Haus bewerten: Bewertung, Verkehrswert, Tipps! Was ist ein Haus wert?

Bewertung eines Hauses – Sie wollen den Wert eines Hauses berechnen? Freistehendes Einfamilienhaus, Haushälfte, Reihenhaus oder auch speziellere Hausarten, die Wertermittlung verläuft immer gleich. Lernen Sie hier alles, über die Hausbewertung bzw. die Ermittlung vom Verkehrswert (aktueller Marktwert). Dafür gibt es 3 Bewertungsverfahren, die typischerweise zur Anwendung kommen. In die Berechnung vom Verkehrswert fließen die Lage einer Immobilie, die Größe, Bauzustand, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten. Durch eine gute und seriöse Hausbewertung, bekommen Sie einen realistischen Wert und eine solide Grundlage für spätere Preisverhandlungen mit Interessenten.

Hausbewertung: Schritt für Schritt

Bewertungen haben verschiedene Anlässe, manchmal nur als Information, manchmal wird bewertet für den Hausverkauf. In allen Fällen, wollen Sie einen realistischen Preis.

Im Folgenden gehen wir Schritt für Schritt durch die Bewertung. Im Ratgeber starten wir mit den allgemeinen Wertfaktoren, die den größten Einfluss auf den Angebotspreis haben. Danach kommen Sie zur Verkehrswertermittlung, durch die drei Bewertungsverfahren.

Tipp! Verpassen Sie keine Immobilien Nachricht! Folgen Sie uns jetzt auch auf Twitter, Facebook und LinkedIn!

Twitter: Immobilien NachrichtenTwitter: Immobilien NachrichtenTwitter: Immobilien Nachrichten

Die einzelnen Schritte:

  1. Bewertung (Eigentümer): Bewerten mit Expertise
  2. Bewertung (Käufer): Schnell bewerten
  3. Wertfaktoren: Haus im Allgemeinen
  4. Verkehrswert: Marktwert eines Hauses
  5. Bewertung: 3 Bewertungsmethoden

Zunächst das Wichtigste, diese Vorteile bringt eine Bewertung mit sich:

Vorteil einer Hausbewertung

Was schafft eine fundierte Bewertung?

  • Realistische Werteinschätzung für Verkäuferseite
  • Attraktiver Kaufpreis (nicht günstig!) bringt Interessenten
  • Gute Verhandlungsposition durch belegbare Werte
  • Hausverkauf im Zeitplan

Hausbewertung für Verkäufer: Bewerten mit Expertise

Zentral ist die Ermittlung vom Verkehrswert. Doch, wie kommen Sie am schnellsten an eine Bewertung, durch einen Profi?

Der Verkehrswert ist gleichbedeutend zum realen „Marktwert“ einer Immobilie. Also ohne Emotionen, die beispielsweise bei Privatverkäufern, durch positive und schöne Erinnerungen oder auch persönliche Beziehung, zwischen Verkäufer und Käufer, vorhanden sind. Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es in Deutschland drei Verfahren zu Wertermittlung. Wird die Bewertung von einem Sachverständigen (beispielsweise ein Makler oder Architekt) durchgeführt oder von einem Gutachter, muss mindestens eines dieser drei Bewertungsverfahren angewendet werden.

Verkäufer Tipp! Die meisten Immobilienmakler geben Ihnen eine kostenlose Bewertung für Ihr Haus. Vergleichen Sie 3, 4 Angebote / Bewertungen.

Beachten Sie gleichzeitig, dass Makler oft Ihrem Wunsch entsprechen wollen. Sagen wir, ihr Haus ist 800.000 Euro wert, Sie wollen aber 1 Million Euro. Einige Makler werden Sie fragen, was stellen Sie sich vor? Wenn Sie jetzt bereits eine konkrete Summe nennen, orientiert sich der Makler daran und sagt Ihnen in etwa Ihren Wunschpreis, wenn der Abstand zum Realwert nicht zu groß ist. Lassen Sie sich lieber eine ehrliche Meinung geben.

In diesem Ratgeber lernen Sie die Wertfaktoren eines Hauses kennen.

Haus schnell selbst bewerten?

Sie wollen „einfach“ nur den Wert eines Hauses kennen, einen „schnellen“ Preis?

Dann sollten Sie sich diese einfache Methode anschauen – Sie brauchen dafür keinen Makler, keinen Gutachter und keinen anderen Experten. Mit dieser einfachen Methode, können Sie alle Immobilienarten (auch Wohnungen und Grundstücke) selbst bewerten. Wenn Sie schnell und unkompliziert an eine Bewertung kommen wollen, empfehlen wir diesen, kleinen und einfachen Trick:

Nutzen Sie Immobilienportale für Ihre grobe Bewertung eines Hauses – schnell und kostenlos

Solch eine schnelle Bewertung ersetzt nicht die Expertise eines Sachverständigen (wie Makler), sie ist aber ein guter Preis-Indikator für den Wert eines Hauses.

Lernen Sie hier mehr:

Hausbewertung für Käufer: Schnell bewerten

Sie wollen Ihr erstes Haus kaufen und wissen noch nicht, wie Sie eine Immobilie schnell bewerten?

Lesen Sie hier auch unsere Ratgeber für Erstkäufer! Die kaufmännische Prüfung führen Sie einfach gesagt vom Schreibtisch aus. Sie prüfen Immobilien anhand von Kennzahlen, die Sie in Ihren Kauf-Kriterien aufgestellt haben. Beispielsweise die Lage, Wohnfläche, Baujahr, Rendite (wenn Kapitalanleger). Stimmen die Parameter, gehen Sie vor Ort in die technische Prüfung der Immobilie, vom Grundstück über Wohnraum, bis Keller und Dachstuhl.

Käufer Tipp! So prüfen Sie Häuser schon vom Schreibtisch aus: Kaufmännische Bewertung

Sollten Sie sich anhand der Zahlen für ein Objekt interessieren, folgt die technische Bewertung Vorort.

In Schritt 1 schauen wir auf die wichtigsten Wertfakten:

Faktoren: Lage, Zustand, Größe und Zuschnitt

Bevor Sie die 3 Bewertungsverfahrenen kennenlernen, hier ein Blick auf die maßgeblichen Wertfaktoren eines Hauses.

  1. Lage vom Haus
  2. Bau und Zustand
  3. Größe und Zuschnitt

Lage vom Haus und Werteinfluss

Bei Immobilien gilt wie immer: Lage, Lage, Lage.

Vergleichen wir als Beispiel Brandenburg / München – Sagen wir, Sie haben ein Haus in Brandenburg mit 120 m². Vergleichen Sie dieses Haus mit einem Haus in München, mit selber Bausubstanz, gleichem Baujahr, gleicher Wohnfläche. Der Wertunterschied liegt schnell beim 6-fachen, 7-fachen des Preises, wie wir bereits im Ratgeber Immobilie bewerten aufgezeigt haben.

Je besser die Lage, desto höher der Grundstückspreis.

Dieser unterscheidet sich, wie im Beispiel zu sehen, erheblich.

Ganz allgemein teilt man die Lage von Häusern dafür in 3 Kategorien: A, B und C Lage. A-Lagen sind Ballungsräume, Häuser in Städten wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf oder auch Frankfurt und Stuttgart. B-Lagen sind meist im Speckgürtel der Ballungszentren, wie Bonn bei Köln, Düsseldorf oder Potsdam für Berlin. C-Lagen sind typischerweise in ländlichen Regionen, mit gleichbleibender oder sogar schrumpfender Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, etc.) oder auch Städte, wie Duisburg in NRW.

Sie wollen wissen, was Ihr Grundstück wert ist?

Den Bodenwert können Sie einfach selbst herausfinden. Dafür gibt es das BORIS (Bodenrichtwertsytem), in dem Sie den Bodenrichtwert für alle Grundstücke, in allen Bundesländern entnehmen können. Tipp! Hier finden Sie den:

Egal welches Bewertungsverfahren zum Einsatz kommt, der Grundstückswert hat fast immer den größten Einfluss.

