Bausparvertrag erklĂ€rt: Zinsen, Laufzeit, Phasen, Darlehen, Vorteile und Nachteile – Finanzierung

Bausparvertrag – Der Bausparvertrag ist einer der am weitesten verbreiteten Möglichkeiten bei der Baufinanzierung. Diese Finanzierungsart benötigt jedoch etwas Vorlauf, da zunĂ€chst mehrere Jahre gespart wird. Nach der Sparphase erwartet Sie ein garantiertes Bauspardarlehen. Details zur Funktionsweise, den verschiedenen Phasen des Bausparvertrags und den staatlichen Förderungsmöglichkeiten lernen Sie in diesem Beitrag. FĂŒr wen sich der Bausparvertrag besonders lohnt und welche Vorteile und Nachteile diese Finanzierungsart bietet, erfahren Sie am Ende des Ratgebers.

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Bausparvertrag: Bausparen fĂŒr den Immobilienkauf

Der Grundgedanke des Bausparens und dem damit verbundenen Bauspardarlehens ist die Förderung von Wohneigentum. Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine besondere Art des Darlehens. Hierbei schließen Kapitalanleger einen Vertrag bei einer Bausparkasse ab, mit dem Ziel zukĂŒnftig ein Haus zu bauen, zu renovieren oder eine Immobilie zu kaufen. Um dabei das beste Angebot zu erhalten, ist ein Vergleich von BausparvertrĂ€gen immer lohnenswert. BausparvertrĂ€ge bestehen dabei meistens aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen.

Mit einem Bausparvertrag sparen Sie bis zu 50 % einer fest vereinbarten Summe an. Diese Summe wird auch Bausparsumme genannt. Ist die Bausparsumme erreicht, erhalten Sie die verbleibende Summe als zinsgĂŒnstiges Darlehen. Einfach gesagt: Sie sparen zunĂ€chst ĂŒber einen gewissen Zeitraum eine bestimmte Summe an, die Sie dann als Eigenkapital fĂŒr die Baufinanzierung einsetzen, um die Restsumme zinsgĂŒnstig als Darlehen von der Bausparkasse zu erhalten.

Bausparvertrag: Das Wichtigste im Überblick

Der Bausparvertrag schnell zusammengefasst.

  • besondere Art des Darlehens
  • wird von Kapitalanlegern bei einer Bausparkasse abgeschlossen
  • dient der Förderung von Wohneigentum
  • besteht aus Sparplan und Immobiliendarlehen
  • zusĂ€tzliche Absicherung vor steigenden Zinsen
  • Teil der Bausumme wird angespart, verbleibende Summe erhĂ€lt man als zinsgĂŒnstiges Darlehen

Tipp! Außerdem hĂ€ufig gelesen: AnnuitĂ€tendarlehen, Tilgungsdarlehen und Festdarlehen.

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Funktionsweise: Sparsumme, Sparrate und Laufzeit

Schon bei Abschluss des Bausparvertrags wĂ€hlen Sie eine Bausparsumme. Die Bausparsumme ist die Zielsumme und setzt sich aus einem Darlehen und Ihrem Ersparten zusammen. AbhĂ€ngig von der jeweiligen Bausparkasse sparen Sie wĂ€hrend der vereinbarten Laufzeit zwischen 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme an. Sobald die Sparsumme erreicht ist, können Sie die ĂŒbrige Summe als Bauspardarlehen von Ihrer Bausparkasse erhalten.

Die Laufzeit eines Bausparvertrags liegt in der Regel zwischen sieben bis 10 Jahren. Die monatliche Sparrate wird entsprechend der Sparsumme und Laufzeit kalkuliert.

