Grundbucheintrag erklärt: Grundschuldeintrag, Immobilienkauf & Eigentum eintragen

Grundbucheintrag – Spricht man vom Grundbucheintrag, so ist in den meisten Fällen der Eintrag von Eigentum ins Grundbuch der Abteilung 1 gemeint. Wir erklären Ihnen, was ein Grundbucheintrag ist, warum er eine so große Rolle für Sie als Käufer bzw. Eigentümer hat und wie der Ablauf eines Eintrags von Immobilieneigentum ins Grundbuch eigentlich aussieht. Mehr zum Thema hier in unserem Ratgeber zum Thema: Grundbuch.

Grundbucheintrag: Starten wir mit der Definition

Der Grundbucheintrag ist ein Eintrag ins Grundbuch, einem öffentlichen Register, das Grundstücke und deren rechtliche Verhältnisse verzeichnet. Es gibt verschiedene Einträge, die vom Grundbuchamt vorgenommen werden.

Mit dem Grundbucheintrag kann zum Beispiel der Eintrag des neuen Immobilieneigentümers oder die Eintragung von einer Grundschuld gemeint sein. Dazu aber später mehr. In der Regel ist mit dem Grundbucheintrag den Eintrag von Eigentum gemeint. Wir wollen erst einmal die Bedeutung dieses Eintrags und den Ablauf beleuchten.

Warum der Eintrag ins Grundbuch so wichtig ist

Der Grundbucheintrag beim Grundstücks- und Immobilienkauf ist so von Bedeutung, da rechtlich nur derjenige der rechtmäßige Besitzer des Grundstücks ist, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das bedeutet: Wenn Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnen, hat das Objekt bisher nicht ganz den Eigentümer gewechselt.

Merken Sie sich also:

Erst wenn der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen ist, sind Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Aber wie läuft so ein Eintrag ins Grundbuchblatt beim Grundbuchamt eigentlich ab?

Ablauf Grundbucheintrag beim Immobilienkauf

Eigentum eintragen – der Ablauf der Eintragung ist streng durch die Grundbuchordnung geregelt, daher wird das Verfahren meist über einen Notar abgewickelt. In Ausnahmefällen ist es nicht notwendig, einen Notar zu beauftragen, zum Beispiel bei Vorlage eines Erbscheins.

1. Schritt: Kaufvertrag unterzeichnen & Kaufpreis zahlen

Wenn der Kaufpreis bezahlt ist, kann der Notar beim Grundbuchamt den Grundbucheintrag auf den Namen des Käufers beantragen. Dazu wird eine Bescheinigung des Finanzamts darüber, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, benötigt.

2. Schritt: Kaufvertrag von Notar beglaubigen lassen

Den Grundbucheintrag kann erst beim Grundbuchamt erfolgen, wenn der Kaufvertrag von einem Notar bereits beglaubigt worden ist.

3. Schritt: Auslassungsvermerk im Grundbuch veranlassen

Der Notar veranlasst außerdem nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Auslassungsvermerk im Grundbuch. Dieser dient dem Zweck, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen kann. Damit ist die Immobilie also dem Käufer zugesichert. Durch die Vormerkung sind Sie rechtlich abgesichert, also ist keine Panik bei längeren Wartezeiten nötig.

4. Schritt: Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch

Ist die Immobilie über einen Kredit finanziert, muss die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Zum Verständnis: Die Bank ist somit für die Laufzeit des Darlehens Miteigentümer. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und schützt die finanzierende Bank im Fall, dass der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann.

5. Schritt: Grundbucheintrag beim Grundbuchamt beantragen

Wie lange es dauert, bis ein Käufer endgültig als Eigentümer im Grundbuch steht, variiert. Dies ist von der Auslastung des jeweiligen Grundbuchamtes abhängig und kann sich über mehrere Wochen oder Monate ziehen. Sowohl für den Grundbucheintrag als auch für die Tätigkeiten des Notars fallen Grundbuch Kosten an. Im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sind diese Gebühren geregelt. Sie bemessen sich größtenteils am Kaufpreis der Immobilie. Als Richtwert gelten 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Glückwunsch! Sie sind Eigentümer

Mit dem Eintrag im Grundbuch in Abteilung 1 gelten Sie offiziell als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Muster: Abteilung I Grundblatt

Hier sehen Sie ein Muster der ersten Abteilung eines Grundbuchauszugs. Wie Sie unten im Beispiel sehen können, sind die Vorbesitzer im Grundbuchauszug deutlich zu sehen, da sie immer aus dem Grundbuch gestrichen und nicht gelöscht werden. Die durchgestrichenen Zeilen weisen auf die Voreigentümer hin. Aktuelle Eigentümerin der Immobilie ist Beate Stein

• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

Was alles ins Grundbuch eingetragen wird

Es gibt verschiedene Arten von Grundbucheinträgen.

Grundbucheintrag beim Haus- & Wohnungskauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, muss eine Eigentumseintragung (erster Besitzer) oder Eigentumsumschreibung erfolgen. Dafür muss zuerst der Kaufvertrag beurkundet werden.

Wichtig ist:

• Beurkundung des Kaufvertrags vorlegen
• Eigentumseintragung oder Eigentumsumschreibung vornehmen

Grundbucheintrag beim Grundstückskauf & Neubau

Auch hier muss der Kaufvertrag beurkundet und natürlich das Eigentum eingetragen werden.

Zu beachten ist:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Neueintrag von Eigentum

Grundbucheintrag bei der Immobilienfinanzierung

Auch beim Thema Immobilie finanzieren, spielt das Grundbuch eine Rolle. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie mithilfe eines Kredits, Darlehens oder einer Hypothek finanzieren, wird in der Regel eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Ist die Finanzierung abgeschlossen, also der Kredit vollständig zurückgezahlt, wird der Eintrag auch wieder gelöscht.

Hier erfolgt:

• Eintrag der Grundschuld
• Grundschuldlöschung

Kosten des Grundbucheintrags

Hier mehr zu den Kosten der verschiedenen Grundbucheinträge.

• Kosten beim Grundbucheintrag

Grundbuchauszug anfordern: Tipps vor dem Immobilienkauf

Wir empfehlen bereits vor dem Kauf einer Immobilie, einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt oder beim Notar anzufordern. Durch die vorherige Einsicht in das Grundbuch bleiben Ihnen böse Überraschungen erspart. Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss über eventuelle Belastungen des Grundstücks.

Hierfür benötigen Sie eine Bestätigung vom Verkäufer oder Makler, denn Sie müssen berechtigtes Interesse nachweisen können. Den Auszug aus dem Grundbuch benötigen Sie ebenfalls zur Vorlage bei der Bank für die Finanzierung des Kaufobjekts. Dazu mehr in den folgenden Artikeln:

• Grundbuchauszug für die Finanzierung
• Grundbuchauszug anfordern

Mehr zum Grundbuch

Sie wollen zum Immobilienprofi werden? Dann sollten Sie das Grundbuch verstehen und richtig zwischen den Zeilen lesen können. Egal, ob Immobilienverkauf oder Immobilienkauf, wenn Sie Ihr hier erlernte Wissen über das Grundbuch richtig anwenden, erleben Sie keine bösen Überraschungen mehr und können von Ihrem Wissen profitieren.

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