WEG Selbstverwaltung oder externe Hausverwaltung? Vorteile, Nachteile & Vergleich

WEG Selbstverwaltung oder externe Hausverwaltung – Je nach Immobiliengröße und -Zustand lohnt es sich die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Eigenregie durchzuführen. Eine WEG selbst zu verwalten ist jedoch zeitintensiv und erfordert sehr viel Organisationstalent und Fachwissen. Vor allem durch die Verabschiedung der WEG Reform 2020 ist die Selbstverwaltung schwieriger, aber dennoch nicht unmöglich geworden. Erfahren Sie hier welche Vorteile und Nachteile eine WEG Selbstverwaltung durch die Eigentümer mit sich bringt, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen und wann sich die Bestellung eines externen WEG-Verwalters lohnt. Zurück zur Übersicht: WEG-Verwaltung.

Was ist eine WEG-Verwaltung?

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt eine ordnungsgemäße Verwaltung der Liegenschaft vor, für die die Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich ist. Möchte sich die WEG nicht persönlich um die Verwaltungsaufgaben kümmern, können sie stattdessen eine externe WEG-Verwaltung beauftragen. Diese ist sowohl für die Betreuung des Gemeinschaftseigentums zuständig, als auch für die Betreuung der gemeinschaftlichen Finanzen.

WEMoG: Bestellung eines WEG-Verwalters weiterhin keine Pflicht

Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt es den WEGs aber auch weiterhin, sich selbst zu verwalten. Daran hat sich selbst nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes (auch WEMoG genannt) nichts verändert. Ein externer WEG-Verwalter muss also nicht zwangsweise bestellt werden. Erst dann, wenn ein WEG-Mitglied den Wunsch äußert, eine professionelle WEG-Verwaltung zu bestellen, muss die WEG diesem Wunsch nachkommen.

Es ist somit Ihnen überlassen, ob Sie sich für eine WEG Selbstverwaltung entscheiden oder für eine externe Hausverwaltung. Beides bringt seine ganz individuellen Vorteile und Nachteile mit sich und ist vom Immobilientyp, den Präferenzen der WEG und der WEG-Größe abhängig. Bei der Selbstverwaltung stehen Ihnen zwei Optionen offen.

Arten der Selbstverwaltung: Überblick

Prinzipiell wird zwischen der echten Selbstverwaltung und der unechten Selbstverwaltung unterschieden. Schauen wir uns die beiden Arten der Selbstverwaltung nun genauer an:

Echte Selbstverwaltung mit Geschäftsverteilungsplan

Die erste Option ist die gemeinschaftliche, echte Selbstverwaltung bei der alle WEG-Mitglieder für die Verwaltung der Liegenschaft zuständig sind. Das bedeutet auch, dass Verträge von allen Mitgliedern unterschrieben werden müssen. Je kleiner die WEG, desto einfacher ist das. Denn je mehr Eigentümer involviert sind, um so mehr Unterschriften sind dafür nötig. Das ist nicht nur sehr mühsam, sondern auch sehr aufwendig. Stattdessen empfiehlt es sich, eine Vertreterermächtigung für bestimmte Aufgabenbereiche oder Tätigkeiten auszustellen.

Tipp für große WEGs: Vertreterermächtigung an einzelne Mitglieder

Das bedeutet: Jedes WEG-Mitglied ist für einen Aufgabenbereich zuständig. So kann einer der Eigentümer im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge mit Dienstleistern abschließen, während jemand anderes für die Unterzeichnung der Verträge mit Kreditinstituten verantwortlich ist. Im Idealfall werden die jeweiligen Zuständigkeiten schriftlich festgehalten, etwa in einem Geschäftsverteilungsplan. Alternativ können hierfür auch kleine Gruppen pro Aufgabe bevollmächtigt werden.

