Teilverkauf Kosten: Nutzungsentgelt, Steuer, Grundbuch & Co. – mit Beispielen

Teilverkauf Kosten – Viele Menschen träumen davon, ihre Immobilie zu verkaufen. Eine Möglichkeit ist der Teilverkauf, bei dem Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen und die Immobilie weiterhin nutzen können. Allerdings kann diese Option sehr teuer werden. Denn nicht immer werden die Kosten, die ein Teilverkauf mit sich bringt, auch vom Teilverkauf Anbieter übernommen. Alles weitere zum Thema Teilverkauf finden Sie in unserem Ratgeber: Teilverkauf Immobilie.

Was ist ein Immobilien Teilverkauf?

Bei einem Immobilien Teilverkauf werden bis zu 50% eines Hauses oder einer Wohnung veräußert. Teilkäufer ist in der Regel entweder ein privater Investor oder ein auf den Teilverkauf spezialisiertes Unternehmen. Ein Teilverkauf ist eine gute Idee, wenn Sie schnell Geld benötigen, aber Ihre Immobilie nicht vollständig verkaufen möchten. Außerdem behalten Sie das Nießbrauchrecht am Objekt und können durch Vermietung, Wertsteigerung & Co. Ihr Vermögen weiter aufbauen.

Teilverkauf Kosten: Das Wichtigste im Überblick

Bevor wir uns die Kosten des Teilverkaufs im Detail anschauen, hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Kosten und Gebühren:

  • Nutzungsentgelt
  • Gutachterhonorar
  • Grundbuch- & Notarkosten
  • Instandhaltungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Durchführungskosten
  • ggfs. Spekulationssteuer

Möchten Sie das an Ihre Immobilie gebundene Kapital freisetzen und Ihre Liquidität aufbessern, ist der Teilverkauf eine sinnvolle Alternative zu einem Kredit. Jedoch sollten Sie sich über die Kosten, die ein Teilverkauf mit sich bringt, vorab im Klaren sein.

Welche Kosten verursacht ein Teilverkauf?

Wann Sie für welche Kosten aufzukommen haben und wann nicht, hängt von den Konditionen der jeweiligen Teilverkauf Anbieter ab. Wichtig ist, dass Sie sich vor dem Teilverkauf über die Höhe der anfallenden Kosten bewusst sind und realistisch abschätzen, ob Sie in Zukunft auch weiterhin in der Lage sind, diese zu zahlen.

Vorab die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

Nutzungsentgelt 3 – 5 Prozent des Kaufpreises pro Monat
Gutachterhonorar bis zu 1,5 % des Kaufpreises
Notar- & Grundbuchkosten 1,5 – 2 Prozent des Kaufpreises
Instandhaltungskosten, -Rücklagen & Hausgeld je nach Umständen variabel
Verwaltungskosten 18 – 30 Euro pro Monat
Durchführungskosten 4 – 7 Prozent des Kaufpreises

Während Sie vor dem Teilverkauf lediglich Strom, Wasser, Heizung, Steuern und städtische Abgaben bezahlt haben, kommt jetzt eine Nutzungsgebühr hinzu – quasi wie eine Art Miete. Die Höhe dieses monatlichen Nutzungsentgelts ist einer der wichtigsten Faktoren beim Teilverkauf. Schauen wir ihn uns genauer an.

Nutzungsentgelt: Monatliche Gebühr für das Nießbrauchrecht

Bei dem Nutzungsentgelt handelt es sich um eine monatliche Gebühr, die Sie für die Nutzung Ihrer Immobilie an den Teilkäufer zu zahlen haben. Wie hoch das Nutzungsentgelt ist, hängt von dem ermittelten Wert der Immobilie und der Anzahl der im Teilverkauf enthaltenen Wohneinheiten ab. Die Höhe ist für eine bestimmte Zeit festgeschrieben und wird nach Ablauf neu verhandelt.

Nehmen wir also an, Sie möchten 25% Ihre Immobilie im Wert von 500.000 Euro verkaufen.

Hier eine Beispielrechnung:

Ermittelter Wert der Immobilie 500.000 €
Höhe der Auszahlung (25% des Immobilienwerts) 125.000 €
Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts 573 €

Fazit: Sie erhalten eine einmalige Auszahlung in Höhe von 125.00 Euro und müssen im Gegenzug für das lebenslange Nießbrauchrecht monatlich 573 Euro bezahlen.

