Grundbuch lesen und gemeinsam verstehen

Immobilien Teilverkauf und Grundbuch: Grundbucheintrag, Änderung, Kosten & Co.

Immobilien Teilverkauf und Grundbuch – Vermutlich sind Sie im Rahmen eines Immobilien Kaufs oder Verkaufs bereits über das Grundbuch gestolpert. Hierbei handelt es sich um ein zentrales Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Immobilien festgehalten werden. Doch auch beim Immobilien Teilverkauf an einen der Teilverkauf Anbieter ist eine Änderung des Grundbucheintrags unerlässlich. Hier erfahren Sie, wie eine Änderung des Grundbucheintrags abläuft und mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben. Außerdem: Warum auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird.

Was ist das Grundbuch?

Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das von den Grundbuchämtern verwaltet wird und Informationen über die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken, Hypotheken, Dienstbarkeiten und Lasten enthält. Das Grundbuch hat somit eine sehr wichtige Funktion bei der Übertragung von Immobilien, da es die Eigentumsverhältnisse klar dokumentiert und die Sicherheit des Grundstückskaufs gewährleistet.

Jede Immobilie ist im Grundbuch eingetragen und besitzt ein eigenes Grundbuchblatt mit einer fortlaufenden Nummer. Es besteht aus einer Aufschrift, einem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III. Die erste Abteilung beinhaltet, wer Eigentümer am Objekt ist. In Abteilung II sind die Lasten und Beschränkungen am Objekt aufgelistet, während in der letzten Abteilung die Grundpfandrechte zu finden sind.

Die unterschiedlichen Grundbuch Abteilungen zusammengefasst:

  • Abteilung I: Eigentümer
  • Abteilung II: Beschränkungen
  • Abteilung III: Grundpfandreche

Das Grundbuch spielt nicht nur beim kompletten Kauf oder Verkauf eines Objekts eine wichtige Rolle, sondern auch beim Teilverkauf.

Grundbucheintrag beim Teilverkauf

Im Grundbuch können sowohl einzelne als auch mehrere Eigentümer für eine Immobilie eingetragen werden. Bei gemeinsam erworbenen Immobilien ist es beispielsweise üblich, dass Eheleute als gemeinsame Eigentümer eingetragen werden. Auch bei einem Immobilien Teilverkauf können mehrere Eigentümer eingetragen werden. Wie ein Teilverkauf abläuft und wie der Grundbucheintrag entsprechend geändert wird, das schauen wir uns nun genauer an.

Teilverkauf von Haus, Wohnung & Grundstück

Entscheiden Sie sich dazu Ihre Immobilie an einen Teilverkauf Anbieter zu veräußern, verkaufen Sie bis zur Hälfte Ihres Objekts. Das Teilverkauf Unternehmen wird zum stillen Miteigentümer. Sie erhalten den Kaufpreis des veräußerten Anteils sofort ausgezahlt und erhalten das alleinige Nießbrauchrecht an der Immobilie. Im Gegenzug dafür haben Sie ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen – ähnlich zur Miete.

Das Wichtigste zum Teilverkauf auf einen Blick:

  • Veräußerung bis zur Hälfte der Immobilie
  • sofortige Auszahlung des Kaufpreises
  • Eintragung des Nießbrauchrechts
  • Entrichten eines monatlichen Nutzungsentgelts

Grundbucheintrag ändern: Ablauf

Da sich beim Teilverkauf die Eigentumsverhältnisse ändern, geht ein anteiliger Verkauf des Objekts stets mit einer Änderung des Grundbucheintrags einher. Schließlich muss der Verkauf dokumentiert und der neue Eigentümer eingetragen werden. Um einen Grundbucheintrag zu ändern, müssen Sie sich an einen Notar wenden, der eine Änderung in die Wege leiten kann. Dafür müssen Sie vorab alle wichtigen Unterlagen und Dokumente sammeln, die hierfür benötigt werden. Im Anschluss füllt der Notar alle notwendigen Anträge gemeinsam mit Ihnen und dem Teilverkauf Anbieter aus, bevor diese an das Grundbuchamt geschickt werden.

