Baufinanzierung erklärt: Arten, Vergleich, Tipps & Zinsen

Baufinanzierung – Um ein Bauvorhaben zu finanzieren, gibt es verschiedenste Möglichkeiten. Die klassische Baufinanzierung ist die Aufnahme eines Annuitätendarlehen. Auch die Nutzung eines Bauspardarlehens ist oft in Deutschland gesehen. Wir stellen Ihnen die Vorteile, Nachteile und Besonderheiten der Finanzierungsarten vor. Lohnenswert ist auch ein Vergleich von Baufinanzierungen. Außerdem: Alles wichtige zu Voraussetzungen der Baufinanzierung, 10 Tipps, die Sie vor Finanzierungsfallen schützen. So finden Sie die ideale Baufinanzierung für Ihr Traumobjekt. Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung gibt es in unserem Ratgeber: Finanzierung

Arten der Baufinanzierung

Um Ihren Immobilienkauf zu Finanzieren gibt es verschiedenste Methoden und Modelle. Wir stellen Ihnen die Möglichkeiten zur Baufinanzierung sowie deren Vorteile, Nachteile und Besonderheiten vor. Finden Sie hier die passende Baufinanzierung für Sie.

Bevor wir beginnen, hier eine kurze Zusammenfassung.

Baufinanzierung: Das Wichtigste im Überblick

Wie schon in der Einleitung gelernt, gibt es verschiedene Baufinanzierungsangebote.

  • Bausparvertrag oder Bauspardarlehen
  • Annuitätendarlehen
  • KfW-Darlehen
  • Hypothekendarlehen
  • Renovierungs-Darlehen
  • Lebens- bzw. Rentenversicherung als Finanzierung

Tipp! Außerdem häufig gelesen: Erster Immobilienkredit, Hausbau finanzieren & Annuitätendarlehen.

Beginnen wir nun mit dem Bausparvertrag.

Bausparvertrag: Sofort-Finanzierung

Das Bauspardarlehen kennen Einige eher als den Bausparvertrag. Er wird abgeschlossen, wenn man in Zukunft eine Immobilie finanzieren will. Das Bauspardarlehen ist eine alte und immer noch genutzte Art der Immobilienfinanzierung. Das Konzept ist eine Kombination aus dem Sparen im ersten Schritt und einem Immobiliendarlehen im Zweiten. Allerdings besteht auch die Möglichkeit ein direktes Darlehen ein sogenanntes Vorausdarlehen von der Bausparkasse zu erhalten.

Bausparvertrag

Zum Einen können Sie Ihr Bauvorhaben mit einem Bausparvertrag finanzieren. Er wird abgeschlossen, wenn man in Zukunft eine Immobilie finanzieren will. Das Bauspardarlehen ist eine alte und immer noch genutzte Art der Immobilienfinanzierung. Das Konzept ist eine Kombination aus dem Sparen im ersten Schritt und einem Immobiliendarlehen im Zweiten.

Zuerst wird also ein Sparplan über eine bestimmte Summe ausgemacht. Zum Beispiel 100.000 Euro, das wären dann je nach Vertrag zwischen 30 und 50 Prozent. Die weiteren 50 bis 70 Prozent erhält man dann, wenn der Einsparbetrag erreicht ist von der Bausparkasse als Kredit mit einem zuvor vereinbarten Zinssatz über die ganze Laufzeit.

Sofortdarlehen

Hier erhält der Kreditnehmer einen Zins, der über die ganze Laufzeit konstant bleibt. Außerdem tilgt der Kreditnehmer nicht, da die Tilgung in den Bausparvertrag fließt. Die Tilgung muss dann die 30 oder 50 Prozent individuell nach Tarif erreichen, damit der Vertrag später zugeteilt werden kann und das Vorausdarlehen wieder zurückzahlt wird.

Ist der Vertrag zuteilungsreif erhält man den vorher festgelegten Bausparzins, der bis zur vollständigen Rückzahlung fest ist. Dieser ist jedoch nicht der Selbe, wie der vorherige Zins. Es wird also erstmal nichts von dem Kredit zurück gezahlt, da das Geld in einen Bausparvertrag fließt. Bedeutet keine Tilgung wird an die Bausparkasse gezahlt, die Zinsen des Vorausdarlehens bleiben konstant und der Kreditnehmer kann diese von der Steuer für vermietete Immobilien absetzen.

Die Raten sind bei einem Bauspardarlehen konstant und eine Kreditlaufzeit von bis zu 30 Jahren ist möglich. Bei der Sofort-Finanzierung mit einem Bausparvertrag können Sie sich Ihr erstes und dazu günstiges Bauspardarlehen über die Verbindung mit einem Vorausdarlehen sichern. Der Bausparvertrag bietet Planungssicherheit und Flexibilität durch eine gleich bleibende Monatsrate und absolute Zinssicherheit.

Wer auf das Bauspardarlehen setzt, setzt gleichzeitig auch auf die Annahme, dass die Zinsen in der Zukunft steigen. Den der Vorteil des Bausparvertrags liegt darin, dass man einen Zinssatz vereinbart der über die gesamte Laufzeit fest ist. Diese Zinssicherheit bietet dem Kreditnehmer eine konstante und planbare Finanzierung.

Alle Vorteile des Darlehens auf einen Blick:

  • Zinssicherheit
  • keine Anschlussfinanzierung
  • Planungssicherheit
  • konstante absetzbare Zinsen

Allerdings bestehen in der Praxis auch Nachteile bei einem Bauspardarlehen. Anfangs in der Sparphase bietet der Bausparvertrag sehr wenig Zinsen wodurch man Geld verliert. Da man bei einem Bausparvertrag viele Zinsen zahlt, dagegen aber allerdings nur wenige Zinsen bekommt, entsteht ein betriebswirtschaftlicher Nachteil für den Kreditnehmer. Der Aufwand, den Sie hier jeden Monat entrichten müssen ist außerdem höher.

Außerdem kann es vorkommen, dass die Zuteilung sich verzögert und Kreditnehmer ihr Darlehen nicht zu dem geplanten Zeitpunkt erhalten können, aufgrund verschiedenster Veränderungen. Auch entsteht eine zweite Bonitätsprüfung zum Zuteilungszeitpunkt, die ein Risiko dafür darstellt, dass Sie die Kredithöhe zu dem geplanten Zins erhalten.

Nachteile des Bauspardarlehens zusammengefasst:

  • betriebswirtschaftlicher Nachteil
  • bei Niedrigzinslage nicht sinnvoll
  • Verzögerungen
  • zweite Bonitätsprüfung

Wollen Sie sich weiter zum Bausparvertrag informieren? Hier erfahren Sie mehr:

KfW-Darlehen

Die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW sind für nahezu jede Privatperson abschließbar und auch vom Einkommen unabhängig. Zum Beispiel können Sie die Förderprogramme KfW-Wohneigentumsprogramm und KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm beantragen.

Wenn Sie in einem Energiesparhaus wohnen möchten, können Sie von den Vorteilen der KfW-Darlehen profitieren. Da Energiehäuser gefördert werden wollen, haben Bauplanungen, die diesen Punkt einbeziehen, gute Chancen auf ein KfW-Kredit. Die KfW vergibt Annuitätendarlehen, die als besonders kosteneffektivgelten. Die Voraussetzung ist, dass Sie als Hausbesitzer das Objekt anschließend auch selbst bewohnen. Ein Vorteil: Die Darlehen werden unabhängig vom Einkommen des Kreditnehmers vergeben.

Annuitätendarlehen: Klassische Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Sie monatlich über die gesamte Laufzeit des Kredits eine gleichbleibende Gesamtrate zahlen. Daher auch Annuität wie Monatsrate. Die Gesamtrate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit sinken die Zinsen und die Tilgung nimmt zu gleichen teilen zu.

Ein Beispiel:

Stellen Sie sich vor, Sie nehmen ein Annuitätendarlehen auf. Bei einer Kredithöhe von 100.000 Euro, 2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung beträgt die zu zahlende Rate dann 4 Prozent von den 100.000 Euro. Das wären 4000 im Jahr. Monatlich würden also 333 Euro fällig werden. Die erste Zahlung bestehe dann aus 167 Euro Zinsen und 167 Euro Tilgungsanteil. Nach der ersten Zahlung wird der Zinsanteil immer geringer. Dennoch zahlen Sie 333 Euro monatlich, da der Tilgungsanteil steigt.

Wie bereits erwähnt bleibt bei dieser Finanzierungsform die Monatsrate gleich, dass ermöglicht dem Kreditnehmer eine gute Kalkulationsrate und sorgt für eine hohe Planungssicherheit. Zu den Besonderheiten zählen die flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten von Sondertilgungen, Volltilgungsoptionen bis zum Tilgungswechsel. Nicht um sonst zählt das Annuitätendarlehen, zu am gängigsten genutzten Finanzierungsforme für Immobilien in Deutschland.

Einen Nachteil hat das Annuitätendarlehen allerdings. Dadurch, dass die Zinsen bei der Finanzierungsart mit der Zeit immer geringer werden, hat der Kreditnehmer steuerliche Nachteile. Die Zinsen, die der Kreditnehmer von der Steuer für vermietete Immobilien absetzen kann, werden also jeden Monat weniger. Auch ist eine Anschlussfinanzierung üblich.

Die Finanzierung mit laufender Tilgung ist die klassische Art der Baufinanzierung. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sind die Schulden getilgt. Es besteht die Möglichkeit die Finanzierung zur Absicherung mit einem Finanzierungsschutzbrief oder einer Risikolebensversicherung zu kombinieren. Ein Finanzierungsschutzbrief wird für die Absicherung im Fall der Arbeitsunfähigkeit, der Arbeitslosigkeit und des Todes gewählt. Die Kombination eines Darlehens mit einer Lebens- oder Rentenversicherung kann für Kapitalanleger interessant sein.

Vorteile zusammengefasst:

  • gute Kalkulationsrate
  • hohe Planungssicherheit
  • flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten

Nachteile im Blick:

Mehr zum Annuitätendarlehen:

Statt einem Kredit, kann auch eine Hypothek abgeschlossen werden.

Hypothekendarlehen

Kapitalbindende Lebensversicherung als Tilgungsersatz – Hypotheken-Darlehen werden von Bausparkassen auch mit einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz angeboten. So schützen Sie gleichzeitig Ihre Familie vor dem Erbe von Schulden. Die gleich bleibenden Zinsen des Darlehens und der Versicherungsbeiträge machen die Finanzierung langfristig überschaubar. Sie bestimmen außerdem die Zinsfestschreibung des Darlehens. Eine Kreditlaufzeit kann je nach Wunsch zwischen 10 und 30 Jahren gelegt werden.

Hypothekenkredit, Umkehrhypothek und mehr:

Renovierungs-Darlehen

Renovierungs- oder Modernisierungskredit als Alternative zur klassischen Baufinanzierung. Egal ob Ausbau, Umbau oder Anbau aufgrund von Umzug, altersgerechter Umbau, energetische Sanierung oder Erbschaft, ein Bauprojekt kann auch mit einem Renovierungs-Darlehen finanziert werden. Im Grunde ist das Renovierungs-Darlehen ein herkömmlicher Ratenkredit. Allerdings wird bei der Beantragung der Verwendungszweck: Ausbesserung an einer Immobilie angegeben. Vorgesehen ist die Finanzierungsform, um Kreditnehmern die Wertsteigerung bzw. Erhaltung der Immobilie zu erleichtern.

Nur selten erreicht jedoch die für die Modernisierung erforderlichen Geldsumme die Mindestsumme (i. d. R. 50.000 €), die von der Bank für eine Baufinanzierung vorausgesetzt wird. Der Zinssatz für eine Baufinanzierung ist meist auch günstiger als der für einen Renovierungskredit, da Banken üblicherweise einen Zinszuschlag für den kostenschweren Bearbeitungsaufwand bzw. geringeren Zinsertrag bei kleinen Kreditbeträgen berechnen. Merken Sie sich also:

Renovierungskredite haben häufig einen höheren Effektivzins als klassische Baufinanzierungen.

Auch besteht für die Bank ein höheres Risiko, da der Kredit nicht mit einem Grundpfandrecht besichert ist. Das macht sich in den Kreditkonditionen bemerkbar.

Differenziert wird zwischen dem Renovierungskredit (Werterhaltung & Instandsetzung), zum Beispiel ein Kredit zur Finanzierung von Austausch von Innenraumtüren, und dem Modernisierungskredit (auch bauliche Veränderungen & Wertsteigerung), wie beispielsweise die Darlehensaufnahme mit dem Zweck der Installation neuer Heizungsanlagen. Durch diese Zweckbindung ist es nicht möglich die Kreditmittel frei nach Wunsch zu nutzen und es muss die Kreditverwendung nachgewiesen werden, bevor die Summe ausgezahlt wird.

Zusammenfassung der Vorteile:

  • niedrige Zinsen im Vergleich zu herkömmlichen Krediten
  • Kreditsumme flexibel
  • Laufzeit flexibel
  • keine Grundschuldeintragung

Nachteile im Überblick:

  • höhere Zinssätze als klassische Baufinanzierungskredit
  • Zweckbindung

Lebens- bzw. Rentenversicherung

Wie bereits erwähnt können Sie auch eine Lebensversicherung oder Rentenversicherung zum Zweck der Baufinanzierung abschließen. Ein Vorteil: Sie können die Schuldzinsen steuerlich absetzen. Wenn Sie also planen die Immobilie als Geldanlage zu nutzen, also zu vermieten, eignet sich diese Finanzierung. Die Besonderheit hier ist, dass Sie nur die vereinbarten Zinsen zahlen und nicht die laufenden Aufwendungen für die Tilgung. Allerdings ist die Ablaufleistung der Lebens- bzw. Rentenversicherung ist durch das Alterseinkünftegesetz nicht mehr komplett steuerfrei. Bei neuen Verträgen ist jetzt unter bestimmten Voraussetzungen, nur die halbe Wertsteigerung zu versteuern. Dennoch, der Gesamtaufwand ist nach Steuer meist immer noch geringer als bei Tilgungsdarlehen.

Vorteile in kurz:

  • Angehörige abgesichert
  • Finanzierung abgesichert
  • Zinsen absetzbar bei Vermietung
  • Schuldzinsen während der Laufzeit konstant

Nachteile zusammengefasst:

  • Alterseinkünftegesetz
  • besser für Immobilie als Kapitalanlage geeignet

Selbstauskunft & Vermögensverzeichnis

Diese Selbstauskunft lieben Banken!

Finanzierungsschutzbrief

Des Weiteren können Sie sich 3-fach mit dem Finanzierungsbrief schützen. Da sie sich bei einer Baufinanzierung finanziell für mehrere Jahre binden, sollte man in Erwägung ziehen sich für die Fälle, Erkrankung, Arbeitslosigkeit und Tod des Kreditnehmers und Hauptverdiener abzusichern. Bei einem Finanzierungsschutzbrief gilt dieser Schutz für die Zeit der Zinsfestschreibung bzw. Zinsbindung.

Umfinanzierung / Umschuldung

Letztlich besteht für Bauherren auch die Möglichkeit den Vertragspartner zu wechseln. Genauer gesagt, schulden Sie Ihr Darlehen um, wenn die Zinsfestschreibung endet. Die Vorteile der Umschuldung sind, dass Sie die günstigsten Kreditkonditionen, passend für Ihre weitere Finanzierung wählen können. Auch können Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungszeit kündigen, hier fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Je nach Kredit kann sich das allerdings auch lohnen.

Variables Darlehen: Kurzfristige Baufinanzierungen

Wenn Sie Ihr Bauvorhaben nur kurzfristig finanzieren wollen, kommt für Sie vielleicht statt einem Festdarlehen ein Variables Darlehen in Betracht. Hier wird keine Sollzinsbindung vereinbart. Stattdessen wird  sich am Euribor orientiert. Der Vorteil hier besteht auf einen möglichen Zinsvorteil. Auch besteht zu jeden Zeitpunkt eine Zinsbindungsoption. Ein Nachteil hier ist die erforderliche Beobachtung des Marktes bzw. Leitzins.

Wichtigsten Punkte zum variablen Darlehen sind Folgende:

  • Zinsen sind nicht festgelegt sondern variieren je nach Referenzzinssatz (Euribor)
  • Anpassung des Euribors zu bestimmten Zeitpunkt, Standard: drei-Monats-Euribor
  • festgelegte Marge (Aufschlag auf Euribor) immer gleich
  • Euribor kann im plus oder minus stehen, sinken und steigen
  • steigt der Euribor, so steigt auch der Zins des Darlehens
  • sinkt der Euribor, so sinkt auch der Zins des Darlehens

Mehr zu Chancen und Risiken des variablen Zinssatz in unserem Artikel:

Volltilgerdarlehen

Eine Volltilgungsoption ist eine Möglichkeit für Kreditnehmer niedrigere Zinsen zu zahlen und das Zinsänderungsrisiko zu umgehen, wodurch eine bessere Planungssicherheit und eine schnelle Abzahlung des Kredits möglich wird. Banken bieten das sogenannte Volltilgerdarlehen an. Das ist ein Immobilienkredit, bei dem eine Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit voll beglichen wird. Das heißt es wird die gesamte Schuld über die Laufzeit mit einer festen monatlich Rate zurück gezahlt. Im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen fällt am Ende der Laufzeit keine Restschuld an, was die Anschlussfinanzierung überflüssig macht. Allerdings ist die monatliche Belastung bei dem Volltilgerdarlehen höher und es besteht auch keine Sondertilgungsoption.

Ein Volltilgerdarlehen ist für Sie empfehlenswert, wenn Sie aktuell niedrige Zinsen sichern wollen. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen ist die Monatsrate beim Volltilgerdarlehen wie erwähnt jedoch höher.

Forward-Darlehen

Ein Forward Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung. Der Unterschied: beim Forward Kredit vereinbaren Sie den neuen Zins schon lang, bevor Ihre alte Zinsbindung ausläuft. So ein Forward-Darlehen ist etwas teurer, als ein normaler Baukredit, dafür sichern Sie sich den heutigen Zinssatz, in Zeiten steigender Zinsen.

Ähnlich wie das Volltilgerdarlehen hat auch das Forward-Darlehen den Pluspunkt, dass sich der Kreditnehmer günstige Zinsen für die nächsten Jahre sichern kann. Das geht nur, wenn die übrige Zinsbindung für das laufende Darlehen noch zwischen einem halben Jahr und fünf Jahren liegt. Ein Minuspunkt beim Forward-Darlehen ist der zu entrichtende Zinsaufschlag.

Schnell erklärt:

  • Anschlussfinanzierung vor Ende der alten Zinsbindung
  • Vorteil: Aktuellen Zinssatz für später sichern
  • Nachteil: Etwas teurer als typischer Baukredit

Aktiendarlehen

Ein Aktiendarlehen ist wie das Variable Darlehen nichts für risikoscheue Bauherren. Der Kreditnehmer bekommt von der Bank einen tilgungsfreien Kredit. Profitiert also von einer geringer Monatsrate (nur Zinszahlung). Statt also in Raten zu tilgen, zahlt er lediglich monatlich in einen Aktienfonds ein. Dabei baut man darauf, die gesamte Tilgung am Ende der Kreditlaufzeit zurückzahlen zu können und vielleicht noch ein Plus mit dem Sparplan zu machen. Man geht also davon aus, dass man hier von dem Wachstum des Fonds aufgrund des Zinseszinseffekts (Rendite auf die Rendite) profitieren wird. Hier spricht man auch vom tilgungsfreien Darlehen in Verbindung mit einem Fondssparplan.

Mehr zu tilgungsfrei Darlehen in unserem Finanzierungsratgeber:

Vollfinanzierung

Die Vollfinanzierung wird auch 100%-Finanzierung genannt. Hier beträgt die Kredithöhe den gesamten Kaufpreis. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der gesamte Kaufpreis vollständig von der Bank finanziert wird.

Dabei hinterlegen Sie Ihr Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit. Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.

Eine Vollfinanzierung gehen Banken eher ungern ein, da das Risiko für die Bank hier deutlich höher ist. Bei einer 100%-Finanzierung achten Kreditgeber schon deutlich stärker auf Ihre Bonität. Für Sie kann diese Finanzierungsart allerdings auch von Vorteil sein.

Beispiel:

  • 1.000 Euro Immobilienwert
  • 1.000 Euro Kredithöhe

Wenn gewünscht, finanziert die Bank außerdem die Baunebenkosten. Allerdings müssen die Bauherren mit höheren Zinsen rechnen. Genau überlegen sollten Sie sich, ob Sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren lassen wollen, da Sie hier kurzfristige Kosten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer langfristig abzahlen müssen. Wichtig ist es gerade zu Beginn einen Teil an Geld als Puffer für eventuelle Mietausfälle oder anstehende Reparaturen zur Seite zu legen, da noch keine Mietrücklagen gebildet sind.

