Mehrfamilienhaus aufteilen: Aufteilergeschäft erklärt!

Aufteilung von Mehrfamilienhäusern zur Steigerung des Verkaufspreises bietet nur begrenzte Vorteile. Für Immobilien als Kapitalanlage aber ist die Aufteilung in kleinere, separat vermietbare Einheiten interessant, zum Beispiel als Micro Apartment für Alleinstehende, als Studentenwohnung oder auch Monteurwohnung. Das Aufteilergeschäft, schnell erklärt!

Aufteilergeschäft: Mietshaus in separate Wohneinheiten umwandeln

Nichts für Anfänger, aber irgendwann muss man ja lernen und starten! Erforderlich sind für die Aufteilung: Aufteilungspläne, Abgeschlossenheitserklärung und Teilungserklärung. Die Nutzung des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums wird langfristig festgelegt. Die Kosten für die Aufteilung von z.B. 12 Wohneinheiten belaufen sich grob auf 10.000 €. Eine Aufteilung ist selten sinnvoll und wird meist von Projektentwicklern durchgeführt.

Wichtig: Bis 2025 gilt in Deutschland ein Umwandlungsverbot für Mietshäuser mit mehr als 3 Wohneinheiten (in Bayern ab 11 Wohneinheiten).

Die Entscheidung zur Aufteilung hängt von verschiedenen Faktoren wie Potenzial, Absichten und Zielen des Verkäufers ab. Projektentwickler suchen nach Chancen zur Wertsteigerung, während klassische Kapitalanleger eher auf Werterhalt und Renditesteigerung setzen.

Wie funktioniert die Aufteilung?

Oder anders gefragt:

Kann man ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln?

Die rein rechtliche Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in separate Wohnungen erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst benötigt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Architekten, gefolgt von einem Teilungsplan. Dieser Plan spiegelt die räumliche Aufteilung der einzelnen Wohneinheiten wider. Anschließend wird eine Teilungserklärung beim Notar erstellt, und das Grundbuch wird entsprechend aufgespaltet.

Vorab transparent:

Gibt es Nachteile beim Aufteilergeschäft?

Bevor Sie sich für die Aufteilung entscheiden, sollten Sie die möglichen Fallstricke beachten. Wenn die Wohnungen bereits vermietet sind, haben die Altmieter ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass sie das Recht haben, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, wenn Sie das Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Dies kann den Verkaufsprozess erschweren. Wenn Sie beabsichtigen, das Haus an Ihre eigene VV GmbH zu veräußern, kann es ebenfalls kompliziert werden, da das Vorkaufsrecht hier relevant sein kann.

Wann macht die Aufteiler Strategie Sinn?

Die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern kann in bestimmten Situationen sinnvoll sein. Zum einen ermöglicht sie mehr Flexibilität, da einzelne Wohnungen separat finanziert und belastet werden können. Dies ist vor allem dann von Vorteil, wenn das Ertragswertverfahren verwendet werden soll, während viele Banken bei Paketen ab drei Wohnungen das Vergleichswertverfahren bevorzugen. Die Aufteilung ermöglicht auch eine höhere Beleihung und einen niedrigeren Eigenkapitalanteil. Es ist wichtig zu beachten, dass die Strategie von verschiedenen Faktoren abhängt und eine sorgfältige Analyse der individuellen Gegebenheiten erforderlich ist.

Nach der Aufteilung…

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Bringt die Strategie eine Wertsteigerung mit sich?

Früher führte die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern oft zu einer Wertsteigerung, da Eigennutzer als Käufer höhere Preise zahlen konnten. Heutzutage ist dies jedoch nicht mehr immer der Fall. Große institutionelle Anleger, wie Versicherungen und Pensionskassen, sind verstärkt auf dem Markt aktiv und drücken die Renditen der Immobilien nach unten. Daher ist eine genaue Analyse der Lage und Marktsituation entscheidend, um die potenzielle Wertsteigerung realistisch einzuschätzen.

