Hausverwaltung selber machen: Tipps für eine erfolgreiche Selbstverwaltung – für WEGs & Mietobjekte

Hausverwaltung selber machen – Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss verwaltet werden. So auch Mietobjekte. Meistens wird hierfür eine professionelle Hausverwaltung beauftragt. Es gibt jedoch auch immer mehr Eigentümer, die sich dafür entscheiden, die Verwaltung Ihres Objekts in Eigenregie durchzuführen. Erfahren Sie hier, wann sich eine Selbstverwaltung lohnt und welche Voraussetzungen gegeben sein sollten. Außerdem die wichtigsten Tipps für Selbstverwalter zusammengefasst!

Ist eine Selbstverwaltung sinnvoll?

Die Bestellung einer Hausverwaltung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Ob Vermieter eines Mehrfamilienhauses oder Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in beiden Fällen ist die Selbstverwaltung Ihrer Immobilie durchaus möglich. Dennoch sollten Sie diese Entscheidung, ob Sie die Betreuung Ihres Objekts selbst in die Hand nehmen oder lieber abgeben, nicht überstürzen. Stattdessen gilt es die Vorteile und Nachteile beider Verwaltungsarten abzuwägen.

Nachteile der Selbstverwaltung

Den meisten Immobilienbesitzern fehlt es nämlich an wichtigem Know How und Fachwissen, das für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Liegenschaft unabdinglich ist. Vor allem bei der Erstellung der Jahresabrechnung, der Einhaltung von Sicherheitsmaßnahmen oder der Buchführung der Einnahmen und Ausgaben kann es dann zu schwerwiegenden Fehlern kommen. Außerdem ist die Verwaltung eines jeden Objekts nicht nur aufwendig, sondern auch zeitintensiv, was bedeutet, dass Sie weniger Zeit und Energie in andere Projekte stecken können.

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Die Nachteile der Selbstverwaltung zusammengefasst:

  • fehlendes Know How und Fachwissen
  • schnelles Einschleichen von Fehlern
  • zeitintensiv & aufwendig

Vorteile der Selbstverwaltung

Auf der anderen Seite lassen sich so manche Hausverwalter ihre Tätigkeit teuer bezahlen. So gelten Verwaltungskosten als Rendite-Killer schlechthin. Entscheiden Sie sich für die Selbstverwaltung Ihrer Immobilie, können Sie sich die zusätzlichen Gebühren für den Hausverwalter sparen und somit Ihre Rendite verbessern. Als Selbstverwalter haben Sie das Zügel außerdem selbst in der Hand, haben alle Einnahmen und Ausgaben im Überblick und wissen immer über die neusten Instandhaltungsmaßnahmen Bescheid.

Die Vorteile der Selbstverwaltung auf einen Blick:

  • Sparende Verwaltungskosten
  • stete Transparenz etc.

Die Verwaltung einer Liegenschaft ist also ein verantwortungsvolles Unterfangen, das mit einer Vielzahl an Pflichten einherkommt. Dennoch ist das Kostenersparnis und die stetige Transparenz ein guter Grund für viele Eigentümer, die Verwaltung der Immobilie selbst in die Hand zu nehmen. Vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften sollten jedoch darauf achten, ob Ihre Immobilie auch die wichtigsten Voraussetzungen für eine solche Selbstverwaltung erfüllen. Schauen wir uns diese nun etwas genauer an.

Selbstverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist stets an das Wohnungseigentumsgesetz gebunden. Das schreibt eine ordnungsgemäße Verwaltung der WEG vor, wobei hier auf eine externe Verwalterbestellung durchaus verzichtet werden kann. So steht es den Eigentümern offen, das Gemeinschaftseigentum entweder selber zu verwalten oder hierfür eine externe Hausverwaltung zu beauftragen.

Ausnahme: Einer der Eigentümer verlangt die Bestellung einer externen WEG-Verwaltung. Ist das der Fall, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu gezwungen einen professionellen Hausverwalter zu beauftragen. Dies ist jederzeit und ohne besondere Begründung möglich.

