Wohnungseigentumsgesetz (Wiki, Definition): Regelung des Eigentums

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Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist nach seiner jüngsten großen Reform ein anderes Gesetz als jenes, das viele Eigentümer noch aus den Neunzigern im Hinterkopf haben: Beschlusskompetenzen wurden ausgeweitet, der Verwalter aufgewertet, bauliche Veränderungen massiv erleichtert. Wer heute eine Eigentumswohnung kauft, einen Verwalter abberuft oder einen Aufzug durchsetzen will, kommt ohne präzise Kenntnis der §§ 1–49 WEG nicht weiter. Dieser Beitrag zeigt, was das Gesetz konkret regelt, wo Eigentümer regelmäßig auf die Nase fallen — und welche Mehrheiten, Fristen und Beträge in der Praxis wirklich zählen.

Was das Wohnungseigentumsgesetz heute regelt – und was nicht

Das WEG ist die Verfassung jeder Eigentümergemeinschaft. Es regelt das Verhältnis zwischen den Eigentümern untereinander, die Rechte am Sondereigentum, die Pflichten am Gemeinschaftseigentum sowie die Organisation durch Verwalter, Verwaltungsbeirat und Eigentümerversammlung. Was es nicht regelt: das Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Mieter — dafür gilt das BGB-Mietrecht.

Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes in Kurzform

Die Struktur ist überschaubar, aber jeder Teil hat es in sich. Wer einen Streit vor dem WEG-Gericht (zuständig ist das Amtsgericht der belegenen Sache) führt, sollte die Paragraphen kennen.

Abschnitt	Paragraphen	Inhalt
Teil 1	§§ 1–9	Wohnungseigentum, Teilungserklärung, Grundbuch
Teil 2	§§ 10–29	Gemeinschaft, Verwaltung, Versammlung, Beschlüsse
Teil 3	§§ 30–42	Dauerwohnrecht, Dauernutzungsrecht
Teil 4	§§ 43–49	Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht

Merksatz aus 20 Jahren Praxis: Wer beim Notartermin die Teilungserklärung nicht gelesen hat, kauft die Katze im Sack. 80 % aller späteren Streitigkeiten sind dort schon angelegt.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Nach § 8 WEG entsteht Wohnungseigentum durch Teilungserklärung des Alleineigentümers oder durch Vertrag (§ 3 WEG). Beide brauchen notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch. Der Aufteilungsplan muss jede Einheit eindeutig zuordnen, die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde bestätigt die räumliche Trennung. Fehlt eines davon oder ist es widersprüchlich, droht jahrelanger Streit über Kellerzuordnung, Stellplätze oder Sondernutzungsrechte. Vor dem Kauf gehört auch die Prüfung der Kaufnebenkosten nach Bundesland auf den Tisch.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Die zentrale Trennlinie im WEG

§ 5 WEG zieht die wichtigste Grenze des gesamten Gesetzes — und sie verläuft nicht so, wie Laien vermuten. Tragende Wände, Fenster, Balkone, Hauseingangstüren, Versorgungsleitungen bis zur Abzweigung: alles Gemeinschaftseigentum. Nur das, was sich innerhalb der Wohnung verändern lässt, ohne Substanz oder optische Einheit anzutasten, ist Sondereigentum.

Was zum Sondereigentum nach WEG gehört

• Innenputz, Tapeten, Bodenbeläge
• Nicht-tragende Innenwände der Wohnung
• Sanitärobjekte ab Absperrventil
• Innentüren, Einbauküche, Heizkörper (strittig)
• Zur Wohnung gehörender Keller laut Aufteilungsplan

Was zum Gemeinschaftseigentum nach WEG zählt

• Dach, Fassade, tragende Wände, Fundament
• Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage
• Fenster inkl. Rahmen — auch innen!
• Wohnungseingangstür komplett
• Balkonkonstruktion (Belag oft Sondernutzung)

Sondereigentum an Freiflächen seit der Reform

Eine zentrale Neuerung: Nach § 3 Abs. 2 WEG ist Sondereigentum jetzt auch an Stellplätzen und Freiflächen außerhalb des Gebäudes (Terrasse, Gartenanteil, Carport) möglich — vorher nur Sondernutzungsrecht. Wer seinen Tiefgaragenstellplatz separat verkaufen will, sollte prüfen, ob die Teilungserklärung bereits echtes Sondereigentum vorsieht. Das hat handfeste Auswirkungen auf den Wiederverkaufswert und die Eigenkapitalrendite.

Die Folge ist bares Geld: Reparatur eines undichten Fensters trägt die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer — auch wenn er als Einziger davon profitiert. Wer das beim Kauf nicht im Cashflow einer Eigentumswohnung berücksichtigt, rechnet sich die Mietrendite falsch.

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung nach WEG

Die Versammlung ist nach §§ 23 ff. WEG das oberste Organ der Gemeinschaft. Seit der Reform ist sie unabhängig von der Anzahl der Erschienenen beschlussfähig — das frühere 50-%-Quorum ist gefallen. Das macht die Versammlung handlungsfähig, aber auch gefährlich für passive Eigentümer.

Mehrheiten und Beschlüsse im WEG

Beschlussgegenstand	Erforderliche Mehrheit	Norm
Laufende Verwaltung	Einfache Mehrheit	§ 25 WEG
Bauliche Veränderung	Einfache Mehrheit	§ 20 Abs. 1 WEG
Modernisierende Erhaltung	Einfache Mehrheit	§ 19 Abs. 2 WEG
Änderung Kostenverteilung	Einfache Mehrheit	§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG
Verwalterbestellung	Einfache Mehrheit, max. 5 Jahre	§ 26 WEG
Kostentragung durch alle	2/3 Stimmen + 1/2 MEA	§ 21 Abs. 2 WEG
Aufhebung der Gemeinschaft	Allstimmigkeit	§ 11 WEG
Sondereigentumsänderung	Allstimmigkeit + Grundbuch	§ 4 WEG

Einberufungsfristen und Tagesordnung

Nach § 24 Abs. 4 WEG muss die Einladung mindestens drei Wochen vor der Versammlung in Textform zugehen — kürzere Fristen sind nur in begründeten Eilfällen zulässig. Jeder Tagesordnungspunkt muss so konkret formuliert sein, dass der Eigentümer entscheiden kann, ob er erscheint. Ein Beschluss über einen Punkt, der nicht angekündigt war, ist anfechtbar. Die Versammlung kann seit der Reform auch hybrid durchgeführt werden, sofern die Eigentümer dies mit einfacher Mehrheit beschlossen haben (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG).

Umlaufbeschluss und Online-Teilnahme

Der Umlaufbeschluss in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG) ist seit der Reform erleichtert: Die Eigentümer können vorab beschließen, dass für einen konkreten Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht — Allstimmigkeit ist nicht mehr Pflicht. Praktisch wichtig für Gemeinschaften, die zwischen den Versammlungen schnell handeln müssen, etwa bei einer dringenden Dachreparatur.

Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung (§ 45 WEG), die Begründungsfrist zwei Monate. Wer diese Fristen verschläft, hat mit dem Beschluss zu leben — egal wie rechtswidrig er ist.

Bauliche Veränderungen: § 20 WEG nach der Reform

Hier hat das neue Wohnungseigentumsgesetz die größte Liberalisierung gebracht. Vor der Reform brauchte man für jeden Aufzug, jede Wallbox, jede Glasfaserleitung quasi Allstimmigkeit. Heute reicht die einfache Mehrheit — und für vier Privilegierungstatbestände hat der einzelne Eigentümer sogar einen Anspruch auf Gestattung.

Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG

• Barrierereduzierung (Aufzug, Rampe)
• Elektromobilität (Wallbox, Ladeinfrastruktur)
• Einbruchschutz
• Glasfaseranschluss ans öffentliche Netz

Faustregel zur Kostentragung: Wer eine bauliche Veränderung allein durchgesetzt hat (z. B. Wallbox), zahlt sie allein und nutzt sie allein. Erst ab einer Mehrheit von zwei Dritteln der Stimmen UND der Hälfte der Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG) zahlen alle mit.

Amortisation versus grundlegende Umgestaltung

Auch wenn ein Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefasst wird, gibt es zwei Sperren: Eine grundlegende Umgestaltung der Anlage ist verboten (§ 20 Abs. 4 WEG), und es darf kein Eigentümer unbillig benachteiligt werden. Eine Solaranlage auf dem Flachdach ist meist zulässig, eine pinke Fassade nicht. Ob sich die Investition amortisiert, lässt sich mit dem Renovierungs-ROI-Rechner abschätzen — ab einer Amortisationszeit über 20 Jahren wird die Anfechtung erfahrungsgemäß wahrscheinlicher.

Wer eine größere Maßnahme über die Anschlussfinanzierung einer Sonderumlage bezahlen muss, sollte die monatliche Belastung vorher genau durchrechnen.

Verwalter, Verwaltungsbeirat und Hausgeld nach WEG

Der Verwalter ist seit der Reform deutlich aufgewertet — und zugleich strenger reguliert. Eigentümer haben einen gesetzlichen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 26a WEG), sofern die Gemeinschaft mindestens neun Sondereigentumseinheiten hat oder ein Eigentümer dies verlangt.

Pflichten des Verwalters nach WEG

• Aufstellung Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• Einberufung der Eigentümerversammlung
• Umsetzung der Beschlüsse
• Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
• Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG)

Abberufung und Haftung des Verwalters

Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden — der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate später. Die früher übliche Bindung „Abberufung nur aus wichtigem Grund“ ist unwirksam. Bei Pflichtverletzungen haftet der Verwalter persönlich, üblich ist eine Vermögensschadenhaftpflicht von mindestens 500.000 € pro Schadensfall. Beim Kauf einer ETW gehört der Verwaltervertrag zwingend auf den Tisch.

Hausgeld und Sonderumlage im WEG

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung auf den Wirtschaftsplan. Realistische Spannen für eine Eigentumswohnung in Deutschland:

Position	Spanne pro m² / Monat	Anteil typisch
Betriebskosten (umlagefähig)	1,80 – 2,80 €	50 – 60 %
Verwaltervergütung	0,30 – 0,60 €	10 – 15 %
Instandhaltungsrücklage	0,80 – 1,50 €	20 – 30 %
Versicherungen Gemeinschaft	0,15 – 0,30 €	5 – 8 %
Gesamt	3,00 – 5,20 €	100 %

Beispielrechnung 1 (Eigennutzer): 75-m²-ETW, Hausgeld 4,20 €/m² = 315 € monatlich. Davon sind ca. 60 % (189 €) auf den Mieter umlegbar, 126 € trägt der Eigentümer. Bei einer Bruttomiete von 1.050 € ergibt das eine Belastung von rund 12 % der Miete, die in der Kapitalanlage-Kalkulation nicht vergessen werden darf — sonst stimmt der Kaufpreisfaktor nicht.

Zweites Rechenbeispiel: Sonderumlage Dachsanierung

Beispielrechnung 2 (Kapitalanleger): 12-Parteien-Haus aus den Siebzigern, Kaufpreis pro Wohnung 280.000 €, Miteigentumsanteil 90/1000. Beschlossene Dachsanierung: 240.000 €, Rücklage gedeckt nur 60.000 €. Verbleibender Bedarf 180.000 € als Sonderumlage. Für einen Eigentümer mit 90/1000 MEA bedeutet das: 16.200 € fällig, meist binnen drei Monaten. Wer das Geld nicht liquide hat, muss kurzfristig finanzieren — der Effekt auf die Eigenkapitalrendite ist erheblich, und die DSCR-Berechnung kippt schnell ins Defizit. Genau deshalb gehört die Höhe der Rücklage in jede Kaufpreisverhandlung.

Profi-Tipp: Eine Instandhaltungsrücklage unter 15 €/m² (Bestand) ist ein Warnsignal. Beim Kauf entweder Kaufpreis nachverhandeln oder die nächste Sonderumlage einplanen — sie kommt mit Sicherheit. Bei Gebäuden über 40 Jahren sollten 25–35 €/m² auf der Rücklage liegen.

Typische Fallstricke und Streitfelder im Wohnungseigentumsgesetz

Aus 20 Jahren Beratungspraxis kristallisieren sich immer dieselben Knackpunkte heraus — fast alle vermeidbar, wenn man das WEG vor dem Kauf kennt und nicht erst in der ersten Versammlung nach der Schlüsselübergabe.

Checkliste vor dem Kauf einer WEG-Wohnung

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan vollständig prüfen
• Letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung lesen
• Höhe der Instandhaltungsrücklage erfragen
• Beschlossene Sonderumlagen der nächsten 5 Jahre
• Energetischer Sanierungsstand des Gebäudes
• Verwaltervertrag und Vergütung prüfen
• Anhängige Beschlussklagen abfragen
• Hausgeldrückstände aller Eigentümer (§ 9a WEG)
• Grundbuchauszug Abt. II und III einsehen

Die häufigsten Fehler beim WEG-Kauf

• Teilungserklärung erst nach Notartermin gelesen
• Sondernutzungsrecht mit Sondereigentum verwechselt
• Rücklagenhöhe nicht beim Verwalter erfragt
• Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ignoriert
• Anfechtungsfrist von einem Monat versäumt
• Wallbox eingebaut ohne Mehrheitsbeschluss
• Hausgeldrückstände des Verkäufers übersehen
• Airbnb-Vermietung ohne Prüfung der Zweckbestimmung

Den Grundbuchauszug richtig lesen ist entscheidend. Außerdem sollten die Kaufnebenkosten samt Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision realistisch eingeplant werden — bei einer ETW-Investition oft 10–12 % des Kaufpreises. Wer mehrere Objekte parallel prüft, sollte vorab das Max Investmentvolumen festlegen und die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres einfordern.

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