Fälligkeitsmitteilung (Wiki, Definition): Aufforderung zur Zahlung

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Die Fälligkeitsmitteilung ist der Startschuss für die wichtigste Überweisung Ihres Lebens — meist ein sechsstelliger Betrag innerhalb von 10 bis 14 Tagen. Der Notar verschickt sie erst, wenn alle grundbuchlichen Voraussetzungen erfüllt sind: Auflassungsvormerkung eingetragen, Vorkaufsrechte negativ geklärt, Lastenfreistellung gesichert. Wer zu früh zahlt, verliert den notariellen Schutz; wer zu spät zahlt, riskiert Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz und im schlimmsten Fall die Zwangsvollstreckung aus dem Kaufvertrag.

Fälligkeitsmitteilung: Definition und rechtliche Grundlage

Die Fälligkeitsmitteilung ist die schriftliche Bestätigung des Notars, dass der Käufer den Kaufpreis nun überweisen muss. Sie basiert auf § 17 BeurkG sowie den im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen und ist gleichzeitig Ausdruck der notariellen Belehrungspflicht. Ohne diese Mitteilung darf der Käufer rechtlich nicht zahlen — und sollte es auch nicht tun, da andernfalls der gesamte notarielle Sicherungsmechanismus aus § 873 BGB i. V. m. § 883 BGB ausgehebelt wird.

Wann der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt

Der Notar prüft systematisch alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen, bevor er die Fälligkeit bestätigt. Erst wenn jeder einzelne Punkt erfüllt ist, geht das Schreiben raus — typischerweise 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung. Vorher überweisen Sie auf eigenes Risiko, was bei der Planung Ihrer monatlichen Belastung zwingend zu berücksichtigen ist.

Voraussetzung	Rechtsgrundlage	Typische Dauer
Auflassungsvormerkung im Grundbuch	§ 883 BGB	2–4 Wochen
Negativattest Vorkaufsrecht Gemeinde	§ 28 BauGB	2–8 Wochen
Lastenfreistellungserklärung der Bank	§ 1191 BGB	1–3 Wochen
Verwalterzustimmung (bei WEG)	§ 12 WEG	1–2 Wochen
Genehmigungen (Sanierungsgebiet)	§§ 144, 145 BauGB	4–12 Wochen
Genehmigung Betreuungsgericht	§ 1850 BGB	6–12 Wochen
Erbschein bei Erbengemeinschaft	§ 2353 BGB	4–16 Wochen

Was die Fälligkeitsmitteilung konkret enthält

Eine korrekt erstellte Fälligkeitsmitteilung ist mehr als nur eine Zahlungsaufforderung. Sie ist Ihre Zahlungsanweisung mit Beweisfunktion gegenüber Bank, Verkäufer und Finanzamt.

• Genauer Zahlungsbetrag in Euro
• Zahlungsempfänger mit IBAN
• Verwendungszweck mit UR-Nummer
• Konkretes Fälligkeitsdatum (oft 10–14 Tage)
• Bestätigung erfüllter Voraussetzungen
• Hinweis auf Verzugsfolgen
• Angabe Restkaufpreis nach Anrechnung

Ablauf der Fälligkeitsmitteilung im Kaufprozess

Die Fälligkeitsmitteilung ist Glied in einer fest definierten Prozesskette. Wer den Ablauf kennt, kann seine Finanzierung punktgenau abrufen und vermeidet kostspielige Bereitstellungszinsen, die Ihre Eigenkapitalrendite sofort drücken.

Zeitlicher Ablauf der Fälligkeitsmitteilung

Zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung liegen in der Regel 6 bis 10 Wochen. Bei Sonderfällen — Erbbaurecht, Sanierungsgebiet, denkmalgeschützte Objekte — können es auch 4 bis 6 Monate werden.

Phase	Aktion	Zeitspanne nach Beurkundung
1	Eintragung Auflassungsvormerkung	Woche 2–4
2	Anforderung Vorkaufsrechtsverzicht	Woche 2–6
3	Lastenfreistellung der Verkäuferbank	Woche 4–8
4	Versand Fälligkeitsmitteilung	Woche 6–10
5	Zahlungsfrist für Käufer	+ 10–14 Tage
6	Besitzübergang nach Zahlungseingang	+ 1–3 Tage
7	Eigentumsumschreibung im Grundbuch	+ 8–16 Wochen

Bereitstellungszinsen vermeiden bei Fälligkeitsmitteilung

Banken gewähren bereitstellungszinsfreie Zeiten von typischerweise 6 bis 12 Monaten. Danach werden 0,25 % pro Monat (3 % p. a.) auf die nicht abgerufene Darlehenssumme fällig. Bei einem 400.000-EUR-Darlehen sind das 1.000 EUR pro Monat — reines Verlustgeld, das sofort Ihre Kapitalanlage-Kalkulation verschlechtert.

