Annuitätendarlehen: Auswirkungen des Darlehenszins & des Tilgungssatz

Annuitätendarlehen und die Auswirkung des Darlehenszins – Das Annuitätendarlehen gehört zur gängigsten Finanzierungsform bei Privatpersonen. Die immer gleichbleibenden Raten bis zum Vertragsende machen das Darlehen besonders attraktiv. Es sorgt für eine hohe Planungs- und Zukunftssicherheit. Doch wie wirken sich unterschiedlich hohe Zinsen und Tilgungssätze auf das Darlehen aus? Erfahren Sie bei uns, welche Auswirkungen niedrige und hohe Zinsen auf die monatliche Ratenzahlung haben und was Sie machen können, um sich davor zu schützen. Mehr zum Thema Immobilie finanzieren gibt es in unserem Ratgeber: Finanzierung Immobilie.

Annuitätendarlehen kurz erklärt

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um eine typische Immobilienfinanzierung. Hierbei werden monatlich Zins- und Tilgungsraten gezahlt, die während der gesamten Laufzeit gleichbleibend sind. Während jeder Zahlung verringert sich die Restschuld, wodurch die zu leistenden Zinsen immer geringer ausfallen. Zum Ausgleich steigt dann der Tilgungsanteil der Rate im selben Maße an, wie der Zinssatz sinkt.

Das sorgt für eine immer gleichbleibende Annuität während der gesamten Darlehenslaufzeit. Jedoch verändert sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil kontinuierlich. Genau deswegen ist es dem Kreditnehmer möglich, die geliehene Summe nicht erst nach 100 Jahren zurückzuzahlen, sondern in einem deutlich kürzeren Zeitraum.

Höherer Tilgungssatz: Verkürzte Rückzahlungsdauer

Das Annuitätendarlehen wird im Normalfall mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 1 Prozent getilgt. Beansprucht der Kreditnehmer die zu finanzierende Immobilie privat, so profitiert er davon. Es kommt zu einem Tilgungssatz von 1,5 bis 2 Prozent oder noch mehr. Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer schnelleren Kreditrückzahlung, was den Vorteil hat, dass die Immobilie schneller abbezahlt ist.

So der theoretische Teil, in der Praxis bedeutet das für Sie Folgendes:

Beispiel: 2 % Tilgung von Kreditbeginn

Ein Mann, der sich den Traum einer Immobilie finanzieren möchte, nimmt ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 5,5 Prozent und einem Tilgungssatz von 1 Prozent auf. Innerhalb von 34 Jahren hat er dann den Kredit zurückgezahlt. Würde er jedoch von Beginn an mit 2 Prozent tilgen, dann wäre die Immobilie schon nach 24 Jahren abbezahlt.

Das bedeutet also:

Desto höher der Tilgungssatz, umso schneller ist die Immobilie abbezahlt und der Kreditnehmer spart eine hohe Summe an Zinskosten.

Eine schnelle Tilgung ist vor allem dann sinnvoll, wenn Privatpersonen sich den Traum des Eigenheims erst relativ spät erfüllen.

Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung? Wie sich Zinshöhen auf das Darlehen auswirken, erfahren Sie im hier.

Niedrigzinsen und ihre Auswirkung auf die Tilgung

Nicht nur der Tilgungssatz wirkt sich auf die Dauer des Darlehens aus, sondern auch die Höhe des Zinssatzes. Was ist ein guter Zinssatz? Grundsätzlich freut sich der Kreditnehmer über Zinsen, die so niedrig wie möglich sind.

Zum aktuellen Zeitpunkt liegen die Zinsen niedrig, genau davon profitieren momentan Darlehensnehmer, denn die monatliche Rate sinkt dadurch. Wird der Tilgungssatz jedoch nicht gerecht angepasst, kommt es sogar zu einer längeren Laufzeit des Darlehens. Der günstige Zinssatz sorgt für deutlich günstigere Monatsraten, die Tilgung steigt jedoch im Zeitverlauf langsam an.

Was bedeutet das für Sie genau? Zur Verdeutlichung ein Beispiel.

Beispiel: 1 % Tilgung Auswirkung

Stellen Sie sich vor, eine Frau hat einen Kredit bei der Bank aufgenommen, mit einem Zinssatz von 6,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent. Das Darlehen hat sie dann innerhalb von 32 Jahren zurückgezahlt. Bleibt der Tilgungssatz jedoch immer gleich und der Zinssatz bleibt bei 4,5 Prozent, so zahlt die Frau die Immobilie 8 Jahre länger ab.

Also ist es ratsam:

in Niedrigzinszeiten eine Anfangstilgung von 2 bis 3 Prozent wählen, um hohe Raten bei der Anschlussfinanzierung zu vermeiden.

Schlecht für Sie ist demnach ein hoher Zins. Denn steigen die Zinsen, so steigt auch die Rate an die Bank. Was können Sie also tun?

Zinsbildung für mehr Planungssicherheit

Durch die Vereinbarung einer Zinsbindung über eine bestimmte Laufzeit können Sie sich vor starken Zinsveränderungen schützen. Über die vereinbarte Zeit sind die Zinsen dann gleich. Ein Nachteil dabei ist allerdings: Je länger die Zinsen sicher sind, desto höher der Aufschlag auf den Zinssatz. Eine Standardzeit der Zinsbindung beträgt ca. 10 Jahre. Es ist allerdings auch eine Zinsbindung von 5 bis 30 Jahren möglich.

Mithilfe der Zinsbindung erhalten Sie innerhalb der Kreditlaufzeit Zinsen, unabhängig von Zinsschwankungen. So erhalten Sie Planungssicherheit. Unsicher allerdings sind für Sie die Zinsen, die Sie bei der Anschlussfinanzierung erhalten.

Mehr Informationen zu dem Einfluss von Zinsen auf die Anschlussfinanzierung gibt es hier:

• Zinsen Anschlussfinanzierung

Der variable Zinssatz hat allerdings auch den ein oder anderen Vorteil. Mehr dazu erklären wir Ihnen hier. Zinsbindung und variabler Zinssatz im Vergleich:

• Variabler Zinssatz

Alternative Darlehen: Volltilgerdarlehen

Um das Zinsrisiko zu umgehen, können Sie auch statt einem Annuitätendarlehen ein Volltilgerdarlehen abschließen. Diese Volltilgungsoption ist eine Möglichkeit für Kreditnehmer, niedrigere Zinsen zu zahlen und das Zinsänderungsrisiko zu umgehen.

Vorteile sind Planungssicherheit und eine schnelle Abzahlung des Kredits. Allerdings ist die monatliche Belastung bei dem Volltilgerdarlehen höher und es besteht auch keine Sondertilgungsoption.

Bei dem Immobilienkredit wird eine Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit voll beglichen. Bedeutet, die gesamte Schuld wird über die Laufzeit durch eine feste monatliche Rate zurückgezahlt. Im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen fällt am Ende der Laufzeit also keine Restschuld an, was die Anschlussfinanzierung überflüssig macht.