Annuitätendarlehen vs. Festdarlehen: Vor- und Nachteile der Immobilienkredite

Annuitätendarlehen vs. Festdarlehen – Was unterscheidet ein Annuitätendarlehen von einem Festdarlehen? Grundlegend handelt es sich bei beiden Darlehensformen um einen Immobilienkredit, der jeweils auf unterschiedliche Art und Weise getilgt wird. Beim Annuitätendarlehen wird zusätzlich zur Zinsrate monatlich getilgt. Beim Beginn des Festdarlehen setzt die so genannte Tilgung jedoch aus und wird erst am Ende als ganze Summe gezahlt. Erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens sowie Festdarlehens und entscheiden Sie, welches Darlehen der sinnvollere Weg zur Finanzierung Ihrer Immobilie ist. Zurück zum Ratgeber: Immobilien Finanzierung.

Annuitäten- & Festdarlehen: Immobilienkredite

Hier werden Ihnen erst einmal die beiden Kreditfinanzierungsarten von Immobilien, das Annuitätendarlehen und das Festdarlehen, verständlich gemacht.

Annuitätendarlehen: Definition & Beispiel

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Sie monatlich über die gesamte Laufzeit des Kredits eine gleichbleibende Gesamtrate zahlen. Daher auch Annuität wie Monatsrate. Die Gesamtrate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit sinken die Zinsen und die Tilgung nimmt zu gleichen teilen zu, weshalb es sich lohnt, diese Art der Baufinanzierung zu vergleichen.

Ein Beispiel:

Stellen Sie sich vor, Sie nehmen ein Annuitätendarlehen auf. Bei einer Kredithöhe von 100.000 Euro, 2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung beträgt die zu zahlende Rate dann 4 Prozent von den 100.000 Euro. Das wären 4000 im Jahr. Monatlich würden also 333 Euro fällig werden. Die erste Zahlung bestehe dann aus 167 Euro Zinsen und 167 Euro Tilgungsanteil. Nach der ersten Zahlung wird der Zinsanteil immer geringer. Dennoch zahlen Sie 333 Euro monatlich, da der Tilgungsanteil steigt.

Das Wichtigste in Kürze:

• Monatsrate wird als Annuität bezeichnet
• Gleichbleibende Rate bis zum Ende
• Zinsen sinken mit der Laufzeit
• Tilgung steigt mit der Laufzeit

Festdarlehen: Erklärung & Sparformen

Was ist ein Festdarlehen? Beim Festdarlehen handelt es sich um eine besondere Kreditvariante. Sie wird zum Beispiel in Folge einer Baufinanzierung eingesetzt. Doch was genau ist die Besonderheit? Die Besonderheit liegt darin, dass es keine regelmäßige Tilgung innerhalb der monatlichen Rate gibt.

Was heißt das? Sie zahlen die gesamte Tilgungssumme erst am Ende der Laufzeit. Innerhalb der Laufzeit zahlen Sie mit einer monatlichen Rate allein die Zinsen ab. Diese Monatsrate ist monatlich immer die Selbe. Den Tilgungsanteil stecken Sie zum Beispiel in einen selbst gewählten Sparplan. Zum Beispiel ein Aktienfond.

Das gesamte Darlehen muss also über eine einzige Rate am Ende der Laufzeit getilgt werden und der Kreditnehmer zahlt ausschließlich Zinsen während der Laufzeit. Hier ist Vorsicht geboten. Bei dieser Art von Darlehen ist es enorm wichtig, dass der Kreditnehmer während der Laufzeit Geld anspart, um die verschobene Tilgung am Ende zahlen zu können.

Aus diesem Grund wird der Kredit häufig mit folgenden Sparformen kombiniert:

• Bausparvertrag
• Banksparplan
• Private Rentenversicherung
• Fondssparplan
• Lebensversicherung

Was Sie sich merken sollten:

gleichbleibende Monatsrate an Zinsen & gesamte Tilgung am Ende zahlen

Kommen wir nun zu den Vor- und Nachteilen der beiden Kreditarten.

Photo: XXX / Shutterstock.com

Annuitätendarlehen: Vor- & Nachteile

Wie bereits erwähnt bleibt bei dieser Finanzierungsform die Monatsrate gleich, dass ermöglicht dem Kreditnehmer eine gute Kalkulationsrate und sorgt für eine hohe Planungssicherheit. Zu den Besonderheiten zählen die flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten von Sondertilgungen, Volltilgungsoptionen bis zum Tilgungswechsel. Nicht um sonst zählt das Annuitätendarlehen, zu am gängigsten genutzten Finanzierungsforme für Immobilien in Deutschland.

Einen Nachteil hat das Annuitätendarlehen allerdings. Dadurch, dass die Zinsen bei der Finanzierungsart mit der Zeit immer geringer werden, hat der Kreditnehmer steuerliche Nachteile. Die Zinsen, die der Kreditnehmer von der Steuer für vermietete Immobilien absetzen kann, werden also jeden Monat weniger.

Vorteile zusammengefasst:

• gute Kalkulationsrate
• hohe Planungssicherheit
• flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten

Nachteil schnell erklärt:

• steuerliche Nachteile

Festdarlehen: Vor- & Nachteile

Der wohl größte Vorteil des Festdarlehens liegt darin, dass die monatliche Rate im Vergleich zum Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen, recht leicht zu begleichen ist. Das liegt daran, dass keine Tilgung in den monatlichen Raten enthalten ist. Dementsprechend resultiert aber auch ein Nachteil, denn es findet keine wesentliche Tilgungsverrechnung statt.

Die anfallenden Zinsen beziehen sich deshalb immer auf den ursprünglichen Darlehensbetrag und fallen somit auch höher aus. Der genannte Nachteil soll eigentlich die Rendite der entsprechenden Sparform ausgleichen. Das gestaltet sich jedoch abhängig von den aktuellen Kapitalzinsen mal schwieriger und mal leichter. Der Zins der Sparform sollte mindestens genauso hoch bzw. besser als die des Darlehens sein, damit sich das Darlehen auch lohnt.

Je nach Sparplan kann man sich dennoch bei Erfolg einige Kosten sparen.

Vorteile des Darlehens:

• monatliche Rate leicht zu begleichen
• ausschließlich Zinszahlung
• Kosten durch Sparplan sparen

Nachteile des Kredits:

• keine Tilgungsverrechnung
• am Ende der Laufzeit muss alles bezahlt werden
• Zinsen beziehen sich auf Darlehensbetrag & fallen höher aus
• kann nur selten mit Sparform ausgeglichen werden
• Zinsen der Sparform müssen besser sein als die des Darlehens

Unterschied von Annuitäten- & Festdarlehen

Bei einem Festdarlehen werden erst ausschließlich Zinsen gezahlt. Beim Annuitätendarlehen wiederum fallen monatlich zusätzlich Tilgungsraten an, wodurch das Darlehen im ersten Moment kostenintensiver erscheint. Die Tilgung wird beim Festdarlehen am Ende der Laufzeit auf einen Schlag bezahlt. Diese Art von Finanzierung kommt zum Gebrauch, wenn parallel in Tilgungsprodukte gespart wird. Das kann eine Lebensversicherung, Rentenversicherung aber auch ein Bausparvertrag sein.

Steht man vor dem Hauskauf stellt man sich schnell die Frage, welches Darlehen wohl sinnvoller ist? Aufgrund der niedrigen Rendite über laufende Sparverträge fällt die Wahl in den meisten Fällen auf das Annuitätendarlehen.

Doch wieso? Der Grund liegt vor allem darin, dass die Tilgungsverrechnung zeitgleich mit der Zinsverrechnung stattfindet und somit der Zinsanteil im Laufe der Rückzahlung sinkt. Somit muss der Darlehensnehmer nicht die gesamte Tilgungssumme am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurückzahlen, sondern kann diese regelmäßig und geplant monatlich abbezahlen.

Aus den Vor- und Nachteilen lässt sich schließen, dass das Annuitätendarlehen fast immer finanzielle Vorteile mit sich bringt, da sich sichere Ansparformen mit geringen Renditen erzielen lassen.

Wann macht das Festdarlehen Sinn?

Wann sollten Sie also statt einem Annuitätendarlehen ein Festdarlehen aufnehmen? Das Festdarlehen macht dann Sinn, wenn sich der Darlehensnehmer eine möglichst geringe Ratenbelastung wünscht sowie sich die steuerlichen Vorteilen nicht entgehen lassen möchte.

Wichtig ist hier sich relativ sicher darüber zu sein, dass die Zinsen des individuellen Sparplans, also die Zinsen des Aktienfonds, der Lebensversicherung, des Sparplans oder der privaten Rentenvorsorge besser sind als die Zinsen des Darlehens, die bezahlt werden, da man nicht tilgt. Warum? Um sicher zu sein, dass am Ende der Laufzeit die Tilgungssumme auch gezahlt werden kann. Eine gewisse Risikobereitschaft spielt hier also mit hinein.

Merken Sie sich also bezüglich des Festdarlehens:

Zinsen des Sparplans müssen besser sein als die des Darlehens