Haus bewerten: Bewertung, Verkehrswert, Tipps! Was ist ein Haus wert?

Bewertung eines Hauses – Sie wollen den Wert eines Hauses berechnen? Freistehendes Einfamilienhaus, HaushĂ€lfte, Reihenhaus oder auch speziellere Hausarten, die Wertermittlung verlĂ€uft immer gleich. Lernen Sie hier alles, ĂŒber die Hausbewertung bzw. die Ermittlung vom Verkehrswert (aktueller Marktwert). DafĂŒr gibt es 3 Bewertungsverfahren, die typischerweise zur Anwendung kommen. In die Berechnung vom Verkehrswert fließen die Lage einer Immobilie, die GrĂ¶ĂŸe, Bauzustand, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten. Durch eine gute und seriöse Hausbewertung, bekommen Sie einen realistischen Wert und eine solide Grundlage fĂŒr spĂ€tere Preisverhandlungen mit Interessenten.

Hausbewertung: Schritt fĂŒr Schritt

Bewertungen haben verschiedene AnlĂ€sse, manchmal nur als Information, manchmal wird bewertet fĂŒr den Hausverkauf. In allen FĂ€llen, wollen Sie einen realistischen Preis.

Im Folgenden gehen wir Schritt fĂŒr Schritt durch die Bewertung. Im Ratgeber starten wir mit den allgemeinen Wertfaktoren, die den grĂ¶ĂŸten Einfluss auf den Angebotspreis haben. Danach kommen Sie zur Verkehrswertermittlung, durch die drei Bewertungsverfahren.

Die einzelnen Schritte:

  1. Bewertung (EigentĂŒmer): Bewerten mit Expertise
  2. Bewertung (KĂ€ufer): Schnell bewerten
  3. Wertfaktoren: Haus im Allgemeinen
  4. Verkehrswert: Marktwert eines Hauses
  5. Bewertung: 3 Bewertungsmethoden

ZunÀchst das Wichtigste, diese Vorteile bringt eine Bewertung mit sich:

Vorteil einer Hausbewertung

Was schafft eine fundierte Bewertung?

  • Realistische WerteinschĂ€tzung fĂŒr VerkĂ€uferseite
  • Attraktiver Kaufpreis (nicht gĂŒnstig!) bringt Interessenten
  • Gute Verhandlungsposition durch belegbare Werte
  • Hausverkauf im Zeitplan

Hausbewertung fĂŒr VerkĂ€ufer: Bewerten mit Expertise

Zentral ist die Ermittlung vom Verkehrswert. Doch, wie kommen Sie am schnellsten an eine Bewertung, durch einen Profi?

Der Verkehrswert ist gleichbedeutend zum realen „Marktwert“ einer Immobilie. Also ohne Emotionen, die beispielsweise bei PrivatverkĂ€ufern, durch positive und schöne Erinnerungen oder auch persönliche Beziehung, zwischen VerkĂ€ufer und KĂ€ufer, vorhanden sind. Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es in Deutschland drei Verfahren zu Wertermittlung. Wird die Bewertung von einem SachverstĂ€ndigen (beispielsweise ein Makler oder Architekt) durchgefĂŒhrt oder von einem Gutachter, muss mindestens eines dieser drei Bewertungsverfahren angewendet werden.

VerkĂ€ufer Tipp! Die meisten Immobilienmakler geben Ihnen eine kostenlose Bewertung fĂŒr Ihr Haus. Vergleichen Sie 3, 4 Angebote / Bewertungen.

Beachten Sie gleichzeitig, dass Makler oft Ihrem Wunsch entsprechen wollen. Sagen wir, ihr Haus ist 800.000 Euro wert, Sie wollen aber 1 Million Euro. Einige Makler werden Sie fragen, was stellen Sie sich vor? Wenn Sie jetzt bereits eine konkrete Summe nennen, orientiert sich der Makler daran und sagt Ihnen in etwa Ihren Wunschpreis, wenn der Abstand zum Realwert nicht zu groß ist. Lassen Sie sich lieber eine ehrliche Meinung geben.

In diesem Ratgeber lernen Sie die Wertfaktoren eines Hauses kennen.

Haus schnell selbst bewerten?

Sie wollen „einfach“ nur den Wert eines Hauses kennen, einen „schnellen“ Preis?

Dann sollten Sie sich diese einfache Methode anschauen – Sie brauchen dafĂŒr keinen Makler, keinen Gutachter und keinen anderen Experten. Mit dieser einfachen Methode, können Sie alle Immobilienarten (auch Wohnungen und GrundstĂŒcke) selbst bewerten. Wenn Sie schnell und unkompliziert an eine Bewertung kommen wollen, empfehlen wir diesen, kleinen und einfachen Trick:

Nutzen Sie Immobilienportale fĂŒr Ihre grobe Bewertung eines Hauses – schnell und kostenlos

Solch eine schnelle Bewertung ersetzt nicht die Expertise eines SachverstĂ€ndigen (wie Makler), sie ist aber ein guter Preis-Indikator fĂŒr den Wert eines Hauses.

Lernen Sie hier mehr:

Hausbewertung fĂŒr KĂ€ufer: Schnell bewerten

Sie wollen Ihr erstes Haus kaufen und wissen noch nicht, wie Sie eine Immobilie schnell bewerten?

Lesen Sie hier auch unsere Ratgeber fĂŒr ErstkĂ€ufer! Die kaufmĂ€nnische PrĂŒfung fĂŒhren Sie einfach gesagt vom Schreibtisch aus. Sie prĂŒfen Immobilien anhand von Kennzahlen, die Sie in Ihren Kauf-Kriterien aufgestellt haben. Beispielsweise die Lage, WohnflĂ€che, Baujahr, Rendite (wenn Kapitalanleger). Stimmen die Parameter, gehen Sie vor Ort in die technische PrĂŒfung der Immobilie, vom GrundstĂŒck ĂŒber Wohnraum, bis Keller und Dachstuhl.

KĂ€ufer Tipp! So prĂŒfen Sie HĂ€user schon vom Schreibtisch aus: KaufmĂ€nnische Bewertung

Sollten Sie sich anhand der Zahlen fĂŒr ein Objekt interessieren, folgt die technische Bewertung Vorort.

In Schritt 1 schauen wir auf die wichtigsten Wertfakten:

Faktoren: Lage, Zustand, GrĂ¶ĂŸe und Zuschnitt

Bevor Sie die 3 Bewertungsverfahrenen kennenlernen, hier ein Blick auf die maßgeblichen Wertfaktoren eines Hauses.

  1. Lage vom Haus
  2. Bau und Zustand
  3. GrĂ¶ĂŸe und Zuschnitt

Lage vom Haus und Werteinfluss

Bei Immobilien gilt wie immer: Lage, Lage, Lage.

Vergleichen wir als Beispiel Brandenburg / MĂŒnchen – Sagen wir, Sie haben ein Haus in Brandenburg mit 120 mÂČ. Vergleichen Sie dieses Haus mit einem Haus in MĂŒnchen, mit selber Bausubstanz, gleichem Baujahr, gleicher WohnflĂ€che. Der Wertunterschied liegt schnell beim 6-fachen, 7-fachen des Preises, wie wir bereits im Ratgeber Immobilie bewerten aufgezeigt haben.

Je besser die Lage, desto höher der GrundstĂŒckspreis.

Dieser unterscheidet sich, wie im Beispiel zu sehen, erheblich.

Ganz allgemein teilt man die Lage von HĂ€usern dafĂŒr in 3 Kategorien: A, B und C Lage. A-Lagen sind BallungsrĂ€ume, HĂ€user in StĂ€dten wie Berlin, MĂŒnchen, Hamburg, Köln, DĂŒsseldorf oder auch Frankfurt und Stuttgart. B-Lagen sind meist im SpeckgĂŒrtel der Ballungszentren, wie Bonn bei Köln, DĂŒsseldorf oder Potsdam fĂŒr Berlin. C-Lagen sind typischerweise in lĂ€ndlichen Regionen, mit gleichbleibender oder sogar schrumpfender Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, etc.) oder auch StĂ€dte, wie Duisburg in NRW.

GrundstĂŒckswert vom Haus ermitteln

Egal ob bebautes GrundstĂŒck oder unbebaut, wenn Sie den Bodenrichtwert noch nicht kennen, sollten Sie unbedingt weiterlesen! Immobilie selbst bewerten, Haus bewerten, Wohnung bewerten
 irgendwann kommen Sie auch zum BORIS, das Bodenrichtwertinformationssystem. Langes Wort, schneller Sinn, hier sind GrundstĂŒckspreise hinterlegt, alle 16 BundeslĂ€nder haben dieses System.

Finden Sie den Wert Ihres GrundstĂŒcks heraus, kostenlos und online!

Beispiel: BORIS Berlin zur Ermittlung von GrundstĂŒckswerten.

Egal welches Bewertungsverfahren zum Einsatz kommt, der GrundstĂŒckswert hat fast immer den grĂ¶ĂŸten Einfluss.

