Teilkauf / Teilverkauf Immobilie: Haus, Eigentumswohnung verkaufen – Vorteile und Nachteile

Teilkauf – „Lebenslanges Wohnrecht“, „Sie brauchen Geld im Alter“, damit werben immer mehr Finanzunternehmen. 20%, 30% oder sogar 50% vom eigenen Haus verkaufen und sofort Geld bekommen. In Online Werbung, im Fernsehn, auch in der Zeitung finden Sie immer mehr Anzeigen mit „Teilkauf“. Das Versprechen: Beim Teilkauf Ihrer Immobile (egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück) bekommen Sie einfach, schnell und unkompliziert (ohne Bank und Bonitätsprüfung [vgl. Kredit]) Geld. Das sind die Vorteile. Jetzt die Frage: Gibt es Nachteile? Ist ein Teilverkauf sinnvoll? Ein Einblick in die Verkaufsarten, Berechnung, Auszahlung und anschließende Kosten für die Nutzung.

Was ist ein Teilverkauf von Haus / Wohnung?

Beim Teilkauf von Haus, Eigentumswohnung oder auch Grundstücken, verkaufen Sie entweder einen Teil Ihrer Immobilie oder einen Teil inklusive vollständigem Verkauf in X Jahren.

2 Arten von Teilkauf:

Tipp! Verpassen Sie keine Immobilien Nachricht! Folgen Sie uns jetzt auch auf Twitter, Facebook und LinkedIn!

Twitter: Immobilien NachrichtenTwitter: Immobilien NachrichtenTwitter: Immobilien Nachrichten

  1. Teilweise
  2. Teilweise inkl. Gesamtverkauf in X Jahren

Sie bekommen also eine oder zwei Auszahlung, je nach Modell.

Welche Immobilienarten werden angekauft?

Je typische Immobilie wird gesucht, dementsprechend umfangreich ist der Ankauf von Immobilien.

Die typischsten Immobilienarten:

  • Haus (Einfamilienhaus, Reihenhaus, usw.)
  • Wohnung (Einliegerwohnung, Maisonette, usw.)
  • auch Grundstücke

Vorteil und Nachteil?

Dafür bekommen Sie vom Finanzunternehmen zügig den Kaufpreis überwiesen. Im Prinzip wie beim typischen Verkauf einer Immobilie, mit Kaufvertrag, Notar und Grundbuch.

  • Vorteil: Schnelle Kaufpreiszahlung
  • Nachteil: Höhere Folgekosten (als bei Kredit) – dazu gleich mehr

Wichtig:

Gleich noch mehr zu den Nutzungskosten, die auf Sie zukommen – nach der Berechnung

Berechnung: Kaufpreis (Teil / Vollständig)

Werfen wir zunächst einen Blick auf die Berechnung beim Teilkauf. Wie Sie schon zu Beginn gelernt haben, können Sie Ihre Immobilie auf 2 Arten veräußern:

  1. Teilweise
  2. Teilweise inkl. Gesamtverkauf in X Jahren

Wie viel bekommen Sie für Ihre Immobilie?

Sie arbeiten in 2 Schritten, je nachdem welches Modell Sie wählen.

Schritt 1: Teilkauf

Zuerst berechnen Sie die Sofortauszahlung zum aktuellen Verkehrswert. Je höher die gewünschte Sofortauszahlung, also der verkaufte Anteil, desto höher sind die monatlichen Nutzungskosten (Fachbegriff: Nutzungsentgelt).

  1. Immobilienwert
  2. Gewünschte Sofortauszahlung

Beispiel (variiert nach Anbieter):

  • Immobilienwert: 500.000 Euro
  • Gewünschte Sofortauszahlung: 125.000 Euro
  • Anteil (Teilkauf): 25%
  • Nutzungskosten (Monat): 300 Euro

Die Sofortauszahlung beträgt also 125.000 Euro. 25% der Immobilie, gehen dann an den neuen Teileigentümer (Finanzunternehmen).

Schritt 2: Gesamtverkauf in X Jahren

Im zweiten Schritt berechnen Sie die Gesamtverkauf zum zukünftigen, prognostizierten Verkehrswert.

  1. Zahlungszeitpunkt: X Jahre
  2. Immobilienwert in X Jahren
  3. Restanteil: X %
  4. Restwert: X %
  5. Serviceentgelt (berechnen die meisten) ~ 4% vom Restwert

Beispiel (variiert nach Anbieter):

  • Zahlungszeitpunkt: 15 Jahre
  • Immobilienwert in 15 Jahren: 650.000 Euro
  • Restanteil: 75 %
  • Restwert: 487.500 Euro
  • Serviceentgelt (berechnen die meisten) ~ 4% vom Restwert

Die zweite Auszahlung liegt bei 487.500 Euro. Das Finanzunternehmen ist dann Alleineigentümer Ihrer (ehemaligen) Immobilie.

Tipp! „Nießbrauchrecht“

Am Ende des Artikels erklären wir das „Nießbrauchrecht„, einfach gesagt, ein lebenslanges Nutzungsrecht, unabhängig vom Eigentümer.

