Teilverkauf Immobilie: Haus, Eigentumswohnung verkaufen – Vorteile und Nachteile

Teilverkauf – Der anteilige Verkauf von Immobilien in Deutschland boomt. Das Versprechen: Beim Teilverkauf Ihrer Immobilie bekommen Sie einfach, schnell und unkompliziert Geld – und das ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen. Das sind die Vorteile. Jetzt die Frage: Gibt es Nachteile? Ist ein Teilverkauf sinnvoll? Und wie viel kostet ein Teilverkauf? In jedem Fall ist ein Vergleich der unterschiedlichen Teilverkauf Anbietern lohnenswert. Hier ein Einblick in die Konditionen und Voraussetzungen, den Ablauf und die Berechnung der Kosten.

Teilverkauf von Haus, Wohnung & Co. schnell erklärt

Bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie veräußern Sie bis zur Hälfte Ihres Objekts und erhalten den entsprechenden Anteil des Verkehrswerts ausgezahlt. Gleichzeitig behalten Sie uneingeschränktes, lebenslanges Nießbrauchrecht, sodass Sie weiterhin Ihr Haus bewohnen können. Alternativ ist auch eine Vermietung möglich.

Als Gegenleistung dafür, dass Sie weiterhin in Ihrem Haus wohnen dürfen, müssen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer zahlen – ähnlich wie die Miete. Ein Verkauf Ihres gesamten Objekts ist zu einem späteren Zeitpunkt ebenfalls möglich.

Teilverkauf: Das Wichtigste im Überblick

Bevor wir uns den Teilverkauf im Detail anschauen, vorab das Wichtigste zusammengefasst:

    • Anteiliger Verkauf des Hauses (bis zu 50 %)
    • Lebenslanges Nießbrauchrecht
    • Monatliches Nutzungsentgelt
    • Rückkauf & Vererbung möglich

Der große Reiz beim Teilverkauf liegt darin, dass Sie im Gegenzug für ein Nutzungsentgelt ein lebenslanges Nießbrauchrecht am Objekt genießen. Das bedeutet, dass Sie das alleinige Nutzungsrecht haben, ohne auf das Wohlwollen oder die Zustimmung des gewählten Teilverkauf Anbieters angewiesen sein werden. Eignet sich also jede Immobilie für den Teilverkauf?

Welche Immobilienarten werden angekauft?

Jede typische Immobilie wird gesucht, dementsprechend umfangreich ist der Ankauf von Immobilien.

Die typischsten Immobilienarten:

Warum ist ein Nutzungsentgelt zu zahlen?

Wie bereits erwähnt, wird beim Teilverkauf das sogenannte Nutzungsentgelt fällig. Dabei handelt es sich um eine monatliche Zahlung, die Sie an den Teilkäufer, als zum Beispiel den Teilverkauf Anbieter, zu entrichten haben. Es ist ähnlich zur Miete und wird dafür gezahlt, dass Sie das alleinige Wohn- und Nutzungsrecht am Objekt behalten. Die genaue Höhe wird im Vorfeld festgelegt und unterscheidet sich je nach Teilverkauf Unternehmen. Ausschlaggebend hierfür ist die Höhe des Verkaufspreises des entäußerten Anteils.

Das Wichtigste zum Nutzungsentgelt auf einen Blick:

  • Höhe hängt von Verkaufspreis ab
  • wird im Gegenzug für das Nießbrauchrecht entrichtet
  • monatliche Zahlung an Teilkäufer

Das Angebot des Teilverkaufs richtet sich hauptsächlich an Rentner, die ihr an die Immobilie gebundenes Kapital freisetzen möchten, um ihren Ruhestand sorgenfrei zu genießen. Deswegen erfreut sich der Teilverkauf von Immobilien in Deutschland wachsender Beliebtheit. Das ist nicht überraschend. Schließlich überzeugen die Vorteile.

Deshalb lohnt sich ein Teilverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie komplett verkaufen, geht sie vollständig in das Eigentum des Käufers über. Wenn Sie jedoch nur einen Teil der Immobilie verkaufen, bleiben Sie Eigentümer des restlichen Anteils. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin die Möglichkeit haben, von den zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren.

Außerdem ist der Teilverkauf einer Immobilie eine sinnvolle Möglichkeit, um schnell an zusätzliche Liquidität zu gelangen. Dann können Sie sich zum Beispiel einen Lebenstraum erfüllen, die Kinder bei ihrer Lebensplanung unterstützen oder Ihre Immobilie barrierefrei umbauen.

