AnnuitÀtendarlehen vs. Festdarlehen: Vor- und Nachteile der Immobilienkredite
AnnuitĂ€tendarlehen vs. Festdarlehen â Was unterscheidet ein AnnuitĂ€tendarlehen von einem Festdarlehen? Grundlegend handelt es sich bei beiden Darlehensformen um einen Immobilienkredit, der jeweils auf unterschiedliche Art und Weise getilgt wird. Beim AnnuitĂ€tendarlehen wird zusĂ€tzlich zur Zinsrate monatlich getilgt. Beim Beginn das Festdarlehen setzt die sogenannte Tilgung jedoch aus und wird erst am Ende als ganze Summe gezahlt. Erfahren Sie mehr ĂŒber die Vor- und Nachteile des AnnuitĂ€tendarlehens sowie Festdarlehens und entscheiden Sie, welches Darlehen der sinnvollere Weg zur Finanzierung Ihrer Immobilie ist. ZurĂŒck zum Ratgeber: Immobilien Finanzierung.
AnnuitÀten- & Festdarlehen: Immobilienkredite
Hier werden Ihnen erst einmal die beiden Kreditfinanzierungsarten von Immobilien, das AnnuitÀtendarlehen und das Festdarlehen, verstÀndlich gemacht.
AnnuitÀtendarlehen: Definition & Beispiel
Das AnnuitĂ€tendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Sie monatlich ĂŒber die gesamte Laufzeit des Kredits eine gleichbleibende Gesamtrate zahlen. Daher auch AnnuitĂ€t wie Monatsrate. Die Gesamtrate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit sinken die Zinsen und die Tilgung nimmt zu gleichen Teilen zu, weshalb es sich lohnt, diese Art der Baufinanzierung zu vergleichen.
Ein Beispiel:
Stellen Sie sich vor, Sie nehmen ein AnnuitĂ€tendarlehen auf. Bei einer Kredithöhe von 100.000 Euro, 2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung betrĂ€gt die zu zahlende Rate dann 4 Prozent von den 100.000 Euro. Das wĂ€ren 4000 im Jahr. Monatlich wĂŒrden also 333 Euro fĂ€llig werden. Die erste Zahlung bestehe dann aus 167 Euro Zinsen und 167 Euro Tilgungsanteil. Nach der ersten Zahlung wird der Zinsanteil immer geringer. Dennoch zahlen Sie 333 Euro monatlich, da der Tilgungsanteil steigt.
Das Wichtigste in KĂŒrze:
- Monatsrate wird als AnnuitÀt bezeichnet
- Gleichbleibende Rate bis zum Ende
- Zinsen sinken mit der Laufzeit
- Tilgung steigt mit der Laufzeit
Festdarlehen: ErklÀrung & Sparformen
Was ist ein Festdarlehen? Beim Festdarlehen handelt es sich um eine besondere Kreditvariante. Sie wird zum Beispiel infolge einer Baufinanzierung eingesetzt. Doch was genau ist die Besonderheit? Die Besonderheit liegt darin, dass es keine regelmĂ€Ăige Tilgung innerhalb der monatlichen Rate gibt.
Was heiĂt das? Sie zahlen die gesamte Tilgungssumme erst am Ende der Laufzeit. Innerhalb der Laufzeit zahlen Sie mit einer monatlichen Rate allein die Zinsen ab. Diese Monatsrate ist monatlich immer dieselbe. Den Tilgungsanteil stecken Sie zum Beispiel in einen selbst gewĂ€hlten Sparplan. Zum Beispiel ein Aktienfonds.
Das gesamte Darlehen muss also ĂŒber eine einzige Rate am Ende der Laufzeit getilgt werden und der Kreditnehmer zahlt ausschlieĂlich Zinsen wĂ€hrend der Laufzeit. Hier ist Vorsicht geboten. Bei dieser Art von Darlehen ist es enorm wichtig, dass der Kreditnehmer wĂ€hrend der Laufzeit Geld anspart, um die verschobene Tilgung am Ende zahlen zu können.
Aus diesem Grund wird der Kredit hÀufig mit folgenden Sparformen kombiniert:
- Bausparvertrag
- Banksparplan
- Private Rentenversicherung
- Fondssparplan
- Lebensversicherung
Was Sie sich merken sollten:
gleichbleibende Monatsrate an Zinsen & gesamte Tilgung am Ende zahlen
Kommen wir nun zu den Vor- und Nachteilen der beiden Kreditarten.

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AnnuitÀtendarlehen: Vor- & Nachteile
Wie bereits erwĂ€hnt bleibt bei dieser Finanzierungsform die Monatsrate gleich, das ermöglicht dem Kreditnehmer eine gute Kalkulationsrate und sorgt fĂŒr eine hohe Planungssicherheit. Zu den Besonderheiten zĂ€hlen die flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten von Sondertilgungen, Volltilgungsoptionen bis zum Tilgungswechsel. Nicht um sonst zĂ€hlt das AnnuitĂ€tendarlehen, zu am gĂ€ngigsten genutzten Finanzierungsformen fĂŒr Immobilien in Deutschland.
Einen Nachteil hat das AnnuitĂ€tendarlehen allerdings. Dadurch, dass die Zinsen bei der Finanzierungsart mit der Zeit immer geringer werden, hat der Kreditnehmer steuerliche Nachteile. Die Zinsen, die der Kreditnehmer von der Steuer fĂŒr vermietete Immobilien absetzen kann, werden also jeden Monat weniger.
Vorteile zusammengefasst:
- gute Kalkulationsrate
- hohe Planungssicherheit
- flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten
Nachteil schnell erklÀrt:
- steuerliche Nachteile
Festdarlehen: Vor- & Nachteile
Der wohl gröĂte Vorteil des Festdarlehens liegt darin, dass die monatliche Rate im Vergleich zum AnnuitĂ€tendarlehen und Tilgungsdarlehen, recht leicht zu begleichen ist. Das liegt daran, dass keine Tilgung in den monatlichen Raten enthalten ist. Dementsprechend resultiert aber auch ein Nachteil, denn es findet keine wesentliche Tilgungsverrechnung statt.
Die anfallenden Zinsen beziehen sich deshalb immer auf den ursprĂŒnglichen Darlehensbetrag und fallen somit auch höher aus. Der genannte Nachteil soll eigentlich die Rendite der entsprechenden Sparform ausgleichen. Das gestaltet sich jedoch abhĂ€ngig von den aktuellen Kapitalzinsen mal schwieriger und mal leichter. Der Zins der Sparform sollte mindestens genauso hoch bzw. besser als die des Darlehens sein, damit sich das Darlehen auch lohnt.
Je nach Sparplan kann man sich dennoch bei Erfolg einige Kosten sparen.
Vorteile des Darlehens:
- monatliche Rate leicht zu begleichen
- ausschlieĂlich Zinszahlung
- Kosten durch Sparplan sparen
Nachteile des Kredits:
- keine Tilgungsverrechnung
- am Ende der Laufzeit muss alles bezahlt werden
- Zinsen beziehen sich auf Darlehensbetrag & fallen höher aus
- kann nur selten mit Sparform ausgeglichen werden
- Zinsen der Sparform mĂŒssen besser sein als die des Darlehens
Unterschied von AnnuitÀten- & Festdarlehen
Bei einem Festdarlehen werden erst ausschlieĂlich Zinsen gezahlt. Beim AnnuitĂ€tendarlehen wiederum fallen monatlich zusĂ€tzlich Tilgungsraten an, wodurch das Darlehen im ersten Moment kostenintensiver erscheint. Die Tilgung wird beim Festdarlehen am Ende der Laufzeit auf einen Schlag bezahlt. Diese Art von Finanzierung kommt zum Gebrauch, wenn parallel in Tilgungsprodukte gespart wird. Das kann eine Lebensversicherung, Rentenversicherung aber auch ein Bausparvertrag sein.
Steht man vor dem Hauskauf, stellt man sich schnell die Frage, welches Darlehen wohl sinnvoller ist? Aufgrund der niedrigen Rendite ĂŒber laufende SparvertrĂ€ge fĂ€llt die Wahl in den meisten FĂ€llen auf das AnnuitĂ€tendarlehen.
Doch wieso? Der Grund liegt vor allem darin, dass die Tilgungsverrechnung zeitgleich mit der Zinsverrechnung stattfindet und somit der Zinsanteil im Laufe der RĂŒckzahlung sinkt. Somit muss der Darlehensnehmer nicht die gesamte Tilgungssumme am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurĂŒckzahlen, sondern kann diese regelmĂ€Ăig und geplant monatlich abbezahlen.
Aus den Vor- und Nachteilen lĂ€sst sich schlieĂen, dass das AnnuitĂ€tendarlehen fast immer finanzielle Vorteile mit sich bringt, da sich sichere Sparformen mit geringen Renditen erzielen lassen.
Die wichtigen Unterschiede im Ăberblick
In KĂŒrze zusammengefasst:
- Festdarlehen monatlich ausschlieĂlich Zinszahlung
- Tilgungssumme wird am Ende bezahlt
- Festdarlehen kommt zum Gebrauch bei BausparvertrÀgen
- AnnuitÀtendarlehen Kombi aus Zins- & Tilgungsrate
- Zinsanteil sinkt im Laufe der RĂŒckzahlung
- AnnuitÀtendarlehen finanzielle Vorteile
- Geringere Renditen
Tipp! Lesen Sie hier mehr zum AnnuitÀtendarlehen und zur Berechnung des AnnuitÀtendarlehens.
Wann macht das Festdarlehen Sinn?
Wann sollten Sie also statt eines AnnuitĂ€tendarlehens ein Festdarlehen aufnehmen? Das Festdarlehen macht dann Sinn, wenn sich der Darlehensnehmer eine möglichst geringe Monatsratenbelastung wĂŒnscht sowie sich die steuerlichen Vorteile nicht entgehen lassen möchte.
Wichtig ist hier sich relativ sicher darĂŒber zu sein, dass die Zinsen des individuellen Sparplans, also die Zinsen des Aktienfonds, der Lebensversicherung, des Sparplans oder der privaten Rentenvorsorge besser sind als die Zinsen des Darlehens, die bezahlt werden, da man nicht tilgt. Warum? Um sicher zu sein, dass am Ende der Laufzeit die Tilgungssumme auch gezahlt werden kann. Eine gewisse Risikobereitschaft spielt hier also mit hinein.
Merken Sie sich also bezĂŒglich des Festdarlehens:
Zinsen des Sparplans mĂŒssen besser sein als die des Darlehens