Maßgeblich ist also die Lage:

  • A-Lagen in Ballungsgebieten – vergleichsweise sehr hoher m² Preis
  • B-Lagen im Speckgürtel großer Städte – hoher m² Preis
  • C-Lagen in wirtschaftlich schwachen Regionen – moderater / günstiger m² Preis

Das selbe Prinzip gilt auch oft abgeschwächt innerhalb von Städten. Einzelne Stadtteile unterscheiden sich, selbst einzelne Straßen. Beispiel: Liegt Ihr Haus an der Hauptstraße oder nur 50 Meter entfernt, in einer ruhigeren Seitenstraße.

Nach der Lage, kommt das Haus selbst.

Bausubstanz, Zustand, Sanierung und Ausstattung

Der zweite Blick einer groben Vorbewertung richtet sich auf das / die Gebäude.

In welchem Zustand befindet sich das Haus, die gesamte Bausubstanz. Dazu kommen Fragen zu Sanierung, zur Energieeffizienz und den technischen Anlagen. Je weniger von der Käuferseite nach dem Kauf gemacht werden muss, desto besser für Sie und den Preis, den Sie vom Käufer verlangen können. Gibt es allerdings Sanierungsstau oder die technischen Anlagen / Leitungen sind veraltet, erfordert dies bald Investitionen von Käuferseite und dementsprechend senkt es den möglichen Preis. Manche Käufer suchen auch speziell nach solchen Objekten um Sie nach dem Kauf zu sanieren.

All die Faktoren finden Sie später auch in den Bewertungsverfahren wieder, unter anderem im Sachwertverfahren, dass sich speziell auf den Wert von Grund und Gebäuden bezieht.

Das Wichtigste um die Gebäude selbst:

  • Keller bis Dach
  • Mauerwerke
  • Grundstück, Außenflächen
  • Innenflächen, Räume und Flure
  • Technische Anlagen
  • Leitungsnetz

Beim Gebäudewert betrachten Sie alles, von Außen und Innen.

Photo: hydebrink / shutterstock.com

Typisch ist oft der Eintritt von Feuchtigkeit, insbesondere an Schnittstellen zum Dach. In diesem Beispiel zur Veranschaulichung etwas extremer. Diese sollten Sie vor einem möglichen Verkauf beheben. Kleiner Fix, große Wirkung.

Foto: Igor_PS / Schutterstock.com

Immer wichtig für eine realistische Bewertung, alle technischen Anlagen, Leitungen und der Energieausweis des Hauses.

Photo: gcpics / shutterstock.com

Außerdem sind zu erwähnen, die Ausstattung und die Extras, wenn relevant. Beispiele sind:

  • Fußbodenheizung
  • Carport

Fläche, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten

Je nach Hausart und Zuschnitt unterscheiden sich die Nutzungsmöglichkeiten.

Der dritte und letzte wichtige Aspekt. Denn letztendlich geht es um Angebot und Nachfrage. Ein 350 m² Haus in B-Lage oder C-Lage ist für den größeren Teil der Hauskäufer nicht finanzierbar. Ein typisches Haus um die 120 m² interessiert einen Großteil der Käufer. Dazu kommt aber noch der Zuschnitt der Fläche. Ein Haus mit 120 m² verteilt auf Wohnzimmer / freistehende Küche, Schlafzimmer und Bad ist etwas für Paare, jedoch nicht für die meisten Alleinstehenden und nichts für Familien. 120 m² verteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad ist wesentlich praktischer.

Je nach Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie, steigt die Nachfrage. Je beschränkter die Nutzung, wie im Denkmalschutz, desto eher wirkt sich das auf Ihre Bewertung aus. Ein einfaches Beispiel wäre der Garten, eines komplexeres Denkmalgeschütztes Haus.

  • Je größer, desto spezieller > weniger Käufer
  • Je typischer die Schnitte (Bad, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, etc.), desto mehr Nachfrage > mehr Käufer

Das heißt:

  • Je gewöhnlicher, desto einfacher der Verkauf
  • Je spezieller, desto aufwendiger ist die Käufersuche

Damit kennen Sie die 3 maßgeblichen Wertfaktoren eines Hauses: Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten.