Warum machen viele Teilkauf? Ziel: Ältere Eigentümer

Die Werbung für den Teilkauf richtet sich insbesondere an ältere Immobilieneigentümer, die Geld brauchen, im Idealfall schnell, einfach und unkompliziert. Das ist mit Teilkauf möglich.

Der Fehler – Viele denken im hohen Alter:

“Ich bekomme sowie keinen Kredit mehr bei der Bank!”

Ein Trugschluss. Deshalb fragen viele erst gar nicht bei Ihrer Hausbank und 2, 3 Alternativen nach, sondern wenden sich an die Teilverkauf Anbieter mit einfachen versprechen.

Schauen wir uns die Vorteile und Nachteile von Teilkauf und einen Immobilienkredit im Vergleich an.

Vergleich: Teilkauf vs Immobilienkredit

Zuerst die Vorteile, dann die Nachteile:

Schnelle Kaufpreiszahlung, Bonität, Teileigentum: Vorteile

Vorteil – Keine langen Entscheidungswege bei der Bank, Bonitätsprüfungen, usw. Der Prozess geht zügig und Sie haben schnell Zugriff auf das Geld (Kaufpreis). Sie sind weiterhin alleiniger Nutzer der Immobilie. Das Finanzunternehmen ist jetzt aber Teileigentümer.

Mit Ihnen, gibt es jetzt also zwei Parteien. Sie sind vom Eigentümer zum Teileigenümer geworden.

Vorteile zusammengefasst:

  • Schnelle Kaufpreiszahlung
  • Keine Bank / Bonitätsprüfung
  • Sie bleiben 100% Nutzer der Immobilie + Teileigentümer

Nachteile: Monatliches Nutzungsentgelt, Instandhaltung

Nachteil – Sie bleiben weiterhin Nutzer der gesamten Immobilie. Für die Nutzung erhebt das Finanzunternehmen das sogenannte “Nutzungsentgeld”. Das “Nutzungsentgeld” ist vergleichbar mit Miete. In der Regel zahlen Sie dafür 3-5% vom Kaufpreis p.a.

  • Nutzungsentgelt fällt an (vgl. Miete)
  • 3-5% vom Kaufpreis je nach Anbieter
  • Nur noch Teileigentümer, aber verantwortlich für 100% der Instandhaltung

Letztendlich zahlen Sie für den “einfachen” und schnellen Verkauf drauf.

Außerdem, sind Sie nach wie vor für 100% der Instandhaltung verantwortlich.

Kosten für Immobilienkredit: Vergleich der Zinsen

Wie viel zahlen Sie für einen Immobilienkredit bzw. Hypothekdarlehen? Derzeit sind die Zinsen so niedrig, dass ein normaler, typischer Immobilienkredit bei 1% liegt, manchmal sogar noch niedriger.

Jährliche Nutzung / Zinsen, je nach Anbieter / Bank:

  • Nutzungsentgelt: 3-5% vom Kaufpreis
  • Immobilienkredit: 1% vom Kaufpreis

Hypothek: Wie funktioniert eine Hypothekdarlehen?

Damit Sie die Kriterien einer Hypothek erfüllen, braucht die Bank zwei Mindestanforderungen von Ihnen.

  1. Belehnung
  2. Tragbarkeit

Wenn alles passt, bekommen Sie durch Ihre Sicherheit „Immobilie“ bei Banken bessere Konditionen. Dementsprechend auch eine Zinssatz von ~ 1% im Jahr.

Belehnung: Verhältnis Verkehrswert / Hypothek

Belehnung bedeutet, dass das Verhältnis, zwischen Hypothek und Verkehrswert, eine Grenze von 80% nicht überschreiten darf.

Tragbarkeit: Verhältnis Kosten / Brutto-Einkommen

Wie immer bei Krediten, spielt Bonität und regelmäßige Rückzahlung eine entscheidende Rolle. Deshalb darf die Belastung (durch Zinsen, Amortisation und Unterhalt der Immobilie) das verfügbare Brutto-Einkommen nur etwa zu 1/3 belasten.

Empfehlung: Vergleich (Teilkauf/Kredit) + Nießbrauchrecht

  1. Vergleich (Teilkauf/Kredit)
  2. Nießbrauchrecht

Vergleich (Teilkauf/Kredit): 2-4% im Jahr sparen

Vergleich (Teilkauf/Kredit) -Sollten Sie sich für den Teilkauf entscheiden, rechnen Sie ganz genau durch, ob es sich für Sie lohnt. Im Zweifelsfall, sprechen Sie lieber mit Ihrer Bank und geben Ihrer Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung. Wie Sie eben gesehen haben, unterscheiden sich die Folgekosten um 2-4% (pro Jahr), je nach Anbieter.

Nießbrauchrecht: Lebenslange Nutzung

Nießbrauchrecht – Achten Sie auf ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Nießbrauchrecht bedeutet, dass Sie das alleinige Nutzungsrecht haben. Das hat den Vorteil, dass Sie später nicht auf das Wohlwollen oder die Zustimmung des gewählten Anbieters angewiesen sein werden.