Deshalb lohnt sich ein Teilverkauf:

  • Rasche Liquidität durch große Kapitalauszahlung
  • Lebenslanges und uneingeschränktes Nießbrauchrecht
  • Profit durch Wertsteigerung & Vermietung
  • Unkomplizierte und schnelle Abwicklung

Mehr zu den Vorteilen und Nachteilen erfahren Sie hier:

Vorteile: Erbe und Rückkauf ebenfalls möglich

Zudem: Möchten Sie Ihre Immobilien später an Ihre Kinder verkaufen oder vererben, ist auch das mit dem Teilverkauf Ihres Objekts durchaus möglich. So wird der Erbengemeinschaft bei einem Teilverkauf in der Regel ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Das heißt, dass sie nach Ihrem Ableben den veräußerten Immobilienanteil zum aktuellen Verkehrswert wieder zurückkaufen können. Auch Sie als Teilverkäufer können von einem solche Vorkaufsrecht profitieren, sollten Sie sich dazu entscheiden, den verkauften Teil wieder zurückzuerwerben. Im Vergleich zu anderen Immobilienrenten Modellen, ist es also durchaus möglich, die Immobilie weiterhin in Ihrer Familie zu halten.

Der Verkauf von Teilen Ihrer Immobilie kann somit eine gute Option sein, wenn Sie schnell an Bargeld kommen möchten, ohne die vollständige Kontrolle über Ihr Eigentum zu verlieren. Doch wie rechnet sich der Teilverkauf von Immobilie, Haus und Wohnung? Schauen wir uns eine Beispielrechnung an.

Berechnung: So rechnet sich ein Teilverkauf

Nehmen wir also an, Sie überlegen, Ihr Haus anteilig zu verkaufen, um sich ein finanzielles Polster zu schaffen und Ihren aktuellen Lebensstandard beizubehalten. Wie bereits erwähnt, können Sie sich für den Teilverkauf Ihres Objekts entscheiden und auf Lebenszeit darin wohnen bleiben. Oder Sie entscheiden sich jetzt für einen temporären Teilverkauf und planen Ihr Haus in den nächsten Jahren komplett zu veräußern.

Diese 2 Optionen stehen Ihnen offen:

  1. Teilweise
  2. Teilweise inkl. Gesamtverkauf in X Jahren

Eine der wichtigsten Fragen, die Sie direkt vorab klären sollten:

Wie viel bekommen Sie für Ihre Immobilie?

Schauen wir uns beide Situationen an:

Schritt 1: Teilverkauf eines Einfamilienhauses

Zuerst berechnen Sie die Sofortauszahlung zum aktuellen Verkehrswert. Je höher die gewünschte Sofortauszahlung, also der verkaufte Anteil, desto höher sind die monatlichen Nutzungskosten – auch das Nutzungsentgelt genannt.

Stellen wir uns vor, Ihr Einfamilienhaus wurde auf 500.000 Euro geschätzt und Sie wünschen sich eine Sofortauszahlung in Höhe von 125.000 Euro, was ein Viertel Ihres Hauses entspricht.

Daraus ergeben sich folgende Berechnungen:

Ermittelter Wert der Immobilie 500.000 Euro
Höhe der Auszahlung (25 % des Immobilienwerts) 125.000 Euro
Jährliches Nutzungsentgelt (3 % der Auszahlungssumme) 3.600 Euro
Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts 300  Euro

Die Sofortauszahlung beträgt also 125.000 Euro. 25 % der Immobilie, gehen dann an den neuen Teileigentümer (Finanzunternehmen).

Schritt 2: Gesamtverkauf in X Jahren

Gehen wir nun davon aus, Sie planen 10 Jahre später den Rest des Hauses zu verkaufen, um in eine kleine Wohnung in die Nähe ihrer Kinder zu ziehen. Damit Sie im Vorfeld kalkulieren können, wie sich der restliche Verkauf Ihrer Immobilie rechnet, berechnen Sie im zweiten Schritt den Gesamtverkauf zum zukünftigen, prognostizierten Verkehrswert.

Wichtig sind hierfür folgende Faktoren:

  1. Zahlungszeitpunkt: X Jahre
  2. Immobilienwert in X Jahren
  3. Restanteil: X %
  4. Restwert: X %
  5. Serviceentgelt (berechnen die meisten) ~ 4 % vom Restwert

Beispiel (variiert nach Anbieter):

Zahlungszeitpunkt 15 Jahre
Immobilienwert in 15 Jahren 650.000 Euro
Restanteil 75 %
Restwert 487.500 Euro
Serviceentgelt (berechnen die meisten) ~ 4 % vom Restwert

Entscheiden Sie sich dazu, den Rest Ihres Objekts in 15 Jahren zu verkaufen, würden Sie dafür weitere 487.500 Euro bekommen. Je nach Anbieter müssen Sie für die Verkaufsabwicklung ein weiteres Entgelt bezahlen – das sogenannte Durchführungsentgelt. Das Finanzunternehmen ist dann der alleinige Eigentümer Ihrer (ehemaligen) Immobilie.