Rechenbeispiel 1 — Standardkauf: Käufer schließt am 1. März einen Darlehensvertrag über 350.000 EUR ab. Bereitstellungszinsfrei: 6 Monate (bis 1. September). Die Fälligkeitsmitteilung kommt erst am 15. November. Verzögerung: 2,5 Monate × 0,25 % × 350.000 EUR = 2.187,50 EUR Bereitstellungszinsen — die hätten bei rechtzeitiger Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit auf 12 Monate komplett vermieden werden können.

Rechenbeispiel 2 — Bauträgerkauf mit Ratenzahlung: Käuferin erwirbt eine Neubauwohnung für 480.000 EUR. Darlehen 400.000 EUR, bereitstellungszinsfrei 12 Monate. Bauzeit: 18 Monate. Letzte Rate (3,5 % = 14.000 EUR) wird erst nach Bezugsfertigkeit gezogen. Auf die durchschnittlich noch nicht abgerufenen 120.000 EUR fallen in den Monaten 13–18 Bereitstellungszinsen an: 6 × 0,25 % × 120.000 EUR = 1.800 EUR. Lösung: Verhandeln Sie bei Bauträgerfinanzierungen von vornherein 24 Monate bereitstellungszinsfrei — der Aufschlag von 0,05–0,10 % p. a. amortisiert sich bei langen Bauzeiten in jedem Fall.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vom Notar nach der Beurkundung schriftlich bestätigen, welche Genehmigungen angefordert wurden. Mit dieser Liste können Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit bei der Bank nachverhandeln — Banken zeigen sich kooperativ, wenn behördliche Verzögerungen dokumentiert sind.

Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung richtig abwickeln

Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung haben Sie üblicherweise 10 bis 14 Tage Zeit zur Überweisung. Diese Frist sollten Sie keinesfalls ausreizen — Banken brauchen 2 bis 3 Werktage für die Auszahlung des Darlehens, und SEPA-Überweisungen können bei großen Beträgen zusätzlich geprüft werden. Die exakte Höhe Ihrer Gesamtkosten kalkulieren Sie am besten vorab im Kaufnebenkosten-Rechner.

Direktzahlung oder Notaranderkonto bei Fälligkeitsmitteilung

In über 95 % der Fälle erfolgt heute die Direktzahlung an den Verkäufer — das spart die Gebühren des Notaranderkontos. Diese betragen ca. 0,5 bis 1,0 % des Kaufpreises plus Auslagen. Nur bei komplexen Konstellationen (mehrere Verkäufer, Erbengemeinschaften, ausländische Eigentümer) ist das Anderkonto sinnvoll.

Variante	Kosten bei 500.000 EUR	Empfehlung
Direktzahlung an Verkäufer	0 EUR Zusatzkosten	Standardfall
Notaranderkonto	2.500–5.000 EUR	Nur bei Sonderfällen
Treuhandkonto Bank	500–1.500 EUR	Bei Auslandsbezug
Stufenweise Zahlung MaBV	nur Notarkosten	Bauträgerkauf

Aufteilung der Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung

Häufig wird der Kaufpreis aufgeteilt: ein Teil zur Ablösung der Verkäuferbank (Lastenfreistellung), der Rest direkt an den Verkäufer. Die Fälligkeitsmitteilung weist beide IBANs mit den jeweiligen Beträgen aus. Verwechslungen sind teuer — eine fehlgeleitete Zahlung kann die Lastenfreistellung verzögern und damit die Eigentumsumschreibung blockieren. Auch die Grunderwerbsteuer wird in dieser Phase fällig: Das Finanzamt versendet den Bescheid 4 bis 6 Wochen nach Beurkundung, Zahlungsfrist ist 1 Monat.

Bundesland-Unterschiede bei Bearbeitungszeit und Steuer

Die Fälligkeitsmitteilung hängt indirekt auch vom Bundesland ab — Grundbuchämter arbeiten unterschiedlich schnell, und die Kaufnebenkosten nach Bundesland liegen zwischen 3,5 % und 6,5 %, was den Mittelabruf beeinflusst.

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Typische Grundbuch-Bearbeitung
Bayern, Sachsen	3,5 %	3–6 Wochen
Hamburg	5,5 %	4–8 Wochen
Berlin	6,0 %	8–14 Wochen
Brandenburg, NRW	6,5 %	6–12 Wochen
Hessen, Schleswig-Holstein	6,0 %	5–10 Wochen

Verzug nach Fälligkeitsmitteilung: Folgen und Risiken

Wer trotz Fälligkeitsmitteilung nicht oder zu spät zahlt, gerät automatisch in Verzug — eine Mahnung ist nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Konsequenzen reichen von Verzugszinsen bis zur Zwangsvollstreckung.

Verzugszinsen und Schadensersatz nach Fälligkeitsmitteilung

Verzugszinsen liegen bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 288 Abs. 1 BGB (aktuell rund 8,6 % p. a.). Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR und 30 Tagen Verzug sind das ca. 2.835 EUR — pro Monat. Zusätzlich kann der Verkäufer Rechtsanwalts- und Mahnkosten geltend machen sowie konkreten Verzögerungsschaden (z. B. eigene Bereitstellungszinsen für Anschlussobjekt) nach § 280 BGB.

Verzugsdauer	Verzugszinsen (400.000 EUR)	Mögliche Folge
1–14 Tage	bis ca. 1.320 EUR	Mahnschreiben Notar
15–30 Tage	ca. 2.835 EUR	Anwaltliche Mahnung
31–60 Tage	ca. 5.670 EUR	Nachfristsetzung § 323 BGB
über 60 Tage	über 5.670 EUR + Anwaltskosten	Rücktritt oder Zwangsvollstreckung

Zwangsvollstreckung nach Fälligkeitsmitteilung

Im Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung — der notarielle Kaufvertrag ist damit ein Vollstreckungstitel wie ein rechtskräftiges Urteil (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Der Verkäufer kann ohne Klage Pfändungen einleiten oder die Immobilie selbst zwangsversteigern lassen, wenn die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt ist. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in diesem Fall nicht — sie sichert nur gegen Zweitverkäufe, nicht gegen den Verkäufer selbst.

Rücktritt des Verkäufers nach Nachfristsetzung

Setzt der Verkäufer eine angemessene Nachfrist (üblich 14 Tage) und zahlt der Käufer weiter nicht, kann der Verkäufer nach § 323 BGB vom Kaufvertrag zurücktreten. Folgende Konsequenzen drohen dem säumigen Käufer dann kumulativ:

• Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Schadensersatz für Mindererlös bei Wiederverkauf
• Erstattung der Zweitvermarktungskosten an Verkäufer
• Verlust bereits gezahlter Notarkosten
• Belastung mit Grunderwerbsteuer trotz Rückabwicklung
• Zahlung von Verzugs- und Anwaltskosten

Sonderfälle bei der Fälligkeitsmitteilung

Nicht jeder Kaufprozess folgt dem Standardablauf. Bestimmte Konstellationen erfordern zusätzliche Prüfschritte und verzögern die Fälligkeitsmitteilung erheblich.

Fälligkeitsmitteilung bei Neubau und Bauträgerkauf

Bei Bauträgerverträgen greift die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die Zahlung erfolgt nicht in einer Summe, sondern in bis zu 13 Raten nach Baufortschritt: 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, weitere Raten nach Rohbau, Dach, Innenputz, Estrich, Fliesen, Fassade und schließlich 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Für jede Rate verschickt der Bauträger (nicht der Notar) eine eigene Zahlungsaufforderung mit Bautenstandsbericht.

Fälligkeitsmitteilung bei Kapitalanlage-Immobilien

Bei vermieteten Objekten kommt die Mietkautionsübergabe und die Aufteilung von Mieten/Nebenkosten zum Stichtag hinzu. Wer eine Renditeimmobilie kauft, sollte den Übergabestichtag möglichst auf den Monatsersten legen — das vereinfacht die Abrechnung. Die Cashflow-Berechnung beginnt frühestens mit dem Tag des Besitzübergangs nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Achten Sie zusätzlich auf einen sauberen Kaufpreisfaktor und prüfen Sie vor Beurkundung den DSCR der Finanzierung.

Fälligkeitsmitteilung im Sanierungsgebiet

Liegt das Objekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 144 BauGB), benötigt der Notar eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Gemeinde. Die Bearbeitung dauert oft 8 bis 12 Wochen. Bei Denkmalimmobilien kommen ggf. weitere Genehmigungen hinzu — Fälligkeitsmitteilung typisch erst nach 4 bis 6 Monaten.

Fälligkeitsmitteilung bei Erbengemeinschaften und Auslandsbezug

Verkauft eine Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben unterschreiben — fehlt nur eine Unterschrift, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Der Notar muss den Erbschein abwarten, was 4 bis 16 Wochen dauern kann. Bei ausländischen Verkäufern kommen Apostille, beglaubigte Übersetzungen und ggf. Devisengenehmigungen hinzu. Für solche Konstellationen ist das Notaranderkonto fast immer die sichere Wahl, auch wenn es Ihre Gesamtkosten spürbar erhöht.

Fälligkeitsmitteilung bei Fix-and-Flip-Strategien

Beim Kauf mit Weiterverkaufsabsicht innerhalb der 10-Jahres-Frist sollten Sie zwischen Fälligkeitsmitteilung und geplantem Wiederverkauf einen sauberen Zeitstrahl planen. Das Datum der Fälligkeitsmitteilung ist nicht maßgeblich für die Spekulationssteuer-Berechnung — entscheidend ist das Eigentumsübergangsdat.

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