Eigentumsverteilung WEG: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum & Sondernutzungsrechte

Eigentumsverteilung – Sie wollen Ihre erste Eigentumswohnung kaufen und stehen nun vor der Frage, welches Eigentum Ihnen zusteht? In einem Mehrparteienhaus gibt es, was die Eigentumsverteilung angeht, viel zu beachten. Neben dem Sondereigentum haben Sie gleichzeitig das Recht auf Ihren Anteil des Gemeinschaftseigentums. Doch was ist der Unterschied? Und was bedeuten die Begriffe Teileigentum und Wohnungseigentum? Als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Sie die Aufteilung der Eigentumsanteile genaustens beachten, die in der Teilungserklärung niedergeschrieben sind. In diesem Artikel finden Sie alles zu den Eigentumsanteilen in einer Eigentümergemeinschaft.

Eigentumsverteilung im Überblick

Jeder Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft in einem Mehrparteienhaus verfügt über bestimmtes Eigentum. Dieses Eigentum muss festgelegt und aufgeteilt werden. Somit verfügt jeder über einen Anteil an der gesamten Immobilie, dem sogenannten Miteigentumsanteil. Dieser ist in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum aufgeteilt, welche das Recht an Teilen der gesamten Immobilie, sowie das Recht an der eigenen Wohnung regeln. Das Sondereigentum wiederum ist in Teileigentum und Wohnungseigentum aufgespalten.

Hier in Kürze die wichtigsten Eigentumsarten im Überblick:

• Sondereigentum
• Teileigentum
• Wohnungseigentum
• Gemeinschaftseigentum

Eigentumsarten im Vergleich

Oft werden die verschiedenen Eigentumsarten verwechselt und können nicht genau definiert werden. Dass Sie beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus nicht durcheinander kommen, haben wir hier einen Vergleich von den wichtigsten Eigentumsarten, dem Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, sowie dem Teileigentum und dem Wohnungseigentum, aufgestellt.

Eigentumsarten im Vergleich:

• Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
• Wohnungseigentum vs. Teileigentum

Beginnen wir mit der für Sie wichtigsten Art des Eigentums: Dem Sondereigentum. Sie als Eigentümer sind für Ihr Sondereigentum zu 100 % selbst verantwortlich und tragen die Kosten dafür auch selbst. Lernen Sie hier, was Sondereigentum genau bedeutet.

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Sondereigentum: Recht an Eigentumswohnung

Das Sondereigentum im allgemeinen das Recht an einer Eigentumswohnung, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Unter das Sondereigentum einer Immobilie fallen Ihre eigene Wohnung, plus die Räume, die nicht zu wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dieses Sondereigentum wiederum unterteilt sich in Wohnungseigentum und Teileigentum.

Sondereigentum = Volleigentum an Eigentumswohnung

Zu Beginn, ein Rückblick auf Teileigentum und Wohnungseigentum:

• Wohnungseigentum: Sondereigentum, das zum wohnen genutzt wird
• Teileigentum: Sondereigentum an gewerblich und zu nicht-wohnzwecken genutzten Räumen

Wie definiert sich Sondereigentum?

Das Sondereigentum definiert sich durch die Räume einer Immobilie, die ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen, verändert werden dürfen. Da alle Teile einer Immobilie, die nicht zum Gemeinschaftseigentum zählen, als Sondereigentum definiert werden können, kann viel dazu zählen. So gehören zum Sondereigentum in jedem Fall die Räume der eigenen Wohnung, sowie alle fest verbauten Bestandteile wie Sanitäranlagen, nicht tragende Wände oder Einbaumöbel.

Sondereigentum zusammengefasst:

• Räume, die verändert werden dürfen
• Veränderung darf nicht Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen

Auch außerhalb der Wohnung ist Sondereigentum zu finden. Gehört zu Ihrer Wohnung eine Garage oder ein abgetrennter Stellplatz, fällt auch dieser unter Sondereigentum, genauer gesagt unter Teileigentum, da eine Garage nicht zu Wohnzwecken verwendet wird. Kommen wir nun zu genanntem Teileigentum.

Teileigentum: Gewerblicher Nutzen

Das Teileigentum beschreibt das Sondereigentum der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einer Immobilie. Die Nutzung des Teileigentums ist je nach Immobilie sehr spezifisch in der Teilungserklärung festgehalten. Meistens ist Teileigentum für gewerbliche Nutzung definiert, das entspricht Arztpraxen, Büros, Geschäfte oder Werkstätten.

Teileigentum: Gewerbliche und zu nicht-Wohnzwecken genutzte Räume

Auch Teileigentümer müssen sich an die gleichen Regeln halten, die für Wohnungseigentümer gelten. Somit dürfen auch Teileigentümer keine baulichen Veränderungen im Alleingang vornehmen, sondern müssen dies in der Eigentümerversammlung abklären.

Das Teileigentum in Kürze:

• Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen
• für gewerbliche Nutzung definiert
• spezifisches Nutzen in Teilungserklärung aufgeführt

Alles, was nicht zum Teileigentum zählt, wird als Wohnungseigentum gewertet. Schauen wir uns nun dieses genauer an.

Wohnungseigentum: Nutzen zum Wohnen

Das Wohnungseigentum beschreibt das Sondereigentum an Ihrer eigenen Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dieses ist mit dem Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie verbunden. Wenn man eine Terrasse oder einen Garten am Haus zusätzlich nutzen darf, fällt dies unter das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum (alle Anlagen oder Räume für den gemeinschaftlichen Gebrauch). Auch Keller können zum Wohnungseigentum gehören, wenn diese in der Teilungserklärung als bewohnbar markiert sind.

Zu dem Wohnungseigentum zählt:

• eigene Wohnung
• abgetrennte Kellerräume und Garagenplätze

Das Wohnungseigentum in Kürze:

• Sondereigentum an eigener Wohnung
• plus Miteigentumsanteil an gesamter Immobilie

Was ist der genaue Unterschied zwischen den beiden Sondereigentumsarten? Der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum liegt vor allem in der Nutzungsbestimmung. Lesen Sie hier weiter.

Wohnungseigentum vs. Teileigentum: Unterschied

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen, müssen Sie auf einiges achten. So werden Sie beim Kauf automatisch Eigentümer von Sondereigentum, das jedoch auf zwei Arten definiert sein kann: Dem Teileigentum und dem Wohnungseigentum. Doch was ist der essenzielle Unterschied? Wie werden die Eigentumsanteile aufgeteilt? Kann man Wohnungseigentum in Teileigentum umwandeln und umgekehrt? All diese Fragen werden Ihnen hier beantwortet.

Das Wohnungseigentum darf ausschließlich zum Wohnen genutzt werden, das Teileigentum zu gewerblichen und Nicht-wohnzwecken.

Der Unterschied:

• liegt in Nutzungsbestimmung
• Wohneigentum: Wohnen
• Teileigentum: Gewerbe

Lesen Sie hier den gesamten Artikel zum Thema:

• Wohnungseigentum vs. Teileigentum

Alles, was nicht zum Sondereigentum zählt, wird als Gemeinschaftseigentum gewertet. Das Gemeinschaftseigentum wird Anteilhaft unter allen Eigentümern aufgeteilt und steht zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. Lesen Sie hier alles Weitere.

Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftlicher Nutzen

Unter dem Begriff Gemeinschaftseigentum versteht man Eigentum, das nicht im Sondereigentum steht. Dazu zählen Grundstücke sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes. Diese stehen im gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer. Beispielsweise unterscheidet man bei Mehrfamilienhäusern, die auf mehreren Wohnungen bestehen, Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel die Heizung, der Aufzug, tragende Wände, Fenster und der Hausflur. Die Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum werden von der Eigentümerversammlung getroffen.

• Teile des Gebäudes, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch von Wohnungseigentümern stehen
• Beispiele: Heizung, Hausflur, Aufzug, tragende Wände
• Verwaltung erfolgt über die Eigentümerversammlung

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Unterschied

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, werden Sie automatisch Miteigentümer und erwerben das sogenannte Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum. Nun muss man unterscheiden, was unter das Sondereigentum fällt und was schon zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die explizite Aufteilung des Eigentums in einer Eigentümergemeinschaft wird in der Teilungserklärung festgelegt. Lesen Sie hier alles Weitere zum Thema.

• Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Exkurs: Sondernutzungsrechte

Manchmal kommt es vor, dass Teile einer Immobilie nicht zum Sondereigentum zählen, aber dennoch nur von einzelnen Eigentümern benutzt werden dürfen. Sollte dies wie bei einem Gartenabschnitt oder einer Terrasse der Fall sein, unterliegt dies dem Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht entspricht also einem bestimmten Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum.

• bestimmtes Recht eines Einzelnen am Gemeinschaftseigentum

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist eines der wichtigsten Dokumente einer Wohnungseigentümergemeinschaft und legt die Aufteilung einer Immobilie fest. Sie gibt im Grundbuchamt die Besitzverhältnisse und konkrete Nutzung der Sondereigentumseinheiten an.

Teilungserklärung = Eigentumsaufteilung einer Immobilie

Die Teilungserklärung ist aus mehreren Elementen aufgebaut. Zu diesen Elementen zählen der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung. Lesen Sie hier alles über den Aufbau und den Inhalt der Teilungserklärung und wie diese erstellt werden muss.

• Teilungserklärung

Eigentümergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100 % für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles Wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

• Wohnungseigentümergemeinschaft