Maßgeblich ist also die Lage:

  • A-Lagen in Ballungsgebieten – vergleichsweise sehr hoher mÂČ Preis
  • B-Lagen im SpeckgĂŒrtel großer StĂ€dte – hoher mÂČ Preis
  • C-Lagen in wirtschaftlich schwachen Regionen – moderater / gĂŒnstiger mÂČ Preis

Das selbe Prinzip gilt auch oft abgeschwĂ€cht innerhalb von StĂ€dten. Einzelne Stadtteile unterscheiden sich, selbst einzelne Straßen. Beispiel: Liegt Ihr Haus an der Hauptstraße oder nur 50 Meter entfernt, in einer ruhigeren Seitenstraße.

Nach der Lage, kommt das Haus selbst.

Bausubstanz, Zustand, Sanierung und Ausstattung

Der zweite Blick einer groben Vorbewertung richtet sich auf das / die GebÀude.

In welchem Zustand befindet sich das Haus, die gesamte Bausubstanz. Dazu kommen Fragen zu Sanierung, zur Energieeffizienz und den technischen Anlagen. Je weniger von der KĂ€uferseite nach dem Kauf gemacht werden muss, desto besser fĂŒr Sie und den Preis, den Sie vom KĂ€ufer verlangen können. Gibt es allerdings Sanierungsstau oder die technischen Anlagen / Leitungen sind veraltet, erfordert dies bald Investitionen von KĂ€uferseite und dementsprechend senkt es den möglichen Preis. Manche KĂ€ufer suchen auch speziell nach solchen Objekten um Sie nach dem Kauf zu sanieren.

All die Faktoren finden Sie spÀter auch in den Bewertungsverfahren wieder, unter anderem im Sachwertverfahren, dass sich speziell auf den Wert von Grund und GebÀuden bezieht.

Das Wichtigste um die GebÀude selbst:

  • Keller bis Dach
  • Mauerwerke
  • GrundstĂŒck, AußenflĂ€chen
  • InnenflĂ€chen, RĂ€ume und Flure
  • Technische Anlagen
  • Leitungsnetz
  • 


Beim GebĂ€udewert betrachten Sie alles, von Außen und Innen.

Photo: hydebrink / shutterstock.com

Typisch ist oft der Eintritt von Feuchtigkeit, insbesondere an Schnittstellen zum Dach. In diesem Beispiel zur Veranschaulichung etwas extremer. Diese sollten Sie vor einem möglichen Verkauf beheben. Kleiner Fix, große Wirkung.

Foto: Igor_PS / Schutterstock.com

Immer wichtig fĂŒr eine realistische Bewertung, alle technischen Anlagen, Leitungen und der Energieausweis des Hauses.

Photo: gcpics / shutterstock.com

Außerdem sind zu erwĂ€hnen, die Ausstattung und die Extras, wenn relevant. Beispiele sind:

  • Fußbodenheizung
  • Carport
  • 


FlÀche, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten

Je nach Hausart und Zuschnitt unterscheiden sich die Nutzungsmöglichkeiten.

Der dritte und letzte wichtige Aspekt. Denn letztendlich geht es um Angebot und Nachfrage. Ein 350 mÂČ Haus in B-Lage oder C-Lage ist fĂŒr den grĂ¶ĂŸeren Teil der HauskĂ€ufer nicht finanzierbar. Ein typisches Haus um die 120 mÂČ interessiert einen Großteil der KĂ€ufer. Dazu kommt aber noch der Zuschnitt der FlĂ€che. Ein Haus mit 120 mÂČ verteilt auf Wohnzimmer / freistehende KĂŒche, Schlafzimmer und Bad ist etwas fĂŒr Paare, jedoch nicht fĂŒr die meisten Alleinstehenden und nichts fĂŒr Familien. 120 mÂČ verteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, KĂŒche, Bad ist wesentlich praktischer.

Je nach Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie, steigt die Nachfrage. Je beschrĂ€nkter die Nutzung, wie im Denkmalschutz, desto eher wirkt sich das auf Ihre Bewertung aus. Ein einfaches Beispiel wĂ€re der Garten, eines komplexeres DenkmalgeschĂŒtztes Haus.

  • Je grĂ¶ĂŸer, desto spezieller > weniger KĂ€ufer
  • Je typischer die Schnitte (Bad, KĂŒche, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, etc.), desto mehr Nachfrage > mehr KĂ€ufer

Das heißt:

  • Je gewöhnlicher, desto einfacher der Verkauf
  • Je spezieller, desto aufwendiger ist die KĂ€ufersuche

Damit kennen Sie die 3 maßgeblichen Wertfaktoren eines Hauses: Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten.