So läuft die Änderung eines Grundbucheintrags ab:

  1. Notwendige Unterlagen zusammenstellen
  2. Notar beauftragen
  3. Einreichen der Dokumente beim Grundbuchamt

Kosten für Notar und Grundbuchamt

Bei der Eintragung in das Grundbuch müssen nicht nur die Kosten für den Notar, sondern auch für das Grundbuchamt berücksichtigt werden. Die Gebühren für die Eintragung richten sich nach der Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.

Wenn der neue Eigentümer im Grundbuch einfach eingetragen wird, fällt die einfache Gebühr an. Eine Auflassungsvormerkung wird hingegen mit der halben Gebühr berechnet. Für die Eintragung einer Grundschuld wird die einfache Gebühr auf Basis der Höhe der Grundschuld berechnet.

Um Ihnen eine grobe Idee über die Kosten zu geben, hier ein Auszug der GNotKG-Gebührentabelle B:

Maximaler Immobilienwert Einfache Gebühr Doppelte Gebühr
50.000 Euro 165,00 Euro 330,00 Euro
200.000 Euro 435,00 Euro 870,00 Euro
500.000 Euro 935,00 Euro 1.870,00 Euro
1.000.000 Euro 1.735,00 Euro 3.470,00 Euro

Warum das Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen?

Wie bereits erwähnt wird Ihnen beim Teilverkauf Ihres Objekts das alleinige Nießbrauchrecht eingetragen. Das Nießbrauchrecht ermöglicht es Ihnen, die Immobilie weiterhin selbstständig zu nutzen und durch Vermietung und Verpachtung zusätzliche Einnahmen zu generieren. Um sicherzustellen, dass der Teilverkäufer rechtlich abgesichert ist, werden also nicht nur die neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen, sondern auch das Nießbrauchrecht.

Alle Vorteile des grundbuchrechtlich abgesicherten Nießbrauchrechts:

  • Sie dürfen Immobilie weiterhin bewohnen und nutzen
  • Vermietung und Verpachtung erlaubt
  • grundbuchrechtliche Eintragung dient als Sicherheitsgarantie
  • Erlöschung nur unter gewissen Umständen möglich

So kann das Nießbrauchrecht erst dann wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn das Nutzungsentgelt nicht bezahlt wurde oder der Teilverkäufer verstirbt.

Haus & Wohnung mit eingetragener Grundschuld

Das Grundbuch dient nicht nur der Klärung der Eigentümerverhältnisse und jeweiligen Rechte des Eigentümers und Nutzers, sondern auch der Eintragung von Grundschuld und Hypothek. Häufig ist es der Fall, dass bei einem Immobilienverkauf eine Grundschuld des Verkäufers im Grundbuch verzeichnet ist.

Mögliche Ursachen hierfür sind:

  • Der Kredit ist noch nicht vollständig getilgt
  • Die Grundschuld wurde noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht

Selbst wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, ist ein Teilverkauf des Objekts nicht ausgeschlossen. Welche Voraussetzungen für einen Teilverkauf trotz Grundschuld gegeben sein müssen, hängt vom jeweiligen Teilverkauf Anbieter ab. Voraussetzung hierfür ist meistens, dass der die ausstehende Forderung nicht höher ist als der Auszahlungsbetrag.

Haben Sie den Kredit bereits vollständig abbezahlt, können Sie die Bank aus dem Grundbuch löschen lassen. Alles, was Sie hierfür brauchen ist eine Löschungsbewilligung, die Sie beim Grundbuchamt einreichen.

Fazit: Grundbuch auch bei Teilverkauf von Bedeutung

Das Grundbuch beinhaltet die Eigentumsverhältnisse einer Immobile, so wie ihre Grundpfandrechte und möglichen Belastungen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf ist eine Änderung des Grundbucheintrags erforderlich, um den neuen Eigentümer und das Nießbrauchrecht des Verkäufers zu dokumentieren. Die Kosten für eine solche Änderung des Grundbucheintrags richten sich nach dem GNotKG und können je nach Höhe des Kaufpreises und Art der Eintragung variieren. Wer die Kosten für die Grundbuchänderung trägt, ist je nach Teilverkauf Anbieter unterschiedlich, weshalb sich ein Vergleich lohnt. Nehmen Sie sich vorab also ausreichend Zeit für einen Teilverkauf Anbieter Vergleich, um das für Sie passende Angebot zu finden.