umständen lohnen, zum Beispiel dann, wenn Sie sich die Schenkungssteuer sparen möchten. Allerdings erlaubt es Ihnen der Teilverkauf anhand der Sofortauszahlung innerhalb kürzester Zeit Ihre Liquidität zu verbessern. Das Vermögen, das zuvor in den vier Wänden steckte, steht Ihnen nun frei zu Verfügung. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Sie sich einen lang ersehnten Lebenstraum erfüllen oder Ihre Kinder bei der Planung Ihres nächsten Lebensabschnitts finanziell unterstützen möchten.

Der Nießbrauch und Teilverkauf im Vergleich:

Nießbrauch bei Schenkung Nießbrauch bei Teilverkauf
Wohnrecht
Gestaltungs- & Nutzungsfreiheit
Vermietung erlaubt
Rückkaufmöglichkeit x
Vererbung möglich x
Einmalauszahlung x
Monatliche Nutzungsgebühr x
Zahlung der Instandhaltungskosten

Als Nießbraucher genießen Sie zwar eine Vielzahl an Rechten am Objekt, gleichzeitig müssen Sie als Nießbraucher aber auch einige Pflichten wahrnehmen. Dazu nun mehr.

Rechte, Pflichten & Kosten des Nießbrauchers

Die Konditionen des Nießbrauchs können sowohl durch den Nießbraucher, als auch durch den Eigentümer individuell festgelegt werden. Die nachfolgenden Rechte und Pflichten gelten jedoch ohne weitere vertragliche Regelungen.

Vorab alle Rechte und Pflichten auf einen Blick:

  • Wohn- und Nutzungsrecht
  • Aufnahmerecht
  • Instandhaltung
  • Nebenkosten

Wohn- und Nutzungsrecht des Objekts

Wie bereits erwähnt, erlaubt Ihnen das Nießbrauchrecht, die Immobilie nach eigenem Ermessen nutzen zu dürfen. Das bedeutet, dass Sie nicht nur selber im Haus oder der Wohnung wohnen dürfen, sondern auch eine Vermietung und Verpachtung des Objekts erlaubt ist. Durch letzteres können Sie weitere Einnahmen erzielen und so Ihre Liquidität verbessern.

Aufnahmerecht von Familie und Pflegepersonal

Als Nießbraucher ist es Ihnen außerdem gestattet Familienangehörige und Partner in die Immobilie einziehen zu lassen. Das Aufnahmerecht ist vor allem dann hilfreich, wenn Sie auf tägliche Pflege angewiesen sind, denn der Einzug von nötigem Pflegepersonals ist ebenfalls erlaubt.

Für diese Personen gilt das Aufnahmerecht:

  • Familienangehörige
  • Partner
  • Pflegepersonal

Instandhaltung, Bewirtschaftung und Versicherung

Außerdem sind Sie dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Dies gilt sowohl für die Außen- als auch für die Innenräume der Immobilie. Sie sind allerdings nur zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Objekts verpflichtet. Auch für die Versicherung des Gebäudes sind Sie zuständig.

Nebenkosten: Steuern, Versicherung und Co.

Außerdem sind Sie als Nießbraucher dazu verpflichtet für einige der regelmäßig anfallenden Kosten persönlich aufzukommen. Dazu gehört die Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Auch die gewöhnlichen Unterhaltungskosten für Wasser, Heizung, Strom und Entsorgung haben Sie zu zahlen.

Diese Kosten haben Nießbraucher zu tragen:

  • Grundsteuer
  • Versicherung
  • Wasser
  • Strom
  • Heizung
  • Entsorgung

Mit welchen weiteren Kosten Sie als Teilverkäufer zu rechnen haben, mehr dazu hier:

Neben diesen für den Nießbrauch typischen Nebenkosten, fallen bei einem Teilverkauf Ihres Objekts außerdem noch weitere, monatliche Zahlungen an den Teilverkauf Anbieter an – das so genannte Nutzungsentgelt.

Nutzungsentgelt im Gegenzug für das Nießbrauchrecht

Bei dem Nutzungsentgelt handelt es sich um eine monatliche Zahlung, die Sie im Gegenzug für das Nießbrauchrecht an den Teilkäufer zu entrichten haben. Die Grundlage für die Höhe des Nutzungsentgelts bildet der Kaufpreis des veräußerten Anteils. Wie viel Sie monatlich zu zahlen haben, wird anhand eines (je nach Teilverkauf Anbieter) unterschiedlich hohen Prozentsatz berechnet. Das bedeutet: Je höher der Wert der Immobilie, desto höher ist auch das Nutzungsentgelt.

Schauen wir uns das ganze an einem Beispiel an.

Beispiel: Nutzungsentgelt berechnen

Gehen wir davon aus, Sie möchten Ihr Einfamilienhaus im kommenden Jahr barrierefrei umbauen. Die geschätzten Kosten belaufen sich auf 72.000 Euro. Außerdem haben Sie Sorge, dass Ihre Ersparnisse für Ihren bisher hohen Lebensstandard nicht mehr ausreichen werden und würden sich über ein zusätzliches finanzielles Polster freuen. Sie spielen mit dem Gedanken Ihr Haus im Wert von 250.000 Euro zu 50% zu verkaufen. Das Nutzungsentgelt beträgt 4% des Kaufpreises.

Nun müssen Sie nur noch das Nutzungsentgelt ausrechnen:

Wert der Immobilie 250.000 Euro
Höhe der Auszahlung (50% des Objekts) 125.000 Euro
Jährliches Nutzungsentgelt (4% der Auszahlungssumme) 5.000 Euro
Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts 417 Euro

Daraus ergibt sich eine einmalige Sofortauszahlung von 125.000 Euro, die Sie vom Teilkäufer erhalten. Ihr monatliches Nutzungsentgelt beträgt 417 Euro.

Fazit: Nießbrauchrecht an Haus & Wohnung

Der Nießbrauch am Objekt erlaubt es Ihnen weiterhin die volle Kontrolle über die Immobilie zu behalten. Sie können dort wohnen und durch Vermietung und Verpachtung ein zusätzliches Einkommen generieren. Gleichzeitig kommt der Nießbrauch mit einer Vielzahl an Pflichten einher. So haben Sie regelmäßige Unterhaltungskosten nicht nur selber zu tragen, sondern müssen auch für kleine Reparaturarbeiten aufkommen. Da bezüglich der Rechte und Pflichten auch individuelle Abmachungen getroffen werden können, empfiehlt es sich vorab unterschiedliche Teilverkauf Anbieter miteinander zu vergleichen und so das beste Angebot für sich rauszuholen.

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