Typisch auf dem Land, das freistehende Einfamilienhaus, mit viel Gestaltungsspielraum – insbesondere interessant fĂŒr Eigennutzer.

Photo: hydebrink / shutterstock.com

Typisch in StÀdten, ReihenhÀuser mit weniger FlÀche und Funktion:

Photo: hecke61 / shutterstock.com

Verkehrswert Haus: Berechnung und Bewertungsverfahren

Kommen wir jetzt zum Verkehrswert, dem Marktwert eines Hauses.

Bewertungsverfahren: Verkehrswert Ermittlung

Wie schon gelernt, es gibt 3 Bewertungsverfahren zur Ermittlung vom Verkehrswert. Immer wenn ein SachverstĂ€ndiger oder Gutachter eine Bewertung anfertigt, muss sie mindestens eine dieser drei Methoden anwenden. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, muss spĂ€ter begrĂŒndbar sein und hĂ€ngt von der Art der Immobilie, bzw. dem Ziel des KĂ€ufers ab.

Die 3 Bewertungsmethoden:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Die Methoden im Überblick:

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Vergleichswertverfahren fĂŒr HĂ€user: Verkaufspreise

Das Vergleichswertverfahren ist praktisch, da es tatsĂ€chlich erzielte Verkaufspreise von Ă€hnlichen HĂ€usern vergleicht und so einen Durchschnittswert ermittelt. Dieser Schnitt ist eine realistische Grundlage, welchen Preis ein Haus erzielen kann. Wichtig fĂŒr diese Ermittlungsmethode vom Verkehrswert, es mĂŒssen ausreichend vergleichbare HĂ€user hinzugezogen werden, damit die Datengrundlage ausreichend ist.

Das Vergleichswertverfahren ist damit eine gute Grundlage, die im Idealfall um eine zweite Methode (Ertragswert oder Sachwert) ergÀnzt wird.

Lernen Sie hier noch mehr zum:

Ertragswertverfahren fĂŒr HĂ€user: Kapitalanlage

Das Ertragswertverfahren ist fĂŒr Kapitalanleger, bzw. fĂŒr Vermieter. Der Ertragswert gibt Auskunft darĂŒber, wie rentabel ein Haus in der Vermietung ist. Typischerweise finanzieren Kapitalanleger eine Immobilie und zahlen dann eine monatliche Kreditrate an die Bank zurĂŒck. Ist der Ertrag aus der Vermietung höher, als die Kosten fĂŒr Kredit und Bewirtschaftung des Hauses, spricht man von einer Renditeimmobilie. Das Ertragswertverfahren ermittelt diese Rendite. Damit haben Kapitalanleger eine gute Entscheidungsgrundlage fĂŒr das einzelne Haus, sie können aber auch verschiedene Angebote miteinander vergleichen.

Lernen Sie hier mehr zum:

Sachwertverfahren fĂŒr HĂ€user: Grund und GebĂ€ude

Das Sachwertverfahren wirft den Blick auf die Immobilie selbst, also das GrundstĂŒck, bzw. den Bodenwert und das oder die GebĂ€ude (Haus, Garage, etc.) auf dem GrundstĂŒck.

Lernen Sie mehr zum:

So berechnen Sie den Verkehrswert Ihres Hauses.

NĂ€chster Schritt: Kostenlose Bewertung und Verkauf

Ihre Gedanken um Bewertung und Verkauf sind schon konkreter? Lernen Sie hier bei uns noch mehr ĂŒber den gesamten Verkaufsprozess.

Makler fĂŒr Verkaufsvorbereitung: Kostenlose Bewertung

Wie schon in der Einleitung als Tipp mitgegeben. FĂŒr die Bewertung Ihres Hauses mĂŒssen Sie kein teures Vollgutachten erstellen lassen, dass bis zu 30 Seiten hat und zwischen 1.500 bis 5.000 Euro kostet. Es genĂŒgt ein einfaches Wertgutachten von SachverstĂ€ndigen. Typischerweise Immobilienmakler. Der Vorteil: Fast alle Makler geben Ihnen eine kostenlose Hausbewertung. Lesen Sie hier noch mehr ĂŒber die Aufgaben von Maklern fĂŒr VerkĂ€ufer:

Haus verkaufen: Schritte bis zum Notar

Sie planen den Verkauf eines Hauses? Dieser Ratgeber leitet Sie durch alle Schritte im Verkauf. Von der Verkaufsplanung und Bewertung, ĂŒber Inserate, Besichtigungstermine, Verhandlungen, den Kaufvertrag und SchlĂŒsselĂŒbergabe.

Lernen Sie hier alle Schritte im:

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