Hebeleffekt (Wiki, Definition): Eigenkapital / Fremdkapital Effekt für Immobilien

Hebeleffekt (Englisch „Leverage“) ermöglicht es Ihnen, Ihr Eigenkapital zu vervielfachen, indem Sie nur einen kleinen Teil Ihres eigenen Geldes verwenden und den Rest von einer Bank oder einem Kreditgeber leihen (Fremdkapital). Zum Beispiel: Wenn Sie 20% Ihres eigenen Geldes investieren, können Sie einen Hebel von x5 nutzen, da die Bank Ihnen 80% als Darlehen gewährt. Ein wichtiges Tool, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen!

Hebeleffekt bei 20% Eigenkapital: Erstkauf

Kaufpreis Boost für Ihre Kapitalanlage

So können Sie mit 20.000 € Eigenkapital, eine Immobilie im Wert von 100.000 € kaufen. So werden aus 1.000 Euro Mieteinnahmen direkt 5.000 Euro. Schauen wir uns ein Beispiel an, sagen wir, Ihre Mietrendite liegt bei 5%.

Hebel x5 in der Praxis:

  • Mieteinnahmen ohne Hebeleffekt heißt Kaufpreis 20.000 Euro; bei 5% Rendite = 1.000 Euro / Jahr
  • Mieteinnahmen mit Hebeleffekt heißt Kaufpreis 100.000 Euro; bei 5% Rendite = 5.000 Euro / Jahr

Das heißt einfach gesagt:

Durch den Hebeleffekt können Sie also mit einer Immobilie im 5x Wert „arbeiten“. Sie „verdienen“ also auch 5x so viel.

Hebeleffekt bei 10% Eigenkapital: Immobilien Zukäufe

Sagen wir, Sie investieren in Ihre zweite, dritte und vierte Immobilie. Plötzlich dreht sich das Spiel von Kreditgeber (Bank) und Kreditnehmer (Sie). Banken schätzen Ihre Bonität und Ihrer Konditionen werden immer besser. Schauen wir, wie viel Sie mit 10% Eigenkapital / 90% Fremdkapital erwirtschaften. Hier noch ein Tipp: So prüfen Banken Ihre Bonität.

Beispiel für den Hebeleffekt und Mieteinnahmen bei 5% Mietrendite.

Eigenkapital Hebel Kaufpreis Mieteinnahmen
100.000 € x10 1.000.000 € 50.000 € / Jahr
200.000 € x10 2.000.000 € 100.000 € / Jahr
300.000 € x10 3.000.000 € 150.000 € / Jahr
400.000 € x10 4.000.000 € 200.000 € / Jahr

Erste Finanzierung? Eigenkapital

Natürlich, es gibt Alternativen wie Bürgschaften oder eine Vollfinanzierung (auch 110% Finanzierung mit allen Kaufnebenkosten), typischerweise starten aber alle mit dieser Eigenkapital-Formel:

Typische für 95% der ersten Immobilienfinanzierung:

Eigenkapital = 30.000 € (20%)

Fremdkapital = 120.000 € (80%)

Kaufpreis = 150.000 €

Lernen Sie hier mehr:

Schritt 1: Eigenkapital sparen

Eigenkapital ist das zentrale Tool, um die erste Immobilie zu kaufen. Dafür sollten Sie einen Immobiliensparplan aufstellen, im einfachsten Fall legen Sie jeden Monat etwas Geld zurück, auf ein separates Konto.

Schritt 2: Finanzierung klären

Füllen Sie die Selbstauskunft Ihrer Bank aus, so wissen Sie, wie viel Immobilie Sie sich leisten können! So können Sie in Schritt #3 auch wesentlich verbindlicher sein, denn Ihre Finanzierung ist besprochen. Tipp: Mit Finanzierungsvermittler können Sie Konditionen hunderter Banken vergleichen, individuell für Ihre Situation und ohne extra Kosten.

Schritt 3: Immobilie kaufen