Das richtige Mehrfamilienhaus

Bei der Auswahl von Objekten für das Aufteilergeschäft ist es wichtig, nach Mehrfamilienhäusern zu suchen, die bereits über separate Wohneinheiten verfügen. Zudem sollten sie sich in einem guten Zustand befinden, um potenziellen Käufern fertige Wohnungen bieten zu können. Ein sorgfältiges Screening von potenziellen Objekten durch die kaufmännische Prüfung und die technische Prüfung ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass sie für die Aufteilung geeignet sind.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Dokument, das die rechtliche Anerkennung der räumlichen Aufteilung eines Gebäudes in separate Wohneinheiten bestätigt. Sie ist erforderlich, um eine Aufteilung durchführen zu können. Diese Bescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt und bestätigt, dass jede Wohnung über ein eigenes Bad und eine eigene Küche verfügt. Es ist ratsam, frühzeitig Kontakt mit dem Bauamt aufzunehmen und die erforderlichen Schritte für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu klären.

Beispiel: So sieht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus

Hier ist ein beispielhafter Auszug aus einer Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bescheinigt der unterzeichnete Architekt, dass das folgende Gebäude als abgeschlossen anzusehen ist:Gebäudeanschrift: Musterstraße 123, 12345 Musterstadt

Das Gebäude wurde gemäß den eingereichten Bauplänen in folgende Wohneinheiten aufgeteilt:

  1. Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 im Erdgeschoss:
    • Fläche: 85 m²
    • Bestehend aus: Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Küche, Badezimmer, Abstellraum
    • Zugang über Hauseingang A, Treppe 1
  2. Wohnungseigentumseinheit Nr. 2 im Erdgeschoss:
    • Fläche: 72 m²
    • Bestehend aus: Wohnzimmer, einem Schlafzimmer, Küche, Badezimmer, Abstellraum
    • Zugang über Hauseingang A, Treppe 2
  3. Wohnungseigentumseinheit Nr. 3 im Obergeschoss:
    • Fläche: 95 m²
    • Bestehend aus: Wohnzimmer, drei Schlafzimmern, Küche, Badezimmer, Abstellraum
    • Zugang über Hauseingang B, Treppe 3
  4. Wohnungseigentumseinheit Nr. 4 im Obergeschoss:
    • Fläche: 68 m²
    • Bestehend aus: Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Küche, Badezimmer, Abstellraum
    • Zugang über Hauseingang B, Treppe 4

Diese Aufteilung entspricht den geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und ermöglicht eine eigenständige Nutzung jeder Wohneinheit. Jede Einheit verfügt über einen eigenen Eingang, separate Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom) und entsprechende Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen wie Balkonen, Terrassen oder Gartenanteilen.

Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde aufgrund einer baurechtlichen Prüfung und in Übereinstimmung mit den vorliegenden Plänen und den geltenden Vorschriften erstellt.

Musterstadt, [Datum] Unterschrift des Architekten Architekturbüro XYZ

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist ein wichtiges Dokument, das die Aufteilung des Gebäudes und die rechtlichen Beziehungen zwischen den einzelnen Eigentümern regelt. Es ist ratsam, eine sorgfältige Ausarbeitung der Teilungserklärung vorzunehmen, um potenzielle Konflikte und Unklarheiten zu vermeiden. Eine Gemeinschaftsordnung kann ebenfalls Teil der Teilungserklärung sein und regelt den Umgang mit gemeinschaftlichem Eigentum.

Kosten und Gewinne

Bei der Kalkulation der möglichen Gewinne sollten nicht nur die Verkaufspreise der einzelnen Wohnungen berücksichtigt werden, sondern auch die Kosten für den Aufteilungsprozess. Dazu gehören beispielsweise Notarkosten, die Erstellung von Aufteilungsplänen und eventuell anfallende Renovierungskosten. Es ist ratsam, eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen, um sicherzustellen, dass das Aufteilergeschäft rentabel ist.

Marktbedingungen und Zielgruppen

Die Nachfrage nach aufgeteilten Wohnungen variiert je nach Zielgruppe. Kapitalanleger sind in der Regel bereit, etwas mehr zu bezahlen, da sie langfristig von Mieteinnahmen profitieren möchten. Eigennutzer sind möglicherweise bereit, höhere Preise zu zahlen, da sie die Wohnung selbst bewohnen möchten. Es ist wichtig, den Markt zu analysieren und die Bedürfnisse der potenziellen Käufer zu verstehen, um eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Die Demografie in Deutschland spielt Ihnen in die Karten, denn immer mehr Menschen leben allein und gleichzeitig wächst die Bevölkerung.

Marktanforderungen und Preisentwicklung

Die Immobilienpreise und die Nachfrage nach aufgeteilten Wohnungen können je nach Markt variieren. Es ist wichtig, die aktuellen Marktbedingungen zu analysieren und die Preisentwicklung zu berücksichtigen. Ein sorgfältiger Blick auf die Markttrends hilft dabei, die Rentabilität des Projekts einzuschätzen und die richtige Preisstrategie festzulegen.

Architektonische Anforderungen der Aufteilung

Um eine erfolgreiche Aufteilung durchführen zu können, müssen die Wohnungen bestimmte architektonische Anforderungen erfüllen. Jede Wohnung sollte über ein eigenes Bad und eine eigene Küche verfügen. Es kann auch erforderlich sein, einen Abstellraum bereitzustellen. Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland unterschiedlich sein. Es ist ratsam, sich mit den örtlichen Bauvorschriften vertraut zu machen und gegebenenfalls Experten hinzuzuziehen.

Rechtliche Beschränkungen: Gibt es Auflagen?

In einigen Städten und Regionen gibt es gesetzliche Vorschriften und Beschränkungen für die Aufteilung von Immobilien. Beispielsweise können in bestimmten Gebieten bestimmte Auflagen gelten oder die Aufteilung kann ganz untersagt sein. Es ist wichtig, die örtlichen Vorschriften und Bestimmungen zu kennen und zu beachten, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen ist daher unerlässlich.

Das Aufteilergeschäft bietet attraktive Chancen, erfordert aber auch sorgfältige Vorbereitung und Analyse. Mit den richtigen Informationen und einer fundierten Herangehensweise kann das Aufteilergeschäft jedoch eine rentable Investitionsoption in der Immobilienbranche sein.

Aufteilergeschäft: Checkliste

Zur Vertiefung, hier noch einmal das allerwichtigste in Kürze:

Tipp Gelernt
Aufteilungsschritte Eine Aufteilung umfasst Schritte wie Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungsplan und Teilungserklärung.
Nachteile beim Aufteilergeschäft Vorkaufsrecht der Altmieter und Komplikationen bei Veräußerung an eigene VV GmbH.
Sinnhaftigkeit der Aufteiler Strategie Flexibilität, erleichterte Beleihung und individuelle Analyse erforderlich.
Wertsteigerung durch Aufteilung Abhängig von Lage und Marktsituation, institutionelle Anleger können Renditen drücken.
Auswahl des richtigen Mehrfamilienhauses Separat vorhandene Wohneinheiten in gutem Zustand suchen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung Bestätigt rechtliche Aufteilung in separate Wohneinheiten.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Regeln rechtliche Beziehungen und Umgang mit Gemeinschaftseigentum.
Kosten und Gewinne Berücksichtigung der Aufteilungskosten und detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse.
Marktbedingungen und Zielgruppen Analyse der Nachfrage nach aufgeteilten Wohnungen und Bedürfnisse der potenziellen Käufer.
Architektonische Anforderungen der Aufteilung Erfüllung von Anforderungen wie separaten Bädern und Küchen.
Rechtliche Beschränkungen: Auflagen beachten Kenntnis und Beachtung lokaler Vorschriften und Beschränkungen.

Statt die Wohnungen Ihres Mietshauses aufzuteilen, können Sie sich auch überlegen, zum Beispiel eine Einheit zu verkaufen. Mehr dazu hier:

Wohnanlage in Bayern: Gute B-Lage (Immobilienrendite)