Gutachterhonorar für die Immobilienbewertung

Haben Sie sich dazu entschlossen Ihre Immobilie anteilig zu verkaufen, erfolgt die Wertermittlung Ihrer Immobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter. Eine solche Bewertung ist wichtig, um herauszufinden, welchen Preis Sie für den verbleibenden Teil der Immobilie erzielen können. Die meisten Teilverkauf Anbieter übernehmen jegliche Kosten, die während des Verkaufsprozesses anfallen. Dazu gehören auch die Gutachtergebühren. Entscheiden Sie sich für einen privaten Teilverkauf müssen Sie sich eventuell darauf einstellen, das Sachverständigen-Honorar selber zu zahlen.

Kosten für das Verkehrswertgutachten: bis zu 1,5 % des Kaufpreises

Termin beim Notar & Eintrag ins Grundbuch

Möchten Sie Ihre Immobilie teilverkaufen, schreibt der Gesetzgeber eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vor, weshalb Sie um einen Termin beim Notar nicht herumkommen. Die genaue Höhe der Notarkosten hängt vom Kaufpreis ab und wird in der Regel vom Käufer getragen. Gleiches gilt für die Grundbuchkosten, die gemeinsam mit den Notargebühren zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises betragen.

Notar- & Grundbuchkosten: 1,5 – 2 Prozent des Kaufpreises

Der Verkaufsprozess ist somit abgeschlossen. Doch welche Kosten folgen danach?

Instandhaltungskosten, Hausgeld und Co.

Ein neuer Heizkessel muss her oder die Fassade braucht einen neuen Anstrich? Als Nießbraucher müssen Sie außerdem für die Instandhaltungskosten der Immobilie aufkommen. Wenn es notwendig ist, die Räume neu zu gestalten oder zu renovieren, sollten Sie diese Kosten ebenfalls in Ihre Rechnung mit einbeziehen. Als Mitglied einer WEG haben Sie ebenso die Instandhaltungsrücklage zu entrichten.

Verwaltungskosten bei WEGs

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung, müssen Sie die Verwaltungskosten weiterhin alleine tragen. Auch wenn Sie nur noch anteilig Eigentümer Ihres Objekts sind, werden diese vom Teilkäufer, ob privat oder über einen professionellen Anbieter, nicht übernommen. Das gilt auch, wenn Sie sich dazu entschlossen haben Ihr Objekt zu vermieten und hierfür eine Hausverwaltung beauftragt haben.

Monatliche Verwaltungskosten: 18 – 30 Euro pro Monat

Durchführungsentgelt bei Verkauf

Seit Ihrem Teilverkauf sind einige Jahre vergangen und Sie entscheiden sich nun dazu, das gesamte Objekt zu verkaufen und auszuziehen? Dann müssen Sie auch hier mit weiteren Entgelten rechnen. Anzuführen ist hier vor allem das so genannte Durchführungsentgelt, das Ihr Teilverkauf Anbieter für die Verkaufsabwicklung der restlichen Immobilie erhebt. Mit wie viel Durchführungsentgelt Sie im Falle eines Gesamtverkaufs Ihres Objekts zu rechnen haben, wird prozentual am Kaufpreis bemessen und unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter.

Durchführungsentgelt: 4 – 7 Prozent des Kaufpreises

Spekulationssteuer: Ab wann Sie zahlen müssen

Wenn Sie die Teilverkauf Kosten abwägen, sollten Sie außerdem neben den Kosten für Nießbrauch, Gutachten & Co. mögliche anfallende Steuern miteinkalkulierten. So kann unter Umständen die Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen Erwerb und Verkauf Ihrer Immobilie weniger als 10 Jahre liegen.

Mit welchen Steuern Sie als Teilverkäufer zu rechnen haben, das erfahren Sie hier:

Fazit: So viel kostet ein Teilverkauf

Der Teilverkauf einer Immobilie ist eine sinnvolle Möglichkeit, um schnell an zusätzliche Liquidität zu gelangen, ohne dabei das Nießbrauchrecht an dem Objekt zu verlieren. Dennoch sollten Sie sich auf die hohen Kosten des anteiligen Verkaufs Ihres Objekts einstellen. Die Konditionen unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter. Aus diesem Grund empfehlen wir, sich vorab genügend Zeit für einen Teilverkauf Anbieter Vergleich zu nehmen und die anfallenden Kosten einzukalkulieren.