Beispiel: 110%- Finanzierung

  • 200.000 Euro Immobilienwert
  • 20.570 Euro Kaufnebenkosten
  • 220.570 Euro Kredithöhe

Teilfinanzierung

Was versteht man unter Eigenfinanzierung? Bei einer Teilfinanzierung bzw. 50%-Finanzierung wird nur ein Teil des Kaufpreises von der Bank finanziert. Der andere Teil kommt aus Ihrem Vermögen. Wie groß der Bankanteil sein soll, ist Verhandlungssache. Die Bank geht gerne eine 50%-Finanzierung ein.

Beispiel:

  • 2.000 Euro Immobilienwert
  • 1.000 Euro Kredithöhe

Voraussetzungen: Eigenkapital, Bonität & Schufa

Um eine Baufinanzierung zu erhalten, benötigen Sie eine ausreichend gute Bonität. Heißt, Ihre Baufinanzierung ist von dem Verhältnis von Immobilienwert, Kreditsumme, Eigenkapital, Vermögen und aktuelle Zinsen abhängig.

Tipp zum Eigenkapital

Expertentipp: Wenig eigenes Kapital einsetzen. Geld, dass Sie nicht einsetzen, können Sie frei im Gegensatz zu gebundenen Kapital an anderer Stelle wie für den Kauf einer nächsten Immobilie nutzen. Aufgrund der ersten Immobilie als funktionierende Geldanlage erhalten Sie für die nächste Immobilie meist eine bessere Verzinsung. In der Regel ist es von Vorteil eine 80-100%-Finanzierung von der Bank anzustreben, um das Geld optimal zu nutzen.

Wieviel Sie für Ihre Traumimmobilie verdienen müssen, können Sie sich anhand dieser Faustregel ausrechnen: Tilgungssumme, Zinsen und Nebenkosten dürfen 45% des Nettogehalts ausmachen. Auch können Sie zu einem Bankberater gehen und diesen fragen, wie viel Immobilie Sie sich mit Ihrem aktuellen Gehalt bisher leisten können.

Des Weiteren hängt die Kreditgenehmigung von folgenden Faktoren ab:

Tipp: Seien Sie kritisch in der eigenen Beurteilung und in der Rechnung. Denn die Bank ist es auch. Auch ist es ratsam sich Zeit zum Ansparen von Eigenkapital und Wissen über die Immobilienszene zu nehmen.

Selbstauskunft: Was hier wichtig ist

Die 3 häufigsten Fragen für Immobilien Einsteiger: Wo bekomme ich eine Selbstauskunft her? Wie schreibe ich eine Selbstauskunft? Was muss man bei einer Selbstauskunft angeben? Lernen Sie hier alle 5 Teile der Selbstauskunft kennen. Außerdem haben wir eine kostenlose Vorlage für Sie, als Word- und PDF-Dokument, für alle Banken (Sparkasse, Volksbank, Privatbank, usw.), für Angestellte und Selbstständige. Wichtig ist, dass Sie alles, was in Ihrer Selbstauskunft steht, auch nachweisen können!

Informieren Sie sich hier weiter zum Thema Immobilien bauen und profitieren Sie von Tipps von Experten aus der Branche und Tools wie den Baufinanzierungsrechner, der Ihnen die Suche nach Ihrer günstigsten Baufinanzierung erleichtert.

Photo: Dragan Grkic / Shutterstock

Expertentipps: Was beachten bei der Baufinanzierung?

Was macht eine gute Baufinanzierung aus? Tappen Sie nicht in eine dieser 10 Baufinanzierungsfallen.

1. Nehmen Sie keine überhöhten Zinsen an

Was ist ein guter Zinssatz? Vergleichen Sie verschiedene Kreditanbieter und achten Sie auf den Zinssatz. Sind die Zinsen höher als der Euribor, sind die Konditionen nicht die Besten und ein tilgungsfreies Darlehen könnte sinnvoll sein.

2. Vergessen Sie nicht die Baunebenkosten

Achten Sie bei Ihrem Finanzierungsplan darauf, alle mit dem Bau verbundenen Kosten zu berücksichtigen. Hierzu zählt zum einen die Grund­erwerb­steuer, die je nach Bundes­land 3,5 bis 6,5 Prozent des Kauf­preises ausmacht. Weitere Gebühren die Anfallen sind 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grund­buch­kosten. Allein Stan­dard­neben­kosten machen häufig bis zu 15 Prozent des Kauf­preises aus. Denken Sie auch an zusätzliche Kosten, zum Beispiel, wenn Sie eine Einbauküche anschaffen wollen und Umzugskosten.

