Objektbegehung durch Verwalter: Vorbereitung, Ablauf & Checkliste – Tipps

Objektbegehung durch Verwalter – Zu den Grundlagen der technischen Verwaltung einer Immobilie gehört eine persönliche Gebäudebegehung durch den Hausverwalter. Nur so können Mängel erkannt, die Ergebnisse vorheriger Umbauarbeiten überprüft und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen veranlasst werden. Auch kurz vor der kalten Jahreszeit oder nach einem Unwetter, ist es empfehlenswert, sich einen persönlichen Eindruck über den Zustand der Immobilie zu machen. Mehr zu den rechtlichen Grundlagen der Objektbegehung, dem richtigen Zeitpunkt und dem Ablauf erfahren Sie hier.

Was ist eine Objektbegehung?

Bei der Objektbegehung (auch genannt Gebäudebegehung) macht sich ein Hausverwalter ein persönliches Bild über den Gebäudezustand. Dabei wird die Einhaltung aller sicherheitsrelevanten und brandschutzrechtlichen Vorschriften geprüft und der Zustand von Fassade, Dach, Innen- und Außenanlagen kontrolliert.

Ziel ist es, Mängel früh genug festzustellen und so proaktiv den Wert des Objekts zu halten oder zu steigern. Fallen dem Verwalter Mängel auf, werden die Eigentümer darüber informiert und entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eingeleitet.

Ob Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung – bei einer Objektbegehung wird sich alles wichtige angeschaut.

Objektbegehung: Ablauf & Ratgeber

Die regelmäßige Gebäudebegehung ist essenziell für die technische Betreuung des Objekts und gilt somit als eine der wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Je nach Immobilientyp kann die Objektbegehung unterschiedlich aufwendig sein. Wichtig ist, dass eine ausführliche Sichtkontrolle durchgeführt wird, vorab Checklisten der wichtigsten Punkte erstellt werden und dabei alles schriftlich dokumentiert wird.

Das wichtigste zusammengefasst – Checkliste Objektbegehung:

  • Dach
  • Fassade
  • Eingangsbereich
  • Innenräume
  • Außenanlage
  • Überwachungspflichtige Anlagen

Rechtliche Grundlage: Wohnungseigentümergesetz

Erfolgt die Objektbegehung im Rahmen einer Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung, sind keine rechtlichen Grundlagen gegeben. Um so mehr empfiehlt es sich hier, die regelmäßige Sichtkontrolle des Objektes im Verwaltervertrag festzulegen.

Das Tätigkeitsfeld eines WEG-Verwalters wiederum ist gesetzlich im Wohnungseigentümergesetz (WEG) verankert. Laut § 27 Abs. 1 Satz 2 des WEGs  ist es die Aufgabe des WEG-Verwalters, alle Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einzuleiten. Um seiner Verpflichtung nachzukommen, muss der Verwalter also den aktuellen Zustand des Objekts kennen, weshalb regelmäßige Objektbegehungen nötig sind.

Wohnungseigentümergesetz § 27 Abs. 1 Satz 2

Weitere Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Verwaltervertrag und der Teilungserklärung.

Vorbereitung: Veranlassungen & Checkliste

Auch eine Gebäudebegehung bedarf einer ausführlichen Vorbereitung. Das Protokoll der letzten beiden Objektbegehungen sollten noch einmal gesichtet werden. Wurden erst kürzlich Umbaumaßnahmen durchgeführt, lohnt sich auch eine Begutachtung der Ergebnisse. Oder wurden bei der letzten Eigentümerversammlung Wünsche, Bedenken und Anregungen für die nächste Begehung geäußert? Auch diese gilt es bei der Begehung zu beachten, um die Zufriedenheit der WEG zu gewährleisten.

Alles wichtige finden Sie hier! Objektbegehung: Checkliste

Alle Tipps für die Vorbereitung einer Objektbegehung zusammengefasst:

  • Sichtung vergangener Protokolle
  • Prioritäten vorab notieren
  • Wünsche, Bedenken & Anregungen der WEG beachten

Je größer das Objekt, um so aufwendiger die Objektbegehung:

Vom Ablauf bis zur Protokollerstellung

Während der Gebäudebegehung können auch Hausmeister und Eigentümer anwesend sein. Dies ist jedoch nicht verpflichtend. Auf dem Grundstück des Verwaltungsobjekt angekommen, werden sowohl die Innenräume, als auch die Außenanlagen geprüft. Dabei wird alles detailliert in einem Protokoll festgehalten. Hierfür lohnt es sich auch Bildmaterial anzufertigen und dieses dem Protokoll beizufügen. Eine schriftliche Dokumentation macht die Begehung nicht nur im Nachhinein nachvollziehbar, sondern gilt auch als Absicherung für den Verwalter, dass er all seinen Verpflichtungen nachgekommen ist.

Hier die wichtigsten Punkte im Protokoll:

  • Datum & Uhrzeit
  • anwesende Parteien
  • Ablauf
  • Bemerkungen zum jeweiligen Zustand
  • Mängel
  • aus der Begehung erfolgte Veranlassungen

Zeitpunkt & Regelmäßigkeit der Objektbegehung

Wann sollte eine Objektbegehung stattfinden? Gesetzlich gibt es hierfür keine Regelung. Fest steht: Innerhalb der ersten Woche nach Bestellung einer neuen Verwaltung, sollte eine Sichtkontrolle des Objekts auf jeden Fall durchgeführt werden. Danach empfiehlt sich eine Objektbegehung ein bis zwei Mal im Jahr.

Doch es gibt auch Ausnahmen, denn je älter eine Immobilie ist, um so öfter sollte auch ihr Zustand begutachtet werden. Auch kurz vor der kalten Jahreszeit empfiehlt sich eine Objektbegehung. Schließlich sind die Außenanlagen oft stürmischer Witterung ausgesetzt und so kann die Sichtkontrolle des Gebäudes genutzt werden, um Vorkehrungen für den Winter zu treffen.

Empfehlung: Objektbegehung ein bis zwei Mal im Jahr durchführen

Bei diesen besonderen Anlässen empfehlen wir weitere Objektbegehungen:

  • Vor Eintritt des Winters
  • Beim Naturereignissen, wie Sturm & Unwetter
  • Bei älteren Gebäuden
  • Nach eingegangener Mängelanzeige

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