Zusammengefasst:

  • Gemeinschaftliches Treffen von Entscheidungen
  • Gemeinsames Unterschreiben von Verträgen
  • Empfehlung: Ein Aufgabenbereich pro WEG-Mitglied
  • Aufstellen eines Geschäftsverteilungsplans

Unechte Selbstverwaltung mit Verwaltervertrag

Die zweite Option ist die unechte Selbstverwaltung durch einen internen Verwalter. In anderen Worten: Einer der WEG-Eigentümer übernimmt die Aufgabe der WEG-Verwaltung alleine. Am besten wird hierfür ein offizieller Verwaltervertrag aufgesetzt und unterschrieben, der alle wichtigen Aufgaben, Pflichten und Rechte des Verwalters beinhaltet. Dieser dient als Absicherung für WEG und Verwalter.

Kurz gefasst:

  • Hausverwaltung durch eines der WEG-Mitglieder
  • Tipp: Aufsetzen eines Verwaltervertrags

Vor allem bei älteren Immobilien ist der Verwaltungsaufwand sehr hoch, weshalb hier von einer echten Selbstverwaltung abgesehen werden sollte.

Vorteile & Voraussetzungen der Selbstverwaltung

Bei der Selbstverwaltung wird also entweder ein interner Verwalter aus eigenen Kreisen bestellt oder die Verantwortung auf mehrere Individuen verteilt. Ob und wann sich das im Vergleich zu einer externen Hausverwaltung lohnt, darüber geben mehrere Faktoren Aufschluss. Denn nicht jede WEG und nicht jede Immobilie ist für eine Verwaltung in Eigenregie geeignet. Auch die jeweiligen Vorteile und Nachteile sollten in Betracht gezogen werden.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Voraussetzungen für eine erfolgreiche WEG Selbstverwaltung

Je älter oder je größer die Immobilie ist, desto höher auch der Verwaltungsaufwand. Ein erhöhter Verwaltungsaufwand bringt nicht nur mehr Konfliktpotenzial mit sich, sondern auch große Fallstricke. Je kleiner und moderner die Immobilie also ist, desto besser. Eine wichtige Voraussetzung ist auch ein hoher Anteil an Selbstnutzern.

Diese Immobilien eignen sich für die Selbstverwaltung:

  • sehr kleine WEGs (unter 10 Parteien)
  • hoher Anteil an Selbstnutzern
  • hohe Teamfähigkeit innerhalb der WEG
  • sehr gutes Klima zwischen den Eigentümern
  • guter Zustand der Immobilie
  • WEG-Mitglied mit Vorkenntnissen

Vorteile: Keine Verwaltungskosten & keine unseriösen Verwalter

Leider gibt es immer noch viele schwarze Schafe unter den Hausverwaltern. Das wird durch einen intern bestellten Verwalter oder durch eine gemeinschaftliche Betreuung der Liegenschaft vermieden. Auch wird Hausgeld eingespart, da hohe Verwaltungskosten wegfallen. Durch die Selbstverwaltung ist außerdem das Interesse am Werterhalt des Objekts und den daraus resultierenden Instandhaltungsmaßnahmen groß, zumal sich die Eigentümer mit ihrem Gemeinschaftseigentum und seinem Zustand sehr gut auskennen.

Alle Vorteile der Selbstverwaltung auf einen Blick:

  • keine Gefahr durch unseriösen Verwalter
  • keine Verwaltungskosten
  • individuelles Interesse
  • sehr gute Kenntnisse über die Liegenschaft

Nachteile: Fehlende Expertise & widersprüchliche Interessen

In der Theorie klingt die Selbstverwaltung einer Immobilie gar nicht so schwer. In der Praxis wiederum machen sich bei unerfahrenen Hausverwaltern schnell Überforderung und Frustration breit. Nicht qualifizierte Verwalter besitzen meistens nicht über genügend Expertise und Fachwissen, um den operativen Anforderungen der Liegenschaft gerecht zu werden. Auch kommt es durch die persönlichen Beziehungen innerhalb der WEG schnell zu Interessenkonflikten. Ein weiteres Problem stellt das hohe Haftungsrisiko des internen Verwalters dar. Ohne entsprechende Versicherung haftet er in Schadensfällen persönlich.

Hier die Nachteile der Selbstverwaltung:

  • fehlende Expertise
  • zu große Eigentümergemeinschaft
  • widersprüchliche Interessen
  • hohes Haftungsrisiko
  • kein eigenes Netzwerk mit externen Dienstleistern

Externe Hausverwaltung beauftragen: Tipps

Die Alternative zur persönlichen Betreuung des Objekts stellt die externe Hausverwaltung dar. Die Verwaltungskosten sind von Bundesland und Anzahl der zu verwaltenden Einheiten abhängig. Auch der Zustand des zu verwaltenden Objekts wirkt sich auf die Verwaltungskosten aus.

Wurde ein passender Verwalter gefunden, werden alle wichtigen Details im Vertrag mit der WEG-Verwaltung festgehalten. Im Vergleich zur Selbstverwaltung bringt die professionelle Betreuung der Liegenschaft durch einen externen Dienstleister seine ganz eigenen Vorteile und Nachteile mit sich.

Vorteile: Fachwissen, Erfahrung & Neutralität

Ein qualifizierter Hausverwalter besitzt über ausreichend Expertise und Fachwissen, um allen Bereichen der Verwaltung gerecht zu werden. So kennt er sich sowohl mit der kaufmännischen Verwaltung, als auch mit der technischen Verwaltung und der juristischen Verwaltung aus. Dadurch sparen sich die Mitglieder der WEG nicht nur Zeit, sondern auch Stress. Fehler werden vermieden und Neutralität ist stets gewährt. Außerdem bringt ein guter Hausverwalter sein eigenes Netzwerk aus Handwerker, Hausmeister, Reinigungspersonal & Co. mit.

Hier die Vorteile einer externen Hausverwaltung:

  • umfangreiches Fachwissen
  • jahrelange Erfahrung
  • spart Eigentümern Stress und Zeit
  • Neutralität
  • eigenes Netzwerk an Dienstleistern

Nachteile: Verwaltungskosten & fehlende Transparenz

Vorsicht ist jedoch bei unqualifizierten Hausverwaltern geboten. Davon gibt es auf dem Immobilienmarkt leider sehr viele. Daher empfiehlt sich vorab eine ausführliche Recherche, bei der Sie sich die Qualifikationen und Referenzen der unterschiedlichen Hausverwaltungen einholen und vergleichen. Außerdem ist ein externer Hausverwalter meist teurer als eine gemeinschaftliche Selbstverwaltung. Geraten Sie an den falschen Verwalter, droht Ihnen eine fehlende Transparenz.

Alle Nachteile der externen Hausverwaltung auf einen Blick:

  • hohe Verwaltungskosten
  • Vielzahl an unqualifizierten Verwaltern
  • fehlende Transparenz

Fazit: WEG Selbstverwaltung oder externe Hausverwaltung?

Die Entscheidung nach der Art der Hausverwaltung hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Vorab sollten Sie sich über einige wichtige Punkte, wie Immobilienzustand, Größe der WEG und Verwaltungskosten Gedanken machen und über diese gemeinsam mit allen WEG-Mitgliedern sprechen. Bei modernen Immobilien mit wenig Verwaltungsaufwand, einer Vielzahl an Selbstnutzern oder bei einer kleinen WEG lohnt es sich, eine Selbstverwaltung in Erwägung zu ziehen. Handelt es sich jedoch um eine alte, sanierungsbedürftige Immobilie oder um eine sehr große WEG mit vielen Parteien, sollten Sie lieber eine externe Hausverwaltung mit der fachgerechten Betreuung Ihres Objekts beauftragen.

WEG Verwaltung: Ratgeber

Die WEG-Verwaltung ist für die professionelle Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich und betreut das Gemeinschaftseigentum der WEG inklusive der gemeinschaftlichen Finanzen. Um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten, wickelt der WEG Verwalter die gesamten Kosten des Hauses ab, führt die Eigentümerversammlungen durch und koordiniert die Instandhaltungsmaßnahmen.

Mehr zu den Aufgaben, Kosten & Co. finden Sie in unserem Ratgeber:

Mehrfamilienhaus, Neubau

Photo: Grand Warszawski / shutterstock.com

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