3. Versteckte Baukosten kennen

Vermeiden Sie eine teure Nachfinanzierung, indem Sie sich versteckter Baukosten bewusst sind. Nehmen Sie sich lieber vorab eine Minute länger Zeit, um die Kosten der Immobilie einzuschätzen. Das kann hinterher mehr Zeit, Mühe und besonders Geld sparen. Ihnen sollte klar sein, dass im Festpreis nicht alle Leistungen enthalten sind, die wirklich für die Fertigstellung nötig sind. Lassen Sie sich also nicht von dem Bau- und Leistungsbeschreibungen in die Irre leiten.

Meist fehlen die Kosten für die Erschließung des Baugrund­stücks, Einrichtung der Baustelle, für Boden­gut­achten, für Haus­anschlüsse, Baustrom und Außen­anlagen. Berechnen Sie diese Kostenpunkte in Ihrem Kostenplan lieber ein, sonst müssen Sie nachfinanzieren. Auch können Sie den Bauvertrag vor Abschluss prüfen lassen. Das ist besonders für Laien enorm ratsam. Hierfür können Sie sich an Experten der Verbraucherzentrale oder an Bauherren- und Eigentümerverbände wenden.

4. Kopfschmerzen aufgrund von zu wenig Eigenkapital

Besser ist es, ein Jahr länger Eigenkapital zur Seite zu legen, als das Risiko einzugehen, dass die Finanzierung und damit das Bauvorhaben scheitert. Umso weniger Eigenkapital Sie zur Verfügung haben, desto höher sind die Zinsaufschläge und desto länger auch die Kreditlaufzeit.

In der Regel geht bei der Finanzierung von neuen Bauherren mindestens eine Sache schief, die nicht vorhersehbar war. Haben Sie zu wenig Eigenkapital, könnte das bereits bedeuten, dass Sie das Haus verkaufen müssen und dennoch Schulden tilgen müssen. Sinnvoll kann es sein eine Reserve von zum Beispiel drei Netto­monats­gehältern als Sicherheit zu hinterlegen.

5. Überschätzen Sie nicht Ihr Vermögen

Oft wird die eigene finanzielle Belastbarkeit überschätzt. Zu Berücksichtigen ist, dass neben der Baufinanzierung, Ausgaben wie der eigene Lebensunterhalt dennoch bezahlt werden müssen. Ein Tipp: Nehmen Sie sich einen Augenblick, stellen Sie mit Hilfe der Kontoauszüge der letzten 12 Monate Ihre Ausgaben und Einnahmen gegenüber. Nemen Sie die aktuelle Miete und die Sparraten für Geldanlagen aus der Rechnung raus. Es sollte ein monatlicher Überschuss bleiben, der ausreicht, um die Monatsrate des Kredits und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie (3 bis 4 €/Quadratmeter Wohnfläche) sowie eine Rücklage zu tragen.

6. Wählen Sie keine überhöhte Kreditsumme wegen der niedrigeren Tilgung

Je höher die Tilgung, desto kürzer ist auch die Kreditlaufzeit. Wenn die Monatsrate bei einer Mindesttilgung von 1 Prozent besonders niedrig ist, verleitet das dazu eine hohe Kreditsumme aufzunehmen. Kurzfristig gedacht, wirkt es wie ein Vorteil, mehr Geld wie benötigt und niedrige Monatsrate. Langfristig betrachtet besteht jedoch in einer höheren Tilgung und Monatsrate ein enormer Vorteil: Die kürzere Kreditlaufzeit.

Daher ist es empfehlenswert eine Tilgung von 2 oder 3 Prozent der Kreditsumme zu wählen. Je nach Alter ist hier eine höhere Tilgung ratsam. Immobilienkredite sind mit flexibler Tilgung nicht unbedingt teurer als mit fester. Halten Sie sich zur Sicherheit die Möglichkeit von Sondertilgungen offen. Auch kann man die Monats­rate je nach Bank, während der Zins­bindung mehr­fach ändern.

Tipp: Eine häufige Frage zum Thema beantwortet, Wann ist man zu alt für einen Kredit?

