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Kaufvertrag prüfen: Checkliste und Tipps für den Immobilienkauf

Kaufvertrag prüfen – Der Notar hat Ihnen den ersten Entwurf für Ihren Immobilienkaufvertrag vorgelegt und nun ist es an der Zeit, die Vertragsinhalte zu prüfen. Doch das erscheint gar nicht so leicht, da Kaufvertragsentwürfe oft kompliziert und schwer verständlich formuliert sind. Hier lernen Sie, wie Sie den Vertragsentwurf prüfen können, auf welche Inhalte Sie achten müssen und welche Informationen auf jeden Fall in den Kaufvertrag gehören.

Prüfung des Kaufvertrags: Überblick und wichtige Angaben

Der Erwerb einer Immobilie stellt für viele eine große Investition dar, daher ist es wichtig, den Vertragsentwurf genau zu prüfen. Neben der Bezeichnung des Grundstücks werden auch Termine und Fristen bezüglich der Finanzierung und Schlüsselübergabe im Kaufvertrag festgehalten. Die wichtigsten Punkte auf die Sie im Kaufvertrag achten sollten, Besonderheiten bei Neubauten, sowie eine Checkliste erhalten Sie hier.

Die wichtigsten Inhalte in Kürze zusammengefasst

Diese Inhalte gehören in den Kaufvertrag:

  • Zahlungsmodalitäten (Fristen und Verzugsregelungen)
  • Termin zur Schlüsselübergabe
  • Zustand des Grundstücks und Mängelauflistung

Objektbeschreibung und Grundbucheintrag: Lage & Verkäufer

Ein Blick in das Grundbuch kann Ihnen dabei helfen, wichtige Vertragsbestandteile zu überprüfen. Aus dem Grundbuch entnehmen Sie alle wichtigen Informationen die das Grundstück betreffen und erfahren, wie das Grundstück neben dem visuellen Zustand dasteht. Der Grundbuchauszug hilft Ihnen zudem bei der Überprüfung des Kaufvertragsentwurfs. Die ersten Punkte, die Sie überprüfen sollten sind daher die Bezeichnung und Lage des Grundstücks, sowie den Verkäufer.

Achten sollten Sie dabei auf:

  • eindeutige Bezeichnung Grundstück und Lage
  • Verkaufsberechtigung des Vertragspartners

Wichtig bei einem Immobilienkauf ist vor allem, dass das Kaufobjekt eindeutig bezeichnet wird. Hierbei kommt es auf die genaue Wiedergabe der Beschreibung des Grundstücks, der Lage und der Ausstattung des Grundstücks an. Das Grundstück muss mit dem richtigen Flur und Flurstück im Kaufvertrag bezeichnet werden. Die Angaben entnehmen Sie aus Abteilung I des Grundbuchs.

Im Grundbuch müssen zudem Angaben zu den Grundstücksbesitzern zu finden sein. Hier können Sie prüfen, ob derjenige der als Verkäufer im Kaufvertrag auftritt auch verkaufsberechtigt ist. Wenn es mehrere Verkäufer gibt, stehen auch deren Anteile am Eigentum in Abteilung I.

Finanzierung der Immobilie: Kaufpreis, Kosten und Fälligkeit

Ein genau zu prüfender Punkt im Kaufvertrag sollten für Sie die Regelungen bezüglich des Kaufpreises und der Finanzierung  sein, denn hier verpflichten Sie sich zur Zahlung hoher Summen. Essentielle Informationen im Kaufvertrag sind daher:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Fristen zur Zahlung

Achten Sie darauf, dass der Kaufpreis im Vertrag wirklich der Preis ist, den Sie und der Verkäufer ausgehandelt haben. Das lässt sich relativ einfach durch das Vergleichen der Beträge umsetzen. Aber Achtung: Neben dem Kaufpreis kommen noch weitere Kosten auf Sie zu, die Kaufnebenkosten. Diese sollten Sie auf jeden Fall für die Finanzierung berücksichtigen und vorab berechnen.

Neben dem Kaufpreis ist auch wichtig, wann der vereinbarte Betrag von Ihnen bezahlt werden muss. Damit der Verkäufer die Sicherheit hat, dass Sie den Preis auch zahlen, gibt es meist eine Zwangsvollstreckungsklausel im Vertrag. Diese macht eine sofortige Zwangsvollstreckung in Ihr persönliches Vermögen möglich, sofern Sie nicht rechtzeitig zahlen können.

Schlüsselübergabe: Zeitpunkt im Vertrag festhalten

Der Übergabezeitpunkt der Immobilie sollte unbedingt Gegenstand des Vertragswerkes sein. Das ist nicht nur wichtig für Sie damit Sie die Renovierung oder den Umzug in die Immobilie planen können, sondern auch, weil Sie ab diesem Zeitpunkt das Grundstück gegen mögliche Schäden versichern müssen.

Treffen Sie und der Verkäufer keine Regelungen über den Nutzungsübergang, erfolgt die Schlüsselübergabe erst nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. In der Regel etwa zwischen 4 bis 8 Wochen nach der Beurkundung.

Zustand des Grundstücks: Baumängel und Schäden dokumentieren

Schritt 5: Dokumentieren Sie Baumängel und Schäden.

Der Zustand der Immobilie sollte auch Bestandteil des Kaufvertrags sein, denn hier können Baumängel und Schäden vermerkt werden. Um als Käufer keine böse Überraschung zu erleben, sollten Sie zudem darauf achten, dass unsichtbare Mängel in den Vertrag aufgenommen werden, denn sonst ist es schwierig als Käufer Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Bei Bestandsimmobilien ist es zudem ratsam, die Immobilie vor Vertragsunterzeichnung mit einem Gutachter oder Sachverständigen zu besichtigen.

Bei Bestandsimmobilien ist wichtig, dass

  • Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag stehen
  • auch versteckte Mängel aufgenommen werden
  • Gutachter vorab den Zustand bewerten

Besonderheit Neubau: Bauleistungen und Sonderleistungen

Sollten Sie einen Neubau kaufen wollen, gibt es zusätzliche Vertragsinhalte die Sie prüfen sollten. Bei einem Neubau muss ein Vertrag alle Bauleistungen und Sonderleistungen transparent, genau und korrekt mit den dazugehörigen Kosten beinhalten. Daneben sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung unbedingt die Seriosität des Bauträgers überprüfen. Daneben können im Kaufvertrag Regelungen über die Abnahme, den Umfang geschuldeter Bauleistungen und Besichtigungen während der Bauphase geregelt werden.

Checkliste: Die wichtigsten Vertragspunkte zusammengefasst

Bei der Prüfung des Kaufvertrags sollten Sie auf diese Vertragsinhalte besonders achten:

  1. Objektbeschreibung nach Grundbucheintragung
  2. Bezeichnung der Parteien (Verkäufer & Käufer)
  3. Bei Mehrheiten von Käufern: Eigentumsanteile
  4. Kaufpreishöhe und Kaufpreisfälligkeit
  5. Zwangsversteigerungsvermerk bei Verzug
  6. Mitverkaufte Gegenstände bzw. Inventar
  7. Sach- und Rechtsmängel der Immobilie
  8. Zeitpunkt der Schlüsselübergabe und Versicherungspflicht
  9. Neubau: Bauleistungen, Sonderleistungen, Besichtigung

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