Die Funktionsweise zusammengefasst:

  • Bei Vertragsabschluss wird eine Bausparsumme festgelegt
  • 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme werden ĂŒber monatliche Sparrate eingezahlt
  • ĂŒber eine festgelegt Laufzeit (i.d.R. 7 bis 10 Jahre Laufzeit)

Haben Sie die Summe angespart und eine bestimmte Bewertungszahl aus dem Bausparvertrag erreicht, ist Ihr Vertrag
zuteilungsreif. Die Bewertungszahl ist ein Kriterium, mit dem Bausparkassen eine möglichst gerechte Reihenfolge bei der Zuteilung von BausparvertrÀgen sicherstellen. Sie legt fest, in welcher Reihenfolge Bausparer ihre Bausparkapital samt Darlehen in Anspruch nehmen können.

Nach der Zuteilung können Sie das Bauspardarlehen Ihres Bausparvertrag in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist dabei eine wohnwirtschaftliche Verwendung des Darlehens. Alternativ können Sie sich Ihr angespartes Guthaben auszahlen lassen, ohne das Darlehen zu beanspruchen.

Ein Bausparvertrag besteht also aus drei Phasen: der Sparphase, der Zuteilungsphase und der Darlehensphase. Die Details der einzelnen Phasen lernen Sie nun genauer kennen.

Sparphase: Zeitraum zur Ansparung des Sparguthabens

Die Sparphase ist die erste der drei Phasen des Bausparvertrags und beginnt direkt nach Vertragsschluss. WĂ€hrend dieser Zeit sparen Sie einen vertraglich vereinbarten, prozentualen Betrag der Bausparsumme an. Auch die Dauer der Sparphase ist vertraglich festgelegt.

WĂ€hrend der Sparphase haben Sie die Möglichkeit den Bausparvertrag entsprechend Ihrer Vorstellungen anzupassen. Das bedeutet, Sie können die Einzahlungen reduzieren oder anheben – je nach Ihre finanzielle Lage. In der Sparphase ist es auch möglich, neben den monatlichen Zahlungen, Sonderzahlungen zu leisten oder sogar das vereinbarte Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung zu erbringen. Diese zusĂ€tzlichen Einzahlungen ermöglichen es, schnell alle Anforderungen fĂŒr die Zuteilung des Bausparvertrages zu erfĂŒllen.

Die Sparphase im Überblick:

  • beginnt direkt nach Abschluss des Bausparvertrags
  • ein Teil der Bausparsumme durch monatliche Sparraten eingespart
  • Sonderzahlungen, Einmalzahlung oder Anpassung der Sparrate möglich
  • Bedingungen der Zuteilungs- und Darlehensphase können angepasst werden

Die Bedingungen der Zuteilungs- und Darlehensphase können selbst auch wÀhrend der Sparphase angepasst werden.

Zuteilungsphase: Kriterien fĂŒr Darlehen oder Auszahlung

Sobald Sie den festgelegten Betrag der Bausparsumme erreicht haben, beginnt die Zuteilungsphase. In dieser Phase wird die Höhe des Bauspardarlehens ermittelt. Die Höhe ergibt sich dabei aus der Differenz von Bausparsumme und Bausparguthaben.

Die Voraussetzungen fĂŒr eine Zuteilung eines Bauspardarlehens sind:

  1. das vereinbartes Bausparguthaben wurde erreicht
  2. weitere Zuteilungskriterien wurden erfĂŒllt

Die Zuteilungskriterien variieren je nach Bausparkasse. Die Bewertungszahl legt hierbei die Reihenfolge fest, in der die Bausparmittel letztendlich ausgezahlt werden. Sobald Anleger eine bestimmte Bewertungszahl erreicht haben, wird von der Bausparkasse ein Zuteilungstermin bestimmt.

Wurde Ihr Zuteilungstermin von der Bausparkasse bestimmt, können Sie sich entscheiden, ob Sie das vertraglich vereinbarte Bauspardarlehen in Anspruch nehmen wollen oder ob Sie den Vertrag auflösen und die Bank Ihnen Ihr Sparguthaben auszahlt.

Die Berechnung der Bewertungszahl fĂŒr die Zuteilungsphase

Bei der Berechnung der Bewertungszahl sind die Höhe der gesamten Einlagen (= Sparguthaben) und der Zeitpunkt Einzahlung von besonderer Bedeutung. Errechnet wird die Bewertungszahl aus den jeweiligen Zinsen, die die Kontoeinzahlungen verzeichnen, der bisherigen Bausparsumme und dem Bewertungszahlfaktor, der bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wird.

FĂŒr die Berechnung von Bedeutung sind:

  • Höhe der bisher in den Bausparvertrag eingezahlten Leistungen
  • Höhe der verdienten Zinsen
  • bisherige Laufzeit des Bausparvertrags
  • der vertraglich vereinbarte Bewertungszahlfaktor

Wenn Ihr Bausparvertrag an einem bestimmten Bewertungsstichtag eine hohe Bewertungszahl erreicht, erhalten Sie bei der Zuteilung Vorrang.

Können Anleger die Darlehensphase beeinflussen?

Als Anleger haben Sie die Möglichkeit, den Zuteilungstermin selbst zu beeinflussen. Eine hohe Bewertungszahl kann unter anderem erreicht werden, indem Sie ĂŒber einen kurzen Zeitraum ein hohes Guthaben einzahlen, zum Beispiel durch Einmalzahlung oder Sonderzahlungen. Die Sondereinzahlungen verringern die zu erwartende Darlehenshöhe und erhöhen somit das Guthaben, wodurch die Zuteilung mitunter schneller ausgefĂŒhrt werden kann.

Gleichzeitig können Sie den Zuteilungszeitpunkt als Anleger auch herauszögern. Sie können zum einen wĂ€hrend der Sparphase ein geringes Guthaben ĂŒber eine lange Zeitspanne ansparen oder halten, um den Beginn der Darlehensphase hinauszuzögern. Zum anderen können Sie die Auszahlung Ihrer Bausparsumme durch einen schriftlichen Antrag bei der Bausparkasse verschieben oder auf unbestimmte Zeit ablehnen.

Bausparanleger können Beginn der Darlehensphase beeinflussen.

Ein Grund fĂŒr die Verschiebung der Darlehensphase kann beispielsweise vorliegen, wenn Sparer (zeitweise) nicht liquide genug sind, um die benötigten Tilgungsraten wĂ€hrend der Darlehensphase zu begleichen.

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Darlehensphase: Verwendungszweck und GebĂŒhren

Bei der Darlehensphase handelt es sich um die letzte der drei Phasen des Bausparvertrags. Sie beginnt direkt nach der Zuteilungsphase und startet mit der Darlehensbeantragung. Das Darlehen wurde bereits bei dem Abschluss des Bausparvertrags vereinbart. Es handelt sich dabei hÀufig um ein AnnuitÀtendarlehen.

FĂŒr die Bereitstellung des Darlehens fallen DarlehensgebĂŒhren von 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme an. Die GebĂŒhr wird vor der Auszahlung auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen, das bedeutet es werden auch auf die DarlehensgebĂŒhren Zinsen erhoben.

Die Darlehensphase im Überblick:

  • letzte Phase des Bausparvertrags, die mit Darlehensbeantragung beginnt
  • Bedingungen des Darlehens bereits im Bausparvertrag festgelegt
  • es fallen zusĂ€tzliche BereitstellungsgebĂŒhren an (2-3% der Darlehenssumme)

WĂ€hrend Sie das angesparte Guthaben fĂŒr jeden Zweck nutzen dĂŒrfen, ist das Bauspardarlehen an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden. FĂŒr welche Zwecke Sie Ihr Bauspardarlehen beanspruchen dĂŒrfen, lernen Sie jetzt.

