Bestand oder Neubau Immobilie? Vorteile, Nachteile und Empfehlung

Bestand oder Neubau – Beide Formen, Bestandsimmobilien und neu gebaute Immobilien, haben für Käufer Vorteile und Nachteile. Auch in dieser Entscheidung spielen Ihre persönlichen Ziele, Ihre persönliche Anlagestrategie mit ein, Eigennutz oder Kapitalanlage, für Kapitalanleger ebenso die Mietrendite (jährliche Miete in Verhältnis zum Kaufpreis). Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die Unterschiede auf, vergleicht die Vorteile und Nachteile von Bestand und Neubau.

Neubau kaufen

Was heißt Neubau? Als neu gebaute Objekte werden nur vollständig, neu errichtete Gebäude bezeichnet. Alle bereits bewohnten Immobilien zählen als Bestandsimmobilie.

Werfen wir zunächst einen Blick auf Neubau.

Vorteile neuer Immobilien

Neubau Objekte sind relativ unkompliziert, wenn es um den Betrieb geht. Alles ist auf dem aktuellen Stand der Technik. Durch Gewährleistung haben Sie als Käufer nur ein geringeres Risiko, dass Instandhaltungs- oder Reparaturkosten entstehen.

Vorteile von neugebauten Immobilien:

  • Aktueller Stand der Technik
  • Gewährleistung, geringes Risiko für Instandhaltung und Reparaturen
  • Mitbestimmung beim Innenausbau

Nachteile neuer Immobilien

Vergleicht man eine neugebaute und eine Bestandsimmobilie mit gleicher Lage und Art, dann sind die Investitionskosten deutliche höher. Gleichzeitig sinkt der Wert relativ schnell, sobald die neugebaute Immobilie zum ersten Mal bewohnt wird. Der hohe Kaufpreis sorgt aber auch für höhere Kaufpreisnebenkosten und eine geringere Rendite durch Mietzahlungen.

Nachteile von neugebauten Immobilien:

  • Höherer Kaufpreis je m² (und Kaufnebenkosten)
  • Relativ hoher Wertverlust zu Beginn
  • Geringere Mietrendite
  • Weitere keine Kosten, ua. für öffentliche Erschließung (Verkehrsflächen, Strom, Wasser, Grünanlagen etc.)
  • Planungs- und Bauphasen bei Mitgestaltung

Neubau Mehrfamilienhaus: „Sorgenfrei“ aber teuer bei Kauf.

Die aller meisten kaufen Eigentumswohnungen in der Bauphase.

Bestand kaufen

Hier im Vergleich die Vorteile und Nachteile von Bestandsimmobilien.

Vorteile von Bestandsimmobilien

Zu den Vorteilen zählt natürlich der geringere Kaufpreis älterer Baujahre, den Sie für jeden Quadratmeter Immobilie zahlen müssen. Dadurch senken sich aber auch gleichzeitig die Kaufnebenkosten. Und für die erste Finanzierung besonders interessant, dadurch benötigen Sie für den Kauf weniger Eigenkapital.

Vorteile einer Bestandsimmobilie:

  • Geringerer Kaufpreis je m² (und Kaufnebenkosten)
  • Geringerer Eigenkapitaleinsatz
  • Höhere Mietrendite
  • Planungs- und Bauphasen entfallen
  • Kein/e Kosten / Aufwand für öffentliche Erschließung wie zuvor genannte Verkehrsflächen, Strom, Wasser, usw.

Nachteil einer Bestandsimmobilie

Für den Kauf einer Bestandsimmobilie brauchen Sie weniger Eigenkapital, allerdings müssen Sie Rücklagen bilden, für möglichen Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Das ist der Nachteil. Deshalb führen Sie immer eine ausführliche, technische Prüfung vor dem Kauf durch. Denken Sie auch daran Rücklagen zu bilden, wenn solche Belastungen auf Sie zukommen (werden).

Nachteil einer Bestandsimmobilie:

  • Höheres Risiko für Instandhaltung und Reparaturen

Diesen „Nachteil“ nutzen professionelle Immobilien Investoren. Einfach gesagt: Günstig kaufen, aufwerten, teurer neu vermieten. So steigt der Wert Ihrer Immobilie und Sie erzielen höhere Einnahmen, durch die Anpassung der Mieten oder Erhöhung bei Neuvermietung.

Kapitalanleger, die sich bereits für Renditeimmobilien in B- und C-Lagen entschieden haben, sollten Ihren Fokus außerdem auf Bestandsimmobilien richten.

Eigentumswohnungen im Bestand:

Auch in kleineren Städten, Bestand finden Sie jederzeit.

Entscheidung: Neubau oder Bestand?

Wie schon in der Einleitung beschrieben, ob Neubau oder Bestand, hängt von Ihren individuellen Zielen ab. Mit dem Wissen und die Vorteile und Nachteile, können Sie für sich aber schon eine bessere Entscheidung treffen.

Bestandsimmobilien sind mit ihrer höheren Rendite, dem geringeren Kaufpreis und damit gleichzeitig Kaufnebenkosten und Eigenkapitaleinsatz, die sinnvollere Anlage, insbesondere, wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen.

Exkurs: „Altbau“ und „Neubau“ im Mietrecht

Hier noch ein kleiner Exkurs, zur Unterscheidung der Begriffe „Altbau“ und „Neubau“.

Altbau und Neubau, haben im Mietrecht, nichts mit dem oben genannten Unterscheid zu tun. Hier wird unterschieden, ob ein Gebäude vor 1953 bewilligt wurde. Maßgeblich für die Unterscheidung, ist also das Datum der Baubewilligung. Alle Bauten vor dem 30.06.1953 zählen als „Neubau“. Alles davor ist „Altbau“. Tipp! Lesen Sie hier mehr zum Wohnungstyp der Altbauwohnung.

Der nächste Schritt (8): Baujahr und Mängel

Hier kommen Sie vor zu Schritt 8, in der Vorbereitung Ihrer Immobiliensuche: Baujahr / Mängel von Immobilien im Vergleich.

Baujahr 1900, 1950, 1960 1970, 1980, usw. Alte Immobilien, Häuser und Wohnungen, bringen ihre Nachteile mit sich, aber auch Vorteile. Doch worauf müssen Sie, je nach Alter der Immobilie (Baujahr) achten? Hätten Sie gedacht, dass über 2.650.000 Immobilien in Deutschland noch vor 1919 gebaut wurden? Vor 1949 sogar ganze 5.000.000. All diese Gebäude sind nach wie vor im Markt. Diese und andere, erbaut nach den 50er Jahren, können Schnäppchen sein, tragen aber auch Risiken in sich. Welche Unterschiede und typische Mängel gibt es, je nach Alter der Immobilie? Und, lohnt es sich ein altes Haus / eine alte Wohnung zu kaufen? Lernen Sie hier, im direkten Vergleich, die Fakten, Mängel, Nachteile, aber auch Vorteile, der einzelnen Baujahre.

Zurück zu (6): Ihr perfekter Standort

Was ist der perfekte Standort für Ihre Immobilie? Eigennutzer und Kapitalanleger verfolgen unterschiedliche Ziele, dementsprechend ist auch die Standort-Entscheidung eine andere. Nach unserem Ratgeber zu den A-, B- und C-Lagen, schauen wir nun auf den „perfekten“ Standort. Was sind gute Standorte für Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

Checkliste: 11 Kriterien für Ihre Wohnungssuche

Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.

Legen Sie 11 Kriterien fest, bevor Sie Ihr die Wohnungssuche beginnen: