Kostenverteilung Garage in WEG: Betrieb & Instandhaltung

Kostenverteilung Garage in WEG – In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften sind auf dem Grundstück Garagen oder Stellplätze für die einzelnen Eigentümer und Mieter vorzufinden, die ähnlich zum Wohnhaus regelmäßig bewirtschaftet oder instand gesetzt werden müssen. Doch wer übernimmt die Kosten dafür? Alle Eigentümer oder nur die, die die Garage nutzen? Alles, was Sie zu der Kostenverteilung von Garagen in einer WEG wissen müssen, erfahren Sie hier.

Kostenverteilung Garage in WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Möchten Sie eine Wohnung kaufen, etwa um in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren oder für den Eigennutz, spielt die Frage nach einem passenden PKW-Parkplatz eine entscheidende Rolle. Um zu begreifen, wie die Kosten einer Garage in einer WEG verteilt werden, muss zu Beginn geklärt werden, unter welche Rechtsform eine Garage fällt. Dies ist gar nicht so einfach, denn Garagen können sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum sein. Auch das Einräumen eines Sondernutzungsrechts für einzelne Eigentümer ist möglich. Wie die Garage letztendlich in der betroffenen WEG gehandhabt wird, ergibt sich aus der Teilungserklärung oder dem Grundbuch.

Welche Rechtsform ist bei Garagen möglich?

Schauen wir uns zu Beginn die verschiedenen Rechtsformen der Garagen genauer an. Zudem werfen wir einen kurzen Blick auf die Sonderform der PKW-Stellplätze, für die eigenständige Regelungen innerhalb der WEG gelten.

Garage als Sondereigentum

Eine Garage kann, laut § 3 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes sondereigentumsfähig sein. Jedoch kann niemals die ganze Garage unter das Sondereigentum fallen, lediglich einzelne Teile der Garage fallen darunter.

Zum Sondereigentum Garage zählt:

  • Innenraum
  • Wandputz
  • Elektroanlagen

Garage als Gemeinschaftseigentum

Alles Weitere, das nicht unter das Sondereigentum fällt, wird also als Gemeinschaftseigentum gerechnet. Das Gemeinschaftseigentum ist für alle Mitglieder der WEG frei zugänglich und gemeinschaftlich nutzbar. Die Bestandteile der Garage, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, dürfen ohne Zustimmung Ihrer Miteigentümer nicht verändert werden.

Unter das Gemeinschaftseigentum Garage fallen:

  • konstruktive Bestandteile
  • tragende Wände (Außenwände)
  • Garagendach
  • Garagentor

PKW-Stellplätze als Sondernutzungsrecht

Bei oberirdischen PKW-Stellplätzen verhält sich die Sache anders. Da diese keinen abgeschlossenen Raum darstellen, fallen diese nicht unter das Sondereigentum des Eigentümers. Hier kommt das Sondernutzungsrecht ins Spiel, wodurch einzelne Eigentümer die Befugnis erhalten, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums für sich alleine zu nutzen.

Was muss bei einem PKW-Stellplatz beachtet werden?

  • Verwaltung obliegt WEG
  • darf nicht an Dritte vermietet werden, Weitergabe nur innerhalb WEG
  • keine Erlaubnis für bauliche Veränderungen, da Gemeinschaftseigentum

In größeren WEGs stehen öfter Tiefgaragen für die Mieter zur Verfügung:

Zusammensetzung der Kosten für Garagen

Einen Stellplatz in einer Tiefgarage oder eine eigene Garage zu haben, bedeutet für viele Menschen Luxus. Doch auch Garagen sind mit einigen Kosten verbunden, die regelmäßig anfallen. Hierbei wird in Betriebs- und Instandhaltungskosten unterschieden, denn auch die Betriebskosten einer Garage sind umlagefähig.

Betriebskosten und Instandhaltungskosten

Wie bei allen weiteren regelmäßig anfallenden Betriebskosten können Sie auch diese Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen. Allerdings muss hierbei dem Mieter einer Wohneinheit auch eine Garage im Teilungsplan zugewiesen sein. Mietern ohne Garage dürfen keine Kosten für diese berechnet werden.

Welche Kosten einer Garage können umgelegt werden?

  • Stromkosten für Beleuchtung und Tor
  • regelmäßige Pflege und Wartung
  • Reinigungskosten

Welche Kosten sind nicht-umlagefähig?

Oftmals sind auch oberirdische PWK-Stellplätze für die Anwohner einer WEG vorgesehen:

Verteilung der Kosten: Änderung des Verteilerschlüssels

Üblicherweise werden in einer WEG die Kosten für die Garagen gleich unter allen Eigentümern nach Miteigentumsanteil aufgeteilt. Dies ist jedoch nicht immer die beste Lösung, da oft nur Teile der Mietparteien einen zugehörigen Garagenstellplatz besitzen.

Veränderung der Kostenverteilung durch Beschluss

Als Lösung lässt sich hier ganz einfach die Verteilung der Kosten bei der Eigentümerversammlung ändern. Gemäß § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes kann der Verteilerschlüssel durch eine bestimmte Beschlussfassung geändert werden, da das Gesetz nur einen Rahmen und keine verbindliche Richtlinie vorgibt.

Kostenverteilung kann durch Beschluss geändert werden!

Somit kann festgelegt werden, dass die Kosten, ähnlich wie bei den Aufzugskosten, nach Nutzungsgrad verteilt werden, also nur diejenigen zahlen müssen, die den Platz wirklich für ihr Auto nutzen.

Eine andere Möglichkeit ist es, die Kosten nur von denen tragen zu lassen, die laut Teilungserklärung auch über einen Stellplatz in der Garage, und somit über ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum verfügen.

Wie können verschiedene Verteilerschlüssel aussehen?

  • Kostenverteilung nach Miteigentumsanteil
  • Kostenverteilung nach Nutzungsgrad
  • Kostenverteilung nach Sondernutzungsrecht

Unterscheidung zwischen Betriebs- oder Instandhaltungskosten nötig

Wenn sich also in einer WEG eine oder mehrere Parteien ungerecht behandelt fühlen, kann die Kostenverteilung für die Garagenkosten geändert werden. Allerdings muss bei der Änderung auf den Unterschied von Betriebs- und Instandhaltungskosten geachtet werden. Um einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen, müssen hier zwei verschiedene Beschlüsse angewendet werden.

Um die Verteilung der Betriebskosten neu zu bestimmen, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus.

Die Änderung der Kostenverteilung für die Instandhaltung des Aufzugs gestaltet sich allerdings als etwas aufwendiger. Änderung der Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen sind nur pro Einzelfall abänderbar und erfordern zum Beschluss eine doppelt qualifizierte Mehrheit.

Welche Beschlüsse sind notwendig?

  • Betriebskosten: Einfache Mehrheit
  • Instandhaltungskosten: Doppelt qualifizierte Mehrheit (Nur pro Einzelfall)

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Kostenverteilung WEG: Überblick über anfallende Kosten

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Kosten an, sei es für Ihr eigenes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum. Diese Kosten werden nach dem sogenannten gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Allerdings ist dieser Verteilungsschlüssel je nach WEG ungerecht gehandhabt und muss auf der Eigentümerversammlung geändert werden. Alles, was Sie über die Kostenverteilung in einer WEG wissen müssen und inwiefern sich diese Verteilung ändern lässt, erfahren Sie hier.