Expertentipps zur Baufinanzierung - Eine Baufinanzierung ist die häufigste Art, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Doch nicht immer läuft alles glatt. Wir haben mit unseren Experten gesprochen und möchten Ihnen hier die wichtigsten Tipps für die Baufinanzierung mitgeben. Was macht eine gute Baufinanzierung aus? Auch ein guter Vergleich von Baufinanzierungen ist im Voraus oft lohnenswert, das beste Angebot zu erhalten. Damit Sie nicht in eine dieser 10 Baufinanzierungsfallen tappen, hier unsere zehn Expertentipps. Zurück zum Ratgeber: Baufinanzierung.

10 Expertentipps für Ihre Baufinanzierung

Bauen ist Vertrauenssache. Denn wer träumt nicht davon, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Doch die Baufinanzierung ist oft mit vielen Fragen und Unsicherheiten verbunden. Welche Bank ist die beste? Welcher Zinssatz ist fair? Muss ich eine Anzahlung leisten? Damit Sie bei der Suche nach der richtigen Baufinanzierung auf der sicheren Seite sind, haben wir hier zehn Expertentipps für Sie zusammengestellt.

1. Nehmen Sie keine überhöhten Zinsen an

Was ist ein guter Zinssatz? Vergleichen Sie verschiedene Kreditanbieter und achten Sie auf den Zinssatz. Sind die Zinsen höher als der Euribor, sind die Konditionen nicht die Besten und ein tilgungsfreies Darlehen könnte sinnvoll sein.

Das ist zu tun:

• Zinssätze von Finanzierungsangeboten vergleichen

2. Vergessen Sie nicht die Baunebenkosten

Achten Sie bei Ihrem Finanzierungsplan darauf, alle mit dem Bau verbundenen Kosten zu berücksichtigen. Hierzu zählt zum einen die Grund­erwerb­steuer, die je nach Bundes­land 3,5 bis 6,5 Prozent des Kauf­preises ausmacht. Weitere Gebühren, die anfallen, sind 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grund­buch­kosten. Allein Stan­dard­neben­kosten machen häufig bis zu 15 Prozent des Kauf­preises aus. Denken Sie auch an zusätzliche Kosten, zum Beispiel, wenn Sie eine Einbauküche anschaffen wollen und Umzugskosten.

Das ist zu tun:

• Nebenkosten berücksichtigen:
  • Grunderwerbsteuer (3,5 - 6,5 % des Kauf­preises je nach Bundesland)
  • Notar- & Grundbuchkosten (1,5 - 2 % des Kaufpreises je nach Bundesland)

3. Versteckte Baukosten kennen

Vermeiden Sie eine teure Nachfinanzierung, indem Sie sich versteckter Baukosten bewusst sind. Nehmen Sie sich lieber vorab eine Minute länger Zeit, um die Kosten der Immobilie einzuschätzen. Das kann hinterher mehr Zeit, Mühe und besonders Geld sparen. Ihnen sollte klar sein, dass im Festpreis nicht alle Leistungen enthalten sind, die wirklich für die Fertigstellung nötig sind. Lassen Sie sich also nicht von den Bau- und Leistungsbeschreibungen in die Irre leiten.

Meist fehlen die Kosten für die Erschließung des Baugrund­stücks, Einrichtung der Baustelle, für Boden­gut­achten, für Haus­anschlüsse, Baustrom und Außen­anlagen. Berechnen Sie diese Kostenpunkte in Ihrem Kostenplan lieber ein, sonst müssen Sie nachfinanzieren.

Auch können Sie den Bauvertrag vor Abschluss prüfen lassen. Das ist besonders für Laien enorm ratsam. Hierfür können Sie sich an Experten der Verbraucherzentrale oder an Bauherren- und Eigentümerverbände wenden.

Das ist zu tun:

• auf versteckte Baukosten achten
• fehlende Kostenpunkte in Kostenplan einberechnen
• Bauvertrag vor Abschluss prüfen lassen

4. Kopfschmerzen aufgrund von zu wenig Eigenkapital

Besser ist es, ein Jahr länger Eigenkapital zur Seite zu legen, als das Risiko einzugehen, dass die Finanzierung und damit das Bauvorhaben scheitert. Je weniger Eigenkapital Sie zur Verfügung haben, desto höher sind die Zinsaufschläge und desto länger auch die Kreditlaufzeit.

In der Regel geht bei der Finanzierung von neuen Bauherren mindestens eine Sache schief, die nicht vorhersehbar war. Haben Sie zu wenig Eigenkapital, könnte das bereits bedeuten, dass Sie das Haus verkaufen und dennoch Schulden tilgen müssen. Sinnvoll kann es sein, eine Reserve von zum Beispiel drei Nettomonatsgehälter als Sicherheit zu hinterlegen.

Das ist zu tun:

• mehr Eigenkapital ansparen als zu wenig
• Reserve von drei Nettomonatsgehältern als Sicherheit hinterlegen

5. Überschätzen Sie nicht Ihr Vermögen

Oft wird die eigene finanzielle Belastbarkeit überschätzt. Zu berücksichtigen ist, dass neben der Baufinanzierung, Ausgaben wie der eigene Lebensunterhalt dennoch bezahlt werden müssen.

Ein Tipp: Nehmen Sie sich einen Augenblick, stellen Sie mithilfe der Kontoauszüge der letzten 12 Monate Ihre Ausgaben und Einnahmen gegenüber. Nehmen Sie die aktuelle Miete und die Sparraten für Geldanlagen aus der Rechnung raus. Es sollte ein monatlicher Überschuss bleiben, der ausreicht, um die Monatsrate des Kredits und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie (3 bis 4 €/Quadratmeter Wohnfläche) sowie eine Rücklage zu tragen.

Das ist zu tun:

• finanzielle Belastbarkeit prüfen und richtig einschätzen
• Einnahmen-Ausgabenrechnung anhand der Kontoauszüge des letzten Jahres erstellen
• Überschuss der Rechnung als Tilgungsrate festlegen

Holen Sie sich immer ein Gutachten von einem Finanzierungsexperten ein, bevor Sie eine Baufinanzierung abschließen:

6. Wählen Sie keine überhöhte Kreditsumme wegen der niedrigeren Tilgung

Je höher die Tilgung, desto kürzer ist auch die Kreditlaufzeit. Wenn die Monatsrate bei einer Mindesttilgung von 1 Prozent besonders niedrig ist, verleitet das dazu, eine hohe Kreditsumme aufzunehmen. Kurzfristig gedacht, wirkt es wie ein Vorteil, mehr Geld wie benötigt und niedrige Monatsrate. Langfristig betrachtet besteht jedoch in einer höheren Tilgung und Monatsrate ein enormer Vorteil: die kürzere Kreditlaufzeit.

Daher ist es empfehlenswert, eine Tilgung von 2 oder 3 Prozent der Kreditsumme zu wählen. Je nach Alter ist hier eine höhere Tilgung ratsam. Immobilienkredite sind mit flexibler Tilgung nicht unbedingt teurer als mit fester. Halten Sie sich zur Sicherheit die Möglichkeit von Sondertilgungen offen. Auch kann man die Monats­rate je nach Bank, während der Zins­bindung mehr­fach ändern.

Das ist zu tun:

• höhere Tilgungssumme statt zu hoher Kreditsumme wählen
• Möglichkeit von Sondertilgungen sollten offen gehalten werden

7. Setzen Sie die Zinsbindung nicht zu kurz an

Je kürzer die Zinsfestschreibung, desto niedriger ist der Zinssatz. So lässt sich anfangs Geld sparen. Allerdings kann der Anschlusskredit bei steigenden Zinsen dann kostenintensiv werden. Risikoreich ist die Kombination einer niedrigen Tilgung mit einer kurzen Zinsbindung.

Je weniger Schulden der Kreditnehmer bis zum Ende der Zins­bindung tilgt, desto höher ist das Risiko, dass nach einer Zins­erhöhung die Raten nicht mehr bezahlbar sind. Wer seine Schulden nur lang­sam abbauen kann, sollte daher in Betracht ziehen, besser 15 oder 20 Jahre statt 10 Jahre Zins­bindung zu vereinbaren.

Sie können sich für jeden Darlehensangebot ausrechnen lassen, wie hoch die Rate nach Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zins­satz für den Anschluss­kredit steigt. Es lohnt sich, davon Gebrauch zu machen. Sollte dabei herauskommen, dass Sie beispielsweise bei einem Anstieg auf 5 oder 6 Prozent, die Rate nicht mehr begleichen können, sollten Sie sich für eine längere Festschreibung der Zinsen entscheiden.

Das ist zu tun:

• Ratenhöhe nach Ende der Zinsbindung ausrechnen lassen
• aufgrund dessen die Länge der Zinsfestschreibung festlegen

8. Starre Kreditraten ohne Flexibilität vermeiden

Häufig haben günstige Kreditangebote einen Nachteil. Als Kreditnehmer kann man die Rate nicht während der Zinsbindung beliebig erhöhen oder senken. Auch Sondertilgungen sind in der Regel frühestens über 10 Jahre nach Kreditauszahlung möglich. Dem steht gegenüber, dass nicht immer die passende Rate zu Beginn berechnet wird, was zu Problemen führen kann.

Deshalb sollten Sie immer die Flexibilität des Kreditangebots bzw. der Rückzahlungsmöglichkeiten vorher testen. Jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme sind bei einigen Banken ohne einen Aufschlag möglich. Das gilt gleichermaßen für das Recht, den Tilgungs­satz bis auf 1 Prozent zu senken oder bis auf 5 oder 10 Prozent zu erhöhen.

Das ist zu tun:

• Kredit wählen, der flexibel änderbar ist
• Flexibilität des Kreditangebots im Voraus testen

9. Hohe Bereitstellungszinsen & teure Bauzeit umgehen

Bauherren rufen ihren Kredit meist in Stufen, je nach Baufort­schritt ab, immer zu den Zeit­punkten, an denen die Zahlungen an die Baufirmen fällig werden. Die Bank nimmt hier gleich zweimal ein: Auf die ausgezahlte Kreditsumme werden die normalen Vertrags­zinsen verlangt und zusätzlich nimmt die Bank Bereit­stellungs­zinsen auf den Kredit­anteil, den der Kunde bisher nicht abge­rufen hat. Oft berechnen Banken hier mehr Zinsen als für das ausgezahlte Darlehen.

Der Bereit­stellungs­zins­satz macht vorwiegend einheitlich 3 Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat aus. Wie teuer die Bauzeit wird, ist jedoch sehr unterschiedlich. Die eine Bank berechnet die Zinsen schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Kredit­zusage, eine andere erst nach sechs oder zwölf Monaten.

Achten Sie beim Vergleich von Kreditinstituten auch darauf, ab, wann und in welcher Höhe die Bank Bereit­stellungs­zinsen berechnet. Eine möglichst lange Karenz­zeit auszuhandeln, in der noch keine Bereit­stellungs­zinsen anfallen, kann von Vorteil sein.

Das ist zu tun:

• auf Zeitpunkt der Berechnung von Bereitstellungszinsen achten
• eine möglichst lange Karenz­zeit auszuhandeln

10. Staatliche Förderungen nutzen

Der Staat vergibt zum Beispiel über die bundeseigene KfW-Bank günstiges Baugeld und unterstützen Familien mit zinsverbilligten bis zinslosen Darlehen. Lassen Sie sich diese Chance nicht entgehen und prüfen Sie die Voraussetzungen verschiedener Programme. Denn erhalten Sie eine Förderung, können viele Tausend Euro sparen. Auch können Sie zudem bei der Gemeinde oder beim Land­rats­amt nachfragen, ob Sie für eine kommunale Förderung infrage kommen, wie etwa die Vergabe eines verbilligten Baugrund­stücks.

Das ist zu tun:

• nutzen Sie staatliche Förderungen aus

Spartipp: Sie können Kosten sparen und Ihre Steuerlast minimieren, indem Sie die Steuern des Immobilienkredits absetzen. Mehr dazu gibt es hier.

• Steigende Baufinanzierungszinsen

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