Voraussetzung: Immobilienzustand & WEG Größe

Wann eine Selbstverwaltung sinnvoll ist und wann nicht, das hängt wie bereits erwähnt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehört nicht nur das Fachwissen und die eventuelle Vorerfahrung der Eigentümergemeinschaft, sondern auch der Zustand der Immobilie. Handelt es sich bei der Liegenschaft um ein neueres Objekt, das kaum Handwerksarbeiten Bedarf und das einen hohen Anteil an Selbstnutzern aufweist, sind das ideale Voraussetzungen für eine WEG-Verwaltung in Eigenregie.

Treffen die folgenden Voraussetzungen auf Ihre WEG zu, dann steht der Selbstverwaltung nichts mehr im Wege:

  • sehr kleine WEGS (unter 10 Parteien)
  • hoher Anteil an Selbstnutzern
  • hohe Teamfähigkeit innerhalb der WEG
  • sehr gutes Klima zwischen den Eigentümern
  • guter Zustand der Immobilie

Unterschied: Unechte Selbstverwaltung und echte Selbstverwaltung

Bei der Selbstverwaltung werden die unterschiedlichen Verwaltungsaufgaben innerhalb der WEG organsiert und nicht an eine externe Hausverwaltung abgegeben. Hierbei wird zwischen zwei Formen der Selbstverwaltung unterschieden.

Echte Selbstverwaltung – Bei der echten Selbstverwaltung bleibt die WEG weiterhin verwalterlos. Die Aufgaben werden gemeinschaftlich bewältigt und per Geschäftsverteilungsplan zwischen den Eigentümern verteilt. Um die Angelegenheiten der WEG ordnungsgemäß zu verwalten, bedarf es einer hohen Einsatzbereitschaft eines jeden Eigentümers.

Unechte Selbstverwaltung – Entscheiden Sie sich für eine unechte Selbstverwaltung, wird aus den eigenen Reihen der WEG ein interner Verwalter bestellt. Dieser wird mit den gleichen, im WEG definierten Aufgaben und Pflichten beauftragt, wie ein externer Hausverwalter.

Zusammengefasst:

  • echte Selbstverwaltung: Verwaltungsaufgaben werden gemeinschaftlich wahrgenommen
  • unechte Selbstverwaltung: interner Verwalter wird bestellt

Tipps: Verwaltervertrag, Versicherung & Co.

Egal für welches Modell der Selbstverwaltung Sie sich entscheiden, in beiden Fällen sollten die Absprachen bezüglich der Verwaltungsaufgaben und Vergütung schriftlich festgehalten werden – bei der unechten Selbstverwaltung anhand eines Verwaltervertrags oder bei der echten Selbstverwaltung anhand eines Geschäftsverteilungsplans.

Mittlerweile gibt es außerdem jede Menge Online-Angebote, die bei der Organisation der Verwaltungstätigkeit helfen. Sie können alle Absprachen bezüglich der Urlaubsvertretung, so wie der Bezahlung von Fort- & Weiterbildungen digital festhalten und haben dabei alle Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftsvermögens im Überblick.

Weitere Tipps rund um die Verwaltung einer WEG in Eigenregie finden Sie hier:

Hierdrauf sollten Sie bei der Selbstverwaltung Ihrer WEG achten:

  1. Erstellen Sie einen Verwaltervertrag / Geschäftsverteilungsplan
  2. Legen Sie eine Aufwandsentschädigung & Vergütung fest
  3. Nutzen Sie entsprechende Online Plattformen & Tools
  4. Schließen Sie alle wichtigen Versicherungen ab
  5. Treffen Sie Absprachen bezüglich Urlaubsvertretung, Ausfall & Co.
  6. Sprechen Sie sich bezüglich der Bezahlung von Fort- & Weiterbildungen ab

