Variabler Zinssatz: Erklärung, Vorteile, Nachteile & Risiken

Variabler Zinssatz – Wenn Sie sich für ein Darlehen zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs entscheiden, stehen Sie früher oder später vor der Entscheidung ob Sie sich für ein Darlehen mit Zinsbindung oder ein variables Darlehen entscheiden sollen. Diese Entscheidung können nur Sie treffen, da nur Sie wissen, was Ihnen bei der Immobilien Finanzierung wichtig ist. Wir geben Ihnen in diesem Artikel alle wichtigen Informationen an die Hand, damit Sie Ihre ideale Wahl treffen können. Außerdem werden Vor- und Nachteile vom variablen Zinssatz vorgestellt sowie die einhergehenden Risiken beleuchtet. Zurück zum Ratgeber: Immobilien Finanzierung.

Variables Darlehen im Vergleich zur Zinsbindung

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung gibt es die Möglichkeit ein Darlehen mit einer festen Zinslaufzeit oder ein variables Darlehen abzuschließen.

Darlehen mit einer festen Zinslaufzeit

Bei Festzins gebundenen Darlehen legt man sich auf eine bestimmte Anzahl an Jahren (5, 10, 20 oder mehr) mit einer Zinsfestschreibung fest. Der Zins bleibt also in dieser Laufzeit gleich sowie die Bankrate auch. Man spricht auch hier von Darlehen mit einer Zinsbindung. Es entscheiden sich viele für ein solches Darlehen, aufgrund der Planungssicherheit in dem Zeitraum der Zinsbindung. Allerdings besteht eine Planungsunsicherheit, was die Zinsen nach dieser Laufzeit angeht.

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Wenn sich die Zinsen ändern, beeinflusst es das Festzinsdarlehen nicht. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zinsen steigen oder fallen.

Festzins Darlehen kurz zusammengefasst:

  • bestimmter Zins wird zu beginn des Darlehens für eine bestimmte Laufzeit festgelegt
  • unabhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung
  • bietet Planungssicherheit
  • planungsunsicher ist allerdings der Zins nach der festen Laufzeit

Mehr zum Festdarlehen können Sie sich hier aneignen:

Variables Darlehen erklärt

Bei einem variablen Darlehen vereinbart man mit der Bank zum Einen einen sogenannten Referenzzinssatz. In der Regel ist das der drei-Monats-Euribor. Zum Anderen wird eine Marge (Aufschlag auf diesen Referenzzinssatz) festgelegt. Außerdem wird ein fester Zeitpunkt bestimmt zudem der Euribor angepasst wird. Häufig ist das das Ende des Quartals.

Dieser Euribor kann im Plus oder Minus stehen. Die Banken nehmen eine Marge auf diesen Euribor im Darlehen. 1,5 % sind beispielsweise eine Standardmarge. Viele Aufschläge liegen aber auch unter 1% oder über 2% bis zu 3%. Das ist je nach Bank, Objekt, Portfolio, Bonität und Konstellation unterschiedlich. Im Vergleich: Bei der Festzinslaufzeit liegt dieser Wert in einem Bereich von 10 Jahren ungefähr bei 3,5%.

Was passiert wenn sich die Zinsen beim variablen Darlehen ändern? Das lässt sich anhand eines Beispiels am einfachsten erläutern.

Stellen Sie sich vor die EZB macht in dem letzten Monat des Quartals einen Zinsschritt um 0,5 %, wodurch der Euribor über 0,75 % springt. Dazu kommt 1,5 % Marge. Das würde für das Darlehen im nächsten Quartal einen Zins von 2,25 % bedeuten.

Das Beispiel im Überblick:

  • Euribor: 0,75 %
  • Marge: 1,50 %
  • Zins: 2,25 %

In unserem Beispiel steigt der Euribor weiter auf 0,25 % an. 0,25 + 0,75 macht 1. Der Euribor stehe also bei 1 %. Unsere Frage ist nun, wie sich das auf das nächste Quartal auswirkt. Die Marge besteht immer noch aus 1,50 %. Macht also einen Zins von 2,50 %.

Die zweite Rechnung im Überblick:

  • Euribor: 1 %
  • Marge: 1,50 %
  • Zins: 2,50 %

Jetzt können Sie sich vorstellen, was passiert wenn der Euribor steigt. Aber wie wirkt sich der sinkende Euribor auf ein Darlehen aus? Anhand der nächsten Rechnung soll Ihnen das klar werden. In unserem Beispiel sinkt der Euribor im nächsten Quartal um 0,25 %. Dann würde der Euribor wieder bei 0,75 % stehen. Die Marge bleibt wie schon gelernt immer gleich. Hier bei 1,50 %. macht einen Zins von 2,50 %.

Das letzte Bespiel zusammengefasst:

  • Euribor: 0,75 %
  • Marge: 1,50 %
  • Zins: 2,25 %

Wichtigsten Punkte zum variablen Darlehen:

  • Zinsen sind nicht festgelegt sondern variieren je nach Referenzzinssatz (Euribor)
  • Anpassung des Euribors zu bestimmten Zeitpunkt, Standard: drei-Monats-Euribor
  • festgelegte Marge (Aufschlag auf Euribor) immer gleich
  • Euribor kann im plus oder minus stehen, sinken und steigen
  • steigt der Euribor, so steigt auch der Zins des Darlehens
  • sinkt der Euribor, so sinkt auch der Zins des Darlehens

Chancen und Risiken beim variablen Zinssatz

Wer sich für das variable Darlehen entscheidet, sollte sich auch mit dem Euribor beschäftigen und laufend die Geschehnisse beobachten. Man sollte ein Talent für Investoren Tum haben. Den der variable Zinssatz kann sowohl Vorteile als auch Nachteile haben.

Vorteile: Das spricht für den variablen Zins

Wer dazu in der Lage ist den Euribor gut einzuschätzen, kann den Vorteil von niedrigeren Zinsen gegenüber einem Kreditnehmer mit Festdarlehen genießen. Außerdem ist das variable Darlehen „jederzeit kündbar“. Bedeutet Sie können sich zu jeder Zeit dazu entscheiden das Darlehen kostenfrei zurückzuzahlen. Meint eben auch, dass Sie keine Vorfälligkeitsentgelte, wie man es vom Festdarlehen kennt, zahlen müssen. Auch kann bei Darlehen mit einem Festzins bei einer „Kündigung“ das Objekt nur an fremde Dritte verkauft werden. Sie sind also freier in Ihren Entscheidungen.

Ein variables Darlehen ist jederzeit umschreibbar auf ein Festdarlehen. Es besteht also die Option den variablen Zins umzuwandeln in einen festen Zins zu einer gewissen Laufzeit. Es können also kürzere und günstigere Zinsbindungslaufzeiten vereinbart werden.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass man das Darlehen auch zu einer anderen Bank geben kann, wodurch mit dem Objekt mehr Dinge möglich sind. Wenn Sie zum Beispiel in eine Wertsteigerung der Immobilie investiert haben, können Sie die Immobilie von der aktuellen oder einer anderen Bank neu bewerten lassen. Da die Faustregel: Je höher der Wert der Immobilie, desto bessere Kreditkonditionen, besteht, kann man so zusätzliche Sicherheiten generieren. Des Weiteren kann steuerfrei nach nur wenigen Monaten der Eigennutzung, nach drei Kalenderjahren und auch nach sechs Jahren mit Hilfe gewisser Konstellationen verkaufen.

Die Vorteile des variablen Darlehens:

  • bei gutem Zins Vorteile gegenüber Festdarlehen
  • jederzeit kostenfrei rückzahlbar
  • Zinsbindungsoption besteht zu jeder Zeit

Nachteile: Was gegen das variable Darlehen spricht

Zinsen können allerdings auch steigen. Darum ist es wichtig den Markt im Blick zu behalten. Sie müssen einschätzen können bzw. lernen zu erkennen, wie groß die Wahrscheinlichkeit ist, dass es weitere Zinsschritte gibt, sodass Ihr variables Darlehen den Zinssatz überschreitet den man zu diesem Stand als Festzinssatz von der Bank bekommen würde. Sollte dieser gleich laufen, so haben Sie keine Vorteile, aber eben auch keinen Nachteil durch ein variables Darlehen. Sollte er allerdings darüber hinaus laufen, ist es zu empfehlen, zu beobachten wie lange vorher man den günstigeren Zinssatz hatte.

Die Nachteile des variablen Zins:

  • Spekulieren statt Planungssicherheit
  • Beobachtung des Marktes ist erforderlich
  • Zinsen können steigen

Variabler Zinssatz beim Immobilienkredit? Ja oder Nein?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das variable Darlehen ein Risiko birgt. Allerdings ist dies kein offenes Risiko für denjenigen, der sich regelmäßig mit dem Markt beschäftigt. Um gegenüber dem Standard Darlehen mit einer Zinsbindung Vorteile zu erzielen, erfordert diese Art der Finanzierung eine gewisse Wirtschaftsaffinität. Fühlt man sich dieser Aufgabe gewachsen, so kann man von vielen Optionen, die das variable Darlehen bietet, profitieren.

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