Wohnwirtschaftliche Verwendung des Bauspardarlehens

Das Darlehen wird nur dann gewĂ€hrt, wenn Die Verwendungsmöglichkeiten des Bauspardarlehens werden gesetzlich geregelt (§§ 1, 4 Bausparkassengesetz). GrundsĂ€tzlich gilt, dass das Darlehen fĂŒr alle Zwecke rund um die Immobilie gewĂ€hrt wird. Das heißt, das Geld muss fĂŒr die eigene Immobilie genutzt werden, so beispielsweise fĂŒr den Immobilienkauf, Umbau, Anbau oder Sanierungsmaßnahmen.

Mögliche Verwendungszwecke im Überblick:

  • Immobilienkauf
  • Umbau
  • Anbau
  • Sanierung

Wenn Sie sich dazu entschieden haben das Darlehen zu beanspruchen, mĂŒssen Sie ĂŒber die RĂŒckzahlung folgendes wissen.

RĂŒckzahlung des Darlehens: Tilgung, Zinsen und Laufzeit

Bereits bei Vertragsschluss sollten Sie die Tilgung, Zinsen und Laufzeit Ihres spĂ€teren Darlehens berĂŒcksichtigen. Die zu Beginn festgelegte Höhe der Bausparsumme nimmt Einfluss auf die Höhe des Darlehens und folglich auch auf die monatlichen Tilgungsraten. Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung, bei der am Ende der Zinsbindung hĂ€ufig noch eine Restschuld bleibt, wird das Bauspardarlehen innerhalb der Laufzeit komplett zurĂŒckgezahlt.

Der RĂŒckzahlungszeitraum bei einem Bauspardarlehen liegt in der Regel zwischen 7 und 12 Jahren. Um diese relativ kurze RĂŒckzahlungszeit einzuhalten, sind die monatlichen Darlehensraten vergleichsweise hoch. Die monatliche Rate setzt sich dabei aus dem Darlehenszins und der Tilgung, die bei einem festgelegten Prozentsatz der Bausparsumme liegt, zusammen.

Die RĂŒckzahlung im Überblick:

  • Konditionen werden bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt
  • Bausparsumme hat Einfluss auf Darlehenshöhe und Tilgungsraten
  • Laufzeit des Darlehens in der Regel zwischen 7 bis 12 Jahren
  • am Ende der Laufzeit bleibt keine Restschuld offen

Auch die Darlehenszinsen wurden bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt und das bietet Ihnen vor allem einen Vorteil, wenn Sie den Bausparvertrag in einer Niedrigzinsphasen abgeschlossen haben. Wenn die Zinsen in der Zukunft steigen und sich bei der Darlehensauszahlung auf einem deutlich höheren Niveau befinden, Àndern sich Ihre Darlehenszinsen nicht.

Tipp: Bausparvertrag wÀhrend Niedrigzinsphasen lohnen sich besonders.

FĂŒr welche Personen sich ein Bausparvertrag eignet erfahren Sie jetzt.

FĂŒr welche Sparer ist ein Bausparvertrag geeignet?

Ein Bausparvertrag eignet sich besonders fĂŒr Immobilienbesitzer. Der Bausparvertrag kann als RĂŒcklage fĂŒr anstehende Modernisierungen verwendet werden. Aber auch fĂŒr zukĂŒnftige Immobilienbesitzer ist Bausparen attraktiv. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen und das nötige Eigenkapital noch benötigen, bietet sich ein Bausparvertrag an. Die Darlehenszinsen in BausparvertrĂ€gen sind aktuell noch gĂŒnstiger als Bauzinsen. Wenn Sie einen Bausparvertrag als reine Sparanlage in Betracht ziehen, sollten Sie einen Tarif mit hohem Guthabenzins auswĂ€hlen.

Wann und fĂŒr wen ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

  • Personen, die in den nĂ€chsten Jahren Immobilien erwerben wollen
  • Anleger, die staatliche Förderung zum Aufbau eines Vermögens nutzen wollen
  • Bausparer, die mit ansteigenden Zinsen rechnen
  • Immobilienbesitzer, die Kalkulationssicherheit schĂ€tzen
  • ErgĂ€nzung zur Hauskauffinanzierung

Sollten Sie sich zu einer dieser Personengruppen zĂ€hlen, kann sich ein Bausparvertrag gleich doppelt lohnen. Bausparer werden vom Staat unterstĂŒtzt und erhalten unter bestimmten Bedingungen staatliche Förderungen.

Staatliche Förderungen beim Bausparen möglich

Ein Bausparvertrag wird staatlich gefördert. Die Rede ist hier von „vermögenswirksamen Leistungen“ wie der Arbeitnehmersparzulage oder der WohnungsbauprĂ€mie. WĂ€hrend der Sparphase zahlen Sie nicht allein in den Vertrag ein – einen Teil bekommen Sie vom Staat oder vom Arbeitgeber dazu. Im Rahmen spezieller Riester-BausparvertrĂ€ge profitieren Sie von der Riester-Förderung. Der Staat unterstĂŒtzt mit dem Wohn-Riester die Altersvorsorge.

Die Staatlichen Förderungen beim Bausparen im Überblick:

Abschließend die Vorteile und Nachteile von BausparvertrĂ€gen zusammengefasst.

Vorteile und Nachteile von BausparvertrĂ€gen im Überblick

Wie jede Finanzierungmethode bringt auch der Bausparvertrag Vorteile und Nachteile mit sich. BausparvertrĂ€ge kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn ein spĂ€terer Immobilienkauf oder der Bau einer Immobilien geplant ist. FĂŒr eine sofortige Finanzierung eignen sich viele andere Varianten, aber fĂŒr die langfristige Planung ist der Bausparvertrag oft eine hervorragende Möglichkeit.

Die Vorteile beim Bausparen zusammengefasst:

  • Anspruch auf spĂ€teres Darlehen mit festgelegten Zinsen
  • Darlehen muss nicht verpflichtend genutzt werden
  • Abschluss lohnt sich besonders wĂ€hrend Niedrigzinsphasen
  • minimale Risiken durch Zinssicherheit, daher viel Planungssicherheit
  • garantiertes Eigenkapital nach Sparphase vorhanden
  • wĂ€hrend der Sparphase flexiblen anpassbar (Sonderzahlungen)
  • Möglichkeit, von staatlichen Förderungen zu profitieren
  • eignet sich auch als InstandhaltungsrĂŒcklage

Das sind die Nachteile von BausparvertrÀgen:

  • hohe BearbeitungsgebĂŒhren bei Abschluss des Bausparvertrags
  • monatliche Belastung höher, aufgrund schnellerer RĂŒckzahlung
  • Zinsen wĂ€hrend Sparphase geringer als bei anderen Finanzierungsarten
  • Unsicherheit ĂŒber Zuteilungszeitpunkt, abhĂ€ngig von Bewertungszahl
  • Auszahlungen vor Zuteilung: hohe GebĂŒhren & VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung
  • ZinseinkĂŒnfte aus Vertrag unterliegen der Einkommenssteuer
  • Darlehen an wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden

Wenn Sie sich nun noch nicht sicher sind, ob ein Bausparvertrag die richtige Form fĂŒr Sie ist, Ihr Geld anzulegen, dann finden Sie im nĂ€chsten Abschnitt unseren großen Vergleich: Bausparvertrag vs. AnnuitĂ€tendarlehen!

Vergleich: Bausparvertrag vs. AnnuitÀtendarlehen

Sie stehen vor der Frage, ob Sie Ihre Immobilien mit dem klassischen AnnuitÀtendarlehen oder dem Bausparvertrag finanzieren sollten? Grundlegend kommt es hier auf den Zeitpunkt der Finanzierung an. Möchten Sie sofort starten und die Immobilie möglichst schnell besitzen, dann eignet sich das AnnuitÀtendarlehen, sind Sie jung und bringen Zeit mit, dann eignet sich vor allem der Bausparvertrag. Lesen Sie hier weiter.