Bewertungsverfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert für Grundstück, Haus & Wohnung

Bewertungsverfahren - Für den Verkauf einer Immobilie, muss ihr aktueller Marktwert (ihr Verkehrswert) bestimmt werden. Es gibt 3 zentrale Bewertungsverfahren für die Bewertung einer Immobilie. Das sind 1) das Vergleichswertverfahren, 2) das Ertragswertverfahren und 3) das Sachwertverfahren. Alle 3 Methoden haben ein Ziel, sie helfen Ihnen den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen.

Bewertungsmethoden schnell erklärt: Verkehrswert = X

Der Verkehrswert einer Immobilie soll einen objektiven Blick auf den Immobilienwert werfen, frei von allen Beziehungen zwischen Käufer und Verkäufer. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt vom Immobilientyp bzw. Kaufziel (Kapitalanlage / Eigennutz) ab.

Die 3 Bewertungsmethoden:

• Vergleichswertverfahren: Wertermittlung durch vergleichbare Verkäufe
• Ertragswertverfahren: Kapitalanleger (Rendite der Immobilie)
• Sachwertverfahren: Immobilie selbst (Grund und Gebäude)

Die Methoden im Überblick:

Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Verkäufe / Käufe

Vergleichswertverfahren Definition - Das Vergleichswertverfahren funktioniert so: Der Wert Ihrer Immobilie wird aufgrund von aktuellen Kaufpreisen anderer, in der Umgebung liegender Immobilien, die vor Kurzem gekauft worden, ermittelt. Es werden also tatsächliche Kaufpreise herangezogen. Die zum Vergleich verwendeten Immobilienkäufe müssen ausreichend übereinstimmende Merkmale mit Ihrer Immobilie aufweisen (Lage, Größe, usw). Für aussagekräftige Zahlen müssen außerdem ausreichend vergleichbare Käufe in die Ermittlung einfließen.

Je mehr vergleichbare Immobilienkäufe, desto besser das Ergebnis (Durchschnittspreis)

Kaufpreissammlung gibt Auskunft über Kaufpreise

Grundlage dafür ist die sogenannte Kaufpreissammlung. Die Kaufpreissammlung wird von örtlichen Gutachterausschüssen erhoben und immer weitergeführt. Erfasst werden Kaufverträge, bei allen Eigentümerwechseln. Sachverständige dürfen auf die Kaufpreissammlung zugreifen und können die Daten so für das Vergleichswertverfahren nutzen.

Was heißt vergleichbar? Damit ein realistischer Durchschnittspreis ermittelt werden kann, spielen diese Faktoren eine wichtige Rolle:

• Lage der Immobilie
• Immobilienart
• Bauart
• Baulicher Zustand der Immobilie
• Gestaltung der Immobilie
• Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche
• Ausstattung
• Restnutzungsdauer

Für Grundstücke zählen außerdem Bodenbeschaffenheit und Erschließung.

Bei Kapitalanlegern kommt noch der Mietertrag hinzu, der durch die Vermietung erzielt wird.

Vergleichswertverfahren zusammengefasst:

• Aktuelle (tatsächliche) Kaufpreise werden verglichen
• Vergleichsobjekte mit übereinstimmenden Merkmalen
• Daten aus Kaufpreissammlung (Gutachterausschuss)

Ertragswertverfahren: Kapitalanlage mit Rendite

Ertragswertverfahren Definition - Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn Immobilien als Kapitalanlage (zur Vermietung) gekauft werden, also als Investment- bzw. Renditeimmobilie, nicht bei Eigennutz. Immobilien, die selbst genutzt werden, werden mit dem Sachwertverfahren bewertet (folgt gleich).

Ziel: Welchen Ertrag wirft eine Immobilie ab?

Bewerten mit Ertragswertverfahren

Wohneinheit, Mehrfamilienhaus, Wohnhaus oder Gewerbeimmobilien, kaufen Sie eine Immobilie aus Investitionszwecken, nutzen Sie das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Wertes. Dafür werfen Sie einen Blick auf die Kennzahlen, die den Ertragswert ergeben. Nach Definition, der Barwert aller zukünftigen Einnahmen der Immobilie.

Ertragswert = Mietertrag / Kapitaleinsatz

Bestandteile der Wertermittlung im Ertragswertverfahren sind:

• Zukünftige Erträge, Rohertrag (Lage, Fläche, Mieteinnahmen / Einheit) nach Bewirtschaftungskosten
• Restnutzungsdauer
• Liegenschaftszins
• Bodenwert

Ertragswertverfahren zusammengefasst:

• Methode zur Immobilienbewertung
• Fokus: Ertrag für Kapitalanleger
• Vorteil: Macht Immobilienangebote bewertbar und vergleichbar

Sachwertfahren: Typisch für Eigennutz

Sachwertfahren Definition - Das Sachwertverfahren kombiniert Grundstück (Bodenwert) und den Sachwert der nutzbaren, baulichen Anlagen. Kein Vergleich, kein Vertrag, es geht um den konkreten Wert der Immobilie (Grund und Gebäude)

Ziel: Bewertet die Immobilie selbst, ohne Vergleich und Prognosen

Bewerten mit Sachwertfahren

Die Methode ist die komplexeste der 3 Verfahren, gleichzeitig ist sie die typischste und bezieht sich auf den materiellen Wert einer Immobilie, den Sachwert.

Der Sachwert ermittelt sich aus:

• Bodenwertrichtwert (Grundstückswert)
• Herstellungskosten der Immobilie und Außenanlagen

Maßgeblich sind die Herstellungskosten vom Gebäude (auch Außenanlagen), mit Einfluss der Alterswertminderung (dazu gleich mehr). Das Bundesbauministerium  stellt dafür eine "Sachwertrichtlinie" mit ganzen 47 Seiten zur Verfügung, die alle Faktoren beinhaltet, die das Verfahren beeinflussen.

Bestandteile der Wertermittlung im Sachwertverfahren sind:

• Herstellungswert aller Gebäudeteile
• Lage der Immobilie
• Grundstückswert
• Baukosten
• Abnutzung (Baujahr und Alter)

Beispiel Alterswertminderung

Nach Gesetz liegt die typische Gesamtnutzungsdauer (Eigentumswohnung und Einfamilienhaus) bei 80 Jahren. Dementsprechend liegt die Wertminderung bei 1,25% pa. Nach Abzug von den Gebäudeherstellungskosten, ergibt sich so der Gebäudesachwert. Zuletzt wird der Bodenwert hinzugerechnet.

• Gesamtnutzungdauer (Gesetz): 30 Jahre
• Wertminderung / Jahr: 1,25%

Sachwertverfahren zusammengefasst:

• Methode zur Bewertung einer Immobilie
• Fokus: Grundstück und Gebäude bewerten
• Vorteil: Macht Immobilienangebote bewertbar und vergleichbar