Bausparvertrag: Zinsen, Laufzeit, Phasen, Darlehen, Vorteile und Nachteile – Finanzierung

Bausparvertrag – Der Bausparvertrag ist einer der am weitesten verbreiteten Möglichkeiten bei der Baufinanzierung. Diese Finanzierungsart benötigt jedoch etwas Vorlauf, da zunächst mehrere Jahre gespart wird. Nach der Sparphase erwartet Sie ein garantiertes Bauspardarlehen. Details zur Funktionsweise, den verschiedenen Phasen des Bausparvertrags und den staatlichen Förderungsmöglichkeiten lernen Sie in diesem Beitrag. Für wen sich der Bausparvertrag besonders lohnt und welche Vorteile und Nachteile diese Finanzierungsart bietet, erfahren Sie am Ende des Ratgebers. Zurück zur Übersicht: Finanzierung.

Bausparvertrag: Bausparen für den Immobilienkauf

Der Grundgedanke des Bausparens und dem damit verbundenen Bauspardarlehens ist die Förderung von Wohneigentum. Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine besondere Art des Darlehens. Hierbei schließen Kapitalanleger einen Vertrag bei einer Bausparkasse ab, mit dem Ziel zukünftig ein Haus zu bauen, zu renovieren oder eine Immobilie zu kaufen. Um dabei das beste Angebot zu erhalten, ist ein Vergleich von Bausparverträgen immer lohnenswert. Bausparverträge bestehen dabei meistens aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen.

Mit einem Bausparvertrag sparen Sie bis zu 50 % einer festvereinbarten Summe an. Diese Summe wird auch Bausparsumme genannt. Ist die Bausparsumme erreicht, erhalten Sie die verbleibende Summe als zinsgünstiges Darlehen. Einfach gesagt: Sie sparen zunächst über einen gewissen Zeitraum eine bestimmte Summe an, die Sie dann als Eigenkapital für die Baufinanzierung einsetzen, um die Restsumme zinsgünstig als Darlehen von der Bausparkasse zu erhalten.

Bausparvertrag: Das Wichtigste im Überblick

Der Bausparvertrag schnell zusammengefasst.

  • besondere Art des Darlehens
  • wird von Kapitalanlegern bei einer Bausparkasse abgeschlossen
  • dient der Förderung von Wohneigentum
  • besteht aus Sparplan und Immobiliendarlehen
  • zusätzliche Absicherung vor steigenden Zinsen
  • Teil der Bausumme wird angespart, verbleibende Summe erhält man als zinsgünstiges Darlehen

Tipp! Außerdem häufig gelesen: Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und Festdarlehen.

Lernen Sie jetzt, wie ein Bausparvertrag funktioniert.

Funktionsweise: Sparsumme, Sparrate und Laufzeit

Schon bei Abschluss des Bausparvertrags wählen Sie eine Bausparsumme. Die Bausparsumme ist die Zielsumme und setzt sich aus einem Darlehen und Ihrem Ersparten zusammen. Abhängig von der jeweiligen Bausparkasse sparen Sie während der vereinbarten Laufzeit zwischen 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme an. Sobald die Sparsumme erreicht ist, können Sie die übrige Summe als Bauspardarlehen von Ihrer Bausparkasse erhalten.

Die Laufzeit eines Bausparvertrags liegt in der Regel zwischen sieben bis 10 Jahren. Die monatliche Sparrate wird entsprechend der Sparsumme und Laufzeit kalkuliert.

Die Funktionsweise zusammengefasst:

  • Bei Vertragsabschluss wird eine Bausparsumme festgelegt
  • 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme werden über monatliche Sparrate eingezahlt
  • über eine festgelegt Laufzeit (i.d.R. 7 bis 10 Jahre Laufzeit)

Haben Sie die Summe angespart und eine bestimmte Bewertungszahl aus dem Bausparvertrag erreicht, ist Ihr Vertrag
zuteilungsreif. Die Bewertungszahl ist ein Kriterium, mit dem Bausparkassen eine möglichst gerechte Reihenfolge bei der Zuteilung von Bausparverträgen sicherstellen. Sie legt fest, in welcher Reihenfolge Bausparer ihre Bausparkapital samt Darlehen in Anspruch nehmen können.

Nach der Zuteilung können Sie das Bauspardarlehen Ihres Bausparvertrag in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist dabei eine wohnwirtschaftliche Verwendung des Darlehens. Alternativ können Sie sich Ihr angespartes Guthaben auszahlen lassen, ohne das Darlehen zu beanspruchen.

