Kaufvertrag Wohnung: Worauf achten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Kaufvertrag Wohnung – Die Grundlage fĂŒr den Erwerb einer Eigentumswohnung ist der Kaufvertrag. Je genauer Sie vorab den Vertrag prĂŒfen, desto grĂ¶ĂŸer die Chance, Fehler beim Wohnungskauf zu vermeiden. Hier lernen Sie, welche Voraussetzungen notwendig fĂŒr den Wohnungskauf sind und auf welche Inhalte Sie im Kaufvertrag achten mĂŒssen. Eine Vorlage fĂŒr einen Muster-Kaufvertrag finden Sie hier.

Worauf achten beim Wohnungs-Kaufvertrag?

Bei einem Wohnungskaufvertrag gibt es viele Dinge zu beachten. Neben der Form in der der Kaufvertrag geschlossen werden muss, sollten Sie auch die Inhalte vor Unterzeichnung genau prĂŒfen. Auf welche Besonderheiten sie bei WohnungskaufvertrĂ€gen bezĂŒglich der WohnungseigentĂŒmergemeinschaft achten mĂŒssen, lernen Sie in diesem Beitrag.

Die wichtigsten Punkte vorab zusammengefasst

Darauf sollten Sie bei der PrĂŒfung des Kaufvertrags besonders achten:

1. Notarielle Beurkundung notwendig

Der Kaufvertrag ĂŒber eine Eigentumswohnung muss, genau wie der Kaufvertrag ĂŒber ein Haus, von einem Notar beurkundet werden. Ein Kaufvertrag der nicht notariell beurkundet wurde ist in Deutschland nicht rechtswirksam. Es ist also zwingend notwendig, dass Sie einen Notar beauftragen einen Kaufvertrag zu erstellen und die notwendigen GrundbuchĂ€nderungen zu veranlassen.

Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein.

Ein Kaufvertrag der nicht notariell beurkundet wird, ist nach deutschem Recht unwirksam. Ohne die Beurkundung können Sie nicht die notwendige Auflassung im Grundbuch beantragen.

2. PrĂŒfung der Vertragsinhalte

FĂŒr die PrĂŒfung des Vertrags haben Sie 14 Tage Zeit. Nutzen Sie diesen Zeitraum, um die einzelnen Bestandteile genauestens zu ĂŒberprĂŒfen.  Im Kaufvertrag werden alle Pflichten, die beide Parteien erfĂŒllen mĂŒssen, als auch sĂ€mtliche Rechte von Ihnen als KĂ€ufer bzw. VerkĂ€ufer, aufgefĂŒhrt.

Sollten Unklarheiten und Fragen aufkommen, wenden Sie sich in diesem Zeitraum an Ihren Notar oder einen Rechtsanwalt. Sie sollten den Vertrag erst unterzeichnen, wenn Sie alle Vertragsinhalte verstehen.

Vertragsparteien, Bezeichnung und Grundbuch

Es ist wichtig, dass Sie prĂŒfen, ob alle Angaben korrekt in den Kaufvertrag aufgenommen wurden. Dabei sollten Sie darauf achten, dass die Namen und Anschriften der beteiligten Personen fehlerfrei im Vertrag stehen. Kaufen Sie das Haus gemeinsam mit einer anderen Person, mĂŒssen zudem die jeweiligen Anteile am Eigentum in den Vertrag aufgenommen werden.

Auch die Wohnung und ihre Lage im Haus sollte exakt im Wohnungskaufvertrag beschrieben werden. Die genaue Bezeichnung lÀsst sich aus dem Grundbuch entnehmen.

Neben der Lage werden auch die Rechte Dritter, wie Vorkaufsrechte, Grundschulden oder Pfandrechte, in den Kaufvertrag aufgenommen. Gleichen Sie die im Vertrag aufgefĂŒhrten Rechte unbedingt mit denen, die im Grundbuch eingetragen sind ab.

NebenflĂ€chen im Kaufvertrag auffĂŒhren

Sollte zu Ihrer Eigentumswohnung eine dazugehörige NebenflĂ€chen, wie Autostellplatz oder Kellerabteil, gehören, mĂŒssen diese im Kaufvertrag genannt werden. Nur dann werden Sie neuer EigentĂŒmer ĂŒber diese FlĂ€chen.

Kaufpreis, Kosten und FĂ€lligkeit

Im Kaufvertrag muss der Kaufpreis, zu dem Sie die Wohnung erwerben, benannt werden. Daneben beinhaltet der Vertrag außerdem die Frist, innerhalb der die Zahlung fĂ€llig wird. Zur Sicherheit des VerkĂ€ufers wird oftmals eine Zwangsvollstreckungsklausel in den Kaufvertrag aufgenommen, die im Falle einer nicht fristgerechten Zahlung greift. FĂŒr die verspĂ€tete Zahlung des Kaufpreises oder der Raten werden meist Verzugszinsen festgelegt. Achten Sie darauf, dass diese nicht höher sind als die gesetzlichen festgelegten Verzugszinsen.

Wichtig ist auch, dass ein Konto fĂŒr die Überweisung des Kaufpreises angegeben ist. Hierbei handelt es sich entweder direkt um das Konto des VerkĂ€ufers oder um ein Notaranderkonto.

Anzahlungen im Kaufvertrag dokumentieren

Sollte es sich bei der Wohnung um einen Neubau handeln und die Immobilie wurde noch nicht vollstÀndig vom BautrÀger fertiggestellt, sollten Sie geleistete Anzahlungen im Kaufvertrag dokumentieren.

Hausgeld und InstandhaltungsrĂŒcklage

In den Wohnungskaufvertrag sollte die aktuelle Höhe des Hausgeldes und die aktuelle Höhe des Anteils an der InstandhaltungsrĂŒcklage der betreffenden WohnungseigentĂŒmergemeinschaft (WEG) aufgenommen werden. Dies ist wichtig um sicherzustellen, dass keine Hausgeldzahlungen im RĂŒckstand sind fĂŒr die Sie als KĂ€ufer unter UmstĂ€nden haften. Zudem fĂ€llt keine Grunderwerbsteuer fĂŒr den Anteil der InstandhaltungsrĂŒcklage an.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Auch Sie sollten auf Nummer sicher gehen und eine Klausel ĂŒber eine Auflassungsvormerkung in den Kaufvertrag Ihrer Wohnung aufnehmen. Ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch fĂŒr Sie eingetragen, haben Sie die Sicherheit, dass keine Belastungen der Immobilie vor EigentumsĂŒbergang möglich sind.

Zusammenfassung der InhaltsprĂŒfung

Bei der PrĂŒfung der Vertragsinhalte sollten Sie unter anderem darauf achten, ob

  • alle Namen richtig geschrieben wurden
  • die Objektbeschreibung dem Grundbuch entspricht
  • fremde Nutzungsrechte auf der Wohnung lasten
  • ein Konto fĂŒr die Überweisung angegeben ist
  • NebenflĂ€chen im Kaufvertrag aufgefĂŒhrt sind
  • die aktuelle Höhe des Hausgeldes bestimmt ist
  • der Anteil an der InstandhaltungsrĂŒcklage

3. Vertragswidrige Nebenabreden

Es ist wichtig, dass der tatsĂ€chliche Kaufpreis der Wohnung im Kaufvertrag angegeben wird. Wenn dem nicht so ist und eine andere Verabredung mit dem VerkĂ€ufer neben dem Kaufvertrag besteht (=Nebenabrede) fĂŒhrt dies zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags. Nebenabreden mĂŒssen daher immer zwingend in den Kaufvertrag aufgenommen werden, da ansonsten auch die Gefahr besteht wegen Steuerhinterziehung verklagt werden zu können.

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4. GewÀhrleistung und MÀngel

MĂ€ngel am Bau gehören zu den hĂ€ufigsten Streitpunkten nach dem Wohnungskauf. Umso wichtiger ist es daher diesen Punkt im Kaufvertrag genauestens zu regeln. Im Falle einer Neubauwohnung ist der BautrĂ€ger gesetzlich verpflichtet eine GewĂ€hrleistung von fĂŒnf Jahren zu gewĂ€hren. Kaufen Sie eine Bestandswohnung gibt es ĂŒblicherweise einen GewĂ€hrleistungsausschluss im Kaufvertrag.

5. WohnungseigentĂŒmergemeinschaft

Bei dem Kauf einer Wohnung werden Sie Teil der WohnungseigentĂŒmergemeinschaft (WEG). Aus diesem Grund mĂŒssen Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags auf einige weitere Besonderheiten achten. Lassen Sie sich den Aufteilungsplan der Immobilie vorlegen.

Gemeinschafts- und Hausordnung

Erkundigen Sie sich bei dem VerkĂ€ufer oder der Verwaltung ĂŒber die Gemeinschafts– und Hausordnung. Gibt es fĂŒr Sie Besonderheiten bezĂŒglich der Haltung von Haustieren oder Probezeiten fĂŒr Berufsmusiker?

Protokolle und Abrechnungen

Es ist ratsam, dass Sie vor dem Kauf der Eigentumswohnung einen Blick in die Protokolle der letzten EigentĂŒmerversammlung werfen und die letzten Jahresabrechnungen und Grundsteuerbescheide prĂŒfen. Aus dem Protokoll kann beispielsweise entnommen werden, ob Sanierungs– oder Renovierungsarbeiten, die mit zusĂ€tzlichen Kosten verbunden sind, auf Sie nach dem Kauf zukommen.

6. Vermietete Eigentumswohnungen

Bei vermieteten Objekten sollten Sie Einsicht in die bestehenden MietvertrĂ€ge nehmen, um sich ĂŒber deren Inhalt, Laufzeit und KĂŒndigungsmöglichkeiten vor Vertragsunterzeichnung zu informieren. Auch die Mieterakte sollten Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einsehen.

Checkliste: Die 11 wichtigsten Schritte beim Kaufvertrag

Sie wissen nun, worauf Sie bei einem Kaufvertrag einer Eigentumswohnung achten mĂŒssen. Zusammengefasst erhalten Sie hier einen Überblick ĂŒber die wichtigsten Schritte, um erfolgreich einen Kaufvertrag abzuschließen.

  1. Die Vertragsparteien einigen sich ĂŒber die Vereinbarungen zum Wohnungskauf.
  2. Sie holen sich als KÀufer eine FinanzierungsbestÀtigung bei der Bank und legen diese dem VerkÀufer vor.
  3. Der KĂ€ufer beauftragt einen Notar, welcher den Kaufvertrag ausarbeitet.
  4. Der Kaufvertragsentwurf wird von beiden Vertragsparteien geprĂŒft (innerhalb von 14 Tagen).
  5. Die Beurkundung und Beglaubigung des Vertrags erfolgt beim Notartermin.
  6. Die Grunderwerbsteuer ist vom KÀufer zu zahlen, das Finanzamt bestÀtigt den Erhalt.
  7. Der Notar kĂŒmmert sich um Grundbuchlöschungen und die Auflassungsvormerkung.
  8. Sie erhalten die FĂ€lligkeitsmitteilung und ĂŒberweisen den Kaufpreis.
  9. Der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch.
  10. Die SchlĂŒsselĂŒbergabe der Wohnung erfolgt.
  11. Das Grundbuchamt bestĂ€tigt die Eintragung des KĂ€ufers als neuen EigentĂŒmer.