Typisch auf dem Land, das freistehende Einfamilienhaus, mit viel Gestaltungsspielraum – insbesondere interessant für Eigennutzer.

Photo: hydebrink / shutterstock.com

Typisch in Städten, Reihenhäuser mit weniger Fläche und Funktion:

Photo: hecke61 / shutterstock.com

Verkehrswert Haus: Berechnung und Bewertungsverfahren

Kommen wir jetzt zum Verkehrswert, dem Marktwert eines Hauses.

Bewertungsverfahren: Verkehrswert Ermittlung

Wie schon gelernt, es gibt 3 Bewertungsverfahren zur Ermittlung vom Verkehrswert. Immer wenn ein Sachverständiger oder Gutachter eine Bewertung anfertigt, muss sie mindestens eine dieser drei Methoden anwenden. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, muss später begründbar sein und hängt von der Art der Immobilie, bzw. dem Ziel des Käufers ab.

Die 3 Bewertungsmethoden:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Die Methoden im Überblick:

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Vergleichswertverfahren für Häuser: Verkaufspreise

Das Vergleichswertverfahren ist praktisch, da es tatsächlich erzielte Verkaufspreise von ähnlichen Häusern vergleicht und so einen Durchschnittswert ermittelt. Dieser Schnitt ist eine realistische Grundlage, welchen Preis ein Haus erzielen kann. Wichtig für diese Ermittlungsmethode vom Verkehrswert, es müssen ausreichend vergleichbare Häuser hinzugezogen werden, damit die Datengrundlage ausreichend ist.

Das Vergleichswertverfahren ist damit eine gute Grundlage, die im Idealfall um eine zweite Methode (Ertragswert oder Sachwert) ergänzt wird.

Lernen Sie hier noch mehr zum:

Ertragswertverfahren für Häuser: Kapitalanlage

Das Ertragswertverfahren ist für Kapitalanleger, bzw. für Vermieter. Der Ertragswert gibt Auskunft darüber, wie rentabel ein Haus in der Vermietung ist. Typischerweise finanzieren Kapitalanleger eine Immobilie und zahlen dann eine monatliche Kreditrate an die Bank zurück. Ist der Ertrag aus der Vermietung höher, als die Kosten für Kredit und Bewirtschaftung des Hauses, spricht man von einer Renditeimmobilie. Das Ertragswertverfahren ermittelt diese Rendite. Damit haben Kapitalanleger eine gute Entscheidungsgrundlage für das einzelne Haus, sie können aber auch verschiedene Angebote miteinander vergleichen.

Lernen Sie hier mehr zum:

Sachwertverfahren für Häuser: Grund und Gebäude

Das Sachwertverfahren wirft den Blick auf die Immobilie selbst, also das Grundstück, bzw. den Bodenwert und das oder die Gebäude (Haus, Garage, etc.) auf dem Grundstück.

Lernen Sie mehr zum:

So berechnen Sie den Verkehrswert Ihres Hauses.

Nächster Schritt: Kostenlose Bewertung und Verkauf

Ihre Gedanken um Bewertung und Verkauf sind schon konkreter? Lernen Sie hier bei uns noch mehr über den gesamten Verkaufsprozess.

Makler für Verkaufsvorbereitung: Kostenlose Bewertung

Wie schon in der Einleitung als Tipp mitgegeben. Für die Bewertung Ihres Hauses müssen Sie kein teures Vollgutachten erstellen lassen, dass bis zu 30 Seiten hat und zwischen 1.500 bis 5.000 Euro kostet. Es genügt ein einfaches Wertgutachten von Sachverständigen. Typischerweise Immobilienmakler. Der Vorteil: Fast alle Makler geben Ihnen eine kostenlose Hausbewertung. Lesen Sie hier noch mehr über die Aufgaben von Maklern für Verkäufer:

Haus verkaufen: Schritte bis zum Notar

Sie planen den Verkauf eines Hauses? Dieser Ratgeber leitet Sie durch alle Schritte im Verkauf. Von der Verkaufsplanung und Bewertung, über Inserate, Besichtigungstermine, Verhandlungen, den Kaufvertrag und Schlüsselübergabe.

Lernen Sie hier alle Schritte im: