Worauf achten beim Kaufvertrag Haus: Ratgeber, Tipps und Checkliste

Kaufvertrag Haus - Der Immobilienkaufvertrag ist die wichtigste Grundlage, wenn Sie ein Haus kaufen wollen. Aber worauf sollte man beim Kaufvertrag für ein Haus besonders achten, um Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden? Hier lernen Sie welche Voraussetzungen notwendig für den Hauskauf sind, auf welche Inhalte Sie im Kaufvertrag achten müssen und welche Tipps es gibt, um Fallen im Kaufvertrag zu vermeiden. Eine Vorlage für einen Muster-Hauskaufvertrag finden Sie hier.

Worauf achten beim Kaufvertrag für ein Haus?

Es gibt viele Dinge, die Sie bei einem Hauskauf beachten müssen, damit Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden. Wichtig ist hierbei nicht nur, dass der Vertrag in der richtigen Form geschlossen wurde, sondern auch, dass Sie die Inhalte des Vertrags vor Unterzeichnung gewissenhaft prüfen.

Die wichtigsten Punkte vorab zusammengefasst

Darauf sollten Sie bei der Prüfung des Kaufvertrags besonders achten:

• notarielle Beurkundung
• Vollständigkeit der Vertragsinhalte
• keine Nebenabreden

Ohne Notar geht es nicht

Vielleicht haben Sie einen Verwandten oder Bekannten von dem Sie ein Haus günstig erwerben können - da bietet es sich doch an, privat einen Kaufvertrag über die Immobilie zu schließen. Diesen Fehler sollten Sie nicht begehen, denn in Deutschland ist ein Kaufvertrag über ein Haus nur dann gültig, wenn er notariell beurkundet wurde.

Kaufvertrag ist nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig.

Die Aufgabe des Notars ist es, die Vertragsparteien über die rechtliche Bedeutung der Auflassung, sowie über die Inhalte des Vertrags aufzuklären. Daneben veranlasst er die notwendigen Änderungen im Grundbuch.

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Prüfung der Vertragsinhalte

Für die Prüfung des Vertrags haben Sie 14 Tage Zeit. Nutzen Sie diesen Zeitraum, um die einzelnen Bestandteile genauestens zu überprüfen.  Im Kaufvertrag werden alle Pflichten, die beide Parteien erfüllen müssen, als auch sämtliche Rechte von Ihnen als Käufer bzw. Verkäufer, aufgeführt.

Zunächst sollten Sie daher prüfen, ob die Namen und Anschriften der beteiligten Personen korrekt im Kaufvertrag stehen. Kaufen Sie das Haus gemeinsam mit einer anderen Person, müssen zudem die jeweiligen Anteile am Eigentum in den Vertrag aufgenommen werden.

Objektbeschreibung und Grundbucheintrag

Nicht nur alle Namen sollten richtig geschrieben werden, das Grundstück muss auch genau im Kaufvertrag bezeichnet werden. Die genaue Bezeichnung lässt sich aus dem Grundbuch entnehmen, ebenfalls die Lage des Hauses.

Neben der Lage werden auch die Rechte Dritter, wie Vorkaufsrechte, Grundschulden oder Pfandrechte, in den Kaufvertrag aufgenommen. Gleichen Sie die im Vertrag aufgeführten Rechte unbedingt mit denen, die im Grundbuch eingetragen sind, ab.

Kaufpreis, Kosten und Fälligkeit

Im Kaufvertrag muss der Kaufpreis, zu dem Sie die Immobilie erwerben, benannt werden. Daneben beinhaltet der Vertrag außerdem die Frist, innerhalb der die Zahlung fällig wird. Zur Sicherheit des Verkäufers wird oftmals eine Zwangsvollstreckungsklausel in den Kaufvertrag aufgenommen, die im Falle einer nicht fristgerechten Zahlung greift. Für die verspätete Zahlung des Kaufpreises oder der Raten werden meist Verzugszinsen festgelegt. Achten Sie darauf, dass diese nicht höher sind als die gesetzlichen festgelegten Verzugszinsen.

Wichtig ist auch, dass ein Konto für die Überweisung des Kaufpreises angegeben ist. Hierbei handelt es sich entweder direkt um das Konto des Verkäufers oder um ein Notaranderkonto.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Auch Sie sollten auf Nummer sicher gehen und eine Klausel über eine Auflassungsvormerkung in den Kaufvertrag Ihres Hauses aufnehmen. Ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch für Sie eingetragen, haben Sie die Sicherheit, dass keine Belastungen der Immobilie vor Eigentumsübergang möglich sind.

Vorliegen notwendiger Dokumente

Im letzten Schritt sollten Sie darauf achten, dass alle notwendigen Dokumente für den Vertragsschluss vorliegen. Hierzu gehört beispielsweise die Baugenehmigung, der Energieausweis oder die notwendigen Vorkaufsverzichterklärungen.

Gewährleistung bei Bestandsimmobilien

Sofern Sie eine Bestandsimmobilie kaufen gilt in der Regel "gekauft wie gesehen". Demnach werden keine Garantien bzw. Gewährleistungsansprüche seitens des Verkäufers gegeben. Prüfen Sie daher genau, welche Sachmängel im Kaufvertrag aufgeführt werden.

Zusammenfassung der Inhaltsprüfung

Bei der Prüfung der Vertragsinhalte sollten Sie unter anderem darauf achten, ob

• alle Namen richtig geschrieben wurden
• die Objektbeschreibung dem Grundbuch entspricht
• es erbbaurechtliche Regelungen gibt bzw.
• fremde Nutzungsrechte auf dem Haus lasten
• ein Konto für die Überweisung angegeben ist
• alle Daten bezüglich der Immobilie vorliegen
  • Baugenehmigung, Energieausweis, etc.

Vertragswidrige Nebenabreden

Wir empfehlen aus Erfahrung, dass der tatsächliche Kaufpreis im Kaufvertrag angegeben wird. Wenn dem nicht so ist und eine andere Verabredung mit dem Verkäufer neben dem Kaufvertrag besteht (=Nebenabrede) führt dies zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags. Nebenabreden müssen daher immer zwingend in den Kaufvertrag aufgenommen werden, da ansonsten auch die Gefahr besteht wegen Steuerhinterziehung verklagt werden zu können.

Checkliste: Die 11 wichtigsten Schritte beim Kaufvertrag

Sie wissen nun, worauf Sie bei einem Kaufvertrag über ein Haus achten müssen. Zusammengefasst erhalten Sie hier einen Überblick über die wichtigsten Schritte, um erfolgreich einen Kaufvertrag abzuschließen.

1. Die Vertragsparteien einigen sich über die Vereinbarungen zum Hauskauf.
2. Sie holen sich als Käufer eine Finanzierungsbestätigung bei der Bank und legen diese dem Verkäufer vor.
3. Der Käufer beauftragt einen Notar, welcher den Kaufvertrag ausarbeitet.
4. Der Kaufvertragsentwurf wird von beiden Vertragsparteien geprüft (innerhalb von 14 Tagen).
5. Die Beurkundung und Beglaubigung des Vertrags erfolgt beim Notartermin.
6. Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer zu zahlen, das Finanzamt bestätigt den Erhalt.
7. Der Notar kümmert sich um Grundbuchlöschungen und die Auflassungsvormerkung.
8. Sie erhalten die Fälligkeitsmitteilung und überweisen den Kaufpreis.
9. Der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch.
10. Die Schlüsselübergabe des Hauses erfolgt.
11. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer.