Kaufvertrag Haus: Anleitung, Notar, Kosten und Tipps für den Hauskauf

Kaufvertrag Haus – Sie möchten ein Haus kaufen und haben bereits ein Objekt genauer im Blick? Dann ist der nächste und wichtigste Schritt für Ihren Hauskauf der Kaufvertrag. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Kaufvertrag ist, welche Rolle der Notar im Kaufprozess spielt und welche Informationen und Unterlagen Sie für den Kaufvertrag Ihrer nächsten Immobilie benötigen.

Hauskauf: Das müssen Sie über den Kaufvertrag wissen

Egal ob Sie eine Immobilie für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage suchen –  ein Immobilienkauf birgt viele Risiken. Immerhin gehen Sie eine große finanzielle Verantwortung und Belastung ein. Die juristische Grundlage für das Geschäft und den Eigentümerwechsel ist dabei immer ein Immobilienkaufvertrag.

Schnell erklärt

  • Verpflichtungsgeschäft
  • Kaufpreiszahlung
  • Eigentumsübergang

Wenn Sie sich dazu entschlossen haben ein Objekt zu kaufen, müssen Sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Kaufvertrag schließen. Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer die Immobilie an Sie, den Käufer, zu übergeben und Ihnen das Eigentum daran zu verschaffen. Die Immobilie muss dabei frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Gleichzeitig verpflichten Sie sich  dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie abzunehmen (§433 BGB).

Die Besonderheit eines Immobilienkaufvertrags ist es, das zusätzlich eine notarielle Beurkundung notwendig ist um den Erwerb der Immobilie rechtswirksam zu machen (§311b I BGB).

Lesen Sie weiter um alle wichtigen Aspekte, wie das Zustandekommen und die Inhalte des Kaufvertrags kennenzulernen.

So kommt ein Kaufvertrag übe ein Haus zustande

Sie haben wahrscheinlich bereits das Haus, das Sie kaufen möchten, besichtigt und grobe Verhandlungen mit dem aktuellen Eigentümer geführt. Sobald Sie sich mit dem Eigentümer einer Immobile über die vertragswesentlichen Bedingungen geeinigt haben, kümmert sich ein Notar um das Zustandekommen des Kaufvertrags.

Der Hauskauf läuft in der Regel so ab:

  1. Besichtigung der Immobilie
  2. Kaufentscheidung des Käufers
  3. Verhandlungen mit Verkäufer
  4. Einigung über grobe Inhalte
  5. Beauftragung des Notars

Der Notar hat die Aufgabe die Parteien im Grundbuchverfahren zu vertreten und alle notwendigen Erklärungen von Ihnen und dem Verkäufer einzuholen. Ein Immobilienkaufvertrag, der nicht notariell beurkundet wird, ist nach den deutschen Gesetzen unwirksam. Sie müssen also im ersten Schritt des Kaufprozesses einen Notar beauftragen.

Inhalt: Wichtige Informationen für den Vertrag

Wie Sie sich vorstellen können, ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist etwas komplizierter als ein Kaufvertrag den Sie als alltäglichen Rechtsgeschäften kennen. Das ist auch gut so, denn Sie gehen nicht alltäglich eine so große finanzielle Verantwortung ein. Vielleicht stellen Sie sich schon jetzt die Frage: Was benötige ich für den Kaufvertrag? Welche Informationen gehören in den Kaufvertrag?

Die meisten Immobilienkauverträge sind standardisiert und können bei Bedarf durch den Notar personalisiert und individuell angepasst werden. Damit der Kauf der Immobilie rechtswirksam ist, muss der Vertrag mindestens die folgenden Punkte enthalten:

  • Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer
  • Lage und Anschrift der Immobilie (gemäß Grundbucheintragung)
  • Relevante Grundbucheintragungen (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten)
  • Kaufpreis der Immobilie
  • Zahlungsmodalitäten
  • Zeitpunkt zum Übergang und Übergabe der Immobilie
  • Besondere Vereinbarungen (Ausstattung, Mobiliar, Renovierung)
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Gewährleistungsregelungen
  • Regelungen bezüglich der Kosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision)

Da Sie nun wissen, welche Inhalte in den Kaufvertrag gehören, kommen wir jetzt zum Ablauf der Vertragsschließung.

Ablauf Kauf: So wird der Vertrag geschlossen

Jetzt wird es ernst! Sie haben Ihr potentiell nächstes Zuhause oder Ihre nächste Kapitalanlage gefunden und fragen sich nun, wie eigentlich ein Hauskauf funktioniert und was die nächsten Schritte sind? Dann erfahren Sie jetzt, was alles vor dem Kauf zu klären ist und wie die Erstellung des Kaufvertrags abläuft. Hier lernen Sie alle Schritte kennen, die zum Kaufprozess der Immobilie gehören.

Vorbereitung: Das passiert vor dem Kaufvertrag

Bevor der Kaufvertrag zu Ihrer neuen Immobilie zustande kommt, müssen Sie und der Verkäufer sich über den Kaufpreis einigen. Auch weitere Eckpunkte des Vertrags sollten bereits vorab besprochen worden sein, dazu zählt zum Beispiel der Zeitpunkt der Übergabe oder die Übernahme von Mobiliar.

Sollte der Eigentümerwechsel sich aus verschiedenen Gründen noch hinziehen, kann auch zunächst ein Kaufvorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen werden.

Kaufvorvertrag: Rechtlich bindende Einigung

Ein Vorvertrag kann für Sie als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie verschiedene Vorteile mit sich bringen. Denn wie der Name verrät, handelt es sich hierbei um einen Vertrag der vor dem eigentlichen Kaufvertrag geschlossen wird. In diesem Vorvertrag verpflichtet sich der Käufer dazu, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, der Verkäufer verpflichtet sich die Immobilie an genau diesen Käufer zu verkaufen.

Sollten bei Ihnen doch noch einige Fragen bezüglich der Immobilie offen sein oder etwaige Baugenehmigungen ausstehen, sollten Sie in Erwägung ziehen einen Immobilien Vorkaufvertrag zu Ihrer Sicherheit abzuschließen. Dabei dürfen Sie aber nicht vergessen, dass der Vorvertrag für beide Parteien eine Sicherheit darstellt und daher auch rechtlich bindend ist.

Kaufvorvertrag vs. Reservierungsvereinbarung

Oftmals wird der Vorvertrag mit der Reservierungsvereinbarung verwechselt. Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich aber um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler, bei dem dieser meist gegen ein Entgelt zusichert, die Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Zudem ist die Reservierungsvereinbarung nur rechtlich bindend, wenn diese zeitlich befristet geschlossen wird.

Erstellung des Kaufvertrags: Das macht der Notar

Wer erstellt den Kaufvertrag? Sie haben bereits gelernt, dass der Hauskaufvertrag der notariellen Beurkundung bedarf. Der Kaufvertrag wird zwar zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen, erstellt werden muss er aber von einem Notar. Sind die beiden Vertragsparteien sich einig, beauftragen dann in der Regel Sie als Käufer den Notar mit der Erstellung eines Kaufvertrags. Als Käufer tragen Sie in der Regel auch die Notarkosten. Diese liegen bei rund 1,5 bis 2 Prozent  des Kaufpreises.

Aber: Sollten etwaige Grundbuchänderungen nötig sein, trägt die Kosten der Grundbucheintragungen oder -löschungen der Verkäufer.

Unterlagen: Dokumente für den Notar

Sie haben den Notar bereits beauftragt und stehen jetzt vor der Aufgabe die notwendigen Unterlagen für den Vertragsschluss zusammenzustellen. Doch welche Unterlagen benötigen Sie überhaupt für einen Kaufvertrag? Damit Sie den Kaufvertrag abschließen können, sollten sie frühzeitig mit der Beschaffung der nötigen Dokumente beginnen.

Dokumente: Notwendige Informationen für den Notar

Inhalt: Diese Informationen stehen im Kaufvertrag:

Erstellung des Kaufvertrags: Notar Aufgaben

Jetzt, wo Sie bereits wissen, was Sie tun müssen, um das Kaufverfahren einzuleiten, möchten Sie bestimmt wissen, wie die eigentliche Erstellung des Kaufvertrags vonstattengeht. Sollten Sie keinen Vorvertrag benötigt haben oder der spätere Zeitpunkt des Vertragsschluss mittlerweile eingetroffen sein, beginnt der Notar nun mit der Erstellung des Kaufvertrags. Die Erstellung läuft dabei wie folgt ab:

  • Vorgespräch mit Käufer und Verkäufer
  • Vorentwurf durch Notar
  • Termin zur Beurkundung
  • Unterzeichnung des Vertrags

In den Vorgesprächen werden noch einmal die individuellen und Rahmenbedingungen des Vertrags besprochen. Der anschließende Vorvertrag wird den beiden Parteien zugeschickt und sofern sie damit einverstanden sind, vereinbaren sie einen Notartermin zur Beurkundung. Der Notar verliest beim Termin den Vertrag und unterzeichnet ihn gemeinsam mit Käufer und Verkäufer.

Sie wollen wissen, wie die notarielle Beurkundung genau abläuft? Lesen Sie mehr in unserem Artikel notarielle Beurkundung.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags

Sobald alle Formalia geklärt sind und Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, lässt der Notar Ihren Anspruch als neuer Eigentümer über einen Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Jetzt müssen Sie als Käufer den vereinbarten Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer zahlen, sodass der Notar im nächsten Schritt die tatsächliche Auflassung im Grundbuch beantragt. Erst dann ist der Eigentümerwechsel rechtskräftig.

Kosten: Das kostet der Kaufvertrag

Wie Sie bereits vorab erfahren haben, übernimmt in der Regel der Käufer die anfallenden  Notarkosten. Aber was ist mit den Maklerkosten oder den Kosten für Änderungen im Grundbuch? Hier erhalten Sie einen Überblick über die Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.

Notarkosten

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Ihr Immobilienkaufvertrag nur durch eine notarielle Beurkundung rechtskräftig. Daher fallen bei einem Immobilienkauf für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags Notarkosten an. Diese Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten und berechnen sich nach der Kaufpreishöhe.

In der Regel zahlen Sie als Käufer die notariellen Kosten zur Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags, da Sie den Notar ja auch beauftragt haben. Als Immobilienkäufer müssen Sie mit Notarkosten in Höhe von 1,5-2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks rechnen.

Ihre Notarkosten zusammengefasst:

  • Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
  • Gebühren nach Gerichts- und Notarkostengesetz
  • ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises

Der Verkäufer übernimmt meist nur einen geringen Anteil der Gebühren. Beispielsweise trägt der Verkäufer die Kosten für Löschungen von eingetragenen Grundbuchbelastungen oder Rechten von Dritten, wie Hypotheken. Aber Achtung: Sie und der Verkäufer werden beide Kostenschuldner, das heißt, sollte eine Partei nicht zahlen, haften Sie gegebenenfalls auch für den anderen Teil.

Weitere Kosten: Makler und Steuern

Sofern Sie die Immobilie über einen Makler gefunden haben, fallen im Falle eines Kaufs Maklergebühren an. Dank der Gesetzesänderung aus dem Jahr 2020 fallen für Sie als privater Käufer nur noch höchstens die Hälfte der Maklergebühren an. Sie sind auch erst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Neben den Makler- Notarkosten fallen die typischen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf an, die grundsätzlich Sie als Käufer tragen. Dazu zählt unter anderem die Grunderwerbssteuer. Als Berechnungsgrundlage dient dabei der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer an.

Rücktritt: So können Sie zurücktreten

Können Sie von einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag zurücktreten? Trotz rechtswirksamer notarieller Beurkundung? Die Antwort ist ja! Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, warum Sie vom Immobilienkauf zurücktreten möchten.

Ein Rücktritt führt in der Regel zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags. Sollten bereits Leistungen (Zahlungen oder Übereignungen) stattgefunden haben, sind diese zurückzugewähren. Die Partei, die vom Kaufvertrag zurücktritt muss allerdings damit rechnen anfallende Schadensersatzansprüche leisten zu müssen.

Alles was Sie über den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wissen müssen, erfahren Sie gesondert in unserem Artikel Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag.

Fazit: Kein Kauf ohne Kaufvertrag

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, ohne einen notariell beurkundeten Kaufvertrag geht das nicht. Zuständig dafür ist ein Notar, den Sie bestenfalls schon zu Beginn der Kaufvertragsverhandlungen beauftragen sollten. Die Aufgabe des Notars ist es, alle erforderlichen Unterlagen einzuholen, sich um die Korrespondenz mit den Behörden zu kümmern und den Kaufvertrag unparteilich, sachgerecht und ausgewogen aufzusetzen. Er betreut also den Verkaufsprozess bis zur Zahlung des Kaufpreises.

Sollten Sie eine Sicherheit schon vor der Schließung des Kaufvertrags wollen, ist es ratsam einen Kaufvorvertrag zu schließen. Bedenken Sie aber, dass auch dieser schon teilweise rechtlich verbindlich ist, da dieser nicht nur für Sie eine Sicherheit darstellt.

Auch über die anfallenden Kosten sollten Sie sich vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bewusst sein und die Kaufnebenkosten mit einplanen. Im seltenen Falle eines Rücktritts vom Kaufvertrag, erwarten die zurücktretende Partei gegebenenfalls Schadensersatzforderungen, also ebenfalls Kosten.

Wenn Sie bislang keine Erfahrung im Immobilienkauf haben, sollten Sie einen erfahrenen Makler beauftragen. Dieser steht Ihnen, neben dem Notar, bei allen Fragen rund um den Kaufprozess mit seinem Know-how zur Seite.

Checkliste Hauskauf: 6 Punkte zum merken

Nachdem Sie sich nun viel Wissen zum Immobilienkaufvertrag angeeignet haben, hier noch einmal die wichtigsten Aspekte in einer Checklist zusammengefasst:

  • der Kaufvertrag wird zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen
  • ein Notar verfasst und beurkundet den Kaufvertrag
  • ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nicht wirksam
  • neben dem Kaufpreis kommen noch Kaufnebenkosten auf Sie zu
  • ein Rücktritt ist unter bestimmten Bedingungen möglich
  • im Rücktrittsfall kommen Kosten wie Schadensersatz auf Sie zu