Ein Bausparvertrag besteht also aus drei Phasen: der Sparphase, der Zuteilungsphase und der Darlehensphase. Die Details der einzelnen Phasen lernen Sie nun genauer kennen.

Sparphase: Zeitraum zur Ansparung des Sparguthabens

Die Sparphase ist die erste der drei Phasen des Bausparvertrags und beginnt direkt nach Vertragsschluss. Während dieser Zeit sparen Sie einen vertraglich vereinbarten, prozentualen Betrag der Bausparsumme an. Auch die Dauer der Sparphase ist vertraglich festgelegt.

Während der Sparphase haben Sie die Möglichkeit den Bausparvertrag entsprechend Ihrer Vorstellungen anzupassen. Das bedeutet, Sie können die Einzahlungen reduzieren oder anheben – je nach Ihre finanzielle Lage. In der Sparphase ist es auch möglich, neben den monatlichen Zahlungen, Sonderzahlungen zu leisten oder sogar das vereinbarte Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung zu erbringen. Diese zusätzlichen Einzahlungen ermöglichen es, schnell alle Anforderungen für die Zuteilung des Bausparvertrages zu erfüllen.

Die Sparphase im Überblick:

  • beginnt direkt nach Abschluss des Bausparvertrags
  • ein Teil der Bausparsumme durch monatliche Sparraten eingespart
  • Sonderzahlungen, Einmalzahlung oder Anpassung der Sparrate möglich
  • Bedingungen der Zuteilungs- und Darlehensphase können angepasst werden

Die Bedingungen der Zuteilungs- und Darlehensphase können selbst auch während der Sparphase angepasst werden.

Zuteilungsphase: Kriterien für Darlehen oder Auszahlung

Sobald Sie den festgelegten Betrag der Bausparsumme erreicht haben, beginnt die Zuteilungsphase. In dieser Phase wird die Höhe des Bauspardarlehens ermittelt. Die Höhe ergibt sich dabei aus der Differenz von Bausparsumme und Bausparguthaben.

Die Voraussetzungen für eine Zuteilung eines Bauspardarlehens sind:

  1. das vereinbartes Bausparguthaben wurde erreicht
  2. weitere Zuteilungskriterien wurden erfüllt

Die Zuteilungskriterien variieren je nach Bausparkasse. Die Bewertungszahl legt hierbei die Reihenfolge fest, in der die Bausparmittel letztendlich ausgezahlt werden. Sobald Anleger eine bestimmte Bewertungszahl erreicht haben, wird von der Bausparkasse ein Zuteilungstermin bestimmt.

Wurde Ihr Zuteilungstermin von der Bausparkasse bestimmt, können Sie sich entscheiden, ob Sie das vertraglich vereinbarte Bauspardarlehen in Anspruch nehmen wollen oder ob Sie den Vertrag auflösen und die Bank Ihnen Ihr Sparguthaben auszahlt.

Die Berechnung der Bewertungszahl für die Zuteilungsphase

Bei der Berechnung der Bewertungszahl sind die Höhe der gesamten Einlagen (= Sparguthaben) und der Zeitpunkt Einzahlung von besonderer Bedeutung. Errechnet wird die Bewertungszahl aus den jeweiligen Zinsen, die die Kontoeinzahlungen verzeichnen, der bisherigen Bausparsumme und dem Bewertungszahlfaktor, der bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wird.

Für die Berechnung von Bedeutung sind:

  • Höhe der bisher in den Bausparvertrag eingezahlten Leistungen
  • Höhe der verdienten Zinsen
  • bisherige Laufzeit des Bausparvertrags
  • der vertraglich vereinbarte Bewertungszahlfaktor

Wenn Ihr Bausparvertrag an einem bestimmten Bewertungsstichtag eine hohe Bewertungszahl erreicht, erhalten Sie bei der Zuteilung Vorrang.

Können Anleger die Darlehensphase beeinflussen?

Als Anleger haben Sie die Möglichkeit, den Zuteilungstermin selbst zu beeinflussen. Eine hohe Bewertungszahl kann unter anderem erreicht werden, indem Sie über einen kurzen Zeitraum ein hohes Guthaben einzahlen, zum Beispiel durch Einmalzahlung oder Sonderzahlungen. Die Sondereinzahlungen verringern die zu erwartende Darlehenshöhe und erhöhen somit das Guthaben, wodurch die Zuteilung mitunter schneller ausgeführt werden kann.

Gleichzeitig können Sie den Zuteilungszeitpunkt als Anleger auch herauszögern. Sie können zum einen während der Sparphase ein geringes Guthaben über eine lange Zeitspanne ansparen oder halten, um den Beginn der Darlehensphase hinauszuzögern. Zum anderen können Sie die Auszahlung Ihrer Bausparsumme durch einen schriftlichen Antrag bei der Bausparkasse verschieben oder auf unbestimmte Zeit ablehnen.

Bausparanleger können Beginn der Darlehensphase beeinflussen.

Ein Grund für die Verschiebung der Darlehensphase kann beispielsweise vorliegen, wenn Sparer (zeitweise) nicht liquide genug sind, um die benötigten Tilgungsraten während der Darlehensphase zu begleichen.

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Darlehensphase: Verwendungszweck und Gebühren

Bei der Darlehensphase handelt es sich um die letzte der drei Phasen des Bausparvertrags. Sie beginnt direkt nach der Zuteilungsphase und startet mit der Darlehensbeantragung. Das Darlehen wurde bereits bei dem Abschluss des Bausparvertrags vereinbart. Es handelt sich dabei häufig um ein Annuitätendarlehen.

Für die Bereitstellung des Darlehens fallen Darlehensgebühren von 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme an. Die Gebühr wird vor der Auszahlung auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen, das bedeutet es werden auch auf die Darlehensgebühren Zinsen erhoben.

Die Darlehensphase im Überblick:

  • letzte Phase des Bausparvertrags, die mit Darlehensbeantragung beginnt
  • Bedingungen des Darlehens bereits im Bausparvertrag festgelegt
  • es fallen zusätzliche Bereitstellungsgebühren an (2-3% der Darlehenssumme)

Während Sie das angesparte Guthaben für jeden Zweck nutzen dürfen, ist das Bauspardarlehen an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden. Für welche Zwecke Sie Ihr Bauspardarlehen beanspruchen dürfen, lernen Sie jetzt.

Wohnwirtschaftliche Verwendung des Bauspardarlehens

Das Darlehen wird nur dann gewährt, wenn Die Verwendungsmöglichkeiten des Bauspardarlehens werden gesetzlich geregelt (§§ 1, 4 Bausparkassengesetz). Grundsätzlich gilt, dass das Darlehen für alle Zwecke rund um die Immobilie gewährt wird. Das heißt, das Geld muss für die eigene Immobilie genutzt werden, so beispielsweise für den Immobilienkauf, Umbau, Anbau oder Sanierungsmaßnahmen.

Mögliche Verwendungszwecke im Überblick:

  • Immobilienkauf
  • Umbau
  • Anbau
  • Sanierung

Wenn Sie sich dazu entschieden haben das Darlehen zu beanspruchen, müssen Sie über die Rückzahlung folgendes wissen.

Rückzahlung des Darlehens: Tilgung, Zinsen und Laufzeit

Bereits bei Vertragsschluss sollten Sie die Tilgung, Zinsen und Laufzeit Ihres späteren Darlehens berücksichtigen. Die zu Beginn festgelegte Höhe der Bausparsumme nimmt Einfluss auf die Höhe des Darlehens und folglich auch auf die monatlichen Tilgungsraten. Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung, bei der am Ende der Zinsbindung häufig noch eine Restschuld bleibt, wird das Bauspardarlehen innerhalb der Laufzeit komplett zurückgezahlt.

Der Rückzahlungszeitraum bei einem Bauspardarlehen liegt in der Regel zwischen 7 und 12 Jahren. Um diese relativ kurze Rückzahlungszeit einzuhalten, sind die monatlichen Darlehensraten vergleichsweise hoch. Die monatliche Rate setzt sich dabei aus dem Darlehenszins und der Tilgung, die bei einem festgelegten Prozentsatz der Bausparsumme liegt, zusammen.

Die Rückzahlung im Überblick:

  • Konditionen werden bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt
  • Bausparsumme hat Einfluss auf Darlehenshöhe und Tilgungsraten
  • Laufzeit des Darlehens in der Regel zwischen 7 bis 12 Jahren
  • am Ende der Laufzeit bleibt keine Restschuld offen

Auch die Darlehenszinsen wurden bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt und das bietet Ihnen vor allem einen Vorteil, wenn Sie den Bausparvertrag in einer Niedrigzinsphasen abgeschlossen haben. Wenn die Zinsen in der Zukunft steigen und sich bei der Darlehensauszahlung auf einem deutlich höheren Niveau befinden, ändern sich Ihre Darlehenszinsen nicht.

Tipp: Bausparvertrag während Niedrigzinsphasen lohnen sich besonders.

Für welche Personen sich ein Bausparvertrag eignet erfahren Sie jetzt.

Für welche Sparer ist ein Bausparvertrag geeignet?

Ein Bausparvertrag eignet sich besonders für Immobilienbesitzer. Der Bausparvertrag kann als Rücklage für anstehende Modernisierungen verwendet werden. Aber auch für zukünftige Immobilienbesitzer ist Bausparen attraktiv. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen und das nötige Eigenkapital noch benötigen, bietet sich ein Bausparvertrag an. Die Darlehenszinsen in Bausparverträgen sind aktuell noch günstiger als Bauzinsen. Wenn Sie einen Bausparvertrag als reine Sparanlage in Betracht ziehen, sollten Sie einen Tarif mit hohem Guthabenzins auswählen.

Wann und für wen ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

  • Personen, die in den nächsten Jahren Immobilien erwerben wollen
  • Anleger, die staatliche Förderung zum Aufbau eines Vermögens nutzen wollen
  • Bausparer, die mit ansteigenden Zinsen rechnen
  • Immobilienbesitzer, die Kalkulationssicherheit schätzen
  • Ergänzung zur Hauskauffinanzierung

Sollten Sie sich zu einer dieser Personengruppen zählen, kann sich ein Bausparvertrag gleich doppelt lohnen. Bausparer werden vom Staat unterstützt und erhalten unter bestimmten Bedingungen staatliche Förderungen.

Staatliche Förderungen beim Bausparen möglich

Ein Bausparvertrag wird staatlich gefördert. Die Rede ist hier von „vermögenswirksamen Leistungen“ wie der Arbeitnehmersparzulage oder der Wohnungsbauprämie. Während der Sparphase zahlen Sie nicht allein in den Vertrag ein – einen Teil bekommen Sie vom Staat oder vom Arbeitgeber dazu. Im Rahmen spezieller Riester-Bausparverträge profitieren Sie von der Riester-Förderung. Der Staat unterstützt mit dem Wohn-Riester die Altersvorsorge.

Die Förderungen im Überblick:

Abschließend die Vorteile und Nachteile von Bausparverträgen zusammengefasst.

Vorteile und Nachteile von Bausparverträgen im Überblick

Wie jede Finanzierungmethode bringt auch der Bausparvertrag Vorteile und Nachteile mit sich. Bausparverträge kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn ein späterer Immobilienkauf oder der Bau einer Immobilien geplant ist. Für eine sofortige Finanzierung eignen sich viele andere Varianten, aber für die langfristige Planung ist der Bausparvertrag oft eine hervorragende Möglichkeit.

Die Vorteile beim Bausparen zusammengefasst:

  • Anspruch auf späteres Darlehen mit festgelegten Zinsen
  • Darlehen muss nicht verpflichtend genutzt werden
  • Abschluss lohnt sich besonders während Niedrigzinsphasen
  • minimale Risiken durch Zinssicherheit, daher viel Planungssicherheit
  • garantiertes Eigenkapital nach Sparphase vorhanden
  • während der Sparphase flexiblen anpassbar (Sonderzahlungen)
  • Möglichkeit, von staatlichen Förderungen zu profitieren
  • eignet sich auch als Instandhaltungsrücklage

Das sind die Nachteile von Bausparverträgen:

  • hohe Bearbeitungsgebühren bei Abschluss des Bausparvertrags
  • monatliche Belastung höher, aufgrund schnellerer Rückzahlung
  • Zinsen während Sparphase geringer als bei anderen Finanzierungsarten
  • Unsicherheit über Zuteilungszeitpunkt, abhängig von Bewertungszahl
  • Auszahlungen vor Zuteilung: hohe Gebühren & Vorfälligkeitsentschädigung
  • Zinseinkünfte aus Vertrag unterliegen der Einkommenssteuer
  • Darlehen an wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden

Wenn Sie sich nun noch nicht sicher sind, ob ein Bausparvertrag die richtige Form für Sie ist, Ihr Geld anzulegen, dann finden Sie im nächsten Abschnitt unseren großen Vergleich: Bausparvertrag vs. Annuitätendarlehen!

Vergleich: Bausparvertrag vs. Annuitätendarlehen

Sie stehen vor der Frage, ob Sie Ihre Immobilien mit dem klassischen Annuitätendarlehen oder dem Bausparvertrag finanzieren sollten? Grundlegend kommt es hier auf den Zeitpunkt der Finanzierung an. Möchten Sie sofort starten und die Immobilie möglichst schnell besitzen, dann eignet sich das Annuitätendarlehen, sind Sie jung und bringen Zeit mit, dann eignet sich vor allem der Bausparvertrag. Lesen Sie hier weiter.

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