Selbstverwaltung einer Mietimmobilie

Ob vermietetes Sondereigentum innerhalb einer WEG oder komplettes Mehrfamilienhaus – Auch Eigentümern eines Mietobjekts steht es offen, die Verwaltung ihrer Liegenschaft persönlich in die Hand zu nehmen. Die Vielzahl an Aufgaben und Pflichten mag anfangs etwas abschrecken, doch bringen Sie genügend Zeit und kaufmännisches Geschick mit, ist auch das kein Hexenwerk. Vorab sollten Sie sich jedoch mit den optimalen Voraussetzungen auseinandersetzen, die Ihre Immobilie mitbringen muss.

Voraussetzung: Verwaltungsaufwand, Lage & Co.

Damit einer erfolgreichen Selbstverwaltung nichts im Weg steht, sollte das Objekt einen nicht allzu großen Verwaltungsaufwand mit sich bringen. Das gilt vor allem für unerfahrene Selbstverwalter. Ist Ihre Immobilie sehr alt oder einem stark sanierungsbedürftigen Zustand, lohnt es sich also über die Bestellung eines erfahrenen Verwalters nachzudenken.

Auch das Klientel der Mieter spielt eine wichtige Rolle. Im Idealfall sollte das Klima unter den Mietern kollegial und konfliktfrei sein. Die Mieten werden pünktlich bezahlt und Aufzug, Flur, Treppenhaus und Co. sauber gehalten.

Selbst verwalten oder eine Mietverwaltung beauftragen? Auf diese Kriterien kommt es an:

  • Größe des Mietobjekts
  • Anzahl der Mieteinheiten
  • Baujahr & Zustand
  • Verwaltungsaufwand
  • Mietverhältnis
  • Lage der Immobilie

Tipps: Vom Mietspiegel bis zum Mietrecht

Haben Sie sich dazu entschieden Ihre Mietimmobilie selbst zu verwalten, sollten Sie sich mit den wichtigsten Gesetzen des Mietrechts vertraut machen. Kennen Sie sich mit den Pflichten und Aufgaben aus, die Sie als Vermieter zu erfüllen haben, ist das die optimale Grundlage für ein gutes Verhältnis zwischen Ihnen und Ihren Mietern. Auch mit dem örtlichen Mietspiegel sollten Sie sich auskennen, um einen fairen und realistischen Mietpreis fest zu legen.

Um Ihre Liquidität im Schadensfall zu sichern, lohnt es sich außerdem einige Versicherungen abzuschließen. Fehler passieren schnell und es kann jeder Zeit zu Schäden und Beeinträchtigungen an Ihrem Eigentum kommen. Aus diesem Grund sollten Sie neben der Privathaftpflichtversicherung und Hausratsversicherung, auch eine Wohngebäudeversicherung und Elementarschadenversicherung abschließen.

Mehr Tipps zur Selbstverwaltung Ihres Mietobjekts finden Sie hier:

  • Mietverwaltung selber machen

Hier das wichtigste für Selbstverwalter zusammengefasst:

  1. Schließen Sie im Vorfeld alle wichtigen Versicherungen ab
  2. Setzen Sie sich mit dem örtlichen Mietspiegel auseinander
  3. Machen Sie sich mit dem Mietrecht vertraut
  4. Verbessern Sie Ihr Verhandlungsgeschick

Fazit: Selbstverwaltung in Eigenregie

Die Hausverwaltung Ihrer Immobilie in Eigenregie durchzuführen ist durch möglich, so lange gewisse Voraussetzungen gegeben sind. Vor allem bei WEGs oder Mietobjekten mit einem geringen Verwaltungsaufwand lohnt es sich durchaus die Verwaltungskosten zu sparen und die Liegenschaft persönlich zu betreuen. Prinzipiell sollten Sie den Verwaltungsaufwand einer Immobilie nie unterschätzen und bei Bedenken über die Bestellung eines professionellen Hausverwalters nachdenken.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier: