Sondertilgung (Wiki, Definition): Geldbetrag in den Kredit einzahlen

Sondertilgung – Eine Sondertilgung kommt für Sie in Betracht, wenn Sie bereits einen Immobilienkredit mit einer festen Kreditrate (in der Regel mit Zins und Tilgung, Annuitätendarlehen) abgeschlossen haben und Sie Ihre aktuelle Restschuld bei der Bank verringern wollen, um entweder die Monatsrate zu senken oder die Laufzeit der Kreditabzahlung zu verkürzen. Dann können Sie von Ihrem Recht gegenüber der Bank Gebrauch machen und einen weiteren Geldbetrag in den Kredit einzahlen, was man Sondertilgung nennt.

Viele Banken haben eine Sondertilgung von 5 Prozent als Standard in den Kreditverträgen eingebunden. Sollte Ihr Kreditinstitut allerdings keine Sondertilgungen vorsehen, müssen Sie einen Zinsaufschlag zahlen. Das gilt auch für den Fall, dass Sie jederzeit eine Sondertilgung tätigen können wollen oder einmalig eine höhere Sondertilgung als 5 Prozent tätigen wollen.

Lesen Sie hier die Definitionen der Begriffe Fondssparplan, Volltilgungsoptionen und Tilgungswechsel.

Mehr zum Thema Immobilien finanzieren finden Sie in unserem Ratgeber: Finanzieren Immobilie.

Sondertilgungen im Überblick

Der Begriff Sondertilgungen schnell und einfach erklärt:

• Restschuld verringern
• Monatsrate oder Kreditlaufzeit senken
• Sondertilgung von 5 % i. d. R. standardmäßig vorgesehen
• für höhere Geldbeträge zahlen sie Zinsaufschläge

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Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung in ein laufendes Darlehen, die zusätzlich zur regulären Annuität geleistet wird. Sie reduziert direkt die Restschuld und damit die Zinslast — ohne die monatliche Rate zu verändern.

Wie viel Sondertilgung ist erlaubt?

Das hängt vom Darlehensvertrag ab. Typische Regelungen 2026:

Regelung	Typischer Rahmen	Hinweis
Vertraglich vereinbarte Sondertilgung	5–10 % des ursprünglichen Darlehens/Jahr	Ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB)	Nach 10 Jahren Laufzeit: vollständige Ablösung möglich	6 Monate Kündigungsfrist, keine VFE
Variable Darlehen	Jederzeit vollständig oder teilweise	Flexibel, aber höheres Zinsrisiko
Festverzinsung ohne Sondertilgungsrecht	Nur mit Vorfälligkeitsentschädigung (VFE)	VFE kann erheblich sein

Rechenbeispiel: Was bringt eine Sondertilgung?

Ausgangslage: Darlehen 300.000 EUR, Zinssatz 3,8 %, Tilgung 2 %, Laufzeit ca. 30 Jahre

Szenario	Jährliche Sondertilgung	Laufzeit	Zinsersparnis
Ohne Sondertilgung	—	~30 Jahre	—
5.000 EUR/Jahr (5 % von 100K Tranche)	5.000 EUR	~24 Jahre	ca. 28.000 EUR
15.000 EUR/Jahr (5 % Gesamtdarlehen)	15.000 EUR	~17 Jahre	ca. 65.000 EUR
Einmalige Sondertilgung 50.000 EUR (Jahr 5)	50.000 EUR einmalig	~21 Jahre	ca. 45.000 EUR

Sondertilgung vs. Alternativanlage: Was lohnt mehr?

Bei einem Darlehenszins von 3,8 % entspricht die Sondertilgung einer risikofreien Rendite von 3,8 % (Steuervorteil für Kapitalanlage-Immobilien beachten). Vergleich:

• ETF-Investment (7 % historische Rendite): Langfristig rentabler als 3,8 % Zinsersparnis — aber Aktienmarktrisiko
• Tagesgeld/Festgeld (aktuell 3,0–3,5 %): Schlechter als Sondertilgung bei 3,8 % Zins
• Selbstgenutzte Immobilie: Sondertilgung immer sinnvoll — kein Steuerabzug für Zinsen möglich
• Kapitalanlage-Immobilie: Zinsen absetzbar → effektiver Zins nur ca. 2,7 % → ETF-Vergleich wird attraktiver

Wann sollte man KEINE Sondertilgung leisten?

• Notfall-Rücklage fehlt (immer erst 3–6 Monatsgehälter liquide halten)
• Staatlich gefördertes Eigenkapital (Riester, bAV) ist unverzinst — lieber einzahlen
• Kapitalanlage mit Zinsen unter 2,5 % (EZB-Niedrigzins-Darlehen aus 2020–2022) → Differenz investieren