Zahlungsabwicklung beim Hauskauf: Kaufpreisfälligkeit, Zahlungsmethoden und Zahlungsverzug

Zahlungsabwicklung – Sie haben den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und freuen sich darüber eine neue Immobilie erworben zu haben. Aber bevor Sie den Schlüssel erhalten, müssen Sie den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen. Wann wird der Kaufpreis fällig? Welche Zahlungsmethoden gibt es und was passiert bei einem Zahlungsverzug? Hier lernen Sie, was Sie über die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf wissen müssen.

Zahlungsabwicklung beim Hauskauf

Ein Hauskauf ist mit der Zahlung von größeren Geldsummen verbunden, daher gibt es wichtige Informationen und rechtliche Details die Sie die für einen reibungslosen, sicheren und zuverlässigen Ablauf kennen sollten. Die Regelungen zielen darauf ab, sowohl dem Verkäufer als auch Ihnen als Käufer maximale Sicherheit zu garantieren. Daneben wird die Zahlungsabwicklung vom Notar reguliert und kontrolliert, sodass einer sicheren Eigentumsübergabe nichts im Weg steht.

Das Wichtigste vorab in Kürze

Die wichtigsten Informationen zur Zahlungsabwicklung vorab auf einen Blick:

• meist gilt eine zweiwöchige Zahlungsfrist des Kaufpreises
• Zahlung erst nach Auflassungsvermerk im Grundbuch
• Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung

Grundsätze der Kaufpreisfälligkeit

In der Regel werden die Modalitäten der Kaufpreiszahlung bereits im Kaufvertrag festgelegt. So soll bereits vor der Beurkundung des Vertrags für beide Parteien klar sein, wann der Kaufpreis zu zahlen und auf der anderen Seite zu erwarten ist. Der Notar übernimmt dabei eine wichtige Rolle. Er ist beispielsweise für die Sendung der Zahlungsaufforderung an den Käufer oder Führung des Notaranderkonto zuständig.

Vorteile einer vertraglichen Regelung sind unter anderem:

• Eigentumsübergang erst nach vollständiger Zahlung
• Kaufpreiszahlung erst nach Auflassungsvermerk

Die Regelung der Zahlungsabwicklung im Kaufvertrag bringt Vorteile für beide Seiten. Der Käufer leistet erst dann eine Zahlung, wenn durch die Auflassungsvormerkung sichergestellt ist, dass bei der Entrichtung des Kaufpreises das Eigentum an ihn übergeht. Im gleichen Zug überträgt der Verkäufer das Eigentum erst, wenn er die gesamte Kaufsumme erhält.

Tipp: Schnell erklärt – Wann wird der Kaufpreis fällig?

Details zur Zahlungsabwicklung: Voraussetzungen

Um Sie als Käufer zu schützen wird der Kaufpreis erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der Notar überwacht dabei das Einhalten der vertraglichen Bedingungen auf beiden Seiten.

Üblicherweise sind die Voraussetzungen für eine Kaufpreiszahlung:

• eingetragener Auflassungsvermerk für den Käufer im Grundbuch
• vollständige Unterlagen für Grundbuchlöschungen liegen vor
• Bestätigung über Vorkaufsverzicht der Gemeinde liegt vor

Lernen Sie jetzt was die einzelnen Voraussetzungen im Detail bedeuten.

Auflassungsvormerkung: Sicherheit für den Käufer

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung stellt eine Sicherheit für Sie als Käufer dar und ist eine notwendige Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Der Vermerk wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Notar beim zuständigen Grundbuch beantragt. Die Auflassungsvormerkung stellt einen Sperrvermerk im Grundbuch dar, der dem Schutz des Käufers dient: Jeder interessierte Dritte kann nach Eintragung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entnehmen, dass die Immobilie bereits unter notarieller Beurkundung verkauft wurde.

Auflassungsvormerkung = Sicherheit.

Grundbuchlöschungen: Das Grundstück lastenfrei übergeben

Im Vertrag haben Sie sich mit dem Verkäufer darüber geeinigt, welche Grundbuchbelastungen auf Sie übergehen sollen und welche nicht. Für die Belastungen, die nicht übertragen werden sollen, holt der Notar die notwendigen Löschungsunterlagen ein, dies ist in Fällen von einer eingetragenen Hypothek,  Nießbrauch oder bei bestehendem Wohnrecht die Löschungsbewilligung des Dritten bzw. der Bank.

Zeitgleich mit der Einholung der Unterlagen zur Löschung eingetragener Rechte auf dem Grundstück beantragt der Notar die Vorkaufsverzichterklärung bei der Gemeinde.

Vorkaufsverzicht: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde

Grundsätzlich hat die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Davon macht die Gemeinde aber nur selten Gebrauch. Aus formellen Gründen ist der Notar verpflichtet eine Verzichtserklärung von der Gemeinde einzuholen als Sicherheit für die bevorstehende Grundbuchänderung.

Fälligkeit: Beginn der vertraglich vereinbarten Zahlungsfrist

Sobald alle der Fälligkeitsvoraussetzungen, die Sie soeben kennengelernt haben, erfüllt sind, versendet der Notar eine Zahlungsaufforderung an Sie als Käufer. Häufig wir im Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Vorliegen der Zahlungsaufforderung fällig wird. Sie müssen also nach Erhalt der Mitteilung des Notars innerhalb von zwei Wochen den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen.

Faustregel: zweiwöchige Zahlungsfrist.

Zahlungsoptionen: Einmalbetrag, Raten- oder Rentenzahlung

Wie sie den Kaufpreis begleichen, haben Sie im notariellen Kaufvertrag vereinbart. In der Regel wird der Kaufpreis als Einmalbetrag gezahlt. Daneben ist aber nach vertraglicher Vereinbarung auch eine Raten- oder Rentenzahlung möglich. Hierbei können jedoch Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Eigentumsübergang Zeitpunkt entstehen. Lernen Sie jetzt die wichtigsten Punkte, die Sie über die verschiedenen Möglichkeiten der Zahlung wissen müssen.

Einmalbetrag: Zahlung der gesamten Kaufsumme auf einmal

Die häufigste Zahlungsmethode beim Hauskauf ist der Einmalbetrag. Wie Sie aus dem Wortlaut ableiten können, wird der gesamte Kaufbetrag in einer einmaligen Zahlung beglichen. Um die große Summe auf einmal zahlen zu können, nehmen Käufer meist ein Darlehen zur Baufinanzierung bei der Bank auf.

Ratenzahlung: Teilzahlungen bis der Gesamtbetrag erreicht wird

Es besteht alternativ die Möglichkeit Teilzahlungen zu vereinbaren, diese werden schriftlich vom Notar im Kaufvertrag festgehalten. Dabei wird der Zeitpunkt und der Betrag der Teilzahlung genau bestimmt. Im Falle einer Ratenzahlung sollte die vorzeitige Schlüsselübergabe im Kaufvertrag geregelt werden, damit Sie die Immobilie vor Begleichung des Gesamtbetrages nutzen können.

Rentenzahlung: Monatliche Zahlungen bis zum Lebensende

Bei einem Kauf auf Rentenbasis sagt der Käufer dem Verkäufer nicht die Zahlung eines bestimmten Gesamtbetrages, sondern eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers zu. Wichtig ist es in jedem Fall, die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag detailliert festzuhalten. Der Notar berät Sie zu eventuellen Fragen.

Finanzierung: Darlehen zur Kaufpreiszahlung

Wie erfolgen die Zahlungen, wenn man die Immobilie mithilfe der Bank finanziert? Wenn Sie die Immobilie ganz oder teilweise durch ein Bankdarlehen oder ähnliches finanzieren überweisen Sie ihr Eigenkapital zunächst auf das Konto des Verkäufers oder das Notaranderkonto. Die Bank überweist den fehlenden Betrag nach Erhalt eines Nachweises zur Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellungsurkunde und der notariellen Zahlungsaufforderung.

Diese Unterlagen müssen der Bank zur Überweisung des Betrags vorliegen:

1. Nachweis Auflassungsvormerkung
2. Grundschuldbestellungsurkunde
3. notarielle Zahlungsaufforderung

Notaranderkonto: Zahlungsabwicklung über Treuhandkonto

Ob Sie den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweisen wird oder zunächst auf ein Notaranderkonto haben Sie im Kaufvertrag der Immobilie festgelegt. Oftmals wird die Kaufpreiszahlung über ein Treuhandkonto des eingeschalteten Notars durchgeführt, das auch als Notaranderkonto bekannt ist.

Die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos soll sicherstellen, dass der Kaufpreis gegen Übertragung des Eigentums an der veräußerten Immobilie und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gezahlt wird. Der Notar fungiert dabei als neutrale Instanz, die den vollständigen Kaufpreis an den Verkäufer weiterleitet. Bei der Nutzung des Notaranderkontos fallen jedoch zusätzliche Gebühren an.

Tipp: Wann ist ein Notaranderkonto sinnvoll?

Zahlungsverzug: Was passiert bei Zahlungsproblemen?

Um den Kaufpreisanspruch des Verkäufers abzusichern, enthalten notarielle Kaufverträge eine Zwangsvollstreckungsklausel, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Verkäufer unterwirft. Sollte der Käufer trotz Kaufpreisfälligkeit die vereinbarte Zahlung nicht leisten, so kann der Verkäufer den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung eintreiben, ohne zuvor ein kosten- und zeitaufwändiges Klageverfahren durchführten zu müssen.

Grundbuchänderung: Voraussetzungen & Zeitpunkt

Sie fragen sich bestimmt, wann Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt nach der vollständigen Kaufpreiszahlung und wird von dem Notar veranlasst. Falls ein Notaranderkonto verwendet wurde, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nach Zahlungseingang. Wurde das Geld an den Verkäufer selbst überwiesen, ist eine Eingangsbestätigung durch den Verkäufer an den Notar notwendig zum Beginn des Auflassungsprozesses.

Der Käufer wird dann als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der ein Immobiliendarlehen gewährenden Bank erfolgen in Abteilung III des Grundbuchs (Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden).

Übergabe der Immobilie: Vor oder nach der Kaufpreiszahlung?

Damit nach Unterzeichnung des Kaufvertrags keine Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien aufkommen, sollten Sie auch die Übergabe der Immobilie im Immobilienkaufvertrag regeln. Käufer haben oft ein Interesse an einem frühzeitigen Einzug, da die bisherige Wohnung aufgrund einer Kündigung nur noch begrenzte Zeit zur Verfügung steht oder sie rasch mit der Renovierung beginnen möchten.

Eine Schlüsselübergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung ist grundsätzlich möglich, davon wird jedoch abgeraten. Grund: Wenn die Wohnung von den Käufern bereits renoviert oder bezogen ist und die Kaufpreiszahlung nicht vereinbarungsgemäß erfolgt, können für den Verkäufer Schwierigkeiten entstehen. Wegen der möglichen Risiken für den Verkäufer erfolgt daher die Übergabe der Immobilie in aller Regel nicht vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.

Mehr zum Thema in unserem Ratgeber: Übergabe Immobilie.

Zusammenfassung: Eigentumsübergang nach Kaufpreiszahlung

Natürlich können Sie und der Verkäufer der Immobilie immer individuelle Absprachen treffen, in der Praxis verläuft die Zahlungsabwicklung oftmals gleich. Grund dafür ist, dass es bei einem Hauskauf um höhe Summen geht, die ihren Besitzer wechseln, daher möchten beide Vertragsparteien eine hohe Sicherheit im Verkaufsprozess erzielen.

Die wichtigsten Erkenntnisse zur Kaufpreiszahlung und Fälligkeit:

• Voraussetzungen für Kaufpreiszahlung
• Beginn der Frist nach Fälligkeitsbescheid
• Zahlung nach Auflassungsvermerk im Grundbuch
• meist zweiwöchige Zahlungsfrist des Kaufpreises
• Schlüsselübergabe nach vollständiger Zahlung

Immobilienkaufvertrag – Alles was Sie wissen müssen

Sie möchten mehr über Immobilienkaufverträge lernen um ein Profi in Sachen Vertragsschluss zu werden? Alle Einzelheiten zum Kaufvertrag, Informationen über notwendige Unterlagen für den Notar und die Kosten, die Sie beim Immobilienkauf erwarten werden erfahren Sie in dem Beitrag Kaufvertrag Immobilie erklärt!

• Kaufvertrag

Kaufpreisfälligkeit: Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?

Nach § 446 BGB wird der Kaufpreis beim Immobilienkauf nicht automatisch mit Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. Der Notar stellt die Fälligkeit erst fest, wenn drei Bedingungen erfüllt sind:

• Auflassungsvormerkung eingetragen: Das Grundbuchamt hat die Vormerkung zugunsten des Käufers eingetragen — damit ist das Objekt „reserviert“.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts: Das Finanzamt bestätigt, dass keine offenen Grunderwerbsteuer-Forderungen gegen den Verkäufer bestehen.
• Lastenfreiheit hergestellt: Alle Grundschulden und Belastungen, die nicht übernommen werden, sind gelöscht oder werden mit dem Kaufpreis abgelöst.

Typischer Zeitrahmen: 4 bis 8 Wochen nach dem Notartermin. In Einzelfällen (z. B. Erbengemeinschaft, Auslandsverkäufer, komplexe Lastenfreistellung) kann es auch 10–14 Wochen dauern.

Kaufpreisfälligkeitsmitteilung: Was steht drin?

Sobald alle Bedingungen erfüllt sind, sendet der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer — in der Regel per Einschreiben. Dieses Schreiben enthält folgende Informationen:

Muster-Fälligkeitsmitteilung (Notar)

Sehr geehrte/r [Käufer],
die Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis aus dem Kaufvertrag vom [Datum], UR-Nr. [Nummer], sind eingetreten. Wir bitten Sie, den Kaufpreis in Höhe von [Betrag] € bis zum [Datum — meist 10–14 Tage] auf folgendes Konto zu überweisen:
Kontoinhaber: [Verkäufer]
IBAN: [IBAN]
Verwendungszweck: UR-Nr. [Nummer]
Bei Zahlungsverzug entstehen Verzugszinsen gemäß § 288 BGB in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Prüfen Sie dieses Schreiben sorgfältig: IBAN, Betrag, Frist. Bei Abweichungen sofort den Notar kontaktieren.

Kaufpreisfälligkeit Frist überschritten: Konsequenzen

Wird die in der Fälligkeitsmitteilung gesetzte Frist überschritten, treten rechtliche Konsequenzen ein — sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer.

Situation	Rechtsgrundlage	Konsequenz
Käufer zahlt nicht fristgerecht	§ 288 BGB	Verzugszinsen: 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz (aktuell ca. 7,62 % p. a.)
Käufer zahlt nach Nachfristablauf nicht	§ 323 BGB	Verkäufer darf vom Kaufvertrag zurücktreten + Schadensersatz verlangen
Schadensersatz des Verkäufers	§§ 280, 281 BGB	Differenz zum erzielten Wiederverkaufspreis, Maklerkosten, Leerstandskosten
Lastenfreiheit fehlt	BGH V ZR 228/13	Käufer darf Zahlung verweigern, bis Lastenfreiheit nachgewiesen
Auflassungsvormerkung fehlt	§ 320 BGB	Käufer kann Zahlung bis zur Eintragung zurückhalten (Einrede des nicht erfüllten Vertrags)

BGH V ZR 228/13 (Grundsatzentscheidung): Der Käufer einer Immobilie ist berechtigt, die Zahlung des Kaufpreises zu verweigern, solange der Verkäufer die vertraglich vereinbarte Lastenfreiheit nicht nachgewiesen hat. Die bloße Zusage des Verkäufers reicht nicht aus.

Kaufpreisfälligkeit bei Finanzierung: Bankauszahlung koordinieren

Finanzieren Sie den Kauf über eine Bank, müssen Sie die Auszahlung des Darlehens exakt mit der Kaufpreisfälligkeit koordinieren. Fehler in diesem Ablauf verursachen Bereitstellungszinsen oder — schlimmer — Zahlungsverzug.

• Fälligkeitsmitteilung an die Bank weiterleiten: Sobald Sie das Schreiben des Notars erhalten, senden Sie es unmittelbar an Ihre Bank. Viele Banken verlangen dieses Dokument als Auszahlungsvoraussetzung.
• Bearbeitungszeit einplanen: Banken benötigen nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung in der Regel 3 bis 10 Werktage für die Auszahlung. Informieren Sie sich vorab bei Ihrer Bank.
• Puffer bei der Frist: Wenn Ihre Bank 5 Werktage Bearbeitungszeit braucht und die Zahlungsfrist 10 Tage beträgt, bleibt wenig Spielraum. Sprechen Sie mit dem Notar, ob die Frist verlängerbar ist.
• Bereitstellungszinsen vermeiden: Rufen Sie das Darlehen nicht ab, bevor die Fälligkeitsmitteilung vorliegt — Banken berechnen ab einem bestimmten Datum Bereitstellungszinsen (meist 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag).
• Eigenkapital-Anteil vorab überweisen: Falls Eigenkapital und Kredit getrennt überwiesen werden, klären Sie mit dem Notar, ob Teilzahlungen möglich sind oder ob der volle Betrag in einer Überweisung eingehen muss.

Treuhandkonto Notar: Sicherheit beim Kaufpreis

In bestimmten Konstellationen kann der Notar den Kaufpreis über ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) abwickeln. Der Käufer überweist an den Notar, der den Betrag erst an den Verkäufer weiterleitet, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.

Wann ist das Notaranderkonto sinnvoll?

• Verkäufer ist eine Erbengemeinschaft (mehrere Empfänger, unklare Vollmachten)
• Komplexe Lastenfreistellung mit mehreren Gläubigern
• Auslandsverkäufer ohne deutsches Konto
• Käufer oder Verkäufer bestehen aus Sicherheitsgründen darauf

Kosten: Das Notaranderkonto ist nicht kostenlos. Nach § 17 GNotKG fallen zusätzliche Notargebühren an — in der Regel 0,5 bis 1,0 % der verwahrten Kaufsumme, mindestens jedoch eine Mindestgebühr. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können das 2.000–4.000 € Mehrkosten sein.

Haftung des Notars: Zahlt der Notar den Kaufpreis vorzeitig aus, bevor alle Bedingungen erfüllt sind, haftet er persönlich für den entstandenen Schaden (§ 19 BNotO). In der Praxis sind Notar-Fehler bei der Treuhandabwicklung äußerst selten.

Zahlungsverzug beim Immobilienkauf: Schritt-für-Schritt

Wenn die Kaufpreiszahlung ausbleibt — sei es durch Zahlungsunfähigkeit des Käufers, Finanzierungsplatzer oder schlichte Verzögerung — gibt es einen klar definierten Eskalationspfad:

1. Notar-Erinnerung: Der Notar kontaktiert den Käufer und erfragt den Grund der Nichtzahlung. Oft liegt ein Missverständnis oder ein Bankproblem vor, das sich schnell klären lässt.
2. Mahnung mit Fristsetzung: Bleibt die Zahlung aus, setzt der Verkäufer (in der Regel über den Notar oder einen Anwalt) eine schriftliche Nachfrist von 10–14 Tagen. Diese Fristsetzung ist Voraussetzung für den Rücktritt nach § 323 BGB.
3. Verzugszinsen geltend machen: Ab dem ersten Tag des Verzugs (nach Fristablauf der Fälligkeitsmitteilung) können Verzugszinsen gemäß § 288 BGB berechnet werden — 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der EZB.
4. Anwalt einschalten: Ist keine Einigung in Sicht, sollte spätestens jetzt ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden. Dieser formuliert die Rücktritts- und Schadensersatzansprüche rechtssicher.
5. Rücktritt oder Klage: Nach Ablauf der Nachfrist kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen — oder, wenn der Käufer grundsätzlich zahlungswillig ist, eine Zahlungsklage einreichen.

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FAQ: Kaufpreisfälligkeit

Wann ist der Kaufpreis beim Immobilienkauf fällig?

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt. Das passiert nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und Nachweis der Lastenfreiheit. In der Regel dauert das 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Bei Zahlungsverzug entstehen zunächst Verzugszinsen nach § 288 BGB (5 Prozentpunkte über Basiszinssatz). Der Verkäufer kann nach Setzen einer Nachfrist vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen — zum Beispiel die Differenz zu einem späteren, niedrigeren Wiederverkaufspreis.

Kann der Käufer die Kaufpreiszahlung verweigern?

Ja — wenn der Verkäufer die vereinbarten Voraussetzungen nicht erfüllt hat. Laut BGH V ZR 228/13 darf der Käufer die Zahlung verweigern, wenn die Lastenfreiheit nicht nachgewiesen ist. Gleiches gilt, wenn die Auflassungsvormerkung noch nicht eingetragen wurde.

Wie koordiniere ich Bankkredit und Kaufpreiszahlung?

Leiten Sie die Fälligkeitsmitteilung des Notars sofort an Ihre Bank weiter. Banken benötigen 3–10 Werktage für die Darlehensauszahlung. Planen Sie diesen Puffer ein und rufen Sie das Darlehen erst ab, wenn die Fälligkeit konkret bevorsteht — sonst fallen Bereitstellungszinsen an.