7. Setzen Sie die Zinsbindung nicht zu kurz an

Je kürzer die Zinsfestschreibung, desto niedriger ist der Zinssatz. So lässt sich anfangs Geld sparen. Allerdings kann  der Anschlusskredit bei steigenden Zinsen dann sehr teuer werden. Risikoreich ist die Kombination einer niedrigen Tilgung mit einer kurzen Zinsbindung.

Je weniger Schulden der Kreditnehmer bis zum Ende der Zins­bindung tilgt, desto höher ist das Risiko, dass nach einer Zins­erhöhung die Raten nicht mehr bezahlbar sind. Wer seine Schulden nur lang­sam abbauen kann, sollte daher in Betracht ziehen besser 15 oder 20 Jahre statt 10 Jahre Zins­bindung zu vereinbaren.

Sie können sich für jeden Darlehensangebot ausrechnen lassen, wie hoch die Rate nach Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zins­satz für den Anschluss­kredit steigt. Es lohnt sich davon Gebrauch zu machen. Sollte dabei herauskommen, dass Sie beispielsweise bei einem Anstieg auf 5 oder 6 Prozent, die Rate nicht mehr begleichen können, sollten Sie sich für eine längere Festschreibung der Zinsen entscheiden.

8. Starre Kreditraten ohne Flexibilität vermeiden

Häufig haben günstige Kreditangebote einen Nachteil. Als Kreditnehmer kann man die Rate nicht während der Zinsbindung beliebig erhöhen oder senken. Auch Sondertilgungen sind in der Regel frühestens über 10 Jahre nach Kreditauszahlung möglich. Dem steht gegenüber, dass nicht immer die passende Rate zu beginn berechnet wird, was zu  Problemen führen kann.

Deshalb sollten Sie immer die Flexibilität des Kreditangebots bzw. der Rückzahlungsmöglichkeiten vorher testen. Jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme sind bei einigen Banken ohne einen Aufschlag möglich. Das gilt gleichermaßen für das Recht, den Tilgungs­satz bis auf 1 Prozent zu senken oder bis auf 5 oder 10 Prozent zu erhöhen.

9. Hohe Bereitstellungszinsen & teure Bauzeit umgehen

Bauherren rufen ihren Kredit meist in Stufen, je nach Baufort­schritt ab, immer zu den Zeit­punkten, an denen die Zahlungen an die Baufirmen fällig werden. Die Bank nimmt hier gleich zweimal ein: Auf die ausgezahlte Kreditsumme werden die normalen Vertrags­zinsen verlangt und zusätzlich nimmt die Bannk Bereit­stellungs­zinsen auf den Kredit­anteil, den der Kunde noch nicht abge­rufen hat. Oft berechnen Banken hier mehr Zinsen als für das ausgezahlte Darlehen.

Der Bereit­stellungs­zins­satz macht meist einheitlich 3 Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat aus. Wie teuer die Bauzeit wird, ist jedoch sehr unterschiedlich. Die eine Bank berechnet die Zinsen schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Kredit­zusage, eine andere erst nach sechs oder zwölf Monaten.

Achten Sie beim Vergleich von Kreditinstituten auch darauf, ab wann und in welcher Höhe die Bank Bereit­stellungs­zinsen berechnet. Eine möglichst lange Karenz­zeit auszuhandeln, in der noch keine Bereit­stellungs­zinsen anfallen, kann von Vorteil sein.

10. Staatliche Förderungen nutzen

Der Staat vergibt zum Beispiel über die bundeseigene KfW-Bank günstiges Baugeld und unterstützen Familien mit zinsverbilligten bis zinslosen Darlehen. Lassen Sie sich diese Chance nicht entgehen und prüfen Sie die Voraussetzungen verschiedener Programme. Denn erhalten Sie eine Förderung, können viele Tausend Euro sparen. Auch können Sie zudem bei der Gemeinde oder beim Land­rats­amt nachfragen, ob Sie für eine kommunale Förderung infrage kommen, wie etwa die Vergabe eines verbilligten Baugrund­stücks.

Mehr zum Thema Hausbau finanzieren

Weitere fragen, die häufig zum Thema Hausbau gestellt werden, hier beantwortet. Zum Beispiel: Kann man den Hausbau von der Steuer absetzen? und Sollte man Grundstück und Haus separat finanzieren? Es gilt zu entscheiden, ob Sie das Grundstück mit 100% Eigenkapital kaufen, ohne Eigenkapital kaufen oder variabel finanzieren wollen. Dazu mehr in unserem Artikel: