Hausbau finanzieren: Grundstücksfinanzierung, Kosten, Steuer absetzen, ohne Eigenkapital & Tipps

Hausbau finanzieren – Sie wollen statt eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, lieber selbst Ihre Traumimmobilie bauen? Wie Sie dieses Vorhaben finanzieren können, wird Ihnen hier gezeigt. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Darlehensformen, die zur Wahl stehen auf und gehen näher auf die Frage ein: Wie viel eingesetztes Eigenkapital ist sinnvoll? Außerdem: Grundstück und Hausbau separat finanzieren? Ist das ratsam? Sowie: Tipps dazu wie Sie häufige Fehler vermeiden und wie Sie den Hausbau von der Steuer absetzen können. Zurück zum Ratgeber: Finanzierung.

Hausbau finanzieren: Darlehensformen

Welche Arten der Finanzierung gibt es? Viele träumen davon das eigene Haus von oben bis unten selbst zu gestalten und jeden Wunsch fürs Eigenheim Wirklichkeit werden zu lassen. Allerdings muss ein Neubau auch finanziert werden. Grundsätzlich gestaltet sich die Finanzierung wie bei einer üblichen Immobilienfinanzierung, allerdings gibt es ein paar Besonderheiten bei der Finanzierung eines Neubaus. Hier erfahren Sie welche.

Wenn Sie die Immobilie nicht allein durch eigene Mittel finanzieren wollen oder können, müssen Sie die Wahl eines passenden Kredites treffen. Das am häufigsten durchgeführte Darlehen ist das Annuitätendarlehen. Aber auch das Festdarlehen, Volltilgerdarehen, ein Hypothekenkredit, Bausparvertrag und andere Formen wie das Tilgungsdarlehen haben Ihre Vorzüge. Wir erklären Ihnen die Vor- und Nachteile verschiedenster Kreditarten, sodass Sie Ihre ideale Finanzierung finden.

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Tilgungsdarlehen: Feste Laufzeit & fester Zinssatz

Ein Tilgungsdarlehen ist nur eine von vielen Möglichkeiten Ihre Immobilie zu finanzieren. Tilgungsdarlehen können unterschiedliche Faktoren beinhalten und sind sehr vielfältig. Auch das Annuitätendarlehen gehört zu den Tilgungsdarlehensarten.

Wie Sie diese Darlehensart berechnen, welche Vor- und Nachteile sie mit sich bringt und worin der Unterschied zu anderen Darlehensarten besteht, erfahren Sie hier.

Annuitätendarlehen: Klassische Darlehensform

Das Annuitätendarlehen gehört zur gängigsten Finanzierungsform bei Privatpersonen. Die immer gleichbleibenden Raten bis zum Vertragsende machen das klassische Darlehen besonders attraktiv. Es sorgt für eine hohe Planungs- und Zukunftssicherheit. Doch wie wirken sich unterschiedlich hohe Zinsen und Tilgungssätze auf das Darlehen aus?

Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Auswirkungen niedrige und hohe Zinsen auf die monatliche Ratenzahlung haben und was sie tun können, um sich davor zu schützen.

Festdarlehen: Besondere Art der Tilgung

Hierbei handelt es sich um einen besonderen Immobilienkredit. Die Tilgung setzt während der gesamten Laufzeit aus und wird am Ende als Summe gezahlt. Was das genau für Ihre Finanzierung bedeutet und welchen Vorteil das Festdarlehen gegenüber dem üblichen Annuitätendarlehen bietet, wird Ihnen hier erklärt.

Volltilgerdarehen: Zinsänderungsrisiko umgehen

Sicherheit über die ganze Kreditlaufzeit bietet Ihnen eine Volltilgungsoption. Ein Volltilgerdarlehen ist eine Möglichkeit für Kreditnehmer niedrigere Zinsen zu zahlen und das Zinsänderungsrisiko zu umgehen, wodurch eine bessere Planungssicherheit und eine schnelle Abzahlung des Kredits möglich wird. Ein Immobilienkredit, bei dem eine Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit voll beglichen wird.

Das heißt es wird die gesamte Schuld über die Laufzeit mit einer festen monatlich Rate zurück gezahlt. Im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen fällt am Ende der Laufzeit keine Restschuld an, was die Anschlussfinanzierung überflüssig macht. Allerdings ist die monatliche Belastung bei dem Volltilgerdarlehen höher und es besteht auch keine Sondertilgungsoption.

Hypothekenkredit: Hypothekenschuld

Ein Hypothekenkredit ist nur eine von mehreren Möglichkeiten Ihre Immobilie zu finanzieren. Neben dem Annuitätendarlehen, einer Vollfinanzierung oder dem Tilgungsdarlehen ist der Hypothekenkredit die häufigste Finanzierungsmöglichkeit. Im Unterschied zu einem Bankkredit gibt es statt zwei, drei Beteiligte, wenn Sie Ihr Haus als Sicherheit einsetzen und somit eine Hypothek aufnehmen.

Im Folgenden lernen Sie mehr über den Hypothekenkredit, seine Vor- und Nachteile, für wen dieser geeignet ist und welche Zinsen anfallen.

Bausparvertrag: Traditionelles Sparen & Darlehen

Beim Bausparvertrag handelt es sich um traditionelles Sparen mit der Kombination eines Immobiliendarlehens. Der Kunde schließt einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse über eine bestimmte Summe ab. Die Summe muss dann bis zu einem festgelegten Zeitraum abbezahlt sein.

Insgesamt setzt sich der Vertrag aus dem Sparplan und dem Immobiliendarlehen zusammen. Zu Beginn des Vertrages muss eine Einsparquote festgelegt werden, damit der Kunde das Darlehen von der Bank erhält. Hat der Bausparer ein Mindestguthaben erreicht, hat er auch das Anrecht auf ein zinsgünstiges Darlehen. Die Zinsen auf die Spareinlage und das Darlehen sind von Beginn an festgelegt.

Lernen Sie hier mehr zu dem Bausparvertrag und Bauspardarlehen:

Variables Darlehen: Flexible Rückzahlung

Ihr Vorteil: eine Flexible Rückzahlung. Sie wollen eine flexible Finanzierungsmethode für Ihre Immobilie? Dann könnte das Flex-Darlehen oder auch variable Darlehen genau das Richtige für Sie sein. Denn mit einem Flex-Darlehen sind Sie nicht an Zinsen gebunden, sondern könne auf die Entwicklungen reagieren. Ihr Darlehen wird regelmäßig an den Geldmarktzins angepasst.

Welche weiteren Vorteile und Nachteile diese Finanzierungsart im Vergleich zu klassischen Darlehen, dem Annuitätendarlehen, einem Bausparvertrag oder einen Hypothekenkredit mit sich bringt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Cap Darlehen: Flexibel rückzahlen & Zinsdeckel

Das Cap Darlehen ist ein variables Darlehen. Hier wird der Zinssatz Ihres Baukredites alle drei Monate an den Euribor angepasst. So können Sie das Baugeld jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Allerdings müssen Sie sich an eine Frist von vier Wochen halten und zum Ende des Monats kündigen. Eine Besonderheit: Sie können das Darlehen zu jedem Zeitpunkt der Zinsanpassung in ein Annuitätendarlehen verwandeln. Was beispielsweise sinnvoll ist, wenn die Bauzinsen gefallen sind.

Eine Darlehensform besonders für risikofreudige Bauherren mit guter Bonität geeignet. Das Risiko besteht darin, dass sollten die Zinsen steigen, würde auch die Monatsrate steigen. Wenn Sie ohnehin die Kreditlaufzeit gering halten möchten und gut haushalten, sodass Sie das Darlehen mit einer großen Summe ablösen können, ist ein variables Darlehen eine Überlegung für Sie Wert.

Konstantdarlehen: Kaufen & Ansparen

Zuerst kaufen und dann Ansparen? Das Konstantdarlehen kombiniert Immobilienfinanzierung und Bauspardarlehen. Bei dieser Art der Finanzierung erhalten Sie ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, dass sofort ausgezahlt wird. Sie zahlen hier auch nur den Sollzinssatz. Währenddessen zahlen Sie ebenfalls in einen Bausparvertrag ein. Dabei bleibt die Monatsrate, welche sich aus den beiden Bestandteilen zusammensetzt über die gesamte Laufzeit des Kredits gleich. Das gibt dem Kreditgeber Planungssicherheit.

Wenn die Zuteilungsreife des Bausparvertrages dann erreicht ist, wird die Bausparsumme zur Tilgung des ersten Darlehens verwendet. Verzögert sich allerdings die Zuteilung, kann die Notwendigkeit einer Zwischenfinanzierung vorkommen. Im weiteren Schritt lösen Sie das Bauspardarlehen mit monatlichen Ratenzahlungen ab. Sie können auch Sondertilgungen einsetzen, um die Begleichung der Schulden für die Hausbaufinanzierung zu verkürzen.

Wenn Ihnen Zinssicherheit und ein kalkulierter Finanzierungsplan wichtig ist, könnte das Darlehen das richtige für Sie sein. Im Grunde handelt es sich bei dem Kredit um ein Volltilgerdarlehen. Denn Ihre Baufinanzierung wird in der gewählten Laufzeit abbezahlt. Auch können Sie hier von der Wohnungsbauprämie, eine staatliche Förderungen gebrauch machen. Wichtig zu wissen ist, dass für den Bausparvertrag eine Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Gesamtsumme fällig wird.

Finanzierungsarten auf einen Blick:

Auch kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital bei guter Bonität erfolgen. Dazu jetzt mehr.

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Grundstück und Haus separat finanzieren – Ja oder Nein?

Wenn es darum geht ein Haus zu bauen, muss das Grundstück sowie der Bau des Hauses finanziert werden. Hier haben Sie zwei Möglichkeiten. Sie können zum Einen das Grundstück und den Bau des Hauses getrennt von einander finanzieren, oder Sie Finanzieren Grundstück und Haus gemeinsam.

Grundstück kaufen mit 100% Eigenkapital

Sollten Sie das Grundstück aus eigener Tasche zahlen? Dieser Vorteil spricht dafür. Wenn Sie das Geld für den Grundstückskauf eigenständig erübrigen können, lohnt es sich. Denn erstens haben Sie so mehr Zeit für die Planung des Hausbaus und zweitens sieht die Bank das gekaufte Grundstück wie Eigenkapital an. Bedeutet, dass man bei der Finanzierung des Hauses von Zinsvorteilen profitiert.

Die Vorteile auf einen Blick:

  • mehr Zeit für den Hausbau
  • Zinsvorteil bei der Hausfinanzierung

Allerdings kann sich nicht jeder den Grundstückskauf auf eigene Faust leisten. Hier gibt es folgende Alternativen.

Grundstück ohne Eigenkapital kaufen

Sollten Sie sich das Grundstück auf einen Schlag nicht leisten können, können Sie auch einen Kredit für die Finanzierung aufnehmen. Das bedeutet Sie erhalten die Summe für das Grundstück von der Bank und zahlen diese durch monatliche Raten ab. Welche Auswirkungen es haben kann den Grundstückskauf mit einem Darlehen zu finanzieren, erfahren Sie jetzt.

Der Hausbau muss meist bei der gleichen Bank finanziert werden. Warum? Bei der Finanzierung des Grundstücks wird im Grundbuch die Grundschuld im 1. Rang eingetragen. Es findet sich deswegen nur schwer eine Bank, die im 2. Rang den Hausbau finanzieren möchte. Die Zinskonditionen für den Hausbau werden hier höher sein, weil die Bank bereits eine Vorlast im Grundbuch hat. Vorlasten werden mit Aufschlägen versehen, da hier das Risiko für die Bank steigt.

Mehr zu Lasten und Pflichten eines Grundstück, die im Grundbuch stehen, finden Sie in unserem Artikel:

Tipp: Wichtig ist es das Gesamtkonzept mit der Bank bereits bei der Grundstücksfinanzierung zu besprechen. Der Grund dafür ist, dass es sonst vorkommen kann, dass die gewünschte Kreditsumme für den Hausbau vielleicht nicht gewährt wird. Ein Beispiel: Die Bank gewährt Ihnen einen Kredit in Höhe von 150.000 für die Grundstücksfinanzierung und danach wird Ihre Anfrage auf 350.000 zur Hausbau Finanzierung abgelehnt. Das kann passieren, wenn die zweite Finanzierung nicht mehr mit Ihrer Bonität vereinbar ist.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

  • Hausbau muss meist über die gleiche Bank finanziert werden
  • Vorlasten werden mit Aufschlägen versehen
  • Tipp: Gesamtkonzept mit der Bank besprechen

Alternative: Grundstück variabel finanzieren

Sie können allerdings auch das Grundstück im ersten Schritt variabel finanzieren und damit auf eine langfristige Festzinsfinanzierung verzichten. Der Vorteil: Darlehen kann sofort gekündigt werden ohne eine Festzinsbindung. Im zweiten Schritt könnte das Haus geplant werden und eine Komplettfinanzierung, Grundstück und Haus mit Festzins bei einer anderen Bank aufgenommen werden.

Diese 2-Schritte-Finanzierung bietet Ihnen mehr Flexibilität. Auch bestehen so keine Vorlasten im Grundbuch und Sie haben einen Gesamtkredit beantragt. Allerdings ist die variable Finanzierung des Grundstücks nicht allzu beliebt bei Banken.

Vermeiden Sie diese häufigsten Fehler beim Hausbau. Zu bedenken ist immer die individuelle Situation. Ein variables Darlehen wäre nicht allzu ratsam, wenn Sie das Grundstück kaufen möchten, aber erst in ein paar Jahren mit dem Bau beginnen wollen. Entscheidend für Sie ist es von vornerein Ihr Gesamtbudget festzulegen. Es ist wichtig von beginn an nicht nur das Grundstück im Fokus zu haben, sondern sich zu überlegen, was realistisch und im eigenen Budget auch darauf gebaut werden kann. Des Weiteren sollten die Baunebenkosten in der Rechnung nicht außer acht gelassen werden.

Merkmale der variablen Grundstücksfinanzierung:

  • Verzicht auf Festzinsbindung
  • Flexibel
  • keine Vorlasten im Grundbuch
  • unbeliebt bei Banken

Wie Sie Kosten spare können:

Hausbau von der Steuer absetzen

Kann man beim Hausbau Steuern sparen? Ja. Darlehen für den Hausbau und zur Finanzierung von Reparaturarbeiten stellen sogenannte Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Daher sind sie steuerlich absetzbar. Allerdings gibt es eine festgesetzte Maximalsumme, die abgesetzt werden darf. Egal wie viel die Arbeiten kosten, eine höhere Summe als 1200 pro Jahr kann nicht abgesetzt werden.

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