Festdarlehen: Erklärung, Vorteile, Risiken & Beispiel

Festdarlehen – Sie beschäftigen sich mit dem Kauf Ihrer ersten Immobilie? Nun sind Sie auf die Finanzierungsform des Festdarlehens gestoßen? Hierbei handelt es sich um einen besonderen Immobilienkredit. Die Tilgung setzt während der gesamten Laufzeit aus und wird am Ende als Summe gezahlt. Was das genau für Ihre Finanzierung bedeutet und welchen Vorteil das Festdarlehen gegenüber dem üblichen Annuitätendarlehen bietet, wird Ihnen hier erklärt.

Was ist ein Festdarlehen?

Das Festdarlehen ist eine besondere Kreditvariante, die zum Beispiel in Folge von einer Baufinanzierung eingesetzt wird. Das Besondere an diesem Kredit ist, dass der Kreditnehmer ausschließlich monatliche Zinsen an die Bank zahlt. Das gesamte Tilgungsdarlehen muss dann über eine einzige Rate am Ende der Laufzeit getilgt werden. Häufig wird das Festdarlehen daher auch als endfälliges Darlehen bezeichnet. Wichtig ist es während der Laufzeit Geld anzusparen, um die Tilgungssumme am Ende begleichen zu können. Genau angesichts dessen wird der Kredit in den meisten Fällen mit Sparformen, wie einem Bausparvertrag oder einer privaten Rentenversicherung kombiniert.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Besondere Kreditvariante
  • Monatliche Zinszahlung
  • Tilgungsrate wird am Ende als ein Betrag gezahlt
  • Wichtig – Ansparung von Geld
  • Kombination aus Kredit und Sparformen
  • Sparformen: Bausparvertrag, private Rentenversicherung

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Warum Festdarlehen statt Annuitätendarlehen?

Ein Vorteil, weshalb sich der ein oder andere Immobilieninvestor für das Festdarlehen statt eines Annuitätendarlehens entscheidet, hängt damit zusammen, dass bei vermieteten Immobilien die Zinsen von der Steuer abgesetzt werden können. Die Tilgung allerdings nicht. Dadurch sinkt der Steuervorteil bei einem Annuitätendarlehen mit jedem Jahr. Obwohl die Rate beim Annuitätendarlehen immer gleich bleibt, sinken die Zinsen mit der Laufzeit und damit die steuerlich absetzbare Summe.

Bei einem Festdarlehen oder einem Tilgungsaussetzungsdarlehen zahlt man über die Laufzeit hinweg immer die gleichen Zinsen. Außerdem tilgt man vorerst gar nichts und legt die eigentliche Tilgungssumme in eine Sparform (z.B. Bausparvertrag, Lebensversicherung oder Aktienfonds) an. Die Tilgungssumme ist also am Anfang genauso hoch wie am Ende. Mit der Ansparung in den Sparplan wird hier darauf gesetzt, dass die Erträge bzw. Zinsen besser sind als die Zinsen des Darlehens, die gezahlt werden, weil man nicht tilgt.

Der Vorteil des Festdarlehens zusammengefasst:

  • gleichbleibende Zinsen über die Laufzeit
  • Steuervorteil gegenüber anderer Darlehen

Festdarlehen berechnen: Beispiel Darlehen

Hier ein Beispiel eines Darlehens fürs besseres Verständnis des Tilgungsmodells und als Hilfestellung zur Berechnung.

Beispiel Darlehen im Überblick:

  • Kreditbetrag: 50.000 Euro
  • Effektiver Jahreszins: 4 %
  • Laufzeit: 5 Jahre

Der Tilgungsplan sieht dann folgendermaßen aus:

Jahr Anfangsschuld Zinsen Tilgung Annuität
Restschuld
1 50.000,00 € 2.000,00 € 9.758,35 € 11.758,35 € 40.241,65 €
2 40.241,65 € 1.609,67 € 10.148,68 € 11.758,35 € 30.092,97 €
3 30.092,97 € 1.203,72 € 10.554,63 € 11.758,35 € 19.538,34 €
4 19.538,34 € 781,53 € 10.976,82 € 11.758,35 € 8.561,52 €
5 8.561,52 € 342,46 € 11.415,89 € 11.758,35 € 0,00 €

Zur Erklärung:

  • Anfangsschuld: dies ist der ursprüngliche Kreditbetrag von 50.000 Euro.
  • Zinsen: die Zinsen werden auf Basis der Anfangsschuld zu Beginn jedes Jahres berechnet.
  • Tilgung: die Tilgungsbeträge werden so berechnet, dass die Annuität (die gleichbleibende Rückzahlungsrate) über die Laufzeit konstant bleibt. Die Tilgungsbeträge erhöhen sich, während die Zinsen abnehmen.
  • Annuität: die Gesamtrate, die jedes Jahr zurückgezahlt wird. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen.
  • Restschuld: die ausstehende Schuld am Ende jedes Jahres.

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