Teilverkauf Rechner: Nutzungsentgelt & Sofortauszahlung

Unser innovativer Teilverkauf Rechner ermöglicht es Ihnen, mögliche Varianten für den Teilverkauf Ihres Eigentums innerhalb kürzester Zeit zu berechnen. Mit nur wenigen Angaben können Sie schnell herausfinden, welches Potenzial in Ihrem Eigentum steckt.

Probieren Sie es einfach aus und geben Sie den Wert Ihrer Immobilie mithilfe der Schieberegler ein:

Mehr unserer Tools finden Sie hier Online Rechner und in unserer Immobilien App!

Der Teilverkauf Ihrer Immobilie lässt sich zwar schnell und unkompliziert abwickeln, ist jedoch nicht immer ohne Weiteres möglich. Um als Teilverkäufer infrage zu kommen, empfiehlt, es sich vorab einen Blick auf die Voraussetzungen und Konditionen der jeweiligen Teilverkauf Anbieter zu werfen.

Voraussetzungen: Kaufpreis & Mindestalter

Damit die wichtigsten Kriterien für einen erfolgreichen Teilverkauf erfüllt sind, muss der Wert der Immobilie mindestens 200.000 Euro betragen und in den meisten Fällen vollständig abbezahlt sein. Je nach Anbieter kann jedoch auch ein Teilverkauf trotz Grundschuld erfolgen. Hinzu kommt, dass Teilverkäufe in der Regel erst ab einem gewissen Alter möglich sind. Viele Anbieter beschränken dies auf ein Mindestalter von 50 Jahren.

Das sind die Voraussetzungen:

  • Die Immobilie muss mindestens 200.000 Euro wert sein
  • Es darf keine (oder nur eine minimale) Restschuld vorhanden sein
  • Der Verkäufer muss das Mindestalter erreicht haben

Mehr dazu finden Sie hier:

Ablauf: Gutachten, Notar, Kaufvertrag

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, können Sie sich an den ersten Teilverkauf Anbieter wenden. Dieser überprüft Ihre Angaben zu Ihrer Immobilie und leitet die Erstellung eines Wertgutachtens in die Wege, um Ihnen ein verbindliches Kaufangebot zu unterbreiten.

Falls Sie sich für das Angebot entscheiden, erhalten Sie bald darauf den Kaufvertrag. Nachdem Sie alle Vertragsbedingungen geprüft haben, treffen Sie sich gemeinsam mit einem Repräsentanten des Anbieters beim Notar, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Der vereinbarte Preis wird anschließend an Sie ausgezahlt und das Entgelt für die Nutzung der Immobilie an den Käufer entrichtet.

Der Ablauf zusammengefasst:

  1. Anbieter überprüft Angaben und gibt unverbindliches Kaufangebot ab
  2. Gutachter erstellt Wertgutachten des Objekts
  3. Sie erhalten ein verbindliches Kaufangebot inklusive Vertrag
  4. Sie entscheiden sich, ob Sie das Angebot annehmen möchten oder nicht
  5. Bei Angebotsannahme folgt die Beurkundung durch einen Notar
  6. Auszahlung des Kaufpreises und Entrichtung des Entgelts

Das ist zu beachten: Risiken & Probleme

Der Teilverkauf des Hauses ist also eine flexible und sichere Option, um Ihre Immobilie zu veräußern. Dabei sollten Sie allerdings regelmäßige Kosten der Immobilie sowie das Risiko eines Wertverlusts beachten.

Risiken: Wertverlust des Hauses

Es ist möglich, dass es nicht nur zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie kommt, sondern auch ein Wertverlust eintreten kann. Das geschieht meistens dann, wenn die Lage Ihres Objekts an Attraktivität verliert. Angesichts dessen machen viele Anbieter Gebrauch von einer Vertragsklausel, die ihnen bei einem Verkauf den Mindestverkaufswert des Objekts zuzüglich einer Rendite, die eine Entschädigung für die Kosten der Ankaufsphase ist, zusichert. Dadurch tragen Teilverkäufer in den meisten Fällen das Risiko eines Wertverlusts allein.

Kosten: Nutzungsentgelt, Instandhaltung & Co.

Da Sie das alleinige Wohnrecht und Nutzungsrecht der Immobilie besitzen, müssen Sie neben dem monatlichen Nutzungsentgelt auch für die weiteren, fortlaufenden Kosten des Objekts aufkommen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Gutachtergebühren im Falle eines Rückkaufs gehören ebenfalls dazu.

Diese Kosten sollten Sie einrechnen:

  • Monatliches Nutzungsentgelt
  • Kosten für Modernisierung & Instandhaltung
  • Gutachtergebühren bei Rückkauf

Alles Wichtige zu den Kosten des Teilverkaufs finden Sie hier:

Bezüglich der Kosten spielt vor allem das Thema Steuern eine wichtige Rolle. Eine der größten Steuerzahlungen ist die Spekulationssteuer. Doch wann ist diese überhaupt fällig?

Spekulationssteuer beim Teilverkauf von Immobilien

Die Spekulationssteuer gilt für den Teilverkauf einer Immobilie genauso, wie für einen regulären Immobilienverkauf. Handelt es sich um ein Mietobjekt, sollten Sie die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhalten, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Haben Sie die Immobilie anfangs vermietet und bewohnen Sie nun selbst, müssen Sie nur dann die Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie kurz vor Verkauf weniger als 2 Jahre darin gewohnt haben. Wurde das Objekt von Anfang an selbst genutzt, ist keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Die Spekulationssteuer ist also nur fällig, wenn:

  • es sich um ein reines Mietobjekt handelt, dass Sie vor weniger als 10 Jahren erworben haben
  • das Objekt vermietet wurde und Sie kurz vor dem Teilverkauf weniger als 2 Jahre darin gewohnt haben

Wie bereits erwähnt, richtet sich das Angebot des Teilverkaufs vor allem an Senioren. Viele denken im hohen Alter:

„Ich bekomme so wie keinen Kredit mehr bei der Bank!“

Ein Trugschluss. Deshalb fragen viele erst gar nicht bei Ihrer Hausbank nach, sondern wenden sich an die Teilverkauf Anbieter mit einfachen Versprechen. Doch ist die Aufnahme des Kredits wirklich eine sinnvolle Alternative?

Teilverkauf vs. Kredit: Vergleich der Zinsen

Wie viel zahlen Sie für einen Immobilienkredit bzw. Hypothekendarlehen? Derzeit sind die Zinsen so niedrig, dass ein normaler, typischer Immobilienkredit bei 1 % liegt, manchmal sogar noch niedriger. Im Vergleich: Das monatliche Nutzungsentgelt, das Sie bei einem Teilverkauf zu zahlen haben, ist mit 3%-5 % des Kaufpreises weitaus höher.

Der Vergleich:

  • Nutzungsentgelt: 3-5 % vom Kaufpreis
  • Immobilienkredit: 1 % vom Kaufpreis

Im Vergleich zum Teilverkauf haben Sie bei der Aufnahme eines Kredits zwar mit weitaus weniger zusätzlichen Kosten zu rechnen, allerdings gestaltet sich die Aufnahme eines Kredits bei Senioren oft schwieriger als bei jüngeren Menschen. Und wenn sie einen von der Bank erhalten, dann meistens auch nur zu schlechteren Konditionen.

Sollten Sie sich für den Teilkauf entscheiden, rechnen Sie also ganz genau durch, ob es sich für Sie lohnt. Im Zweifelsfall sprechen Sie lieber mit Ihrer Bank und geben Ihrer Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung. Wie Sie eben gesehen haben, unterscheiden sich die Folgekosten um 2-4 % (pro Jahr), je nach Anbieter.

Fazit: Immobilie anteilig veräußern

Auch wenn der Teilverkauf Ihrer Immobilie mit einigen Kosten einher kommt, überwiegen die Vorteile. So können Sie sich über finanziellen Spielraum freuen und Ihren Ruhestand sorgenfrei in den eigenen vier Wänden verbringen. Außerdem müssen Sie die Kosten des Verkaufs nicht unbedingt allein tragen. Um für sich das Beste aus dem Teilverkauf herauszuholen, ist es wichtig, die Konditionen der unterschiedlichen Teilverkauf Anbieter zu vergleichen und vorab zu klären, welche Gebühren im Falle eines Teilverkaufs auf Sie zukommen.

6 Tipps für einen erfolgreichen Immobilien Teilverkauf

Egal, ob Haus oder Wohnung, hier gibt es 6 Tipps zum Teilverkauf, die Sie anwenden sollten, um Fehler beim Verkauf zu vermeiden.

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