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Zahlungsabwicklung beim Hauskauf: Kaufpreisfälligkeit, Zahlungsmethoden und Zahlungsverzug

Zahlungsabwicklung ‚Äď Sie haben den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und freuen sich dar√ľber eine neue Immobilie erworben zu haben. Aber bevor Sie den Schl√ľssel erhalten, m√ľssen Sie den Kaufpreis an den Verk√§ufer zahlen. Wann wird der Kaufpreis f√§llig? Welche Zahlungsmethoden gibt es und was passiert bei einem Zahlungsverzug? Hier lernen Sie, was Sie √ľber die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf wissen m√ľssen.

Zahlungsabwicklung beim Hauskauf

Ein Hauskauf ist mit der Zahlung von gr√∂√üeren Geldsummen verbunden, daher gibt es wichtige Informationen und rechtliche Details die Sie die f√ľr einen reibungslosen, sicheren und zuverl√§ssigen Ablauf kennen sollten. Die Regelungen zielen darauf ab, sowohl dem Verk√§ufer als auch Ihnen als K√§ufer maximale Sicherheit zu garantieren. Daneben wird die Zahlungsabwicklung vom Notar reguliert und kontrolliert, sodass einer sicheren Eigentums√ľbergabe nichts im Weg steht.

Das Wichtigste vorab in K√ľrze

Die wichtigsten Informationen zur Zahlungsabwicklung vorab auf einen Blick:

Grundsätze der Kaufpreisfälligkeit

In der Regel werden die Modalit√§ten der Kaufpreiszahlung bereits im Kaufvertrag festgelegt. So soll bereits vor der Beurkundung des Vertrags f√ľr beide Parteien klar sein, wann der Kaufpreis zu zahlen und auf der anderen Seite zu erwarten ist. Der Notar √ľbernimmt dabei eine wichtige Rolle. Er ist beispielsweise f√ľr die Sendung der Zahlungsaufforderung an den K√§ufer oder F√ľhrung des Notaranderkonto zust√§ndig.

Vorteile einer vertraglichen Regelung sind unter anderem:

  • Eigentums√ľbergang erst nach vollst√§ndiger Zahlung
  • Kaufpreiszahlung erst nach Auflassungsvermerk

Die Regelung der Zahlungsabwicklung im Kaufvertrag bringt Vorteile f√ľr beide Seiten. Der K√§ufer leistet erst dann eine Zahlung, wenn durch die Auflassungsvormerkung sichergestellt ist, dass bei der Entrichtung des Kaufpreises das Eigentum an ihn √ľbergeht. Im gleichen Zug √ľbertr√§gt der Verk√§ufer das Eigentum erst, wenn er die gesamte Kaufsumme erh√§lt.

Tipp: Schnell erkl√§rt ‚Äď Wann wird der Kaufpreis f√§llig?

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Photo: 89stocker / Shutterstock.com

Details zur Zahlungsabwicklung: Voraussetzungen

Um Sie als K√§ufer zu sch√ľtzen wird der Kaufpreis erst f√§llig, wenn bestimmte Voraussetzungen erf√ľllt sind. Der Notar √ľberwacht dabei das Einhalten der vertraglichen Bedingungen auf beiden Seiten.

√úblicherweise sind die Voraussetzungen f√ľr eine Kaufpreiszahlung:

Lernen Sie jetzt was die einzelnen Voraussetzungen im Detail bedeuten.

Auflassungsvormerkung: Sicherheit f√ľr den K√§ufer

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung stellt eine Sicherheit f√ľr Sie als K√§ufer dar und ist eine notwendige Voraussetzung f√ľr die Kaufpreiszahlung. Der Vermerk wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Notar beim zust√§ndigen Grundbuch beantragt. Die Auflassungsvormerkung stellt einen Sperrvermerk im Grundbuch dar, der dem Schutz des K√§ufers dient: Jeder interessierte Dritte kann nach Eintragung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entnehmen, dass die Immobilie bereits unter notarieller Beurkundung verkauft wurde.

Auflassungsvormerkung = Sicherheit.

Grundbuchl√∂schungen: Das Grundst√ľck lastenfrei √ľbergeben

Im Vertrag haben Sie sich mit dem Verk√§ufer dar√ľber geeinigt, welche Grundbuchbelastungen auf Sie √ľbergehen sollen und welche nicht. F√ľr die Belastungen, die nicht √ľbertragen werden sollen, holt der Notar die notwendigen L√∂schungsunterlagen ein, dies ist in F√§llen von einer eingetragenen Hypothek,¬† Nie√übrauch oder bei bestehendem Wohnrecht die L√∂schungsbewilligung des Dritten bzw. der Bank.

Zeitgleich mit der Einholung der Unterlagen zur L√∂schung eingetragener Rechte auf dem Grundst√ľck beantragt der Notar die Vorkaufsverzichterkl√§rung bei der Gemeinde.

Vorkaufsverzicht: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde

Grunds√§tzlich hat die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Davon macht die Gemeinde aber nur selten Gebrauch. Aus formellen Gr√ľnden ist der Notar verpflichtet eine Verzichtserkl√§rung von der Gemeinde einzuholen als Sicherheit f√ľr die bevorstehende Grundbuch√§nderung.

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Fälligkeit: Beginn der vertraglich vereinbarten Zahlungsfrist

Sobald alle der F√§lligkeitsvoraussetzungen, die Sie soeben kennengelernt haben, erf√ľllt sind, versendet der Notar eine Zahlungsaufforderung an Sie als K√§ufer. H√§ufig wir im Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Vorliegen der Zahlungsaufforderung f√§llig wird. Sie m√ľssen also nach Erhalt der Mitteilung des Notars innerhalb von zwei Wochen den Kaufpreis an den Verk√§ufer zahlen.

Faustregel: zweiwöchige Zahlungsfrist.

Zahlungsoptionen: Einmalbetrag, Raten- oder Rentenzahlung

Wie sie den Kaufpreis begleichen, haben Sie im notariellen Kaufvertrag vereinbart. In der Regel wird der Kaufpreis als Einmalbetrag gezahlt. Daneben ist aber nach vertraglicher Vereinbarung auch eine Raten- oder Rentenzahlung m√∂glich. Hierbei k√∂nnen jedoch Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Eigentums√ľbergang Zeitpunkt entstehen. Lernen Sie jetzt die wichtigsten Punkte, die Sie √ľber die verschiedenen M√∂glichkeiten der Zahlung wissen m√ľssen.

Einmalbetrag: Zahlung der gesamten Kaufsumme auf einmal

Die häufigste Zahlungsmethode beim Hauskauf ist der Einmalbetrag. Wie Sie aus dem Wortlaut ableiten können, wird der gesamte Kaufbetrag in einer einmaligen Zahlung beglichen. Um die große Summe auf einmal zahlen zu können, nehmen Käufer meist ein Darlehen zur Baufinanzierung bei der Bank auf.

Ratenzahlung: Teilzahlungen bis der Gesamtbetrag erreicht wird

Es besteht alternativ die M√∂glichkeit Teilzahlungen zu vereinbaren, diese werden schriftlich vom Notar im Kaufvertrag festgehalten. Dabei wird der Zeitpunkt und der Betrag der Teilzahlung genau bestimmt. Im Falle einer Ratenzahlung sollte die vorzeitige Schl√ľssel√ľbergabe im Kaufvertrag geregelt werden, damit Sie die Immobilie vor Begleichung des Gesamtbetrages nutzen k√∂nnen.

Rentenzahlung: Monatliche Zahlungen bis zum Lebensende

Bei einem Kauf auf Rentenbasis sagt der Käufer dem Verkäufer nicht die Zahlung eines bestimmten Gesamtbetrages, sondern eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers zu. Wichtig ist es in jedem Fall, die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag detailliert festzuhalten. Der Notar berät Sie zu eventuellen Fragen.

Finanzierung: Darlehen zur Kaufpreiszahlung

Wie erfolgen die Zahlungen, wenn man die Immobilie mithilfe der Bank finanziert? Wenn Sie die Immobilie ganz oder teilweise durch ein Bankdarlehen oder √§hnliches finanzieren √ľberweisen Sie ihr Eigenkapital zun√§chst auf das Konto des Verk√§ufers oder das Notaranderkonto. Die Bank √ľberweist den fehlenden Betrag nach Erhalt eines Nachweises zur Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellungsurkunde und der notariellen Zahlungsaufforderung.

Diese Unterlagen m√ľssen der Bank zur √úberweisung des Betrags vorliegen:

  1. Nachweis Auflassungsvormerkung
  2. Grundschuldbestellungsurkunde
  3. notarielle Zahlungsaufforderung

Notaranderkonto: Zahlungsabwicklung √ľber Treuhandkonto

Ob Sie den Kaufpreis direkt an den Verk√§ufer √ľberweisen wird oder zun√§chst auf ein Notaranderkonto haben Sie im Kaufvertrag der Immobilie festgelegt. Oftmals wird die Kaufpreiszahlung √ľber ein Treuhandkonto des eingeschalteten Notars durchgef√ľhrt, das auch als Notaranderkonto bekannt ist.

Die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos soll sicherstellen, dass der Kaufpreis gegen √úbertragung des Eigentums an der ver√§u√üerten Immobilie und unter L√∂schung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gezahlt wird. Der Notar fungiert dabei als neutrale Instanz, die den vollst√§ndigen Kaufpreis an den Verk√§ufer weiterleitet. Bei der Nutzung des Notaranderkontos fallen jedoch zus√§tzliche Geb√ľhren an.

Tipp: Wann ist ein Notaranderkonto sinnvoll?

Zahlungsverzug: Was passiert bei Zahlungsproblemen?

Um den Kaufpreisanspruch des Verk√§ufers abzusichern, enthalten notarielle Kaufvertr√§ge eine Zwangsvollstreckungsklausel, mit der sich der K√§ufer der sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Verk√§ufer unterwirft. Sollte der K√§ufer trotz Kaufpreisf√§lligkeit die vereinbarte Zahlung nicht leisten, so kann der Verk√§ufer den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung eintreiben, ohne zuvor ein kosten- und zeitaufw√§ndiges Klageverfahren durchf√ľhrten zu m√ľssen.

Grundbuchänderung: Voraussetzungen & Zeitpunkt

Sie fragen sich bestimmt, wann Sie im Grundbuch als neuer Eigent√ľmer eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt nach der vollst√§ndigen Kaufpreiszahlung und wird von dem Notar veranlasst. Falls ein Notaranderkonto verwendet wurde, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den K√§ufer nach Zahlungseingang. Wurde das Geld an den Verk√§ufer selbst √ľberwiesen, ist eine Eingangsbest√§tigung durch den Verk√§ufer an den Notar notwendig zum Beginn des Auflassungsprozesses.

Der K√§ufer wird dann als neuer Eigent√ľmer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der ein Immobiliendarlehen gew√§hrenden Bank erfolgen in Abteilung III des Grundbuchs (Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden).

√úbergabe der Immobilie: Vor oder nach der Kaufpreiszahlung?

Damit nach Unterzeichnung des Kaufvertrags keine Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien aufkommen, sollten Sie auch die √úbergabe der Immobilie im Immobilienkaufvertrag regeln. K√§ufer haben oft ein Interesse an einem fr√ľhzeitigen Einzug, da die bisherige Wohnung aufgrund einer K√ľndigung nur noch begrenzte Zeit zur Verf√ľgung steht oder sie rasch mit der Renovierung beginnen m√∂chten.

Eine Schl√ľssel√ľbergabe vor vollst√§ndiger Kaufpreiszahlung ist grunds√§tzlich m√∂glich, davon wird jedoch abgeraten. Grund: Wenn die Wohnung von den K√§ufern bereits renoviert oder bezogen ist und die Kaufpreiszahlung nicht vereinbarungsgem√§√ü erfolgt, k√∂nnen f√ľr den Verk√§ufer Schwierigkeiten entstehen. Wegen der m√∂glichen Risiken f√ľr den Verk√§ufer erfolgt daher die √úbergabe der Immobilie in aller Regel nicht vor der vollst√§ndigen Zahlung des Kaufpreises.

Mehr zum Thema in unserem Ratgeber: √úbergabe Immobilie.

Zusammenfassung: Eigentums√ľbergang nach Kaufpreiszahlung

Nat√ľrlich k√∂nnen Sie und der Verk√§ufer der Immobilie immer individuelle Absprachen treffen, in der Praxis verl√§uft die Zahlungsabwicklung oftmals gleich. Grund daf√ľr ist, dass es bei einem Hauskauf um h√∂he Summen geht, die ihren Besitzer wechseln, daher m√∂chten beide Vertragsparteien eine hohe Sicherheit im Verkaufsprozess erzielen.

Die wichtigsten Erkenntnisse zur Kaufpreiszahlung und Fälligkeit:

  • Voraussetzungen f√ľr Kaufpreiszahlung
  • Beginn der Frist nach F√§lligkeitsbescheid
  • Zahlung nach Auflassungsvermerk im Grundbuch
  • meist zweiw√∂chige Zahlungsfrist des Kaufpreises
  • Schl√ľssel√ľbergabe nach vollst√§ndiger Zahlung

Immobilienkaufvertrag ‚Äď Alles was Sie wissen m√ľssen

Sie m√∂chten mehr √ľber Immobilienkaufvertr√§ge lernen um ein Profi in Sachen Vertragsschluss zu werden? Alle Einzelheiten zum Kaufvertrag, Informationen √ľber notwendige Unterlagen f√ľr den Notar und die Kosten, die Sie beim Immobilienkauf erwarten werden erfahren Sie in dem Beitrag Kaufvertrag Immobilie erkl√§rt!

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